Anstatt den sozialen Wohnungsbau zu fördern, verschärfen viele neue Regelungen den Mechanismus zur Förderung.

Am 24. Oktober erließ der Premierminister die offizielle Mitteilung 993, in der er sich dazu verpflichtete, weiterhin entschlossen Lösungen zur Entwicklung eines sicheren, gesunden und nachhaltigen Immobilienmarktes umzusetzen und so zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung beizutragen.

In dieser offiziellen Depesche forderte der Premierminister eine Beschleunigung der Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen im Zeitraum 2021–2030“, während die Regierung die Kommunen dazu drängte, die für den Bau von Sozialwohnungen benötigten Landmittel zu prüfen, zu planen und zuzuweisen.

In Bezug auf die Politik zur Entwicklung von Sozialwohnungen äußerten sich die Wähler in Hanoi positiv. Das Wohnungsbaugesetz 2014, das Bodengesetz 2013 und zahlreiche weitere Regierungserlasse legten die Verantwortung der Volkskomitees der Provinzen, Städte und Unternehmen für die Entwicklung von Sozialwohnungen klar fest. Gleichzeitig hat die Regierung zahlreiche Anreizmechanismen geschaffen, um Unternehmen zur Beteiligung an diesem Bereich zu ermutigen.

Anstatt den sozialen Wohnungsbau zu fördern, verschärfen viele neue Regelungen den Mechanismus zur Förderung. (Foto: DM)

Allerdings sprechen die Wähler von Hanoi vier eher „schwer verständliche“ Probleme an, die dem sozialen Wohnungsbau im Wege stehen.

Erstens schreibt das Wohnungsbaugesetz von 2014 vor, dass die Volkskomitees der Provinzen und Städte jedes Jahr Budgets für die Räumung von Grundstücken und den Bau von Infrastruktur bereitstellen und Ausschreibungen für Investoren zum Bau von Sozialwohnungen organisieren müssen.

Das Wohnungsbaugesetz von 2014 sieht außerdem vor, dass Unternehmen mit gesetzlichen Landnutzungsrechten, die mit der Wohnungsbauplanung im Einklang stehen, über Kapazitäten und Erfahrung verfügen und den Bedarf haben, Sozialwohnungen zu bauen, als Investoren für Sozialwohnungsbauprojekte ausgewählt werden sollen.

Tatsächlich haben jedoch seit 2014 nur sehr wenige Volkskomitees der Provinzen und Städte diese beiden Regelungen umgesetzt. Insbesondere wurde in Hanoi seit 2019 nur ein einziges Sozialwohnungsprojekt grundsätzlich für Investitionen in die Projektumsetzung genehmigt.

Was Vorzugsmechanismen betrifft, so sieht das Bodengesetz vor, dass Investoren bei der Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten von Landnutzungsgebühren befreit sind.

Darüber hinaus hat die Regierung im Dekret 100 aus dem Jahr 2015 eine Reihe weiterer unterstützender Regelungen hinzugefügt, beispielsweise: „Investoren von Sozialwohnungsprojekten, die kein Haushaltskapital verwenden, sind von der Landnutzungsgebühr befreit und dürfen 20 % der gesamten Landfläche im Rahmen des Sozialwohnungsbauprojekts für den Bau von Gewerbewohnungen reservieren.“

Insbesondere wenn im Rahmen des Projekts kein separater Grundstücksfonds für den Bau gewerblicher Wohnungen vorhanden ist, ist es dem Investor gestattet, 20 % der Gesamtgrundfläche des Projekts für den Verkauf zu gewerblichen Preisen zu reservieren.

Mit dem Dekret 49 aus dem Jahr 2021 hob die Regierung diese Regelung jedoch auf. Mit dem Dekret 35 aus dem Jahr 2023 verschärfte die Regierung anschließend eine Reihe von Vorzugsregelungen für den Bau von Sozialwohnungen weiter.

Insbesondere schreibt die Regierung vor, dass Investoren von Sozialwohnungsprojekten, die kein Haushaltskapital verwenden, lediglich von der Landnutzungsgebühr befreit sind.

Angesichts dieser Situation sind die Wähler von Hanoi der Meinung, dass die Regierung mehr Maßnahmen ergreifen und Anreize schaffen sollte, um Unternehmensressourcen für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau zu gewinnen, anstatt wie derzeit neue „strenge“ Vorschriften einzuführen.

Die Wähler in Hanoi fragen sich, warum die Regierung die beiden Fördermaßnahmen für Investoren der oben genannten Sozialwohnungsprojekte abgeschafft hat.

„Dies sind die beiden grundlegendsten Regelungen, um Unternehmen dabei zu unterstützen, sich an Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen zu beteiligen, ohne Kapital zu verlieren. Dabei werden die Baukosten und der Verkaufspreis von Sozialwohnungen von den Volkskomitees der Provinzen und Städte genehmigt und der maximale Gewinn für Investoren in Sozialwohnungsprojekte ist auf 10 % festgelegt“, sagte ein Wähler aus Hanoi.

Zweitens bezüglich der Entscheidung 610 des Bauministeriums vom Juli 2022. In dieser Entscheidung gab das Bauministerium den Kapitalsatz für Bauinvestitionen bekannt.

Demnach beträgt die Investitionskapitalrate für den Bau gewerblicher Mehrfamilienhäuser mit 15 bis 20 Stockwerken 11.187.000 VND/m2; die Investitionskapitalrate für den Bau von Sozialwohnungen in Form von Mehrfamilienhäusern mit 15 bis 20 Stockwerken beträgt 8.525.000 VND/m2.

Beide Bauarten unterliegen den Bestimmungen der Entwurfsnormen TCVN 4451:2012 „Wohnungsbau – Grundprinzipien der Planung“, QCVN 04:2021/BXD für Mehrfamilienhäuser und QCVN06:2021/BXD für Brandschutz von Häusern und Bauwerken. Allerdings ist die Investitionsquote für Gewerbewohnungen um 31 % höher als für Sozialwohnungen. Zudem ist der Gewinn von Investoren im sozialen Wohnungsbau auf maximal 10 % begrenzt.

Die Wähler in Hanoi fragen sich, warum dieser Beschluss zwei Investitionskapitalsätze für den Bau von Mehrfamilienhäusern vorsieht, wobei der Investitionssatz für Sozialwohnungen 31 % niedriger ist als der Investitionssatz für gewerbliche Wohnungen, während der maximale Gewinn für Investitionen in Sozialwohnungen auf 10 % festgelegt ist.

Drittens schreibt das Wohnungsbaugesetz von 2014 vor, dass die Volkskomitees der Provinzen und Städte jedes Jahr Budgets für die Räumung von Grundstücken, den Bau von Infrastruktur und die Organisation von Ausschreibungen für den Bau von Sozialwohnungen bereitstellen müssen, jedoch keine Landnutzungsgebühren erheben dürfen.

Mit den Regierungserlassen Nr. 49, Nr. 35 und der Entscheidung Nr. 610 des Bauministeriums sollen Unternehmen jedoch davon abgehalten werden, in den Bau von Sozialwohnungen zu investieren.

„Ist dies die Unterstützungsmaßnahme, die die Regierung schon oft getroffen hat, um einen Rettungsplan für den Immobilienbestand von 22 großen Immobilienunternehmen auszuarbeiten?“, fragten die Wähler von Hanoi.

Viertens gaben Wähler aus Hanoi unter Berufung auf Daten des vietnamesischen Gewerkschaftsbundes an, dass es in dem Land rund 52 Millionen Arbeitnehmer gebe, von denen 42 Prozent (das entspricht 21,84 Millionen Menschen) keine Wohnung hätten.

Die Regierung hat vor Kurzem das Projekt „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen im Zeitraum 2021–2030“ gestartet. „Dadurch werden 20,84 Millionen Arbeitnehmer nie in der Lage sein, eine Sozialwohnung zu kaufen“, sagten die Wähler von Hanoi.

„Die Wähler von Hanoi fragten sich insbesondere, woher mit den oben genannten neuen Regelungen das Land und das Kapital für die Umsetzung des Projekts kommen sollen und wann die Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen für 20,84 Millionen Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst getätigt werden sollen“, sagten die Wähler von Hanoi.

Als Antwort auf die oben genannten Fragen forderten die Wähler von Hanoi den Ständigen Ausschuss und den Petitionsausschuss der Nationalversammlung auf, die Regierung und das Bauministerium aufzufordern, der Nationalversammlung Bericht zu erstatten und die Wähler zu benachrichtigen.

Quelle: https://www.congluan.vn/nhieu-quy-dinh-moi-that-chat-co-che-khuyen-khich-nha-o-xa-hoi-post270611.html