Der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt wird zunehmend differenziert

Obwohl sich der Immobilienmarkt erholt, wird die Differenzierung immer deutlicher. Während spekulative Produkte ohne Verwertungswert noch keine nennenswerte Verbesserung aufweisen, verzeichnen Produkte, die einen sofortigen Cashflow generieren können, positive Transaktionen.

Obwohl sich der Immobilienmarkt erholt, wird die Differenzierung immer deutlicher. Während spekulative Produkte ohne Verwertungswert noch keine nennenswerte Verbesserung aufweisen, verzeichnen Produkte, die einen sofortigen Cashflow generieren können, positive Transaktionen.

Einst war er ein auf Swing-Trading spezialisierter „Spieler“, doch als sich der Markt änderte, änderte Herr Hoang Minh, ein Immobilieninvestor in Ho-Chi-Minh-Stadt, seine Strategie.

Herr Minh sagte, er habe in Zeiten hoher Marktdynamik lediglich in der ersten Verkaufsphase eine Wohnung oder ein Grundstück hinterlegen müssen, um es unmittelbar danach zu einem höheren Preis mit hohem Gewinn verkaufen zu können. Doch als der Markt abflaute, wurde es schwieriger. Das zuvor erworbene Vorstadtgrundstück war nicht mehr verfügbar. Die Zahl der Käufer ging stark zurück, während diejenigen, die verkaufen mussten, gezwungen waren, die Preise deutlich zu senken. Dieser Investor erkannte, dass er, wenn er seine Spekulationsstrategie fortsetzte, wie viele andere Anleger in eine Überangebotssituation geraten könnte.

Nach reiflicher Überlegung entschied er sich für eine Strategieänderung. Anstatt sich ausschließlich auf Produkte mit „Surf“-Elementen zu konzentrieren, begann er, nach Vermögenswerten zu suchen, die sich sofort nutzen ließen, um einen stabilen Cashflow zu generieren.

Ende letzten Jahres entschied sich Herr Minh für den Kauf einer Einzimmerwohnung im 7. Bezirk (HCMC) für 2,5 Milliarden VND. Es handelt sich um ein abgeschlossenes Projekt mit einer großen Wohnanlage, das von vielen ausländischen Experten gemietet wird. Nach Abschluss der Inneneinrichtung vermietete er die Wohnung schnell für 13 Millionen VND/Monat.

Laut Herrn Minh ist die Investition in Immobilien nicht absolut sicher, um das Kapital zu erhalten. Vielmehr ist es notwendig, defensive Segmente zu wählen. Das heißt, die Immobilien können sowohl auf Preissteigerungen in 3-5 Jahren warten als auch kurzfristig einen stabilen Cashflow generieren.

Ein aktueller Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) wies zudem darauf hin, dass Wohnungen vor mehr als fünf Jahren von vielen als eine Art „Konsumgüter“ angesehen wurden und sich nur schwer mit anderen Immobiliensegmenten vergleichen ließen. Doch mittlerweile verlagert sich das Angebots-Nachfrage-Verhältnis zunehmend auf die Nachfrage, und die Wohnungspreise steigen langfristig und übertreffen viele andere Segmente deutlich.

Die Wohnungspreise steigen ständig und erreichen ein neues Niveau, sodass auch die Mietpreise tendenziell steigen und im Jahr 2024 einen durchschnittlichen Anstieg von 10 – 20 % verzeichnen werden. Im Stadtzentrum gibt es fast keine Wohnungen mit Mietpreisen unter 10 Millionen VND/Monat, der übliche Mietpreis für 1-Zimmer-Wohnungen beträgt 10 – 15 Millionen VND/Monat, für 2-Zimmer-Wohnungen 15 – 20 Millionen VND/Monat.

Neben der hohen Mietnachfrage wirken sich auch die ständig steigenden Wohnungspreise direkt auf die Preisstrategie der Vermieter aus. Steigen die Immobilienpreise, sind die Vermieter gezwungen, die Mieten zu erhöhen, um Gewinne zu sichern und den Cashflow aus Investitionen auszugleichen.

Tatsächlich sinkt die Gewinnspanne aus der Wohnungsmiete jedoch immer weiter, da die Mietpreise nicht mit dem Anstieg der Immobilienpreise Schritt halten können. Die Mietpreissteigerungsrate beträgt im Jahr 2024 nur etwa die Hälfte des Immobilienpreises. Die Gewinnspanne aus der Wohnungsmiete in Vietnam liegt daher nur unter 4 %, üblicherweise unter 2 % und damit unter der Ersparnis.

Da es kaum Primärquellen gibt, finden auf dem Markt rege Transferaktivitäten für Sekundärwohnungen statt. Daten des Dat Xanh Services Research Institute zeigen, dass das neue Angebot meist die nächste Phase bestehender Projekte darstellt. Daher verzeichnete der Markt einen Preisunterschied von 10 bis 20 % im Vergleich zu Sekundärprojekten. Auch bei vielen neu übergebenen High-End-Projekten sind die Transferpreise um 15 bis 25 % gestiegen.

Tran Hien Phuong, Generaldirektor von Seaholdings, bestätigte, dass der Markt wieder Cashflow generiert, die Funktionsweise jedoch deutlich anders sein wird als zuvor. Kunden sind heute wählerisch und wählen oft Projekte mit ordnungsgemäßen rechtlichen Verfahren. Bei Sekundärprojekten akzeptieren sie den Kauf erst, wenn die Wohnung über ein Pink Book verfügt, fertiggestellt ist, über alle vereinbarten Versorgungsleistungen verfügt und sofort genutzt werden kann.

Laut Herrn Phuong ist der Markt regional differenziert. Mancherorts sind die Preise zwar stark gefallen, die Liquidität aber immer noch gering, doch dort, wo echte Nachfrage besteht, haben sich die Preise schnell erholt. Dies zeigt, dass der Marktmechanismus zunehmend auf der realen Nachfrage und nicht mehr auf Spekulation basiert.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html