„Änderung der Eigentumsordnung zur Begrenzung von Streitigkeiten in Mehrfamilienhäusern“

Der Vorsitzende der vietnamesischen Anwaltsvereinigung, Do Ngoc Thinh, schlug vor, die Bestimmungen zum gemeinsamen und getrennten Eigentum im Wohnungsgesetz zu ändern, um Streitigkeiten zu begrenzen.

In letzter Zeit kam es in Mehrfamilienhäusern häufig zu Streitigkeiten über die Fläche, die Versorgungseinrichtungen und die Infrastruktur im Eigentum von Investor und Bewohner. Besonders heftige Auseinandersetzungen drehten sich um die Aufteilung des Eigentums und die Parkmöglichkeiten für Motorräder und Autos im Keller. Dr. Do Ngoc Thinh, Vorsitzender der vietnamesischen Anwaltskammer und Mitglieddes Rechtsausschusses der Nationalversammlung , antwortete VnExpress zu diesem Thema anlässlich der Vorlage des Entwurfs zur Änderung des Wohnungsgesetzes in der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung.

- Streitigkeiten zwischen Investoren und Bewohnern um das Eigentum an Wohnungen gibt es schon seit vielen Jahren, aber warum konnten das Wohnungsgesetz und andere gesetzliche Regelungen durch Änderungen und Ergänzungen diese Situation nicht vollständig lösen?

Das System der Rechtsdokumente wird trotz mehrfacher Änderungen und Ergänzungen aufgrund zunehmend komplexer Streitigkeiten immer noch nicht den praktischen Anforderungen gerecht. Es gibt Fälle, die bereits vor Erlass der gesetzlichen Regelungen aufgetreten sind, bis heute andauern und nicht vollständig geklärt sind. Die Überprüfung und Bearbeitung von Verstößen in diesem Bereich erfolgte nicht gründlich und zeitnah. Vielerorts wurde das Management gelockert, viele Investoren zahlen ihre Schulden aus dem Instandhaltungsfonds nur schleppend, und es gibt Anzeichen für Verstöße gegen das Strafrecht, gegen die die zuständigen Behörden nicht vorgegangen sind.

Der von den Bewohnern im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung gewählte Verwaltungsrat hat seine repräsentative Rolle noch nicht ausreichend wahrgenommen, da es an konkreten Leitlinien zur Funktionsweise und Rechtmäßigkeit dieser Organisation mangelt. Den meisten derzeitigen Verwaltungsräten von Wohnungseigentümergemeinschaften fehlt es an Fachwissen in der Verwaltung und Führung von Eigentumswohnungen und sie sind nicht professionell ausgebildet. Daher ist es schwierig, die Rechte der Bewohner bei Streitigkeiten mit Investoren zu vertreten und zu schützen.

Anwalt Do Ngoc Thinh spricht vor der Nationalversammlung. Foto: Pham Thinh

- Warum sind Ihrer Meinung nach gesetzliche Regelungen zur Aufteilung von Versorgungseinrichtungen sowie Gemeinschafts- und Sondereigentumsflächen in Mehrfamilienhäusern in der Praxis nicht umsetzbar?

Die Rechte des gemeinschaftlichen und privaten Eigentums sind im Wohnungsgesetz 2014, im Bürgerlichen Gesetzbuch 2015 und in der Verordnung über die Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern (veröffentlicht mit Rundschreiben Nr. 02/2016 des Bauministeriums ) sowie in einer Reihe weiterer damit verbundener Richtlinien festgelegt. In der Praxis gibt es jedoch noch viele Mängel, typischerweise Streitigkeiten um Parkplätze.

Gemäß Rundschreiben 02 müssen die dem Eigentümer gehörende Fläche und Ausstattung sowie das Miteigentum des Eigentümers im Kauf- und Mietvertrag der Wohnung klar aufgeführt sein. Zusammen mit dem Vertrag muss der Investor dem Käufer Zeichnungen und eine Liste des Miteigentums gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes vorlegen.

Streitigkeiten zwischen Kunden und Investoren entstehen dadurch, dass zwischen Gemeinschaftseigentum und Privateigentum nicht unterschieden werden kann und zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung unklar ist, z. B. ob Parkplätze verkauft werden sollen oder nicht, wie viele Parkplätze sich im Gebäude befinden, wie die Grundsätze für die Parkplatzregistrierung lauten usw. Daher denke ich, dass es zwar gesetzliche Regelungen gibt, aber in der Realität besteht immer noch ein potenzielles Streitrisiko, wenn die Parteien einen Vertrag ohne klare Unterscheidung unterzeichnen.

Vor dem Inkrafttreten des Rundschreibens 02 am 15. Februar 2016 gab es in vielen Mehrfamilienhäusern Kauf- und Mietverträge für Wohnungen, in denen dies nicht klar geregelt war, was zu zahlreichen Konflikten und Streitigkeiten über das Kellereigentum führte.

- Was halten Sie davon, wenn ein Anwalt behauptet, dass die Hauptursache für den Ausbruch von Streitigkeiten die derzeitige Regelung ist, dass die Fläche zum Abstellen von Autos in Mehrfamilienhäusern der Verwaltung bzw. dem Eigentum des Investors gehört, obwohl es sich hierbei um gemeinschaftliches Eigentum handeln soll?

- Einer der wichtigsten Punkte des Rundschreibens Nr. 02/2016 ist die Regelung über Eigentum und Verwaltung von Parkplätzen in Mehrfamilienhäusern. Der Kauf und die Anmietung von Parkplätzen werden im Kauf- und Mietvertrag der Wohnung oder in einem separaten Vertrag festgehalten.

Parkplätze für Motorräder, Dreiräder und Behindertenfahrzeuge sind gemeinschaftliches Eigentum der Eigentümer des Mehrfamilienhauses. Bei Pkw-Parkplätzen können Käufer oder Mieter von Wohnungen oder anderen Bereichen des Mehrfamilienhauses entscheiden, ob sie diese kaufen oder mieten möchten. Andernfalls wird der Parkplatz vom Investor verwaltet. Die Investitionskosten für den Bau dieses Parkplatzes dürfen nicht in den Kauf- oder Mietpreis eingerechnet werden.

Neben dem Kauf oder der Miete eines Stellplatzes im Wohngebäude können Wohnungseigentümer ihren Stellplatz auch weiterverkaufen oder vermieten. Die Nachfrage nach Stellplätzen in Wohnungen ist jedoch in letzter Zeit gestiegen, und der Kauf und Verkauf von Stellplätzen erfolgt meist zwischen zwei Parteien, was zu einer Monopolstellung des Investors und damit zu höheren Verkaufspreisen führen kann.

Ich denke, wenn der Staat anerkennt, dass Parkplätze Investoren gehören, sollte er einen Höchstpreis festlegen, damit Investoren keine zu hohen Preise für Kauf oder Miete verlangen. Angesichts der derzeit großen Nachfrage nach Parkplätzen können Regelungen, die den Kauf und Weiterverkauf von Parkplätzen sowie die Übertragung von öffentlichen und privaten Bereichen von Investoren im Zusammenhang mit Parkplätzen erlauben, jedoch leicht zu zivilrechtlichen Streitigkeiten führen. Dabei geht es in hohem Maße um öffentliche Interessen.

Auch die Frage der Übertragung des Eigentums an der Tiefgarage in das gemeinsame Eigentum der Wohnungseigentümer muss sorgfältig geprüft werden. Denn wenn die Parkfläche in das gemeinsame Eigentum übergeht, sind die Kosten für den Bau des Parkplatzes in den Kosten für den Verkauf des Hauses oder der Wohnung enthalten. Und es gibt Haushalte, die kein Auto benutzt haben oder nicht brauchen, aber dennoch diese Kosten beim Hauskauf tragen müssen.

- Laut Gesetz dürfen Investoren die Kosten für den Bau von Parkplätzen nicht in den Verkaufspreis einer Wohnung einbeziehen. Aber woher wissen wir, ob sie diese Kosten einkalkulieren oder nicht? Tatsächlich gibt es in vielen Mehrfamilienhäusern Streit darüber.

Ich habe keine aktuellen Vorschriften gesehen, die diesen Inhalt klären. Dies ist eine Gesetzeslücke. Man kann nicht kontrollieren, ob die Investitionskosten für den Bau eines Parkplatzes in den Verkaufspreis der Wohnung eingerechnet werden oder nicht. Die Unmöglichkeit, zu bestimmen, welchem ​​Teil des Parkplatzes er gehört, ist der Grund für Streitigkeiten zwischen Investoren und Bewohnern.

Meiner Meinung nach handelt es sich beim Parkplatz des Mehrfamilienhauses um Gemeinschaftseigentum. Tatsächlich sind alle Gemeinschaftsflächen des Mehrfamilienhauses, einschließlich des Parkplatzes, im Verkaufspreis des Mehrfamilienhauses enthalten, und mit der Übergabe wird der Investor sein Eigentum beenden.

- Warum kommen Ihrer Meinung nach so wenige Streitigkeiten vor Gericht, wenn Sie Eigentumsstreitigkeiten in Mehrfamilienhäusern überwachen oder direkt Stellungnahmen abgeben und Beschwerden beilegen?

Die Bearbeitung der Fälle zeigt, dass es sich um langjährige, drängende Streitigkeiten in der Gemeinde handelt. Die große Zahl der Einwohner ist manchmal nachteilig, da es schwierig ist, eine gemeinsame Stimme zu finden. Auch die Genehmigung einer Streitbeilegung ist schwierig, da niemand bereit ist, Klage einzureichen. Andererseits ist es bei einer großen Zahl von Personen schwierig, sich auf die Kosten einer Klage zu einigen, sodass sich der Fall allmählich in die Länge zieht und offen bleibt.

Bei einer Klage müssen die Bewohner oder die Hausverwaltung zunächst einen Gerichtskostenvorschuss entrichten, der sich nach dem Wert der Immobilie richtet. Dies führt dazu, dass viele von einer Klage Abstand nehmen und sich mit dem Investor einigen.

Darüber hinaus wird der von beiden Parteien unterzeichnete Kaufvertrag häufig vom Investor aufgesetzt und legt die Rechte der Bewohner in Bezug auf Gemeinschaftsbereiche (Keller, Treppenhaus, Terrasse usw.) nicht klar fest, sodass die Bewohner im Streitfall kaum eine Grundlage haben, um vor Gericht zu klagen und ihre Rechte geltend zu machen.

Meiner Meinung nach müssen Streitigkeiten um Mehrfamilienhäuser von den Parteien durch Verhandlungen und Schlichtung gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen beigelegt werden. Können Verhandlungen und Schlichtung nicht erreicht werden, sollte ein Volksgericht zur Lösung herangezogen werden. Staatliche und lokale Behörden müssen Verstöße der Parteien kontrollieren, überwachen und streng ahnden.

Der Entwurf des überarbeiteten Wohnungsgesetzes wird der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegt. Wie werden Sie als Abgeordneter der Nationalversammlung zur Lösung von Eigentumsstreitigkeiten bei Mehrfamilienhäusern beitragen?

- Der Entwurf befindet sich noch in der Beratungsphase und regelt darin insbesondere zahlreiche Inhalte im Zusammenhang mit dem Gemeinschafts- und Privateigentum an Mehrfamilienhäusern, um aktuelle Streitigkeiten zu begrenzen und Mehrfamilienhäuser während der Nutzung sicherer zu machen.

Ich habe die Stellungnahmen der Anwälte der vietnamesischen Anwaltskammer zur Kenntnis genommen, um zur Änderung und Ergänzung des fünften Entwurfs des Wohnungsgesetzes beizutragen. Wir haben vier Themenkomplexe zu Eigentum, Entwicklungspolitik, Wohnungstransaktionen und -verwaltung vorgeschlagen, um Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Wohnungswesen zu minimieren, die Rechte und berechtigten Interessen der Beteiligten bestmöglich zu schützen und die Vervollständigung des Rechtssystems im vietnamesischen Wohnungssektor zu fördern.

Ich schlage vor, die Regelungen zum Gemeinschaftseigentum und Privateigentum an Mehrfamilienhäusern im Entwurf des überarbeiteten Wohnungsgesetzes zu ändern. Demnach werden Parkplätze in Mehrfamilienhäusern als Gemeinschaftseigentum eingestuft, und die Frage des Kaufs und Verkaufs dieser Stellplätze wird nicht mehr aufgeworfen. Dies wird entsprechende Streitigkeiten minimieren.

Doan-Darlehen

Quellenlink: https://vnexpress.net/sua-quy-dinh-so-huu-de-han-che-tranh-chap-o-chung-cu-4614882.html