Regulierung der Unterschiede bei den Bodenpachtzinsen
Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), wird der Mehrwert von Grundstücken (Pachtdifferenz) hauptsächlich von zwei Akteuren geschaffen: dem Staat und Investoren (wobei private Investoren eine sehr wichtige Rolle spielen). Daher muss die Finanzpolitik in Bezug auf Grundstücke und Grundstückspreise reguliert werden, um Fairness und soziale Stabilität für die Staatseinnahmen und den Nutzen der Investoren zu gewährleisten.
Erstens schafft der Staat durch Flächennutzungsplanung, Bau- und Stadtplanung sowie integrierte Verkehrsplanung Mehrwert aus Grundstücken (Grundrentendifferenz) und ermöglicht Investoren die planmäßige Umnutzung von Grundstücken zur Durchführung von Geschäftsinvestitionen. Daher hat der Staat das Recht, diesen Mehrwert aus Grundstücken (Grundrentendifferenz) im Interesse des Landes und der Öffentlichkeit zu regulieren.
Landnutzungsgebühren sind eine große Einnahmequelle für den Staatshaushalt.
In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise generiert ein Hektar landwirtschaftliche Nutzfläche lediglich einen Wert von etwa 500 Millionen VND pro Jahr. Wird die Fläche jedoch für andere Zwecke genutzt, generiert ein Hektar Produktions-, Industrie-, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Stadtflächen einen Wert von bis zu 55 Milliarden VND pro Jahr – also das Hundertfache. Dies zeigt sich daran, dass 1997 der 7. Bezirk (abgetrennt vom landwirtschaftlichen Bezirk Nha Be) gegründet wurde. Damals betrugen die Staatseinnahmen lediglich 59 Milliarden VND. Nach 25 Jahren, im Jahr 2022, beliefen sich die Staatseinnahmen jedoch auf 5.550 Milliarden VND – 94-mal mehr als 1997.
Daher erlaubte die Regierung Ho-Chi-Minh-Stadt 2018, im Zeitraum 2025/2020 26.000 Hektar landwirtschaftliche Nutzflächen in nichtlandwirtschaftliche, Produktions-, Industrie-, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Stadtflächen umzuwandeln. Derzeit entwickelt Ho-Chi-Minh-Stadt ein Projekt zur Umwandlung von fünf Vororten in Stadtgebiete. Gleichzeitig hatdie Nationalversammlung die Resolution 98 zur Erprobung spezifischer Mechanismen und Strategien für die Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt verabschiedet. Diese sollen die Voraussetzungen für eine rasche Entwicklung der Stadt in den kommenden Jahren schaffen, auch im Hinblick auf die Landressourcen.
Gleichzeitig schaffen Investoren (hauptsächlich private Investoren) durch Investitionen in Bau- und Gewerbeimmobilienprojekte zusätzlichen Wert aus Grundstücken (Grundrentendifferenz). Dies geschieht vor allem durch die Kreativität und finanzielle Leistungsfähigkeit der Investoren, die sich in der Investitionsquote des Projekts widerspiegelt. Je höher die Investitionsquote, desto höher der Wert der Immobilie. Investoren haben zudem das Recht, nach Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat vom zusätzlichen Wert des Grundstücks (Grundrentendifferenz) zu profitieren.
Daher ist es notwendig, einen Mechanismus zur Regulierung des Mehrwerts von Land (Unterschied bei der Bodenrente) zu entwickeln, um die Interessen zwischen Staat und Unternehmen in Einklang zu bringen.
Machen Sie Landnutzungsgebühren zu einer Steuer
Ein weiterer Punkt, der angesprochen werden muss, ist, dass der Staat die Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen nur in angemessener und gerechter Weise erheben sollte, um nicht zu viel zu erheben oder etwas durch die Maschen schlüpfen zu lassen.
Nach Aussage vieler Unternehmen stellen die Landnutzungsgebühren für sie derzeit eine Belastung und zudem eine Unbekannte dar, da sie schon seit längerem nicht mehr in der Lage sind, die Landnutzungsgebühren zu zahlen.
Die derzeitige Berechnungsmethode für Landnutzungsgebühren erschwert Unternehmen die Arbeit und schafft einen Mechanismus des Forderns und Gebens – Schikanen. Projektinvestoren müssen enorme Landnutzungsgebühren entrichten, die etwa 70 % der Kosten für die Räumung des Grundstücks ausmachen, und müssen die Landnutzungsrechte praktisch ein zweites Mal zurückkaufen. Diese Last trägt letztlich die Hauskäufer. Dementsprechend machen Landnutzungsgebühren einen großen Teil der Wohnkostenstruktur aus: etwa 10 % der Kosten für Wohnungen, etwa 30 % der Kosten für Reihenhäuser und etwa 50 % der Kosten für Villen. Der Staat erhält einen großen Teil seiner Einnahmen aus Landnutzungsgebühren, aber langfristig, wenn das gesamte Land übergeben wird, wird diese große Einnahmequelle des Haushalts wegfallen und muss durch die Grundsteuer ergänzt und ersetzt werden.
Anstatt die gesamten Gebühren auf einmal einzuziehen, wurde von vielen vorgeschlagen, die Landnutzungsgebühren in eine Steuer umzuwandeln.
Daher schlagen die Unternehmen vor, die Grundsteuer als Steuer auf die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke zu regeln. Der Steuersatz beträgt etwa 10–15 %, berechnet auf Grundlage der vom Volkskomitee der Provinz herausgegebenen Bodenpreisliste, die jährlich um den Bodenpreisanpassungskoeffizienten (K) an die Marktpreise angepasst wird. Dies soll Transparenz gewährleisten, den Antrags- und Bewilligungsmechanismus abschaffen und die derzeit sehr hohen Grundsteuern auf ein angemesseneres Niveau senken. Auf dieser Grundlage wird das Gesetz über die Grundsteuer (Wohngrundstücke, Wohnungen) ergänzt, um eine stabile und nachhaltige Einnahmequelle für den Staatshaushalt der Provinzen und zentral verwalteten Städte zu schaffen.
Um die Berechnung der Landnutzungsgebühren zu beschleunigen, empfehlen Experten und Unternehmen, die Überschussmethode zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen für Grundstücke und Flächen mit Entwicklungspotenzial, großem Umfang und einem Wert von über 200 Milliarden VND beizubehalten, da die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten auf diese Projekte nicht angewendet werden darf. Tatsächlich mussten in der Vergangenheit fast 90 % der Immobilienprojekte die Überschussmethode zur Berechnung der Landnutzungsgebühren verwenden.
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