Der Markt wächst positiv, es gibt jedoch Anzeichen einer „Heizung“, Wohnungstransaktionen sind überwältigend; das Angebot an Wohnungen im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt floriert … so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienmarkt.
Der vietnamesische Immobilienmarkt hat sich nach einer schwierigen Phase insbesondere im dritten Quartal und insgesamt in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 erholt. (Foto: Linh An) |
Das Transaktionsvolumen für Wohnungen „überwältigt“ den Markt weiterhin
Laut dem kürzlich von der Vietnam Association of Realtors (VARS) veröffentlichten Bericht zum vietnamesischen Immobilienmarkt für das dritte Quartal und die ersten neun Monate des Jahres 2024 zeigen alle Immobiliensegmente – von Wohn- über Gewerbe- bis hin zu Industrieimmobilien – Anzeichen für ein positives Wachstum.
Der vietnamesische Immobilienmarkt hat sich insbesondere im dritten Quartal und in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 nach einer schwierigen Phase dank der wirtschaftlichen Stabilität und der staatlichen Förderpolitik erholt. Bei der Vorstellung des Immobilienmarktberichts für das dritte Quartal und die ersten neun Monate des Jahres 2024 erklärte Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin von VARs IRE, dass der Wohnimmobilienmarkt erste Anzeichen einer „Erwärmung“ zeige.
Die Geschichte der Landauktionen ist aktueller denn je. Die Auktionen finden „über Nacht“ statt und Hunderte, ja Tausende von Menschen haben sich bereit erklärt, zu essen und zu warten, um sich einen Platz zu sichern. Der Gewinnerpreis ist ebenfalls rekordhoch und entspricht dem Preis für ein Grundstück in einem Projekt mit gut investierter Infrastruktur.
Auch das Wohnungssegment ist für den Marktdruck verantwortlich. Die Preise erreichen sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich neue Höchststände. Aufgrund der hohen Nachfrage erhalten Tausende Wohnungseigentümer regelmäßig Anrufe mit Verkaufsanfragen. Trotz der hohen Verkaufspreise verzeichnen neu gestartete Wohnungsbauprojekte sehr gute Absorptionsraten.
Neben den tatsächlichen Ergebnissen aus Angebot und Nachfrage zeigt der Markt jedoch auch Anzeichen einer „Erhitzung“. Diese Situation spiegelt sich in Grundstücksspekulationen wider, die die Immobilienpreise in die Höhe treiben und zu intransparenten Immobilientransaktionen führen. Viele Kleinanleger beteiligen sich zum Surfen am Markt, was zu unangemessen hohen Immobilienpreisen führt.
Auch im Wohnungssegment sind Anzeichen einer „Erhitzung“ erkennbar. Die Preise für übertragene Wohnungen steigen dank der „Unterstützung“ einiger Spekulantengruppen zunehmend. Diese Anzeichen sind alle auf das knappe Angebot zurückzuführen, das sich jedoch verbessert hat.
Konkret sagte Frau Mien, dass der Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2024 weiterhin ein Angebot von 22.412 Produkten verzeichnete, darunter etwa 14.750 Neuprodukte, was einem Rückgang von 25 % im Vergleich zum Vorquartal, aber einem Anstieg von 60 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 entspricht.
In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 wurden 38.797 neue Produkte zum Verkauf angeboten. Das Angebot war weiterhin stark differenziert. 70 % des neuen Angebots stammten aus dem Wohnungssegment. Davon dominierten Produkte mit Preisen von über 50 Millionen VND/m². Bezahlbare Gewerbewohnungen waren auf dem Markt nahezu mangelhaft. Regional betrachtet führte der Norden das Angebot mit 46 % an, gefolgt von der Zentralregion mit 29 % und dem Süden mit 25 %.
VARS-Forschungsdaten zeigen außerdem, dass der Gesamtmarkt im dritten Quartal rund 10.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnete, obwohl das Angebot hauptsächlich im oberen und luxuriösen Segment angesiedelt ist. Dies entspricht einer Absorptionsrate von 51 %. Dies spiegelt das Interesse des Marktes an neuen Immobilienprodukten wider, obwohl die meisten neuen Angebote nach hohen Standards fertiggestellt werden und die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.
Das Transaktionsvolumen und die Absorptionsrate sanken im Vergleich zum Vorquartal um 25 % bzw. einen Prozentpunkt, stiegen jedoch im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2023 um 80 % bzw. 28 Prozentpunkte. Das Transaktionsvolumen bei Wohnungen blieb jedoch „überwältigend“ und machte im dritten Quartal 71 % der gesamten Wohnungstransaktionen aus, wobei neue Wohnungsbauprojekte eine durchschnittliche Absorptionsrate von 75 % verzeichneten. Wohnungsbauprojekte in Hanoi verzeichneten kurz nach der Markteinführung sogar eine Absorptionsrate von bis zu 90 %.
Der Trend zum Bau kleinerer Wohnungen, um den Gesamtwert der Wohnung zu senken und sie besser an die Bedürfnisse und die finanzielle Leistungsfähigkeit von Singles und jungen Familien anzupassen, ist zunehmend deutlich. Dies ist auch die Art von Immobilien mit der besten Liquidität.
Ho-Chi-Minh-Stadt wird spätestens am 20. Oktober eine Grundstückspreisliste herausgeben.
Am Nachmittag des 14. Oktober hielt die Delegation der Nationalversammlung von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Arbeitssitzung mit dem Volkskomitee der Stadt ab. Gegenstand der Sitzung war die sozioökonomische Lage, die Umsetzung der Resolutionender Nationalversammlung und die Inhalte, die der 8. Sitzung der 15. Nationalversammlung zur Genehmigung vorgelegt wurden.
Bei dem Treffen brachte die Delegierte Nguyen Tran Phuong Tran (Vorsitzende der Frauenunion von Ho-Chi-Minh-Stadt) die Frage zur Sprache, wann die Grundstückspreisliste der Stadt veröffentlicht würde, und sagte, dass die Wähler an dieser Frage sehr interessiert seien.
Im Gegenzug teilte ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt mit, dass die neue Grundstückspreisliste dem Bewertungsausschuss der Stadt vorgelegt worden sei.
„Heute Morgen traf sich der Rat und beauftragte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit der Einreichung und Unterzeichnung. Es wird erwartet, dass spätestens am 20. Oktober die Grundstückspreisliste für das Jahr 2025 herausgegeben wird“, sagte ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.
Zuvor hatte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Volksrat Ende September über den Stand und Inhalt der Anpassungstabelle für Grundstückspreise berichtet. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt wird den Bericht anschließend dem Rat vorlegen. Der Rat wird voraussichtlich vor dem 10. Oktober zusammentreten, um den Bericht zu prüfen. Die angepasste Tabelle für Grundstückspreise wird voraussichtlich vor dem 15. Oktober vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt veröffentlicht.
Für den Zeitraum, in dem die angepasste Preisliste nicht verfügbar ist, hat das Volkskomitee von Ho Chi Minh-Stadt am 21. September den Abteilungen, Zweigstellen, dem Volkskomitee der Stadt Thu Duc und den Bezirken die Genehmigung erteilt, die aktuelle Grundstückspreisliste und den Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zur Bestimmung der finanziellen Verpflichtungen und Steuern anzuwenden.
Bezirk am Stadtrand von Hanoi schließt Grundstücksauktion nach 20 Stunden
Am 13. Oktober organisierte das Quoc Oai District Land Fund Development Center in Abstimmung mit der National Auction Joint Stock Company No. 5 eine Versteigerung von 54 Grundstücken im Auktionsgebiet im Dorf Son Trung, Gemeinde Yen Son, Bezirk Quoc Oai, mit einer Gesamtfläche von fast 5.200 Quadratmetern.
Die versteigerten Grundstücke haben eine Fläche von 92,5–121,4 m2, mit einem Startpreis von knapp 12,5 Millionen VND/m2.
An der Auktion nahmen knapp 300 Kunden mit über 1.000 teilnehmenden Bewerbungen teil, das entspricht mehr als 5 Kunden, die an einem Grundstück interessiert waren.
Die Auktion erfolgt durch direkte Abstimmung in mehreren Runden, wobei mindestens fünf Runden obligatorisch sind. Der übliche Preis für jedes Grundstück beträgt 2 Millionen VND/m². Die Auktion endet erst, wenn keine weiteren Kunden mehr bieten.
Nach fast 20 Stunden und 12 Runden wurden am 14. Oktober gegen 2 Uhr morgens 54 Grundstücke erfolgreich versteigert. Der Höchstpreis lag bei fast 55 Millionen VND/m² und damit 4,4-mal über dem Startpreis. Der niedrigste Zuschlagspreis lag bei fast 45 Millionen VND/m² und damit 3,6-mal über dem Startpreis.
Der Gesamtbetrag, den der Bezirk Quoc Oai bei der Auktion einnahm, betrug fast 243 Milliarden VND, was einer Differenz von fast 180 Milliarden VND gegenüber dem Ausgangspreis entspricht.
Einer Umfrage auf einigen Immobilien-Websites zufolge liegen die Preise für zum Verkauf stehende Immobilien in der Gemeinde Yen Son zwischen 28 und 50 Millionen pro m².
Obwohl die Preise in einigen Gebieten gestiegen sind, blieben die Transaktionen auf dem Grundstücksmarkt in letzter Zeit recht ruhig. Mancherorts haben Investoren mit finanziellen Schwierigkeiten die Preise gesenkt, um Verluste zu begrenzen. Transaktionen sind jedoch weiterhin schwierig.
Wohnungsangebot im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt boomt
Im November dieses Jahres wird das Projekt King Crown Infinity offiziell auf dem Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt zum Verkauf eröffnet. Das in der Vo Van Ngan Straße (Binh Tho Ward, Thu Duc City) gelegene King Crown Infinity besteht aus den beiden 30-stöckigen Türmen Apollo und Artemis und bietet 729 Wohnungen. Je nach Lage und Gebiet liegt der Verkaufspreis der Wohnungen im King Crown Infinity bei 90 Millionen VND/m².
Ein weiteres Apartmentprojekt in Ho-Chi-Minh-Stadt, das in den letzten Monaten des Jahres im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt offiziell neue Produkte auf den Markt gebracht hat, ist Eaton Park des Investors Gamuda Land. Das in der Mai Chi Tho Street gelegene Eaton Park versorgt den Markt mit 2.000 Luxuswohnungen. Der Preis in der ersten Phase beträgt rund 120 Millionen VND/m2, was etwa 6–7 Milliarden VND/1-Zimmer-Wohnung, 8–10 Milliarden VND/2-Zimmer-Wohnung und 13–15 Milliarden VND/3-Zimmer-Wohnung entspricht. Nach der Liquidation fast aller beiden Gebäude A5 und A6 wird Eaton Park im vierten Quartal 2024 den Produktkorb der beiden Gebäude A1 und A2 mit 550 Wohnungen zu einem Durchschnittspreis von 142 Millionen VND/m2 fortsetzen.
Ebenfalls im vierten Quartal 2024 wird das Wohnungsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt im Osten durch die Wohnsiedlung „Opus One“ im Stadtgebiet Vinhomes Grand Park ergänzt. Die Wohnsiedlung „Opus One“ ist eine Kombination aus dem Investor Vinhomes und dem japanischen Partner SAMTY. Bekanntlich besteht das Projekt aus vier Türmen und erweitert den Markt um 2.000 Luxuswohnungen mit Preisen ab 80 Millionen VND/m².
Der Osten wird sich außerdem über ein neues Angebot an Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt freuen, das durch das Fiato Uptown-Projekt im Bezirk Tam Phu in der Stadt Thu Duc entsteht. Fiato Uptown besteht aus vier Apartmentgebäuden auf einem 1,6 Hektar großen Grundstück mit fast 400 Wohn- und Servicewohnungen. Der Verkaufspreis der Wohnungen im Fiato Uptown liegt bei 55 Millionen VND/m².
Immobilienmarktdaten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt seit Jahren kontinuierlich steigen. Von 2015 bis 2023 übertraf der Preissteigerungsindex für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt die Wachstumsrate des Einkommens der Bevölkerung. Acht Jahre später, also zwischen 2015 und 2023, stiegen die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt um 56 %, während das Einkommen der Bevölkerung in städtischen Gebieten nur um 39 % stieg.
Laut einem Bericht von Cushman & Wakefield ist der Durchschnittspreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten zehn Jahren jährlich um etwa 12 % gestiegen. Auf dem Primärmarkt liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt bei über 60 Millionen VND/m². Auf dem Sekundärmarkt beträgt der durchschnittliche Wohnungspreis 45 Millionen VND/m².
Allein im dritten Quartal 2024 waren laut Daten von Batdongsan.com.vn die Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum der Höhepunkt des Marktes. Das Interesse an dieser Immobilienart verzeichnete im Vergleich zum Vorjahreszeitraum das stärkste Wachstum und erreichte 19 %.
Wohnungen sind auch die Immobilienart mit dem stärksten Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und erreichten 12 %. Trotz der hohen Preise weisen einige Projekte weiterhin eine recht gute Liquidität auf dem Markt auf, insbesondere Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten und von großen, renommierten Investoren. Die Liquiditätsrate der Projekte liegt bei jedem Start bei über 60 %.
Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, kommentierte diese Realität und erklärte, dass das zukünftige Angebot aufgrund der Knappheit an sauberem Land in der Realität recht begrenzt sei. Rechtliche Engpässe seien noch nicht gelöst, was es Investoren erschwere, neue Projekte umzusetzen. Zudem mangele es vielen Investoren aufgrund des hohen finanziellen Drucks an Kapital für die Umsetzung ihrer Projekte.
Darüber hinaus wird der neue Punkt im Bodengesetz von 2024 zur Anpassung der neuen Bodenpreisliste die Inputkosten der Unternehmen und die Verkaufspreise für die Kunden beeinflussen und zu einem Aufwärtstrend bei den zukünftigen Verkaufspreisen führen. Wohnungen machen nach wie vor einen großen Teil der Nachfrage nach langfristigen Investitionen und Immobilien aus. Daher werden Wohnungen weiterhin eine gute Marktabsorption erfahren und die Verkaufspreise werden weiter steigen.
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Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html
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