Millionenschwerer „Spielplatz“ wird immer noch verschwendet

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Lektion 1: Die traurige Realität

Der Immobilienmarkt war noch nie so düster wie jetzt. Neue Immobilienprojekte werden gestartet, während alte Projekte nahezu „inaktiv“ sind. Viele Immobilienetagen arbeiten nur noch auf niedrigem Niveau und müssen teilweise geschlossen werden, was dazu führt, dass Tausende von Mitarbeitern ihren Arbeitsplatz aufgeben müssen. Gleichzeitig steigen die Unternehmens- und Anleihenschulden und drohen jederzeit zu „explodieren“.

Die „magische“ Anziehungskraft hat nachgelassen

Das Immobiliengeschäft im Allgemeinen und der Markt für Luxusimmobilien im Besonderen sind wichtige Wirtschaftszweige und tragen maßgeblich zum Wachstum und BIP des Landes bei. Darüber hinaus sichert der Immobiliensektor Millionen von Arbeitnehmern Arbeit und Einkommen und ist eng mit vielen Branchen verbunden: Baustoffproduktion, Tourismus – Resorts, Bank- und Finanzwesen, Baugewerbe... Angesichts streng kontrollierter Kredite und zahlreicher ungelöster rechtlicher Schwierigkeiten sind die Investoren von Immobilienprojekten jedoch finanziell nicht stark genug und die rechtlichen Dokumente unvollständig, sodass die „Kunden“ nicht mehr so schnell und problemlos zahlen wie früher. Dies führt zu schleppenden Umsätzen, der Immobilienmarkt befindet sich nahezu im freien Fall und schafft eine beispiellos düstere Situation.

Aufgrund der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie ist die Weltwirtschaft in jüngster Zeit in Schwierigkeiten geraten. Inflation und gestiegene Bankzinsen haben den Immobilienmarkt, insbesondere das Segment der Luxusimmobilien, stark beeinträchtigt. Viele neue Immobilienprojekte wurden nicht genehmigt, alte Projekte hinken dem Zeitplan hinterher, wodurch das Angebot zunehmend knapp wird. Inzwischen sind viele Immobilienprojekte ausverkauft, aber die Investoren haben sie nicht wie geplant fertiggestellt. Dies hat zu einer Reihe verlassener, mit Gras überwucherter Villen geführt, die Verschwendung verursachen.

Verlassene Villa, mit Gras überwuchert, Ressourcenverschwendung

Viele ausländische Investoren sind überzeugt, dass der vietnamesische Immobilienmarkt durch eine hohe Bevölkerungszahl und eine hohe Nachfrage nach Immobilien attraktiv für sie ist. Vietnam fördert die Urbanisierung, während die Regierung entschlossen ist, eine rauchfreie Industrie als Speerspitze der Entwicklung aufzubauen. Zudem steigt die Zahl der gehobenen Kunden, die dies als einen hochprofitablen Investitionskanal betrachten, der jedoch mit vielen Risiken verbunden ist.

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Nach Angaben des Ministeriums für Planung und Investitionen belief sich das in Immobilien investierte registrierte ausländische Direktinvestitionskapital im Jahr 2021 zwar nur auf 2,6 Milliarden US-Dollar, stieg jedoch bis 2022 auf 4,5 Milliarden US-Dollar, und auch das erste Quartal 2023 zeigte weiterhin positive Anzeichen. Immobilien sind nach der verarbeitenden und produzierenden Industrie der Sektor, der das zweitgrößte ausländische Direktinvestitionskapital anzieht.

Herr Le Minh Hiep, ein Luxusimmobilienhändler im Bezirk Nam Tu Liem, sagte: „Meine beiden Freunde und ich haben gemeinsam investiert. Vor einigen Jahren haben wir gute Gewinne erzielt und waren schnell liquide, aber seit 2021 haben wir fast keine Villen mehr gekauft, und einige der Villen, die wir zuvor „behalten“ hatten, wurden noch nicht verkauft. Obwohl einige Leute zum Kauf anboten, boten sie einen zu niedrigen Preis.“ Herr Hiep fügte hinzu: „Glücklicherweise haben wir beim Kauf kein Geld von der Bank geliehen. Hätten wir bis jetzt geliehen und Zinsen gezahlt, hätten wir dringend verkaufen müssen.“

Es ist ersichtlich, dass sich die Immobilienpreise derzeit nicht mehr auf dem Höhepunkt befinden wie vor vielen Jahren.

Sind Angebot und Nachfrage virtuell?

Immobilienexperten zufolge ist das Angebot an Luxusimmobilien (insbesondere Villen) recht groß. Das Angebot an Neubauten wird jedoch immer knapper, da nur sehr wenige prestigeträchtige Luxusimmobilienprojekte mit ausreichendem finanziellen Potenzial realisiert werden. Gleichzeitig ist das Angebot an Villen und Geschäftshäusern (ein Wohnmodell mit Gewerbenutzung) in Hanoi und den nördlichen Provinzen stark zurückgegangen. Derzeit besteht das Angebot hauptsächlich aus Immobilienprojekten, die vor 2020 realisiert wurden. Zwischen 2021 und dem ersten Quartal 2023 wurden nur wenige Immobilienprojekte im Luxussegment realisiert, wobei dieses Segment hauptsächlich für die Oberschicht und nicht für Geringverdiener gedacht ist. Der ohnehin schon trübe Markt ist daher noch trüber.

Herr Dinh Van Troi, Vertriebsleiter der Dai Phong Construction Investment – Real Estate Joint Stock Company, kommentierte: „Das Angebot an Villen und Stadthäusern in Hanoi ist seit langem kontinuierlich knapp, während das neue Angebot im Jahr 2022 und Anfang 2023 hauptsächlich aus laufenden Projekten stammt und sich auf die Vororte von Hanoi konzentriert. In gewisser Weise wird es dem Markt mehr Produkte bieten, die Auswahl wird jedoch nicht wesentlich größer sein.“

*Das Projekt des Thuy San Hill Villa Area im Bezirk Bai Chay, Ha Long City (Quang Ninh) umfasst viele unvollendete Arbeiten.*

Einer Umfrage von Reportern in der Provinz Quang Ninh zufolge ist das Angebot an Villen und Geschäftshäusern noch immer reichlich, stammt aber hauptsächlich aus alten Immobilienprojekten wie: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... und es werden fast keine neuen Immobilienprojekte umgesetzt, das neue Angebot hat einen Tiefpunkt erreicht.

Auch in den Orten Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh usw. ist das Angebot nicht sehr vielversprechend. In diesen Provinzen und Städten gibt es nur wenige hochwertige Immobilienprojekte, nur wenige Transaktionen, und in den letzten Jahren wurden nur sehr wenige hochwertige Immobilienprojekte umgesetzt. Während alte Projekte stillgelegt werden, werden viele Villen und Geschäftshäuser, obwohl sie Eigentum sind, nicht genutzt, was zu Vernachlässigung, Verschwendung und potenziell sozialen Missständen führt.

So viel zum Angebot. Experten gehen davon aus, dass Villen und Geschäftshäuser mit Grünflächen, optimaler Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung die erste Wahl der Käufer sein werden. Darüber hinaus werden die Urbanisierungsrate, das natürliche Bevölkerungswachstum und die wachsende Mittel- und Oberschicht die Nachfrage nach Villen in der kommenden Zeit ankurbeln.

Sobald sich die Wirtschaft nach der Covid-19-Pandemie wieder deutlich erholt hat, die Maßnahmen der Regierung zur Beseitigung von Hindernissen und Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt von den Kommunen ernsthaft umgesetzt werden, der Kreditspielraum gelockert und Unternehmensanleihen garantiert werden, werden Konzerne, Unternehmen und Privatpersonen bald Zugang zum notwendigen Kapital haben. Von dort aus werden Immobilienprojekte umgesetzt und eine Vielzahl hochwertiger Immobilienprodukte auf den Markt gebracht: Villen, Geschäftshäuser, Resorts, Gesundheitsfürsorge usw. Die Kauf- und Verkaufskraft des Immobilienmarktes wird wieder stark sein.

Fusionen und Übernahmen erscheinen

Dies ist ein Naturgesetz: Die Starken überwältigen die Schwachen, die Schwachen werden aufgekauft und mit den Starken verschmelzen lassen. Das ist in der Immobilienbranche in letzter Zeit normal. Doch in letzter Zeit gibt es „Haie“ aus dem In- und Ausland, die viele Investmentfonds oder Bargeld verwenden, um hochwertige Immobilienprojekte zurückzukaufen, Projekte mit sauberen Rechtsdokumenten für die Entwicklung.

Es ist ersichtlich, dass vietnamesische Immobilienunternehmen seit Anfang 2023 in vier typische Gruppen unterteilt wurden: Risiko, Balance, Potenzial und „neue Akteure“. Zur Gruppe der „neuen Akteure“ gehören Unternehmen, Investmentfonds usw., die nach Möglichkeiten suchen, durch Fusionen und Übernahmen in den Immobilienmarkt einzudringen.

Typische Beispiele sind die FLC Group und Tan Hoang Minh … Nachdem der Leiter in rechtliche Schwierigkeiten geriet, wollten eine Reihe „großer Jungs“ in die potenziellen Projekte dieser Gruppen einsteigen. Bamboo Airways hat sich offiziell von der FLC Group getrennt, wodurch bei vielen Immobilienprojekten dieser Gruppe in Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc und Phu Tho … die Gefahr besteht, dass die Umsetzung eingestellt werden muss oder sie gezwungen sind, die Forschung und Umsetzung des Projekts an andere Partner zu übertragen.

*Viele hochwertige inländische Immobilienprojekte ziehen derzeit ausländische Investoren an.*

Darüber hinaus befinden sich viele weitere Akquisitionen in der Verhandlungsphase. Wirtschafts- und Immobilienexperten gehen davon aus, dass viele Projektinvestoren angesichts der derzeitigen Flaute auf dem Immobilienmarkt und der schwierigen Finanzlage, sollte diese anhalten, kein Geld mehr haben werden und möglicherweise über die Übertragung oder den Verkauf von Immobilienprojekten nachdenken müssen. Ganz zu schweigen davon, dass viele Unternehmen und ausländische Investmentfonds Geld bereithalten und auf die Gelegenheit warten, inländische Immobilienprojekte zu erwerben, wenn Unternehmen in Schwierigkeiten geraten und zum Verkauf gezwungen sind.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), schlug vor: Die Regierung und der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung erwägen, Unternehmen die Übertragung von Immobilienprojekten per Vereinbarung gemäß dem in der Resolution Nr. 42/2017/QH14 der Nationalversammlung vom 21. Juni 2017 festgelegten Pilotmechanismus zu gestatten. Laut Herrn Chau würde dies, wenn es umgesetzt würde, Cashflow- und Liquiditätsschwierigkeiten für Immobilienunternehmen beseitigen, einschließlich Unternehmen, die kurz vor der Fälligkeit stehende Anleihen ausgeben. Indem Unternehmen die Übertragung von Projekten per Vereinbarung entsprechend der Nachfrage gestattet wird, wird der Staat sowohl Steuern einziehen als auch die Effektivität und Effizienz der staatlichen Verwaltung des Immobilienmarktes stärken, die Transparenz erhöhen und die Situation der als Anteilsübertragungen getarnten „schwarzen“ Projektübertragungen überwinden, die dem Staatshaushalt Verluste verursachen.

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, erklärte: „Das Angebot an direkt von Investoren verkauften Objekten in diesem Segment ist aufgrund der geringen Anzahl neuer Einheiten, die auf den Markt kommen, sehr begrenzt. Stadthäuser bilden jedoch nach wie vor die wichtigste Produktlinie, gefolgt von Villen und Geschäftshäusern, die jedoch nur einen kleinen Teil des aktuellen Gesamtangebots ausmachen.“

Lektion 2: Rennen, um langsam „fertig“ zu werden
Investoren von Immobilienprojekten nennen viele Gründe, doch die meisten davon sind auf die langsame Räumung des Geländes, Änderungen der Rechtsmechanismen und Steuerpolitik sowie die schwache Finanzkraft vieler Unternehmen zurückzuführen, was zu einer langsamen Projektabwicklung führt.

Langsam voranschreitende Immobilienprojekte weit verbreitet

In den meisten der 63 Provinzen und Städte hinken die Immobilienprojekte dem Zeitplan hinterher. Das Segment der Luxusimmobilien befindet sich jedoch hauptsächlich in großen Provinzen und Städten mit günstiger geografischer Lage und Potenzial für die Erschließung des Tourismus sowie für den Ausbau des Verkehrs- und Infrastrukturnetzes.

Die Region mit den meisten Verzögerungen bei Immobilienprojekten ist Hanoi. Unvollständigen Statistiken zufolge gibt es in Hanoi derzeit mehrere hundert Projekte, die im Rückstand sind. Das entspricht einer Fläche von über 5.000 Hektar, die nicht genutzt wird, was zu großer Verschwendung führt.

Bei manchen Immobilienprojekten verzögern sich die Bauarbeiten um bis zu zehn Jahre, beispielsweise beim Stadtgebiet Kim Chung – Di Trach (jetzt umbenannt in Hinode Royal Park Urban Area – PV) im Bezirk Hoai Duc oder beim Stadtgebiet Nam An Khanh der Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), das einst als Paradies des Lebens angepriesen wurde. Die Räumungsarbeiten sind jedoch noch nicht abgeschlossen und viele Villen und Stadthäuser stehen noch immer leer, was eine Verschwendung von Ressourcen darstellt. Ein Medienvertreter von Sudico erklärte: „Wegen der jüngsten Flaute auf dem Immobilienmarkt halten viele Kunden, die in Villen investieren, nur das Land und warten auf positive Veränderungen auf dem Markt. Dies führt dazu, dass einige Villen leer stehen und die Schönheit des Projekts insgesamt verloren geht.“

Das von der Song Thao Company Limited finanzierte Projekt Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort in Phu Tho hat eine Fläche von mehr als 87 Hektar, liegt mehr als zwei Jahrzehnte hinter dem Zeitplan zurück und weist zahlreiche Verstöße auf ... Das Projekt ist derzeit aufgegeben und wird von den Menschen als Weideland für Vieh genutzt.

Tran Van Kien, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Thanh Thuy, sagte freimütig: „Das Problem des Thanh Thuy-Thermalquellenprojekts liegt derzeit in der Leistungsfähigkeit des Investors. Das Projekt verfügt derzeit über ein sauberes Grundstück und alle rechtlichen Dokumente, kann jedoch aufgrund der geringen Leistungsfähigkeit des Investors nicht umgesetzt werden. In unserer Gemeinde herrscht außerdem große Ungeduld, da die Wähler unterschiedliche Meinungen vertreten, die Entscheidungsbefugnis jedoch bei der Provinz Phu Tho liegt.“

*Das Projekt Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort ist derzeit verlassen und wird von der örtlichen Bevölkerung als Weidefläche für Vieh genutzt.*

In der Provinz Ha Nam gibt es ein nicht weniger spannendes Immobilienprojekt: Öffentliche Bau- und Dienstleistungsflächen werden in Gewerbeimmobilien (Geschäftshäuser) umgewandelt und anschließend verlassen. Es handelt sich um den Gewerbe- und Wohnkomplex der Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Bislang ist der Rohbau des Projekts abgeschlossen, einige Haushalte haben Häuser gekauft und sind eingezogen. Viele geplante Projekte wurden jedoch noch nicht umgesetzt, und einige Projekte weisen Anzeichen von Verfall und Verlassenheit auf.

In der Inspektionsabschlussmitteilung Nr. 161/TB-TTCP vom 17. Januar 2023 der Regierungsinspektion bezüglich des Projekts des komplexen Handelszentrums der Thang Loi Thanh Liem Company wurde in der Provinz Ha Nam Land zugeteilt, jedoch keine Versteigerung der Landnutzungsrechte durchgeführt, was einen Verstoß gegen Artikel 118 des Bodengesetzes von 2013 darstellt. Schlimmer noch, dieses Landgebiet ist als öffentliches Bau-, Dienstleistungs- und Gewerbegebiet ohne Wohnnutzung geplant, was einen Verstoß gegen Artikel 26 des Stadtplanungsgesetzes von 2009 und Artikel 14 des Regierungserlasses 37/2010/ND-CP vom 7. April 2010 darstellt.

Den „Tumor“ entfernen

Orte mit Immobilienprojekten, die hinter dem Zeitplan zurückliegen oder sogar seit vielen Jahren stagnieren, sind: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh ... Allein in Hanoi gibt es derzeit Hunderte von Immobilienprojekten, die hinter dem Zeitplan zurückliegen und nicht umgesetzt wurden. Für viele Projekte wurde Alarmstufe Rot ausgegeben und einige Projekte wurden vom Volkskomitee von Hanoi widerrufen.

Ein typisches Beispiel ist das Luxuswohnprojekt Phuong Vien im Bezirk Me Linh, in das die Aktiengesellschaft Phuong Vien Trade and Tourism Services investiert hat. Für das Projekt wurde 2008 Land zugeteilt, die Umsetzung verlief jedoch langsam, sodass das Volkskomitee von Hanoi den Beschluss Nr. 4058/QD-UBND zur Landgewinnung erließ und den Beschluss zur Landzuteilung für das oben genannte Projekt aufhob. Darüber hinaus gibt es folgende Projekte: Truong Giang Construction Company mit dem Projekt zum Bau von Gartenvillen; Anh Duong Joint Stock Company mit dem Projekt zum Aufbau der technischen Infrastruktur für das Villenviertel Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company mit dem Projekt Vinalines New Urban Area... Das Volkskomitee von Hanoi hat einen Beschluss zur Landgewinnung erlassen.

*Die Villen und Stadthäuser des Tan Viet Urban Area Project im Bezirk Hoai Duc sind immer noch dünn besiedelt.*

In Bezug auf das von der Song Thao Company Limited finanzierte Projekt Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort erklärte Herr Ha Minh Duc, stellvertretender Leiter der Abteilung für Landverwaltung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Phu Tho: „In Dokument 2308/UBND-KGVX vom 21. Juni 2022 wies das Volkskomitee der Provinz Phu Tho die Steuerbehörde der Provinz an, die von der Song Thao Company geschuldete Grundrente einzuziehen, und beauftragte gleichzeitig das Ministerium für Planung und Investitionen der Provinz, das Volkskomitee des Bezirks Thanh Thuy und die zuständigen Behörden, eine Fläche von etwa 37 Hektar im Gesamtgebiet des Projekts zu prüfen und abzutrennen, damit das Unternehmen sie umsetzen kann. Herr Duc fügte hinzu: Derzeit hat der Investor die Verfahren zur Genehmigung der Detailplanung 1/500 noch nicht durchgeführt, daher gibt es keine Grundlage für die Vermessung und Abtrennung des Gebiets gemäß der Anweisung des Volkskomitees der Provinz Phu Tho. Am 25. März 2022 hat das Volkskomitee von Phu Tho Die Provinz hat eine Entscheidung zum Widerruf des Investitionsanreizzertifikats für das oben genannte Projekt erlassen.

Herr Tran Nhu Long, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt der Provinz Quang Ninh, sagte: „Quang Ninh wird in der kommenden Zeit weiterhin die Landnutzung von Projekten prüfen, inspizieren und untersuchen, die hinter dem Zeitplan zurückliegen, die Fertigstellung der technischen Infrastruktur verzögern, entschlossen vorgehen und die Sanierung im Einklang mit dem Gesetz durchführen, um eine erneute Situation der „ausgesetzten“ Planung und der „ausgesetzten“ Projekte zu verhindern und Gruppeninteressen, Negativität, Budgetverluste und Verschwendung von Landressourcen zu verhindern und zu bekämpfen und so zur Gesundheit des Immobilienmarktes beizutragen.“

Dies sind einige typische Projekte, die von den lokalen Behörden entschieden zurückgezogen und per Gesetz durchgesetzt wurden. Es gibt jedoch noch viele Projekte, die hinter dem Zeitplan zurückliegen, mehrfach verlängert wurden und bei denen Unkraut wuchert, ohne dass gegen sie vorgegangen wird. In Quang Ninh gibt es beispielsweise viele Projekte wie das neue Stadtgebiet Cao Xanh – Ha Khanh oder das gemischt genutzte Gewerbe- und Apartmentprojekt Bay View Tower (Ha Long City) … die hinter dem Zeitplan zurückliegen. Darüber hinaus wurden viele Immobilienprojekte in Betrieb genommen, die Belegungsrate ist jedoch nicht hoch. Viele Villen und Geschäftshäuser haben zwar Eigentümer, wurden aber noch nicht bezogen und weisen Verfallserscheinungen auf, was zu Ressourcenverschwendung und einem Verlust der städtischen Schönheit führt.

Herr Nguyen Huu Nha, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Ha Long, sagte: „Die Stadt hat vor Kurzem die Überprüfung und Berichterstattung entschlossen umgesetzt und der Provinz vorgeschlagen, Dutzende von Projekten, die im Rückstand sind und gegen das Gesetz verstoßen, zu prüfen, zu bearbeiten und zu widerrufen, um zu vermeiden, dass Land über einen langen Zeitraum „belegt“ wird, um Unkraut wachsen zu lassen, wodurch Landressourcen verschwendet und die Umwelthygiene und das Stadtbild beeinträchtigt werden.“

Bei Immobilienprojekten, insbesondere im Luxussegment, müssen die lokalen Behörden strenge Maßnahmen ergreifen, um Projekte mit schwerwiegenden Verstößen, langsamem Fortschritt oder jahrelanger Projektdauer gründlich zu prüfen und zu bearbeiten. Projekte mit schlechter Planung, begrenztem finanziellen Potenzial und vorsätzlicher „Landbeschlagnahme“, ohne sie umzusetzen, müssen von den Behörden strikt ausgeschlossen werden.

Wir müssen die Denkweise überwinden, dass unsere Provinz auch ein Luxusimmobilienprojekt haben muss, wenn es in dieser Provinz ein solches gibt.
Lektion 3: Aufenthalt in einer Millionen-Dollar-Villa
Menschen mit niedrigem Einkommen leben in Villen für Millionen Dollar, sie mieten Villen, wohnen in Ladenhäusern, eröffnen Lebensmittelgeschäfte, verkaufen Gemüse, betreiben Bierbars ... sie machen Geschäfte, um ihren Lebensunterhalt zu verdienen. Das klingt wie ein Witz, aber es gibt sie in den meisten städtischen Gebieten (KDT), von denen erwartet wird, dass sie lebenswert, zivilisiert und modern sind.

Villen und Geschäftshäuser in … „Märkte“ verwandeln

Es ist nicht schwer zu erkennen, dass viele Villen und Geschäftshäuser mit breiten Fassaden neben Wohngebieten oder am Fuße von Mehrfamilienhäusern in Hanoi häufig vermietet werden, um Cafés, Restaurants, Lebensmittelgeschäfte, Fast-Food-Läden, Frischwarenläden usw. zu eröffnen. Dies ist zwar nicht gesetzlich verboten, hat aber unbeabsichtigt zu einem schäbigen Aussehen von Stadtgebieten geführt, die als zivilisiert und modern gelten.

*Angrenzend werden Geschäftshäuser von Leuten gemietet, die Läden, Läden usw. eröffnen, um Geschäfte zu machen.*

Herr Nguyen Quang Truong, wohnhaft im Bezirk Hoai Duc, hat ein Ladenhaus im neuen Stadtgebiet Tan Tay Do im Bezirk Dan Phuong gemietet und sagte: „Meine beiden Freunde und ich haben das Ladenhaus gemietet, um Fast Food und Kaffee zu verkaufen … Anfangs haben wir es gemietet, um Waren für 5 Millionen VND/Monat zu verkaufen (gemietet vom Vermieter – PV). Später mussten wir, weil wir die ganze Nacht über verkauften, zusätzlich 2 Millionen VND/Monat für eine Übernachtung bezahlen.

Ein auf die Vermietung von Geschäftshäusern spezialisierter „Dienstleistungsmakler“ sagte: „Die Mieter sind hauptsächlich Arbeiter aus der Provinz. Sie mieten günstig, um Frühstücksläden zu eröffnen, Gemüse zu verkaufen, Bierbars … Die Miete ist nicht bindend, man muss keine große Kaution hinterlegen. Wenn der Eigentümer das Geld nimmt, muss es zurückgegeben werden.“

Die Tatsache, dass sich Kleinhändler auf die Anmietung von Ladenlokalen konzentriert haben, um dort ihre Geschäfte zu organisieren, hat diesen Ort in einen spontanen Flohmarkt verwandelt. Ein Bewohner des HHA-Apartmentgebäudes im Stadtgebiet Tan Tay Do sagte: „Kaufen und Verkaufen ist bequem, aber jeden Morgen und an den Wochenenden gibt es viele Käufer und Verkäufer, und viele Fahrzeuge fahren in das Stadtgebiet hinein und wieder hinaus, was möglicherweise zu Verkehrsproblemen führt.“ Ganz zu schweigen von den Geschäften, die Abwasser und Müll ablassen ... was eine große Sauerei ist.

Reporter besichtigten einige Stadtgebiete in den Bezirken Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Hoang Mai und stellten fest, dass Villen und Geschäftshäuser überall vermietet wurden. Jeder Ort hatte andere Merkmale und unterschiedliche Mietpreise. Doch eines hatten alle gemeinsam: Sie trugen zur Verwahrlosung der zivilisierten und modernen Stadtgebiete bei.

In den Provinzen und Städten Haiphong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa usw. ist die Lage nicht sehr optimistisch. Obwohl es weniger Mieter gibt und die Preise günstiger sind, herrscht dort immer noch großes Chaos. Die verlassenen Häuser sind inzwischen mit Gras überwuchert und weisen Anzeichen von Verfall auf.

Viele Neins in Millionenvilla

In unserer Rolle als jemand, der vorübergehend eine Villa mietet, wurden wir von Frau Nguyen Thi Bich durch das Stadtgebiet Nam An Khanh im Bezirk Hoai Duc in Hanoi geführt. Hier sahen wir einige bewohnte Villen und Geschäftshäuser. Obwohl die Außenfassade der Villen noch nicht fertiggestellt war, waren die Türen provisorisch mit Kunststoffplatten ausgestattet, einige Türen bestanden aus dünnem Wellblech. Drinnen hingen die Kleider wahllos auf, die Schlafplätze wurden von Arbeitern provisorisch aus Holzbrettern errichtet, an manchen Stellen wurden Matten direkt auf dem Betonboden ausgebreitet, die Küche war provisorisch eingerichtet und vor allem gab es hier keine richtigen Toiletten.

Frau Bich fragte: „Für wie viele Personen planen Sie, die Villa zu mieten? Wenn Sie viele Personen sind, sollten Sie die ganze Villa mieten. Die Fläche beträgt 200 bis 300 m², der Preis beträgt nur etwa 6 bis 8 Millionen VND/Monat. Sie können wählen, wie viele Personen Sie beherbergen möchten. Wenn Sie einverstanden sind, sagen Sie mir Bescheid, damit ich den Eigentümer anrufen kann.“

Die meisten Arbeiter kommen aus Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... sie leben in Villen, Ladenhäusern, tagsüber arbeiten sie als Hausmeister, Bauarbeiter, Mechaniker... nachts versammeln sie sich in einer Millionen-Dollar-Villa, aber es „fehlt“ ihnen an allem: kein Strom, kein sauberes Wasser, die Toiletten funktionieren nicht...

Bruder-4(1).jpg — *Temporäres Leben in der Millionen-Dollar-Villa eines Freiberuflers – Foto von Ngoc Vu*

Le Khac Nam (aus Thanh Hoa) lebt derzeit vorübergehend in einer Villa im Bezirk Hoang Mai. Er sagte: „Ich habe die Schule in der 9. Klasse abgebrochen und bin meinem Nachbarn hierher gefolgt, um als Bauarbeiter zu arbeiten. Jetzt bin ich Bauarbeiter. Ohne die Unterstützung und Anleitung aller wüsste ich nicht, wo ich jetzt wäre.“

Heutzutage haben die Schüler Sommerferien. Viele Kinder werden von ihren Eltern nach Hanoi gebracht und wohnen dort zum ersten Mal mit ihren Eltern in einer Millionenvilla. Frau Le Thi Hai (aus Nghe An) sagte: „Mein Kind hat Sommerferien. Sie sagte, sie vermisst ihre Eltern, deshalb bin ich zurückgekommen, um mit ihr hier zu spielen. Es gibt keine Klimaanlage und an manchen Tagen ist es so heiß, dass ich bis spät in die Nacht nicht schlafen kann. Mein Kind tut mir leid, aber es gibt keine andere Möglichkeit. Ich habe vor, mein Kind ein bis zwei Wochen bei mir zu lassen und es dann wieder aufs Land zu seinen Großeltern zu bringen.“

Frau Hoang Thi Sy, die Chefköchin, die für mehr als 30 Mitarbeiter kocht, sagte: „Heute geht es im Internat viel besser zu. Es gibt fünf Kinder, die von ihren Eltern willkommen geheißen werden. Tagsüber koche ich und übernehme auch die Rolle des Kindermädchens. Das Gute ist, dass jedes von ihnen aus einer anderen Heimatstadt kommt, aber sie spielen sehr einheitlich zusammen und gehen auf einander ein.“

In einigen städtischen Gebieten in Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... hier leben Geringverdiener vorübergehend in Villen,

Es gibt noch immer Ladenhäuser, wenn auch nicht mehr viele. Als wir sie als Reporter ansprachen, verweigerten sie die Antwort oder baten in einigen Fällen ausdrücklich darum, keine Informationen preiszugeben oder Fotos zu machen … aus Angst, der Vermieter oder Investor würde die Häuser nicht weiter vermieten.

(Hinweis: Die Namen in diesem Artikel wurden zum Schutz der Privatsphäre geändert.)

Lektion 4: Institutionen perfektionieren, hochwertigen Immobilien ihren wahren Wert verleihen
Immobilienprojektentwickler und -investoren müssen auf kurzfristige Gewinne verzichten und langfristige Vorteile nutzen, ihre Unternehmen proaktiv umstrukturieren, sich auf Kernprojekte konzentrieren, Schulden abbauen, Unternehmensanleihen sorgfältig kontrollieren und die übermäßige Abhängigkeit von Kreditinstituten begrenzen. Was die Verwaltungsbehörden betrifft, muss der Staat bald ein klares Rechtssystem von der zentralen bis zur lokalen Ebene schaffen und die Verwaltungsbefugnisse klar aufteilen, um Überschneidungen und mangelnden Zusammenhalt wie derzeit zu vermeiden.

Verzichten Sie auf kleine Vorteile

Für Unternehmen steht der Nutzen immer an erster Stelle. Kurzfristige Vorteile zugunsten langfristiger Gesamtvorteile zu opfern, ist in der Tat eine äußerst schwierige Entscheidung. Ein auf hochwertige Immobilien spezialisiertes Unternehmen muss jedoch Mut, Weitblick und ein gewisses Verständnis haben, um unrentable oder wenig rentable Projekte aufzugeben und gleichzeitig das Unternehmen umzustrukturieren, Schulden abzubauen und sich auf das Kerngeschäft bzw. die Kernprojekte zu konzentrieren. Das ist eine kluge Entscheidung.

Herr Dinh Van Nghi, Vorstandsvorsitzender und Generaldirektor der VinaPol Joint Stock Company, einer Einheit mit langjähriger Erfahrung in der Entwicklung von Immobilienprojekten, erklärte offen: „Immobilienunternehmen sollten diese Zeit nutzen, um einen Blick auf sich selbst zu werfen. Sie müssen das Unternehmen umstrukturieren, ihre Schulden abbauen, ihre Abhängigkeit von Kreditinstituten verringern, mutig risikoreiche Projekte abbrechen und nicht verstreut und fragmentiert investieren. Vermeiden Sie es, auf Quantität und übereilte Entwicklung zu setzen, denn wenn sie erst einmal in Schwierigkeiten geraten, ist es zu spät, umzukehren.“

Für „Götter“ ist es neben dem Geld auch wichtig, die rechtlichen Aspekte des Immobilienprojekts, in das Sie investieren oder das Sie für einen langfristigen Wohnsitz kaufen möchten, sorgfältig zu prüfen. Dies ist nicht schwierig, erfordert jedoch ernsthafte Überlegungen seitens der Investoren, um zu vermeiden, dass sie „die Stalltür schließen, nachdem die Kuh verloren ist“. Tatsächlich gibt es derzeit viele hochwertige Immobilienprojekte, die zwar gebaut und sogar den Kunden den Einzug ermöglicht haben, deren rechtliche Verfahren jedoch noch nicht abgeschlossen sind und deren Infrastruktur noch nicht synchronisiert ist. Dies führt dazu, dass Villen und Geschäftshäuser zwar Eigentümer haben, aber niemand dort wohnt, verlassen bleiben, mit Gras überwuchert sind und Ressourcen verschwenden.

Inländische Immobilienunternehmen müssen den Gürtel enger schnallen, ihre Schulden abbauen, ihre Abhängigkeit von Kreditinstituten verringern und risikoreiche Projekte mutig kürzen, anstatt verstreut und fragmentiert zu investieren – Illustratives Foto.

Kommunen sollten außerdem Investoren mit gutem Ruf und starkem Finanzpotenzial sorgfältig auswählen, Trends nicht folgen und die Denkweise vermeiden, Luxusimmobilien großflächig zu entwickeln und dabei die Planungsorientierung zu vernachlässigen. Dies ist eine falsche Denkweise, die später viele Konsequenzen haben kann. Darüber hinaus müssen Kommunen die Inspektion und Aufsicht verstärken und offen mit Investoren umgehen, die gegen Vorschriften verstoßen, den Fortschritt verzögern oder sogar Projekte zurückziehen. Sie sollten die Aufgabe von Projekten vermeiden, die zu einer Ressourcenverschwendung führen und dem Staat Steuer- und Gebühreneinnahmen entgehen.

Brauchen Sie die "Hand " des Staates

Tatsächlich sind die Preise auf dem Immobilienmarkt im Allgemeinen und im Luxussegment im Besonderen seit langem „locker“, während die Steuern und Gebühren für diesen Sektor nach wie vor niedrig sind und nicht mit der Marktentwicklung Schritt halten. Dies führt zu grassierender Spekulation und Preisinflation und erschwert Menschen mit echtem Wohnungsbedarf den Zugang zu Immobilien. Ganz zu schweigen von den Unterschieden bei den Immobilienpreisen zwischen Stadt und Land. Selbst in Großstädten wie Hanoi, Haiphong und Ho-Chi-Minh-Stadt usw. gibt es deutliche Unterschiede. Viele Immobilienexperten sind daher der Ansicht, dass der Staat direkt an der Regulierung des Immobilienmarktes beteiligt sein muss, da er derzeit über ausreichende rechtliche Instrumente verfügt, um dies zu kontrollieren.

Nach Ansicht vieler Experten ist der Markt für Luxusimmobilien überlastet, was zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt, was wiederum die Wachstumsdynamik vieler anderer Branchen bremst. Daher ist es notwendig, den Immobilienmarkt umgehend zu öffnen, um den Kapitalfluss aus dem In- und Ausland in den Immobiliensektor zu erhöhen und Käufe und Verkäufe sowie Unternehmensfusionen und Immobilienprojekte gemäß den Marktregeln ablaufen zu lassen. Dies trägt zur Förderung des Wirtschaftswachstums bei und schafft einen Spillover-Effekt für die Entwicklung aller anderen Branchen.

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In der Resolution 18-NQ/TW des Zentralkomitees vom 16. Juni 2022 heißt es: „Wir müssen weiterhin an der Innovation und Perfektionierung von Institutionen und Richtlinien arbeiten, die Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung verbessern und Impulse setzen, um unser Land in ein Industrieland mit hohem Einkommen zu verwandeln“, was in der kommenden Zeit voraussichtlich starke Auswirkungen auf viele Aspekte des vietnamesischen Immobilienmarktes haben wird.

Andererseits sind die Verwaltungsverfahren für Unternehmen zur Umsetzung von Landprojekten zwar gelöst, aber immer noch kompliziert und langwierig.

Dieser Teufelskreis wiederholt sich immer wieder, von Projekt zu Projekt, von Unternehmen zu Unternehmen, Jahr für Jahr. Daher auch die Redensart „Angst vor fehlender Rechtsgrundlage“ oder „Warten auf Anweisungen von Vorgesetzten“, die dazu führt, dass Investitionsprojekte stecken bleiben, nicht umgesetzt werden können und soziale Ressourcen nicht effektiv genutzt werden.

Zur Unterstützung von Investitionskapital sagte ein auf die Entwicklung von Immobilienprojekten spezialisiertes Unternehmen (Name zurückgehalten): „Derzeit leisten Kreditinstitute sehr gute Arbeit bei der Stundung und Verlängerung von Krediten für Unternehmen: Die Regierung hat angeordnet, den Kreditspielraum für Immobilien zu lockern, doch meiner Meinung nach sollte dies mit der Freigabe von Anleihen für Unternehmen einhergehen. Derzeit ist es für uns sehr schwierig, an Bankkredite zu kommen. Die Angstmentalität hat sich überall ausgebreitet und läuft Gefahr, sich zu einer „sozialen Krankheit“ zu entwickeln.“

Viele Immobilienexperten sind der Ansicht, dass der Staat direkt an der Regulierung des Immobilienmarktes beteiligt sein muss, da er derzeit über ausreichende rechtliche Instrumente verfügt, um dies zu kontrollieren.

Der Abschluss von Institutionen und Richtlinien in Bezug auf Landmanagement und Verwendung synchron und konsistent mit den Entwicklungsinstitutionen einer sozialistorientierten Marktwirtschaft wird Landressourcen freischalten und dem Staat helfen, Land zu verwalten, auszunutzen und zu nutzen, um die wirtschaftlichste, nachhaltigste und effektivste Nutzung von Land zu gewährleisten. Dazu muss der Abschluss von Änderungen des Landgesetzes, des Wohnungsgesetzes, des Immobiliengeschäftsrechtes usw. die Synchronisation und Einheit sicherstellen, was eine dringende Anforderung darstellt. Darüber hinaus ist es notwendig, die Organisation des staatlichen Landmanagementapparats zu perfektionieren, um die Stromlinien und Einheit zu gewährleisten, Vermittler zu beseitigen, die Dezentralisierung und Delegation von Macht zu fördern, begleitet von einem Mechanismus für Inspektion, Überwachung und Kontrolle der Macht.

Delegierter Dang Bich Ngoc - Nationalversammlung Delegation der Provinz HOA Binh

Müssen das Problem von suspendierten und verzögerten Projekten lösen

Der in dieser 5. Sitzung eingereichte Gesetz über Landentwurf (geändert) basiert auf einer Synthese nach einer breiten öffentlichen Konsultation. Persönlich schätze ich die Bemühungen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt bei der Synthese und Sammlung von Meinungen von Wählern und Menschen landesweit, basierend auf dem Screening, der Bewertung und Anpassung des Gesetzes über Land (geändert), das der 15. Nationalversammlung in dieser 5. Sitzung vorgelegt wurde.

Der Gesetzentwurf muss das Problem von suspendierten und verzögerten Projekten beheben. Zum Beispiel wurden in vielen Provinzen und Städten viele Projekte in Anlagelizenzen erteilt, aber aufgrund vieler objektiver Faktoren werden sie nur langsam umgesetzt oder nur wenige Verfahrensschritte werden durchgeführt, dann werden sie 5 Jahre lang nicht umgesetzt, was die Verschwendung von Landressourcen und Frustrationen für die Menschen verursacht.

Ich hoffe, dass der Gesetzentwurf für Land (geändert) diese Zeit strenge und spezifische Vorschriften haben muss, um den Orten dabei zu helfen, dieses Thema grundlegend und gründlich zu behandeln. Denn in der Vergangenheit wurden viele Projekte suspendiert oder verzögert, aber wenn sie inspiziert und überprüft wurden, hatten die Anleger immer noch Gründe: teilweise implementiert oder aufgrund objektiver Bedingungen.

Anwalt Nguyen Hong Bach - Anwaltskanzlei von Hong Bach and Associates

Seien Sie vorsichtig, wenn Sie Geld investieren

Derzeit ist Immobilieninvestitionen in der gegenwärtigen wirtschaftlichen Situation immer noch ein sicheres Ziel für Investoren. Daher ziehen Immobilienprojekte viel Aufmerksamkeit auf sich. Daher ist das Erlernen von Immobilienprojekten, insbesondere über High-End-Immobilien, für Investoren äußerst notwendig und sinnvoll.

Immobilieninvestoren müssen jedoch vorsichtig sein, wenn sie "Geld niederlegen". Erstens müssen sie die Legalität, Marke und Ruf des Investors sorgfältig untersuchen. Zweitens müssen sie den Fortschritt des Projekts kennen, sodass Käufer den Bauschritt des Projekts überwachen und aktualisieren müssen, um Risiken zu vermeiden, die ihre Rechte und Interessen beeinflussen können. Drittens ist die Rechtmäßigkeit von Dokumenten wie: Projektinvestitionslizenz, Baulizenz ... Käufer müssen auf die oben genannten Dokumente achten, denn wenn ein Streit vorliegt, ist es einfacher, die Rechte zu behandeln. Viertens der Inhalt der Vertragsbedingungen und anderer Kosten. Immobilienprojektinvestoren müssen die im Vertrag angegebenen Vertragsbedingungen lesen und sorgfältig verstehen, bevor sie den Vertrag unterschreiben und die Entscheidung treffen, "Geld zu fällen".

Frau Do Thu Hang - Senior Director, Forschungs- und Beratungsabteilung, Savills Hanoi

Achten Sie auf die Rechtmäßigkeit des Projekts

Das Angebot, das direkt von Investoren in aktuellen Projekten im High-End-Segment verkauft wird, ist sehr begrenzt. Man könnte sagen, dass neue Immobilienprojekte, die gerade mit dem Bau begonnen haben, auf die Finger gezählt werden können, teilweise aufgrund der Auswirkungen der globalen Finanzkrise, teilweise aufgrund vieler Projekte, die nicht abgeschlossen sind, oder die Verringerung des Aufbaus.

Investoren müssen sich jedoch mit den klarsten Informationen über das Projekt ausstatten, und gleichzeitig müssen es spezifische Verpflichtungen geben, die viele Parteien miteinander verbinden. Darüber hinaus muss der rechtliche Rahmen umfassend, vollständig, klar und detaillierte Anweisungen geben, um die Anleger zu reinigen und eine nachhaltige Marktentwicklung zu fördern, um zu vermeiden, dass viele Preiseschwankungen geschaffen werden und gleichzeitig Vorteile für den Staat gewährleisten.

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