Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet Parzellierung und Verkauf von Grundstücken: Es wird erwartet, dass die Grundstückspreise steigen, aber es ist unwahrscheinlich, dass sie „fieberhaft“ werden

Warum verbietet Ho-Chi-Minh-Stadt die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken?

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat den Beschluss Nr. 83/2024 mit Wirkung vom 21. Oktober erlassen. Darin wird festgelegt, dass es Investoren von Immobilien- und Wohnungsbauprojekten im gesamten Gebiet nicht gestattet ist, Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Organisationen und Einzelpersonen zum Bau von Eigenheimen zu übertragen. Diese Regelung gilt nur für Investoren, die eine Umsiedlung in Gemeinden, Städten und Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt anstreben.

So verbietet Ho-Chi-Minh-Stadt die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken im Rahmen von Projekten für Organisationen und Einzelpersonen zum Bau eigener Häuser, darunter in allen fünf Bezirken Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio.

Zuvor hatte das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken damit begründet, dass die Stadt ein Projekt zur Investition in und zum Ausbau von Bezirken zu Bezirken oder Städten im Rahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum von 2021 bis 2030 entwickle. Bis 2030 werden sich die Bezirke auf Investitionen in den Infrastrukturausbau konzentrieren, um städtische Ziele zu erreichen und zu Städten im Rahmen von Ho-Chi-Minh-Stadt zu werden.

Um Diskriminierung zwischen kommerziellen Wohnungsbauinvestitionen zu vermeiden und die Anwendung der Vorschriften zu vereinheitlichen, müssen Immobilieninvestoren in Ho-Chi-Minh-Stadt gemäß den Vorschriften in den gesamten Wohnungsbau investieren und anschließend Verfahren zur Übertragung von Landnutzungsrechten, Hausbesitzrechten und anderen mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten an Organisationen und Einzelpersonen durchführen. Diese Regelung gilt als Ausnahme für Immobilienprojekte mit dem Ziel der Neuansiedlung auf dem Land in Gemeinden, Städten und Bezirken, die die Bedingungen gemäß den Vorschriften erfüllen.

Das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken im gesamten Stadtgebiet zielt darauf ab, die staatliche Wohnungsverwaltung zu vereinheitlichen und die Verantwortung der Projektinvestoren zu stärken. Gleichzeitige Investitionen in den Bau der technischen und sozialen Infrastruktur sollen sichergestellt werden. Dadurch wird verhindert, dass ohne Genehmigung, Genehmigung oder unter Beachtung der architektonischen Verwaltungsvorschriften gebaut wird. Das Bauamt hält das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken im gesamten Gebiet für notwendig.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dass die obige Erklärung nicht mit den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte 2023 und der praktischen Situation vereinbar sei. Denn das Projekt sei noch immer ein Projekt. Derzeit seien die fünf Bezirke Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio noch Bezirke und keine Bezirke oder Städte von Ho Chi Minh-Stadt.

Gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobilienwirtschaft 2023 und des Wohnungsbaugesetzes 2023 gilt in diesen fünf Bezirken weiterhin: „In den verbleibenden Gebieten bestimmt das Volkskomitee der Provinz auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten die Gebiete, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zum Selbstbau von Häusern übertragen dürfen.“ Darüber hinaus ist die Nachfrage von Menschen, die in Projekten in den oben genannten fünf Bezirken Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur zum Bau eigener Häuser übertragen lassen möchten, nach wie vor sehr groß.

Er schlug daher vor, dass das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Vorschriften dahingehend überprüft und ändert, dass Grundstücke für den Verkauf in Gemeinden aufgeteilt werden, ausgenommen Städte in den fünf Bezirken Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio, und dass die Landnutzungsrechte nicht versteigert werden, um in Wohnungsbauprojekte zu investieren.

Immobilienexperte Dinh Minh Tuan, Direktor der Südregion von Batdongsan.com.vn, teilt diese Ansicht und sagte, dass für die Urbanisierung die Anziehung von Einwohnern, Investitionen in eine gute Infrastruktur und attraktive Immobilienpreise notwendig seien. Damit Bezirke zu Bezirken oder Städten in Ho-Chi-Minh-Stadt werden können, müssen die Menschen diese Gebiete als Wohngebiete wählen und bereit sein, für günstigere Immobilienpreise in größere Entfernungen zu ziehen.

Wenn jedoch die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken in diesen fünf Bezirken verboten werden, wird der Unterschied zwischen den Immobilienpreisen und den umliegenden Bezirken nicht zu groß sein, was den Menschen die Entscheidung zur Abwanderung erschweren würde. Daher glaubt Herr Tuan, dass das Projektziel bis 2030 nur schwer zu erreichen sein wird.

Der oben genannte Experte schlug vor, dass Ho-Chi-Minh-Stadt zum jetzigen Zeitpunkt Vorbereitungspläne erarbeiten und Entscheidungen, die sich auf die Immobilienpreise auswirken, einschränken sollte. Falls es welche gibt, sollte ein Fahrplan erstellt werden, um die Auswirkungen schrittweise zu reduzieren. Gleichzeitig könnte Ho-Chi-Minh-Stadt, wenn es die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, dies auch in einigen stark urbanisierten Gebieten, beispielsweise in den Stadtzentren, verbieten. In abgelegenen Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte sollte nicht überstürzt vorgegangen werden.

Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken im gesamten Gebiet, darunter auch in fünf Vorortbezirken (Abbildung: Nam Anh).

Die Preise für Grundstücke und Wohngrundstücke werden voraussichtlich stark steigen, es ist jedoch unwahrscheinlich, dass sie „fieberhaft“ steigen.

Experten befürchten, dass das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken in Ho-Chi-Minh-Stadt erhebliche Auswirkungen auf den Markt haben könnte, da gleichzeitig eine neue Preisliste für Grundstücke veröffentlicht wird. Die Preise für Wohngrundstücke und parzellierte Grundstücke werden stark steigen. Gleichzeitig könnten auch die Preise für Entschädigungen und Räumungsarbeiten für Infrastrukturprojekte steigen.

Herr Dinh Minh Tuan sagte, dass das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken das ohnehin schon knappe Landangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt noch weiter verknappen werde und die Möglichkeit für die Menschen, in die Vororte zu ziehen, eingeschränkt werde.

Er sagte, dass diejenigen, die Grundstücke in Wohnbauland umwandeln wollen, aufgrund der Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste mehr Geld ausgeben müssen, was die Umsetzung erschweren wird. Die Einschränkung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken wird die Preise für Grundstücke und Wohnbauland in der kommenden Zeit in die Höhe treiben. Der Anstieg der Marktpreise wird die jährliche Grundstückspreisliste umgekehrt anpassen, was sich auf die Kosten für die Baulandräumung für öffentliche Infrastrukturprojekte auswirkt und die geschätzten Kosten erhöht.

Darüber hinaus erfordert diese Regelung auch, dass kleine Projektentwickler über ausreichende Kapazitäten verfügen, um Häuser zu bauen, Bauvorhaben abzuschließen und über die nötigen Versorgungseinrichtungen für den Verkauf ihrer Produkte zu verfügen. Höhere Inputkosten erschweren ihnen den Verkauf preisgünstiger Produkte. Höhere Preise und damit einhergehende Käuferbeschränkungen können zur Entstehung von Geisterstädten führen.

Er ist grundsätzlich der Ansicht, dass das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken dazu beitragen wird, die rechtlichen Risiken für Immobilienkäufer zu verringern. Allerdings ist die Regelung derzeit möglicherweise nicht realistisch, da der Markt gerade eine schwierige Phase durchlebt hat. Das Interesse der Bevölkerung an Grundstücken ist zurückgegangen, sodass der Markt stagniert. Sollte die Regelung umgesetzt werden, würde der Anstieg der Immobilienpreise die Erreichung der Ziele der Dezentralisierung des Zentrums und der Urbanisierung der Außenbezirke von Ho-Chi-Minh-Stadt erschweren.

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, unterstützte jedoch die richtige Entscheidung von Ho-Chi-Minh-Stadt und sagte, das Verbot der Landaufteilung helfe der Stadt, viele Probleme zu lösen. Wenn Investoren Land wahllos aufteilen und verkaufen dürften, könnte dies die Planung zunichtemachen. Dies gilt insbesondere für große Planungsprojekte, die mehrere hundert Hektar Land benötigen, aber an der Landaufteilung festhalten.

Laut Herrn Thang sind Grundstücke hauptsächlich für Investoren bestimmt, die sie kaufen und mit Gewinn weiterverkaufen. Es gibt nur sehr wenige echte Käufer. Parzelliertes Land wird daher nicht regelmäßig genutzt und der Urbanisierungsgrad ist gering, was zu einer Verschwendung von Ressourcen führt.

Er räumte auch ein, dass ein Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken angesichts des knappen Angebots möglicherweise die Preise für Grundstücke und Wohnbauland erhöhen könnte. Der derzeitige südliche Grundstücksmarkt ist jedoch wenig liquide und der Staat verfügt über entsprechende Managementrichtlinien, sodass ein „Landfieber“ unwahrscheinlich ist.

Investoren können sich in anderen Vorortmärkten von Ho-Chi-Minh-Stadt, etwa in Binh Duong, Long An, Ba Ria – Vung Tau usw., umfassend nach geeigneten Produkten umsehen. Für ernsthafte Käufer gibt es viele gute Optionen, etwa verfügbare Sekundärgüter, Grundstücke, bestehende Stadthäuser in verfügbaren Wohngegenden und Apartmentprodukte, fügte er hinzu.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm