Ακίνητα με «ανασταλμένα» τέλη χρήσης γης: Τροποποίηση κανονισμών, διευκόλυνση της έκδοσης ροζ βιβλίων

Χιλιάδες σπίτια στην πόλη Χο Τσι Μινχ καθυστερούν να εκδώσουν Πιστοποιητικά Δικαιωμάτων Χρήσης Γης (ροζ βιβλία) επειδή δεν έχουν υπολογιστεί τα τέλη χρήσης γης. Αυτό έχει προκαλέσει άγχος και ανησυχία στους ανθρώπους εδώ και δεκαετίες.

Το έργο 13C στην οικιστική περιοχή, στην κοινότητα Binh Hung, έχει κολλήσει στο στάδιο της αποτίμησης γης για τις επιχειρήσεις, προκειμένου να εκπληρώσουν πρόσθετες οικονομικές υποχρεώσεις.

Αναμονή για την εκτίμηση της γης

Τον Αύγουστο, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ συνέχισε να ανακοινώνει δημόσια δεκάδες οικόπεδα που έπρεπε να εκτιμηθούν. Πολλά από αυτά τα οικόπεδα είχαν προσφερθεί περισσότερες από 20 φορές, αλλά δεν είχαν βρει ακόμη εκτιμητή. Το μεγαλύτερο σε διάρκεια ήταν το οικόπεδο στο έργο κατοικημένης περιοχής 13C στην κοινότητα Binh Hung της πόλης Χο Τσι Μινχ, στο οποίο είχε επενδύσει η Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company), το οποίο είχε δημοσιευτεί 29 φορές για να βρεθεί εκτιμητής. Η ημερομηνία της εκτίμησης ήταν ο Απρίλιος του 2013.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Quang Dung, Νομικό Διευθυντή της Tan Binh Company, το έργο κατοικημένης περιοχής 13C έλαβε γη από την Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ το 2002 για την κατασκευή και εμπορία αστικών τεχνικών υποδομών. Βάσει της απόφασης κατανομής γης, η εταιρεία υλοποίησε το έργο και εκπλήρωσε τις οικονομικές της υποχρεώσεις το 2008. Το 2013, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε απόφαση για την προσαρμογή και συμπλήρωση της απόφασης ανάλογα με την πραγματική κατάσταση. Συνεπώς, η εταιρεία εξακολουθούσε να οφείλει τέλη χρήσης γης για την αυξημένη έκταση άνω των 4.800 τ.μ. Προηγουμένως, η εταιρεία υπέγραψε σύμβαση με μια μονάδα αποτίμησης για την έκδοση πιστοποιητικού για τον προσδιορισμό πρόσθετων οικονομικών υποχρεώσεων. Ωστόσο, μετά από πολλές αναθεωρήσεις του πιστοποιητικού, αυτό δεν είχε ακόμη επιτευχθεί, επομένως η μονάδα αποτίμησης αρνήθηκε να συνεχίσει. Από την άλλη πλευρά, κατά τη διαδικασία συμπλήρωσης του φακέλου σύμφωνα με τις οδηγίες, τέθηκε σε ισχύ ο νόμος περί γης του 2013, οπότε η ευθύνη για την οργάνωση της αποτίμησης γης ανήκε προηγουμένως στο Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος.

«Η εταιρεία έχει στείλει πολλά έγγραφα στο Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος σχετικά με τον καθορισμό πρόσθετης χρηματοδότησης. Ωστόσο, δεν υπάρχει συμβουλευτική μονάδα για την εκτίμηση της τιμής σύμφωνα με τους κανονισμούς. Επειδή η τιμή της γης δεν έχει καθοριστεί, η εταιρεία δεν έχει καταφέρει να εκπληρώσει τις πρόσθετες οικονομικές της υποχρεώσεις, επομένως τα 99 οικόπεδα που η εταιρεία έχει μεταβιβάσει σε άτομα εδώ και δεκαετίες δεν έχουν ακόμη λάβει ροζ βιβλία», δήλωσε ο κ. Dung.

Ομοίως, η γη στο συγκρότημα διαμερισμάτων Hoa Sen στην οδό Lac Long Quan 262/20, στην περιφέρεια Binh Thoi, έχει επίσης αναρτήσει πληροφορίες ότι πρέπει να εκτιμηθεί για 23η φορά. Σύμφωνα με την ανακοίνωση, η επιλογή μιας μονάδας εκτίμησης αποτελεί τη βάση για την Saigon Trading Corporation - One Member Limited Liability Company για την εκπλήρωση πρόσθετων οικονομικών υποχρεώσεων προς το κράτος κατά την αλλαγή των πολεοδομικών και αρχιτεκτονικών κριτηρίων. Η προθεσμία εκτίμησης είναι από τον Ιούνιο του 2010.

Όσον αφορά την καθυστέρηση στην αποτίμηση γης για τον προσδιορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων, σε πρόσφατο εργαστήριο, ο επικεφαλής του ομίλου Novaland ανέφερε ότι ο όμιλος έχει 13 έργα στα οποία έχει παραχωρηθεί γη εδώ και σχεδόν 10 χρόνια, αλλά μέχρι σήμερα δεν έχει υπάρξει καμία ειδοποίηση για τέλη χρήσης γης από την φορολογική αρχή. Όταν τα τέλη χρήσης γης δεν έχουν καταβληθεί, πολλοί πελάτες που έχουν αγοράσει κατοικίες για μεγάλο χρονικό διάστημα δεν έχουν ακόμη λάβει ροζ βιβλία.

Πρόταση εφαρμογής συντελεστή προσαρμογής τιμής γης 2025

Μιλώντας σε δημοσιογράφους του SGGP, ο κ. Dao Quang Duong, Αναπληρωτής Προϊστάμενος του Τμήματος Οικονομίας Γης του Τμήματος Γεωργίας και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι οι περισσότερες περιπτώσεις κατανομής γης, μίσθωσης γης και άδειας αλλαγής σκοπού χρήσης γης πριν από την 1η Ιουλίου 2014 είχαν κολλήσει στο στάδιο της αποτίμησης της γης. Ο λόγος ήταν ότι κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, η συλλογή πληροφοριών για τον προσδιορισμό των τιμών της γης αντιμετώπισε πολλές δυσκολίες και τα δεδομένα ήταν ακόμη περιορισμένα, επομένως ήταν σχεδόν αδύνατο να εφαρμοστούν. Συγκεκριμένα, κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, υπήρχαν 76 περιπτώσεις ετήσιας μίσθωσης γης και 84 περιπτώσεις κατανομής γης και αλλαγής σκοπού χρήσης γης για την εφαρμογή πρόσθετης χρηματοδότησης που είχαν κολλήσει.

Σύμφωνα με τον κ. Dao Quang Duong, όταν τέθηκε σε ισχύ το Διάταγμα 71/2024 που ρυθμίζει τις τιμές της γης, παρείχε καθοδήγηση για τον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης, συμβάλλοντας στην άρση των εμποδίων στην εκτίμηση των τιμών για τον προσδιορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων των επιχειρήσεων. Συνεπώς, η πόλη Χο Τσι Μινχ είχε προηγουμένως καταργήσει τα εμπόδια στον καθορισμό των τιμών γης για 76 περιπτώσεις μίσθωσης γης και 52 περιπτώσεις κατανομής γης και αλλαγής σκοπού χρήσης γης. Στη συνέχεια, η πόλη Χο Τσι Μινχ εξέδωσε 27.000 ροζ βιβλία σε αγοραστές κατοικιών και γης. Ταυτόχρονα, από τις αρχές του 2025 έως σήμερα, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος έχει υποβάλει 9 φακέλους εκτίμησης τιμών γης με έσοδα περίπου 52.000 δισεκατομμύρια VND και αναμένεται ότι δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα θα συνεχίσουν να λαμβάνουν ροζ βιβλία. Από την έναρξη ισχύος του Νόμου περί Γης του 2024, το έργο του καθορισμού των τιμών γης έχει αφαιρεθεί, επομένως οι φάκελοι για τον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης έχουν μειωθεί κατά περίπου 3 μήνες σε σύγκριση με πριν.

Εκτός από τα πλεονεκτήματα, εξακολουθούν να υπάρχουν ορισμένες περιπτώσεις όπου οι τιμές της γης δεν μπορούν να προσδιοριστούν επειδή το Διάταγμα 71/2024 δεν τις έχει ορίσει με σαφήνεια. Συγκεκριμένα, το Άρθρο 63 του Διατάγματος 102/2024 ορίζει τη μέθοδο αποτίμησης της γης για τις περιπτώσεις που ορίζονται στο Άρθρο 257, παράγραφος 2, σημείο β) του Νόμου περί Γης. Στο Άρθρο 7, το Διάταγμα 71 ορίζει ότι οι τιμές της γης υπολογίζονται πολλαπλασιάζοντας τον τιμοκατάλογο γης κατά τον χρόνο παράδοσης της γης με τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης κατά τον χρόνο παράδοσης της γης. Ωστόσο, πριν από την 1η Ιουλίου 2014, ο συντελεστής προσαρμογής της τιμής της γης δεν είχε καθοριστεί. Ως εκ τούτου, στις 19 Ιουνίου, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ απέστειλε έγγραφο στον Αντιπρόεδρο της Κυβέρνησης Τραν Χονγκ Χα και στο Υπουργείο Γεωργίας και Αγροτικής Ανάπτυξης, προτείνοντας την τροποποίηση και συμπλήρωση του Διατάγματος αριθ. 71/2024 προς την κατεύθυνση ότι για τις περιπτώσεις που ορίζονται στο Άρθρο 63 του Διατάγματος αριθ. 102/2024, οι οποίες πρέπει να καθοριστούν με τη μέθοδο του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης, θα εφαρμόζεται ο τιμοκατάλογος γης κατά τον χρόνο έκδοσης της απόφασης για την κατανομή γης, τη μίσθωση γης και τη μετατροπή του σκοπού χρήσης γης πολλαπλασιασμένος με τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης που εκδόθηκε από την επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή το 2015. Η δυνατότητα εφαρμογής του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης του 2015 διασφαλίζει επίσης τη συνέπεια με τις τιμές της αγοράς και εναρμονίζει τα συμφέροντα μεταξύ του κράτους και των επενδυτών.

Σύμφωνα με τον επικεφαλής του Τμήματος Γεωργίας και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, εκτός από την πρόταση τροποποιήσεων και συμπληρωμάτων στο Διάταγμα 71, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε επίσης την Απόφαση 72/2025 σχετικά με τη διαδικασία κυκλοφορίας φακέλων για τον προσδιορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων για τη γη στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Σύμφωνα με τους κανονισμούς, εάν κατά τη στιγμή της υποβολής προσφορών δεν συμμετάσχει κανένας ανάδοχος στην αποτίμηση γης, η προθεσμία θα παραταθεί μία φορά. Μετά την παράταση, εάν δεν επιλεγεί κανένας ανάδοχος, το Τμήμα Γεωργίας και Περιβάλλοντος θα αναθέσει την εργασία σε μια αρμόδια δημόσια υπηρεσία για την παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών σχετικά με την αποτίμηση γης.

ΘΑΝ ΧΙΕΝ

Πηγή: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html