Viele Haushalte in Nghe An sind „schockiert“ über die neue Steuer zur Umwandlung der Landnutzung

Gemäß dem Bodengesetz von 2024 und insbesondere dem Dekret 103/2024/ND-CP über Landnutzungsgebühren und Pacht müssen bei einer Änderung der Landnutzungsnutzungsart 100 % der Landnutzungsgebühren entrichtet werden, mit Ausnahme von Befreiungen oder Ermäßigungen. Als die neue Landpreisliste veröffentlicht wurde, waren viele, die ihre Landnutzungsart ändern wollten, angesichts der hohen Preiserhöhungen „schockiert“.

Erhöhung der Grunderwerbsteuer

Nachdem Frau Tran Van Anh im Bezirk Hung Loc (Stadt Vinh) den Steuerbescheid für die Änderung des Nutzungszwecks des Grundstücks ihrer Familie erhalten hatte, musste sie ausrufen: „Meine Familie war schockiert.“ Frau Van Anh teilte auf ihrer persönlichen Facebook-Seite mit, dass ihre Familie aufgrund von Bedenken hinsichtlich Steuererhöhungen den Antrag auf Änderung des Landnutzungszwecks am 16. Mai (als die alte Grundstückspreisliste angewendet wurde) eingereicht habe. Aus irgendeinem Grund sei der Antrag jedoch erst am 19. Mai eingegangen und im Juni an die Steuerbehörde weitergeleitet worden. Damit sei die Entscheidung Nr. 18/2025/QD-UB des Volkskomitees der Provinz vom 21. Mai 2025 zur Änderung und Ergänzung der Entscheidung Nr. 45/2019/QD-UB zur Bekanntmachung der Grundstückspreisliste in der Stadt Cua Lo (alt) und der Entscheidung Nr. 57/2019/QD-UBND zur Bekanntmachung der Grundstückspreisliste in der Stadt Vinh für den Zeitraum 2019–2024 in Kraft getreten.

Laut Frau Van Anh beträgt der Preis nach der Umnutzung 15 Millionen VND/ ^m² . Die Familie hatte die Umwandlung von ^{300 m²} Gartenland in Wohngrundstück angemeldet. Die Steuerbehörde berechnete daher für die Umnutzungssteuer und die Anmeldegebühr insgesamt 4,497 Milliarden VND. Diese finanzielle Belastung schockierte nicht nur Frau Van Anh, sondern auch ihre ganze Familie!

Informationen über die Berechnung der Steuer bei einer Änderung der Landnutzungsdauer, die Frau Van Anhs Familie auf ihrer persönlichen Facebook-Seite teilte, wurden sofort zum Diskussionsthema in den sozialen Netzwerken. Foto: NVCC

Herr Vo Hong Hai, stellvertretender Büroleiter des Volkskomitees der Stadt Vinh und zuständig für das Servicezentrum für öffentliche Verwaltung, erklärte: „Seit der Anwendung der neuen Grundstückspreisliste ist dies nicht der einzige Fall. Erst im Juni hatte eine Familie mit drei Brüdern in der Gemeinde Hung Hoa (Stadt Vinh) Land erworben, das vor 1980 zugeteilt worden war, darauf ein Haus gebaut und wollte nun den Zweck ändern, um den Titel vom Besitz der Eltern zu trennen und ihn auf die Brüder zu übertragen. Ursprünglich hatte die Familie geplant, etwa 1,4 Milliarden VND für die Zweckänderung gemäß der alten Preisliste auszugeben, aber nach Anwendung der neuen Preisliste waren es fast 11 Milliarden VND, also das Neunfache.“

In einem anderen Fall in der Gemeinde Phuc Tho wurde ebenfalls ein Antrag auf Umnutzung eines fast 500 ^Quadratmeter großen Gartengrundstücks der Eltern zu Wohnzwecken gestellt. Die Gemeinde war „schockiert“, als die Steuer für die Umnutzung mehr als 6 Milliarden VND betrug.

Die Abteilung für den Empfang und die Rückgabe von Verwaltungsergebnissen im Servicezentrum der öffentlichen Verwaltung der Stadt Vinh hat sich am Morgen des 24. Juni etwas beruhigt, aber es kommen immer noch viele Leute, um Geschäfte zu erledigen. Foto: Nguyen Hai

Ein Vertreter des Servicezentrums für öffentliche Verwaltung der Stadt Vinh erklärte außerdem, dass die Zahl der dort eingereichten Anträge auf Landumwandlung seit Einführung der neuen Preisliste zurückgegangen sei. Da jedoch nur noch wenige Tage bis zum offiziellen Inkrafttreten des zweistufigen Kommunalverwaltungsmodells verbleiben, beeilen sich viele Menschen noch immer, Verwaltungsdokumente einzureichen.

In einem Gespräch mit uns erklärte uns Herr Nguyen Cong Thanh, Direktor des Provinzamts für Grundbucheintragung: „Das ist, was das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (jetzt Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt) in den Propaganda- und Verbreitungskampagnen zum Bodengesetz 2024 und zum Dekret 103/2024/ND-CP über Landnutzungsgebühren und Grundpacht klar zum Ausdruck gebracht hat. Als daher viele Menschen in der Stadt Vinh und Umgebung die Änderung begrüßten und sich beeilten, die Formalitäten zur Zweckänderung zu erledigen, wies das Provinzamt für Grundbucheintragung auch seine Zweigstellen an, zu versuchen, die Dokumente zur Lösung des Problems für die Menschen zu beschaffen.“

Einwohner von Vinh City informieren sich über die Ergebnisse der Landbearbeitung, bevor das Servicezentrum der öffentlichen Verwaltung auf ein neues Modell umstellt. Foto: Nguyen Hai

Im weiteren Verlauf erfuhren wir, dass sich die Bestimmungen des Dekrets 103/2024/ND-CP zu Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen im Vergleich zur vorherigen Verordnung geändert haben. Statt 45–50 % der Landnutzungsgebühren müssen nun bei einer Zweckänderung 100 % der Landnutzungsgebühren gezahlt werden. Die Landpreisliste für den Zeitraum 2019–2024 ist recht niedrig. Die neue Landpreisliste erhöht nun den Marktpreis. Der neue Steuersatz schockiert viele Menschen.

Die Infrastruktur des Grundstücksauktionsgebiets im Trung-Thanh-Block im Bezirk Hung Dong (Stadt Vinh) ist fertiggestellt und wartet auf die Umsetzung des neuen Kommunalverwaltungsmodells zur Durchführung der Auktion. Foto: Nguyen Hai

Untersuchungen zufolge schwankte der alte Grundstückspreis für einige Straßen und Standorte in den Bezirken Hung Loc oder Nghi Duc und der Kommune Nghi Phong beispielsweise früher nur zwischen 3 und 5 Millionen VND/ ^m² oder höchstens 5 bis 7 Millionen VND/ ^m² , jetzt ist er jedoch auf 17 bis 20 Millionen VND oder sogar über 40 Millionen VND/ ^m² hochgeschossen!

Vertreter der Landwirtschafts- und Umweltbehörden einiger Bezirke und Städte erklärten zudem, dass sich die Grundstückspreise mancherorts vervielfacht hätten, sodass sich bei einer Nutzungsänderung die finanziellen Verpflichtungen vervielfachten. Zwar haben Bürger und Unternehmen weiterhin ihre Meinung, doch sind die Vorschriften zu den Grundstückspreislisten in Kraft getreten. Die Steuerbehörden müssen diese daher anwenden, und wer den Nutzungszweck ändern möchte, muss sich daran halten.

„Vernünftige und emotionale“ Lösung?

Der Grund für die Besorgnis vieler Menschen liegt darin, dass Eltern bisher gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Grundnutzungsumwandlungssteuer und des Zivilgesetzbuches von der Grundnutzungsumwandlungsgebühr befreit oder ihre Grundnutzungsumwandlungsgebühr reduziert wurde, wenn sie ihren Kindern ein Grundstück vermachten, schenkten oder aufteilten. Sie mussten lediglich die Registrierungsgebühr zahlen. Gemäß dem Bodengesetz und Artikel 8 des Dekrets 103/2024/ND-CP über Grundnutzungsgebühren und Grundpacht gelten diese Bestimmungen jedoch nicht mehr.

Stattdessen werden in Abschnitt 2, Artikel 17, 18 und 19 des Dekrets 103/2024/ND-CP zur Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren nur auf Fälle von Landzuteilung, Änderung der Landnutzung in Grenzgebieten, auf Inseln, in Gebieten mit besonderen Schwierigkeiten oder bei der Landzuteilung für soziale Wohnungsbauprojekte, für Menschen mit besonderen Verdiensten um die Revolution usw. angewendet, wobei die Landnutzungsgebühren um jeweils 50 % bis 20 % ermäßigt werden.

Bislang gibt es laut Dekret Nr. 103/2024/ND-CP keine Fälle, in denen Eltern in städtischen Gebieten oder Deltagebieten ihren Kindern Grundstücke überlassen oder den Zweck von anderem Land in Wohngrundstück ändern und deshalb von den Landnutzungsgebühren befreit werden oder eine Reduzierung ihrer Gebühren erhalten.

Auch die zentralen Anlaufstellen einiger Bezirke und Gemeinden in Kreisen und Städten verzeichneten seit Anfang 2025 einen Anstieg der Zahl der Personen, die ihre Landnutzung ändern wollten. Foto: Nguyen Hai

Offensichtlich sind die Grundstückspreise innerhalb kurzer Zeit zu stark gestiegen und Eltern müssen hohe Umwandlungssteuern zahlen, um das Land von Gartenland in Wohngrundstück umzuwandeln und so separate Grundstücke für ihre Kinder zu schaffen. Dies stellt für die Menschen eine Herausforderung dar und erfordert eine „vernünftige und einfühlsame“ Lösung.

Menschen erledigen die Formalitäten zur Zahlung der Registrierungssteuer beim Finanzamt der Stadt Vinh. Foto: Nguyen Hai

Durch die Untersuchung des Eingangs und der Bearbeitung von Grundbucheinträgen in Vinh City wurde deutlich, dass derzeit Verwirrung herrscht, da einige Abteilungen, Ämter, Bezirke und Gemeinden unterschiedliche Zeitrahmen für die neue Preisliste anwenden. Einige Abteilungen und Ämter erklären, dass die neue Preisliste gemäß Beschluss 03/2025/NQHD des Volksrats der Provinz am 9. Mai 2025 in Kraft tritt. Laut der Steuerbehörde von Gebiet X der Stadt Vinh gilt jedoch das Datum 21. Mai 2025. An diesem Tag tritt Beschluss Nr. 18/2025/QD-UB des Volkskomitees der Provinz zur detaillierten Festlegung der Grundstückspreisliste in Vinh City offiziell in Kraft. Für vor dem 21. Mai 2025 eingereichte Unterlagen gilt die alte Grundstückspreisliste, sofern nicht anders angegeben.

Im Servicezentrum der öffentlichen Verwaltung erledigen Menschen papierlose Verwaltungsvorgänge. Foto: Nguyen Hai

Laut dem Leiter des Landesgrundbuchamts können Bürger, die mit den oben genannten übermäßig hohen Steuern für die Umwandlung von Landnutzungen belastet sind, die Umwandlung von Landnutzungen einstellen. Das zuvor zugeteilte Land bleibt weiterhin Eigentum ihrer Eltern. Familien können ihr Land durch zivilrechtliche Vereinbarungen an ihre Kinder weitergeben und warten, bis die Bedingungen erfüllt sind, um die Umwandlung von Gartenland oder anderem Land in Wohngrundstück zum Bau von Häusern abzuschließen.

Darüber hinaus haben uns nach Erlass des Dekrets 103/2024/ND-CP Ministerien, Zweigstellen und Kommunen aufgrund einiger Mängel, darunter der Regelung zur Erhebung von 100 % der Landnutzungsgebühren bei der Umwandlung in Wohnbauland, vorgeschlagen, dass die Regierung eine Änderung dieses Dekrets in Erwägung zieht und zum vorherigen Umwandlungssatz von 50 % zurückkehrt. Die Entscheidungsbefugnis liegt bei der Regierung.

Die Registrierungsgebühren werden in einer vom Finanzamt autorisierten Bankfiliale entrichtet. Foto: Nguyen Hai

Was die Grundstückspreise in der Provinz Nghe An betrifft, so wurde zwar mit der Resolution Nr. 03/2025/NQ-HDND zur Änderung und Ergänzung der Resolution Nr. 19/2019/NQ-HDND des Volksrates der Provinz die Grundstückspreise in Nghe An für den Zeitraum 2019–2024 genehmigt, jedoch wurde die neue Grundstückspreiseliste verabschiedet, in der einige Gebiete und Standorte höher angesetzt wurden als zuvor. Mittlerweile ist die Resolution Nr. 03/2025/NQ-HD-ND des Volksrates der Provinz in Kraft getreten. Gemäß dem Bodengesetz von 2024 wird die Grundstückspreise in jeder Provinz jedoch jährlich von der jeweiligen Provinz angepasst und aktualisiert. Es ist bekannt, dass das Volkskomitee der Provinz die Bezirke, Städte und das Volkskomitee der Stadt Vinh anweist, die Bezirke und Gemeinden (und neue Bezirke nach dem 1. Juli 2025) anzuweisen, eine Untersuchung durchzuführen und Grundstückspreislisten für das Jahr 2026 zu erstellen. Wenn ein Gebiet oder ein Ort Mängel aufweist und dies von der Bevölkerung und den Orten gefordert wird, wird dies ebenfalls zur Prüfung und entsprechenden Anpassung vorgelegt.

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Quelle: https://baonghean.vn/nhieu-ho-dan-o-nghe-an-soc-voi-thue-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-moi-10300294.html