Die Verwaltung und Verwendung der Instandhaltungsgelder in einigen Mehrfamilienhäusern sei nicht transparent und die Investoren würden sich diese willkürlich aneignen und verwenden, so der Rechtsausschuss.
Der kürzlich vom Rechtsausschuss veröffentlichte thematische Überwachungsbericht „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung, zum Betrieb, zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern“ wies auf zahlreiche Einschränkungen bei der Verwaltung und Verwendung von Mitteln zur Instandhaltung von Mehrfamilienhäusern hin.
Viele Investoren übergeben die Instandhaltungsgelder nicht, verspätet oder nur teilweise an die Verwaltung, zahlen keine Instandhaltungsgelder für Flächen im Privateigentum der Investoren, verwenden Instandhaltungsgelder für andere Zwecke und sind auch bei der Verwaltung und Verwendung nicht offen und transparent.
Es gibt Anleger, die mehrere Konten gleichzeitig eröffnen, um von Wohnungskäufern Instandhaltungsgelder zu erhalten, dies jedoch nicht im Wohnungskauf- oder Mietvertrag vermerken.
Vorsitzender des Rechtsausschusses, Hoang Thanh Tung. Foto: National Assembly Media
Gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes von 2014 erfolgt die Verwaltung und Verwendung der Instandhaltungsgelder für Gemeinschaftsflächen von Mehrfamilienhäusern in zwei Phasen. In Phase eins, vor der Organisation der ersten Mehrfamilienhauskonferenz, ist der Investor für die Einziehung und Verwaltung der Instandhaltungsgelder verantwortlich. In Phase zwei, nach der Einrichtung des Verwaltungsausschusses des Mehrfamilienhauses (der von den Bewohnern für den Betrieb des Mehrfamilienhauses gewählt wird), muss der Investor diesem die Instandhaltungsgelder zur ordnungsgemäßen Verwaltung und Verwendung überweisen.
In der Praxis ist jedoch während der Erhebung der Instandhaltungsgebühren noch kein Verwaltungsrat eingerichtet. Investoren eröffnen oft kein separates Einlagenkonto für die von Hauskäufern eingezogenen Instandhaltungsgebühren, sondern führen diese oft mit ihrem eigenen Konto zusammen. Dies führt dazu, dass Investoren die Instandhaltungsgebühren zweckentfremden und missbrauchen und es zu Streitigkeiten mit den Bewohnern kommt.
Darüber hinaus sehen die geltenden Gesetze laut dem Rechtsausschuss keine ausreichend strengen Sanktionen für Fälle vor, in denen die Verwaltungs- und Betriebsgebühren für Mehrfamilienhäuser nicht bezahlt werden. Es gibt keine konkreten Vorschriften darüber, für welche Arbeiten der Instandhaltungsfonds verwendet werden kann, und es gibt keine Anweisungen zu Nachzahlungen, nachdem der Instandhaltungsfonds in Höhe von 2 % (berechnet auf der Grundlage des Wertes der Wohnung) aufgebraucht ist.
Einige Verwaltungsräte verstießen gegen die Verwendung von Instandhaltungsmitteln und verstanden die Bestimmungen des Wohnungsgesetzes nicht vollständig. Dies führte zu Meinungsverschiedenheiten und Streitigkeiten mit Investoren und Bewohnern. „Es gab sogar Fälle, in denen der Verwaltungsrat die Bewohner dazu aufhetzte, Beschwerden einzureichen, sich in großer Zahl zu versammeln und so Unsicherheit und Unruhe zu verursachen“, heißt es in dem Bericht.
In Bezug auf die Ursache kam die Aufsichtsdelegation zu dem Schluss, dass die staatliche Verwaltungsfunktion der Fachagenturen und lokalen Behörden mancherorts nicht gut wahrgenommen wurde.
Der Rechtsausschuss schlug vor, das Wohnungsgesetz dahingehend zu ändern, dass die Nichtzahlung von Instandhaltungsgebühren durch Wohnungseigentümer und Investoren im Wohnungsgesetz zu einem verbotenen Akt erklärt wird, um der Regierung die Möglichkeit zu geben, Vorschriften über Verwaltungssanktionen zu erlassen und Maßnahmen zur Durchsetzung dieser Sanktionen zu ergreifen.
In einer Stellungnahme gegenüber VnExpress erklärte Le Thanh Hoan, hauptamtliches Mitglied des Rechtsausschusses, dass die aktuellen Regelungen zur Verwaltung und Verwendung von Instandhaltungsfonds noch Lücken aufweisen. Am häufigsten kämen Vorstandsmitglieder zu Fehlentscheidungen, willkürlichen Ausgaben oder Gruppeninteressen, um vom Instandhaltungsfonds zu profitieren. „Dieses Verhalten wurde vielerorts beobachtet und ist Anlass für zahlreiche Klagen“, sagte er.
Normalerweise muss der Verwaltungsausschuss alle Ausgaben und die Verwendung der Instandhaltungsgelder detailliert darlegen und Feedback von den Bewohnern einholen. Manche Verwaltungsausschüsse missbrauchen jedoch ihre Macht, geben Gelder auf intransparente Weise aus und nutzen die Auswahl der Gebäudeverwaltungs- und Betriebsunternehmen aus, um Provisionen zu erhalten.
„Beispielsweise das Ersetzen kaputter Bodenfliesen, die vorzeitige Wartung von Aufzügen und die Beauftragung unzuverlässiger Bauunternehmer zur Gewinnbeteiligung. Das sind alles Geschichten aus dem wahren Leben, aber die aktuellen gesetzlichen Regelungen sind sehr schwer zu regulieren“, sagte Herr Hoan, der glaubt, dass „die Übertragung von Wartungsgeldern in Höhe von zig Milliarden Dong in die Hände von Einzelpersonen“ leicht zu negativen Folgen führen kann.
Das hauptamtliche Mitglied des Rechtsausschusses schlug vor, dass die Verwaltung und Verwendung des Instandhaltungsfonds einem vom Vorstand unabhängigen Aufsichtsrat unterstellt werden sollte. Die Aufsichtsratsmitglieder haben das Recht, die Schwankungen und den Kontostand des Instandhaltungsfondskontos zu überwachen. Der Aufsichtsrat hat außerdem das Recht, bei der Auswahl von Auftragnehmern, Verwaltungseinheiten, Dienstleistern für das Wohngebäude, der Auswahl von Banken und der Festlegung der Einzahlungsbedingungen für den Instandhaltungsfonds mitzuwirken.
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