Der Markt erholt sich weiterhin langsam und stetig, und die Ergebnisse verbessern sich allmählich. Die Zahl der verkauften Wohnungen in Hanoi ist um mehr als 200 % gestiegen, der bereinigte Listenpreis für Grundstücke in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt nur etwa 70 % des Marktpreises … so die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienmarkt.
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| Bis Ende 2024 wird der Erholungsprozess des vietnamesischen Immobilienmarktes deutliche Fortschritte machen. (Foto: Linh An) |
Der Markt erholt sich stetig
Laut batdongsan.com.vn erholt sich der vietnamesische Immobilienmarkt nachhaltig, sagt Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (Vietnam Real Estate Brokers Association).
Laut Frau Mien wird sich der vietnamesische Immobilienmarkt, unterstützt durch viele positive Faktoren, während wir auf die Umsetzung der neuen Gesetze warten, nachhaltig erholen und schrittweise bessere Ergebnisse erzielen. Bis zum Jahresende wird der Erholungsprozess des vietnamesischen Immobilienmarktes deutliche Fortschritte machen.
Der stellvertretende Direktor des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung (Vietnam Real Estate Brokers Association) betonte, dass das Wirtschaftswachstum das festgelegte Szenario übertreffe, die Kreditvergabe der „düsteren“ Situation entkomme, das Zinsniveau für Darlehen niedrig bleibe und die Auszahlung öffentlicher Investitionen weiterhin gefördert werde. Das Bodengesetz von 2024, das Wohnungsbaugesetz von 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 und Klausel 2, Artikel 209 des Gesetzes über Kreditinstitute würden am 1. August in Kraft treten, also fünf Monate früher als die vorherige Entscheidung, was sich positiv auswirken und zur Förderung der Erholung und Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen werde.
Mit Inkrafttreten der Gesetze wird die Wartementalität ein Ende haben. Projektentwicklungsunternehmen beginnen, sich von der staatlichen Verwaltung zu lösen. Investoren sind zuversichtlicher bei der Markteinführung ihrer Produkte. Das verstärkte Vertrauen der Investoren fördert den Cashflow der Banken in Immobilien. Makler und Maklerdienstleister verbessern aktiv ihre Kapazitäten, stellen Personal ein, erweitern ihr Wissen, erfüllen neue Vorschriften usw.
Laut Frau Mien wird sich der Immobilienmarkt während der Wartezeit auf die Umsetzung der neuen Gesetze langsam und nachhaltig erholen und die Ergebnisse schrittweise verbessern. Bis zum Jahresende wird der Erholungsprozess des vietnamesischen Immobilienmarktes deutliche Fortschritte erzielen. Die Erholungsergebnisse werden weiterhin nach Segment und Region differenziert sein, jedoch mit einem gleichmäßigeren Differenzierungsgrad.
Der bereinigte Listenpreis für Grundstücke in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt nur etwa 70 % des Marktpreises.
Am Nachmittag des 29. Juli fand im Pressezentrum von Ho-Chi-Minh -Stadt (HCMC) eine Pressekonferenz statt, um Informationen zur Anpassung der Grundstückspreisliste gemäß Klausel 1, Artikel 257 des Grundstücksgesetzes von 2024 bereitzustellen.
Nach Angaben eines Vertreters des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt ist der Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste im Vergleich zur Grundstückspreisliste im Beschluss Nr. 02/2020/QD-UBND vom 16. Januar 2020 des städtischen Volkskomitees um etwa das Siebenfache gestiegen. Allerdings muss die Grundstückspreisliste gemäß Beschluss 02/2020/QD-UBND vom 16. Januar 2020 bei Anwendung mit dem 3,5-fachen Grundstückspreisanpassungskoeffizienten multipliziert werden. Daher ist die angepasste Grundstückspreisliste dieses Mal tatsächlich nur um etwa das 2,5-fache gestiegen. Dementsprechend entspricht der Grundstückspreis gemäß der erwarteten angepassten Grundstückspreisliste nur 70 % des Marktpreisniveaus.
Beispielsweise beträgt der Grundstückspreis in der Dong Khoi Straße, Nguyen Hue, Bezirk 1 gemäß Beschluss 02/QD-UBND 162 Millionen VND/m² (entspricht dem Höchstpreisrahmen gemäß dem Bodengesetz von 2013). Im Jahr 2021 genehmigte das städtische Volkskomitee den spezifischen Grundstückspreis (Marktpreis) für ein Erdgeschosshaus von 680 Millionen VND/m². Durch Interpolation berechnet, entspricht der Grundstückspreis in diesem Gebiet 970 Millionen VND/m². Der voraussichtlich angepasste Listenpreis für die Dong Khoi Straße, Nguyen Hue, beträgt nun 810 Millionen VND/m², was dem allgemeinen Niveau des Gebiets entspricht.
Nach vorläufigen Schätzungen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt sind Haushalte und Einzelpersonen, die von der Umnutzung ihrer Landnutzungsrechte und der Anerkennung ihrer Landnutzungsrechte betroffen sind, am stärksten betroffen. Ein Vergleich des Bodengesetzes von 2013 mit dem Bodengesetz von 2024 zeigt jedoch: Für Fälle stabiler Landnutzung vor dem 15. Oktober 1993 fallen keine Landnutzungsgebühren an. Überschreitet die Fläche die Grenze, wird die Gebühr gemäß der Bodenpreisliste von 2005 erhoben. Die übrigen Landnutzungsfälle werden anhand von Ursprung und Zeitpunkt der Landnutzung berücksichtigt, um einen angemessenen Erhebungssatz zu erzielen.
Gemäß dem Entwurf eines Dekrets über die Erhebung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen, den die Regierung demnächst veröffentlichen wird, wird der Erhebungssatz auf Grundlage eines Zeitrahmens von 10 % bis 50 % der voraussichtlich angepassten Landpreisliste festgelegt. Darüber hinaus werden Landnutzer aus wohlhabenden Familien, verdienstvollen Personen und armen Haushalten gemäß den Regierungsvorschriften von der Landnutzungsgebühr befreit.
„Die vorgeschlagene angepasste Bodenpreisliste bringt den regulierten Bodenpreis tatsächlich näher an das marktübliche Niveau heran, trägt zu Fairness und Transparenz für die Landnutzer bei und vermeidet Verluste für den Staatshaushalt. Die Landnutzung wird dadurch wirtschaftlicher. In naher Zukunft wird die Regierung die Erhebungssätze (Prozentsätze) an die Praxis anpassen und so plötzliche Einnahmeanstiege begrenzen“, sagte ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.
Der Wohnungsmarkt in Hanoi zeigt positive Anzeichen für Angebot und Nachfrage
Der gerade von Cushman & Wakefield veröffentlichte Immobilienmarktbericht für Hanoi für das zweite Quartal 2024 besagt, dass der Wohnungsmarkt in Hanoi in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 sowohl bei Angebot als auch Nachfrage positive Anzeichen zeigte. Rund 10.800 neue Wohnungen wurden zum Verkauf freigegeben, fast dreimal so viel wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Im zweiten Quartal 2024 wurden rund 7.600 Wohnungen zum Verkauf angeboten, was einem Anstieg von 140 % gegenüber dem Vorquartal und 155 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese deutliche Veränderung ist hauptsächlich auf die Einführung neuer Wohnungsbauprojekte in integrierten Stadtgebieten wie Vinhomes Ocean Park und Vinhomes Smart City zurückzuführen. Der Westen machte in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 rund 59 % des neuen Wohnungsangebots aus, wobei Projekte der mittleren Preisklasse mit rund 90 % des neuen Angebots weiterhin den Markt dominierten.
Im ersten Halbjahr 2024 wurden rund 10.900 Wohnungen verkauft, ein Plus von 216 % gegenüber dem Vorjahr. Im zweiten Quartal 2024 wurden in Hanoi rund 7.400 neue Wohnungen verkauft, ein Plus von 110 % gegenüber dem Vorquartal und 147 % gegenüber dem Vorjahr. Der durchschnittliche Primärpreis erreichte knapp 2.640 USD/m², ein Plus von 11 % gegenüber dem Vorquartal und 30 % gegenüber dem Vorjahr.
Laut Experten von Cushman & Wakefield ist das Wachstum der Neuverkäufe im ersten Halbjahr 2024 auf das knappe Angebot der letzten Jahre zurückzuführen. Neu gestartete Projekte mit transparentem Rechtsstatus, seriösen Investoren, attraktiven Verkaufsrichtlinien und umfassender Ausstattung erzielten positive Verkaufszahlen. Die meisten dieser Projekte stammen aus großen, integrierten Ballungsräumen im Westen.
Die steigende Nachfrage nach Wohnungen in Hanoi ist auf den steigenden Bedarf an Wohnraum sowie das Bevölkerungswachstum und die Einwanderung der Stadt zurückzuführen. Darüber hinaus kehrt die Investitionsnachfrage angesichts der wirtschaftlichen Instabilität allmählich in den Immobilienmarkt zurück.
Die Preise für Erstwohnungen steigen aufgrund des knappen Angebots weiter an. Dieser Preisanstieg ist auch auf das Angebot im mittleren und oberen Preissegment zurückzuführen, das 98 % des Neuangebots ausmacht, während bezahlbare Wohnungen weiterhin knapp sind.
Auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi werden in der zweiten Jahreshälfte 2024 voraussichtlich rund 9.500 neue Wohnungen entstehen. Der Großteil dieses Angebots wird sich auf die Westregion konzentrieren, die von ihrer strategischen Lage und der etablierten Infrastruktur profitiert. Darüber hinaus wird sich das Angebot in der zweiten Jahreshälfte 2024 voraussichtlich weiterhin auf integrierte Stadtgebiete wie Vinhomes Ocean Park und Vinhomes Smart City konzentrieren.
Ab 2025 werden voraussichtlich Vororte wie Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien und Thanh Tri dank der Infrastrukturentwicklung und städtebaulicher Initiativen der Regierung das zukünftige Wohnungsangebot dominieren. Insbesondere die Bezirke Dong Anh und Gia Lam werden voraussichtlich bis 2025 zu Bezirken erklärt und tragen so zum erwarteten Angebot aus großen integrierten Stadtgebieten wie Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park und BRG Smart City bei.
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| In den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 zeigte der Wohnungsmarkt in Hanoi positive Anzeichen sowohl bei Angebot als auch Nachfrage. (Foto: Ke Toai) |
Fälle von Notevakuierungen aus Mehrfamilienhäusern ab dem 1. August
Die Regierung hat gerade das Dekret 98 erlassen, in dem eine Reihe von Artikeln des geänderten Wohnungsbaugesetzes zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern mit Wirkung vom 1. August detailliert beschrieben werden.
Laut dem Dekret gibt es fünf Fälle, in denen Eigentümer und Nutzer von Mehrfamilienhäusern umgesiedelt werden müssen. Davon erfordern zwei Fälle eine dringende Umsiedlung und drei Fälle eine Umsiedlung gemäß dem Entschädigungs- und Umsiedlungsunterstützungsplan.
Konkret handelt es sich bei den beiden Fällen, in denen Wohnhäuser dringend verlegt werden müssen, um solche, die durch Feuer, Explosionen, Naturkatastrophen oder feindliche Angriffe beschädigt wurden und die Sicherheitsbedingungen für eine weitere Nutzung nicht mehr erfüllen.
In diesem Fall muss die Provinzverwaltungsbehörde dem Volkskomitee der Provinz innerhalb von drei Tagen nach der Feststellung, dass das Wohngebäude nicht mehr für eine weitere Nutzung in Frage kommt, einen dringenden Umzugsbeschluss vorlegen.
Die Entscheidung muss den Standort des dringend zu verlegenden Mehrfamilienhauses, den Standort der vorübergehenden Unterkunft, die Methode, die Kosten und die Dauer des Umzugs sowie die Verantwortlichkeiten der betroffenen Organisationen und Personen klar benennen. Zieht der Eigentümer des Mehrfamilienhauses nicht um, vollstreckt die Verwaltungsbehörde die Entscheidung innerhalb von maximal sieben Werktagen ab dem Datum der Vollstreckungsentscheidung.
In 3 Fällen müssen Mehrfamilienhäuser gemäß dem Entschädigungs- und Umsiedlungshilfeplan ebenfalls umgesiedelt werden.
Erstens sind die Haupttragwerke des Mehrfamilienhauses insgesamt gefährdet, einsturzgefährdet und erfüllen nicht die Voraussetzungen für eine weitere Nutzung.
Zweitens ist das Wohngebäude schwer beschädigt. Die technische Infrastruktur (Brandschutz, Wasserversorgung, Abwasserbehandlung, Stromversorgung und innerbetrieblicher Verkehr) entspricht nicht den geltenden technischen Normen und Vorschriften oder ist im Betrieb gefährdet. Um die Sicherheit der Eigentümer und Nutzer des Wohngebäudes zu gewährleisten und die Anforderungen der Stadtsanierung und -verschönerung zu erfüllen, müssen diese Anlagen abgerissen werden.
Schließlich weist das Mehrfamilienhaus eine beschädigte Struktur auf, darunter Fundament, Säulen, Wände, Balken und Dachsparren, die den Anforderungen für eine normale Nutzung nicht mehr entsprechen. Diese Gebäude fallen nicht unter die beiden oben genannten Abrissfälle, sondern müssen gemäß dem genehmigten Plan saniert und gleichzeitig wieder aufgebaut werden.
Eigentümern und Nutzern von Mehrfamilienhäusern wird vorübergehend Wohnraum in verschiedenen Formen zur Verfügung gestellt, beispielsweise aus verfügbaren Umsiedlungsfonds, aus dem öffentlichen Eigentum der Region, durch den Kauf von Gewerbeimmobilien oder durch Investitionen in den Bau von Umsiedlungsfonds mit Mitteln aus dem lokalen Haushalt, aus Entwicklungsinvestitionsfonds und gegebenenfalls aus lokalen Wohnungsbaufonds. Darüber hinaus können Eigentümer auch für die Bereitstellung eigener Unterkünfte bezahlt werden.
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Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html
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