Komplizierter Immobilienaktenstatus
Anfang Dezember 2023 fordert das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt die Volkskomitees der Bezirke, der Stadt Thu Duc, das Grundbuchamt von Ho-Chi-Minh-Stadt und seine angeschlossenen Zweigstellen auf, Aufzeichnungen über willkürliche Änderungen der Landnutzungszwecke, willkürliche Parzellenaufteilungen und handschriftliche Rechtsübertragungen zu führen.
Laut einem Bericht des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt Fälle, in denen Haushalte und Einzelpersonen landwirtschaftliche Flächen nutzen, für die vom Volkskomitee des Bezirks eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte ausgestellt wurde. Während der Nutzung kommt es zu Änderungen wie etwa: Haushalte trennen sich, um getrennt zu leben; Teile der Landfläche werden geerbt, geschenkt oder übertragen usw.
Um diesem praktischen Bedarf zu begegnen, haben Landnutzer Grundstücke willkürlich aufgeteilt, Teile von Grundstücken eigenhändig übertragen (ohne einen Vertrag über die Übertragung der Landnutzungsrechte und der mit dem Land verbundenen Vermögenswerte wie vorgeschrieben abzuschließen) oder den Nutzungszweck des Landes willkürlich geändert (Häuser gebaut, Arbeiten auf landwirtschaftlichen Flächen durchgeführt usw.).
Da das Grundstücksrecht über viele Zeiträume nicht zeitnah und vollständig geregelt war, wurde dem Erwerber in diesen Fällen kein Zertifikat über die Landnutzungsrechte, die Hausbesitzrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte (Zertifikat) ausgestellt.
Das oben genannte Problem bestand bis zur Regelung in Absatz 2, Artikel 82 des Dekrets Nr. 43/2014/ND-CP, die die Regelung von Fällen der Übertragung, Erbschaft und Schenkung durch handschriftliche Dokumente vor dem 1. Juli 2014 ermöglichte.
Da es sich jedoch um eine willkürliche Aufteilung des Landes zur Übertragung von Rechten handelte, entsprach der Großteil der übertragenen Landflächen nicht den Bestimmungen des Volkskomitees der Provinz.
Herr Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte: „Es liegen derzeit keine spezifischen Statistiken vor, da es keine Organisation gibt, die die Fälle melden und registrieren kann. Unseren Aufzeichnungen zufolge konzentrieren sich diese Fälle jedoch hauptsächlich auf Vororte, insbesondere in Bezirken mit rascher Urbanisierung wie Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan usw.“
Um eine einigermaßen genaue Zahl zu erhalten, muss das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Erklärung und Erhebung in der gesamten Stadt durchführen, in enger Abstimmung zwischen den Bezirken, der Stadt Thu Duc, den Stadtteilen, den Gemeinden sowie den Menschen, die in dieser Situation Immobilien „besitzen“.
Die Menschen müssen ihre Verantwortung und ihr Mitwirkungsrecht klar erkennen und in einer transparenten Erklärung konkrete und genaue Zahlen vorlegen.
Um Zertifikate für eigenhändig gekaufte und verkaufte Immobilien auszustellen, muss Ho-Chi-Minh-Stadt Aspekte wie den Zeitpunkt des Kaufs und Verkaufs, den Umgang mit Verstößen gegen Grundstücks- und Bauvorschriften (Geldbußen, Zwangsabriss oder -registrierung, erzwungene Herausgabe illegaler Gewinne usw.), die Überprüfung der Planung, die Sicherstellung der Einhaltung von Vorschriften zu Grundstücksaufteilungsgrenzen und Infrastruktur usw. berücksichtigen, um jeden Einzelfall zu bestimmen, der infrage kommt.
Da der Kauf und Verkauf handschriftlicher Dokumente nicht von der zuständigen Behörde bestätigt wird, ist die Überprüfung der Echtheit des Kauf- und Verkaufszeitpunkts unbegründet und kann leicht zu Gesetzesverstößen missbraucht werden. Wird dies nicht strikt umgesetzt, kann es leicht zu Gesetzesverstößen und einer unkontrollierten Grundstücksaufteilung kommen.
Daher muss die Ausstellung von Bescheinigungen in diesen Fällen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen geprüft und Verwaltungsverstöße im Landsektor geahndet werden. Die Ausstellung von Bescheinigungen muss im Einzelfall auch auf Grundlage der Planung, der Flächennutzungspläne, der Landaufteilungsbedingungen und der Infrastruktur erfolgen. Diese Angelegenheiten fallen in die Zuständigkeit des Volkskomitees des Bezirks“, bekräftigte Herr Thang.
Rechtliche Fragen müssen geklärt werden
Rechtsanwalt Quach Thanh Luc, Direktor der LSX Law Firm LLC, sagte, dass Immobilientransaktionen zwischen Privatpersonen mithilfe handschriftlicher Dokumente ohne notarielle Beglaubigung oder Zertifizierung derzeit relativ üblich seien.
Der Grund, warum die beiden Parteien eine solche Transaktion durchführten, lag darin, dass sie die gesetzlichen Bestimmungen nicht verstanden, dass für das Grundstück kein Nutzungsrechtszertifikat vorlag, dass sie einander vertrauten und dass sie die Transaktion nicht öffentlich machen wollten, um die Zahlung von Steuern zu vermeiden …
Das Gesetz schreibt vor, dass die Übertragung von Immobilien durch einen notariell beglaubigten Vertrag erfolgen muss. Die Bodengesetze haben stets festgelegt, dass der Vertrag zur Übertragung von Landnutzungsrechten von einem Notar beglaubigt oder vom Volkskomitee der Gemeinde, des Bezirks oder der Stadt, in der sich das Grundstück befindet, beglaubigt werden muss.
Rechtsanwalt Luc wies darauf hin, dass Immobilientransaktionen mittels handschriftlicher Dokumente nicht den formalen Vorschriften entsprächen und der Name des Nutzers nicht auf die Dokumente übertragen werden könne, die das Nutzungsrecht nachweisen, sodass sie rechtlich nicht anerkannt würden.
Der Käufer ist rechtlich weder Eigentümer noch rechtmäßiger Nutzer der Immobilie.
Ist der Käufer nicht als rechtmäßiger Landnutzer anerkannt, ist ihm eine Umwandlung, Übertragung, Vererbung oder Verpfändung des Grundstücks nicht gestattet. Sollte der Staat das Land zurückfordern, liegt die Verantwortung für die Bestimmung des Landnutzers weiterhin beim Verkäufer.
Kommt es zwischen den beiden Parteien zu einem Streit über die Höhe der Entschädigung oder der Räumung, wird dieser Betrag auf das temporäre Konto der Bank eingezahlt, bis ein Urteil oder eine Entscheidung zur Beilegung des Streits zwischen den beiden Parteien vorliegt.
Kommt es zu Streitigkeiten zwischen Verkäufer und Käufer, muss einer der beiden bei dem Gericht am Standort der Immobilie Klage einreichen, um die Angelegenheit zu klären.
Derzeit ist die Situation von Immobilien ohne Zertifikate noch relativ häufig. Obwohl Immobilientransaktionen ohne Zertifikate mit großen Risiken verbunden sind, tätigen viele Menschen sie dennoch, denn je größer das Risiko, desto höher das Gewinnpotenzial.
„Um die Rechte des Käufers zu wahren, empfiehlt es sich in diesem Fall, einen handschriftlichen Kaufvertrag mit einer Hinterlegungsklausel aufzusetzen. Darin heißt es: „Wenn für das Grundstück und das Haus eine Nutzungsrechtsbescheinigung ausgestellt wird, ist der Verkäufer für die rechtlichen Übertragungsvorgänge an den Käufer verantwortlich. Andernfalls wird ihm eine Geldstrafe in Höhe des doppelten erhaltenen Betrags auferlegt. Mit dieser Klausel wird sichergestellt, dass das Streitrisiko minimiert wird bzw. dass die Rechte des Käufers im Streitfall gesetzlich gewährleistet sind“, sagte Rechtsanwalt Luc.
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