Billiges Land?
Das Verkehrsprojekt zwischen der Provinzstraße 514 und der Nationalstraße 47C im Bezirk Trieu Son ist ein Projekt mit einer Gesamtinvestition von über 79 Milliarden VND, das vom Joint Venture Tien Dat Construction Joint Stock Company und Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited) umgesetzt wird. Es handelt sich um eines der letzten Projekte in der Provinz Thanh Hoa , das in Form einer öffentlich-privaten Partnerschaft im BT-Vertragstyp (Build-Transfer) umgesetzt wurde, bevor dieser Typ aufgrund zahlreicher Mängel, eines hohen Negativrisikos und der damit verbundenen großen Verluste an Staatsvermögen offiziell „beendet“ wurde (mit Wirkung zum 1. Januar 2021).
Zur Umsetzung dieses Projekts plante die Provinz Thanh Hoa zunächst, fünf schöne Grundstücke mit einer Gesamtfläche von fast 28 Hektar in der Stadt Trieu Son und den benachbarten Gemeinden des Bezirks Trieu Son zu nutzen, um Gegenzahlungen für das Projekt zu leisten.
Das BT-Projekt der Verkehrsstraße, die die Provinzstraße 514 und die Nationalstraße 47C im Bezirk Trieu Son verbindet, befindet sich im Bau.
Auf dieser Grundlage teilte das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa am 27. November 2020 mit den Beschlüssen Nr. 5086/QD-UBND, Nr. 5085/QD-UBND und Nr. 5084/QD-UBND dem Joint Venture Trieu Son BT Company Limited die erste Grundstücksphase mit einer Gesamtfläche von 198.998,8 m² (fast 20 Hektar) zu. Die restlichen zwei von fünf Grundstücken, die voraussichtlich als Gegenleistung an die Trieu Son BT Company Limited gezahlt werden, wurden noch nicht übergeben.
Allerdings hat die Provinz Thanh Hoa vor Kurzem offiziell beschlossen, die Gegenleistung von 5 auf die oben genannten 3 Landflächen zu reduzieren, was einer Reduzierung von 9,3 Hektar entspricht, und zwar wegen „überschüssiger Gegenleistung“. Zuvor wurde geprüft, ob das Paritätsprinzip gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zur Verwaltung und Nutzung öffentlicher Vermögenswerte von 2017 sowie Regierungsverordnungen und anderen relevanten Rechtsvorschriften gewährleistet ist.
Parallel zur Landzuteilung erließ das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa auch einen Beschluss zur Genehmigung bestimmter Grundstückspreise als Grundlage für die Festlegung der an den Staatshaushalt zu zahlenden Landnutzungsgebühren.
So hat beispielsweise das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa am 3. November 2021 spezifische Grundstückspreise als Grundlage für die Bestimmung der an den Staatshaushalt zu zahlenden Landnutzungsgebühren für die Umsetzung des neuen Wohngebietsprojekts Nam Cong Cheo in der Stadt Trieu Son, Bezirk Trieu Son (Phase 1), herausgegeben. Demnach beträgt der spezifische Grundstückspreis für die vom Staat mit Landnutzungsgebühren zugeteilte Landfläche nach Abzug der Kosten (ohne Räumungskosten) an diesem Standort pro Quadratmeter 2.201.099 VND/m².
Der oben genannte spezifische Grundstückspreis wird unter der Bedingung festgelegt, dass der Investor gemäß dem Investitionsprojekt in die gesamte technische Infrastruktur investiert, die genehmigte Detailplanung für das für die Umsetzung des Projekts vorgesehene Grundstück vorliegt und der Staat mit Landnutzungsgebühren Land für eine Wohnfläche von 34.029,3 m2 zuweist. Insbesondere nimmt der Staat vorläufig allein mit der Fläche und dem Preis eines Nam Cong Cheo-Projekts im Wesentlichen über 74 Milliarden VND ein, was etwa 93 % des Gegenkapitals zum gesamten Investitionskapital des oben genannten BT-Projekts entspricht.
Das Land Nam Cong Cheo liegt wunderschön und ist in 330 Grundstücke und Versorgungsanlagen im Bezirk Trieu Son in Thanh Hoa unterteilt. (Foto: Lam Linh Land)
Um auf die Frage zurückzukommen, wie die Grundstückspreise für die vom Staat zugeteilte Landfläche anhand der eingenommenen Landnutzungsgebühren für das neue Wohngebietsprojekt Nam Cong Cheo ermittelt werden können, so gibt es laut der praktizierenden Preisschätzerin Pham Thi Thu Huong zahlreiche Methoden zur Ermittlung der Grundstückspreise. Normalerweise erfolgt die Ermittlung der Grundstückspreise im oben genannten Fall jedoch nach der Überschussmethode, und der entsprechende Marktpreis zu diesem Zeitpunkt dient lediglich als Inputbasis.
Die Berechnung des Grundstückspreises erfolgt nach der Methode des Basisüberschusses, indem die Entwicklungserlöse abzüglich der Entwicklungskosten berechnet werden. Die Basiserlöse sind dabei die Einnahmen nach der Projektumsetzung. Die Entwicklungskosten umfassen Infrastrukturinvestitionskosten, Eventualkosten, Projektmanagementkosten, Werbe- und Vertriebskosten sowie „weiche“ Kosten wie kommerzielle Vorteile, sonstige Kosten gemäß den Vorschriften und Investorengewinne.
Joint Venture mit BT Trieu Son-Projekt „großer Erfolg“?
Aktuellen Aufzeichnungen zufolge ist das neue Wohngebietsprojekt Nam Cong Cheo (Handelsname: Trieu Son New Central Project) seit seiner Eröffnung zum Verkauf sofort ein „heißes“ Produkt in vielen Zeitungen und Medien geworden und wird von Immobilienetagen gesucht.
Laut einer der oben genannten Stellen weist das neue Wohngebietsprojekt Nam Cong Cheo viele günstige geografische Lagefaktoren auf und eignet sich daher sehr gut für Kunden, die Land sowohl für Wohn- als auch für Geschäftszwecke erwerben möchten. Der Norden des Projekts grenzt an die Provinzstraße 514, die an die Nationalstraße 47 anschließt, die wiederum Thanh Hoa mit dem internationalen Flughafen Tho Xuan verbindet. Der Westen grenzt an die 36 m lange Schnellstraße, die die Nationalstraße 47C mit der Schnellstraße Nghi Son – Sao Vang verbindet. Der Süden grenzt an das Planungsgebiet des 20 ha großen Luxus-Stadtgebiets Xuan Hung. Vom Projekt aus sind es nur 20 Minuten nach Thanh Hoa, 15 Minuten zum Flughafen Tho Xuan und im Umkreis von 500 m befinden sich das Kultur- und Sportzentrum , das Krankenhaus, der Giat-Markt, das Bezirksverwaltungszentrum Trieu Son, der City-Supermarkt und ein 50 ha großes interkommunales Industriegebiet.
Das Land Nam Cong Cheo hat, wie die Medien beschreiben, eine besondere Lage im Bezirk Trieu Son. (Grafik: Land Lam Linh)
Tatsächlich war Nguoi Dua Tin am Mittag des 15. Juli als „Landbroker“ (freiberuflicher Immobilienmakler) auf dem Gelände des Projekts „Nam Cong Cheo New Residential Area“ im Bezirk Trieu Son anwesend. Das Grundstück hat eine sehr breite Front, etwa 300 m entlang der Hauptstraße der Stadt Dat, während die Tiefe moderat ist und wie angekündigt in der Nähe von Versorgungszentren liegt.
Vor Ort sprach Nguoi Dua Tin eine Frau mittleren Alters an, die gegenüber dem Projekt Trieu Son New Central Wasser verkaufte und bereit war, auch als „Grundstücksmaklerin“ zu fungieren. Sie sagte, dass das Grundstück je nach Lage zwischen 14 und 25 Millionen VND pro Quadratmeter koste.
„Wenn Sie hier kaufen möchten, ist das in Ordnung, etwa 1,4 bis 2,5 Milliarden VND pro Grundstück. Andernfalls habe ich ein weiteres Grundstück, das ich letztes Jahr ersteigert habe, ein paar Kilometer entfernt, ebenfalls an dieser Straße, aber weiter vom Zentrum entfernt. Es hat eine Fläche von 100 Quadratmetern. Als ich es ersteigerte, kostete es fast 1,7 Milliarden VND, jetzt verkaufe ich es für genau 2 Milliarden“, sagte sie.
Als Nguoi Dua Tin sein Interesse am Kauf von Land im Nam Cong Cheo-Projekt bekundete, wurde er einem Mann namens Toan vorgestellt, der angeblich ein „Verwandter“ des Direktors eines der Joint-Venture-Unternehmen war, die in das BT-Projekt investierten. Da dieser Mann auf Geschäftsreise war, wurde er einem Mann namens Cuong vorgestellt, der im Projekt arbeitete.
Laut Herrn Cuong liegt sein Grundstück in der Straße, wurde im Rahmen einer diplomatischen Quote gekauft, der Verkaufspreis beträgt etwa 25,5 Millionen VND pro Quadratmeter, was etwa 2,5 Milliarden VND entspricht.
„Das Grundstück hier ist wunderschön, mein Grundstück ist völlig unproblematisch, ich konnte es im Rahmen einer diplomatischen Quote erwerben. Um mein Grundstück zu kaufen, muss ich jedoch vier Stockwerke hochbauen, um die Genehmigung zu erhalten. Die übrigen Grundstücke im Inneren müssen nicht bebaut werden. Ich kann sie einfach kaufen und bekomme sofort die Genehmigung“, sagte Herr Cuong.
Laut Herrn Cuong ist der Erlös aus dem Verkauf von 330 Grundstücken beträchtlich. Für die Umsetzung des Projekts muss das Unternehmen jedoch auch etwa 120 Sao Reisfelder roden. Jedes Sao kostet 60 Millionen VND, also über 7 Milliarden VND. Gleichzeitig muss das Unternehmen mehrere zehn Milliarden VND in die technische Infrastruktur, das Investitionskapital für das BT-Projekt und – nicht zuletzt – weitere „weiche“ Kosten investieren.
Somit kann das Joint Venture aus Tien Dat Construction Joint Stock Company und Viet Thanh Joint Stock Company, die als bekannte Bauunternehmer viele Projekte in der Provinz Thanh Hoa „gewinnen“, mit etwas Glück am Standort Nam Cong Cheo und an den beiden anderen Standorten nach Abzug der damit verbundenen Kosten bei einem der letzten BT-Projekte den absoluten „großen Gewinn“ erzielen.
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Quelle
![[Maritime News] Mehr als 80 % der weltweiten Containerschifffahrtskapazität liegen in den Händen von MSC und großen Schifffahrtsallianzen](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/16/6b4d586c984b4cbf8c5680352b9eaeb0)
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