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| Forschungsdaten der vietnamesischen Immobilienvereinigung zeigen, dass das Segment der bezahlbaren Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m²) ausgestorben ist. (Foto: Linh An) |
Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wird „aufgegeben“
Der vietnamesische Immobilienmarkt hat sich dank der neuen Angebots- und Förderpolitik der Regierung allmählich aufgeheizt. Das gestiegene Angebot – vor allem im gehobenen Segment – deckt jedoch nur einen sehr kleinen Teil des Wohnbedarfs der Bevölkerung. Der Bedarf der Mehrheit – bezahlbarer Wohnraum – wird hingegen nicht mehr gedeckt, wodurch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage immer größer wird.
Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass das Segment der erschwinglichen Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m2) – bezahlbarer Wohnraum – in den letzten Jahren „ausgestorben“ ist und es sehr schwierig oder sogar unmöglich ist, in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wieder aufzutauchen.
Konkret zeigen die VARS-Statistiken, dass im Zeitraum 2018–2023 nicht nur die Menge kontinuierlich abnimmt, sondern auch die Struktur des Wohnungsangebots in den beiden Sonderstadtgebieten zunehmend unausgewogen ist. Die Angebotsstruktur tendiert zunehmend in Richtung des High-End- und Luxussegments.
In Hanoi erreichte der Anteil der neu auf den Markt gebrachten erschwinglichen Wohnungen vor Erreichen dieses Meilensteins im Jahr 2018 35 %, sank 2019 auf 20 % und lag 2020 nur noch bei 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an erschwinglichen Wohnungen in Hanoi weiter zurück und erreichte nur noch etwa 4 % des gesamten Angebots an zum Verkauf angebotenen Wohnungen.
In Ho-Chi-Minh -Stadt ist der Anteil erschwinglicher Wohnungen seit 2018 stark zurückgegangen, und zwar im zweistelligen Bereich, von 20 % im Jahr 2018 auf 0,5 % im Jahr 2020, bevor er im Jahr 2021 vollständig verschwand.
Bis zu den ersten neun Monaten des Jahres 2024 erholte sich das Wohnungsangebot in Hanoi deutlich, doch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärfte sich noch weiter, als etwa 80 % der in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt zum Verkauf stehenden Wohnungen einen Verkaufspreis von 50 Millionen VND/m2 oder mehr hatten.
Trotz des hohen Preises erzielten neu gestartete Projekte oder Neubauprojekte sehr gute Verkaufsraten, da die Nachfrage nach Wohnungen – sowohl zum Wohnen als auch als Investition – stets hoch blieb und weiter stieg. Einige Wohnungsbauprojekte verzeichneten bereits zum Zeitpunkt der offiziellen Markteinführung Absorptionsraten von bis zu 99 %.
Diese Situation führt dazu, dass die Wohnungspreise kontinuierlich steigen und sich auf einem neuen Niveau festsetzen, das sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt hoch ist und weit über der Erschwinglichkeit und Einkommenswachstumsrate der Mehrheit der Menschen liegt.
Untersuchungen zum Wohnungspreisindex, der die durchschnittlichen Verkaufspreisschwankungen von Projekten in der Stichprobe von 150 von VARS ausgewählten und beobachteten Projekten widerspiegelt, zeigen auch, dass der durchschnittliche Verkaufspreis des Beispielprojektclusters in Hanoi ab dem dritten Quartal 2024 bei fast 60 Millionen VND/m2 liegt, was einem Anstieg von 64,0 % gegenüber dem zweiten Quartal 2019 entspricht.
Der durchschnittliche Verkaufspreis des Projektclusters in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg von 49,2 Millionen VND/m2 auf 64,2 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von 30,6 % gegenüber dem Basiszeitraum entspricht.
In Da Nang verzeichnete der Marktpreisindex von Da Nang im dritten Quartal einen Anstieg von 46,2 % und war damit höher als in Ho-Chi-Minh-Stadt. Mehr als 50 % des neuen Angebots im dritten Quartal kosteten über 80 Millionen VND/m2.
Somit lässt sich sagen, dass in Großstädten zwar die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sehr groß ist und nicht gedeckt wird. Das Angebot an Luxuswohnungen ist jedoch nicht überzählig und deckt nur einen bestimmten Teil der Nachfrage.
Was ist die Ursache?
VARS hält es für unwahrscheinlich, dass in den zentralen Gebieten von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bezahlbarer Wohnraum entsteht, da die Anzahl der in den letzten Jahren genehmigten Wohnbauprojekte nur an einer Hand abgezählt werden kann. Im Jahr 2023 und Anfang 2024 werden im Segment bezahlbarer Wohnraum fast keine neuen Projekte umgesetzt, und die umgesetzten Immobilienprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf das gehobene Segment.
VARS erklärte den Grund wie folgt:
Erstens liegt der Hauptgrund dafür, dass bezahlbarer Wohnraum von Immobilienentwicklern nicht viel Aufmerksamkeit erhält, darin, dass die Gewinnspanne in diesem Segment niedriger ist als im gehobenen Segment.
Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, müssen Bauträger die Kosten von der Grundstücksfinanzierung über den Bau bis hin zum Betrieb optimieren. Berechnungen von Projektentwicklern zeigen, dass Bauträger bei einer Gewinnspanne von nur etwa 15 % Verluste machen, wenn das Kapital ein bis zwei Jahre lang stagniert oder sich der Verkauf ein bis zwei Jahre verzögert.
Darüber hinaus wird zentral gelegenes Land immer knapper. Es befindet sich derzeit und in Zukunft vor allem in großen städtischen Gebieten mit einer Reihe von Infrastruktur- und öffentlichen Versorgungseinrichtungen, in die investiert werden muss. Hinzu kommt, dass die Inputkosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen und die Preise nicht erschwinglich sind.
Zweitens : Obwohl die Regierung zahlreiche Maßnahmen zur Förderung des sozialen und bezahlbaren Wohnungsbaus ergriffen hat, stellen die baurechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücken und Planungen nach wie vor große Hürden dar. Die komplizierten und langwierigen Genehmigungsverfahren sowie die zunehmende Knappheit der Grundstücksreserven für den Wohnungsbau in Großstädten zwingen Projektentwickler dazu, Investitionen in diesem Segment sorgfältig abzuwägen.
Darüber hinaus wurden die Kreditförderungsmaßnahmen für Eigenheimkäufer in diesem Segment nicht zeitgleich umgesetzt. Finanzielle Unterstützungspakete für Gering- und Mittelverdiener, wie etwa Vorzugszinsen und Kreditquellen, sind nach wie vor schwer zugänglich und mit komplizierten Verfahren verbunden.
Drittens erzielen Projekte der gehobenen Preisklasse hohe Gewinnspannen und sind leicht zu veräußern. Da die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien – sowohl als Wohn- als auch als Investitionsobjekte – sehr groß ist, steigt die Zahl der einkommensstarken Käufer aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung und der steigenden Zahl ausländischer Investoren stetig an. Auch die Zahl der im Ausland lebenden Vietnamesen nimmt aufgrund der neuen rechtlichen Regelungen, die die Eigentumsbedingungen für diese Gruppe „lockern“, zu.
Tatsächlich gibt es viele Kunden, die bereit sind, einen Aufpreis zu zahlen, um die limitiertesten und hochwertigsten Produkte des Projekts zu besitzen. Dies macht das Segment des bezahlbaren Wohnraums für Projektentwickler noch unattraktiver.
Übergabe von mehr als 12,5 Hektar Land für das städtische Wohnprojekt in Duy Tien
Das Volkskomitee der Provinz Ha Nam hat soeben beschlossen, der Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) 125.012,07 m² Land zur Verfügung zu stellen, um das Projekt zum Bau eines städtischen Wohngebiets in der Stadt Duy Tien umzusetzen. Davon sind 11.979,28 m² für den Bau von Sozialwohnungen vorgesehen.
Gemäß der Entscheidung hat das Volkskomitee der Provinz Ha Nam der Trung Dong Company 125.012,07 m² Land in den Bezirken Hoang Dong und Tien Noi der Stadt Duy Tien zur Verfügung gestellt, um das Projekt zum Bau eines städtischen Wohngebiets umzusetzen. Davon werden 82.882,5 m² Land für den Bau technischer und sozialer Infrastruktur genutzt, darunter: Sozialwohnungen (11.979,28 m²), Kulturhäuser, Schulen, Grünflächen, Wasserflächen und Verkehrsanlagen ... gemäß der genehmigten Detailplanung.
Nach Abschluss der Bauinvestitionen werden die von den Investoren nicht genutzten Infrastrukturmaßnahmen den lokalen Behörden und Fachagenturen zur ordnungsgemäßen Verwaltung übergeben.
Darüber hinaus übertrug das Volkskomitee der Provinz Ha Nam der Trung Dong Company 42.129,57 Quadratmeter Wohnland mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren. Der Erwerber der Wohnlandnutzungsrechte und der Käufer von Häusern mit Wohnlandnutzungsrechten haben Anspruch auf eine dauerhafte und dauerhafte Nutzung des Grundstücks.
Darüber hinaus hat das Volkskomitee der Provinz 10.409,48 Quadratmeter Land im Bezirk Tien Noi für einen Zeitraum von 50 Jahren an die Trung Dong Company verpachtet, damit dort Handels- und Dienstleistungstätigkeiten durchgeführt werden können. Dies ist gesetzeskonform.
Das Volkskomitee der Provinz Ha Nam erklärte, dass die Landzuteilung und -pacht ohne Versteigerung von Landnutzungsrechten und ohne Ausschreibung von Investoren für die Umsetzung von Projekten auf dem Land erfolgt. Das Volkskomitee der Provinz Ha Nam forderte das Volkskomitee der Stadt Duy Tien auf, sich mit den Behörden der Bezirke Hoang Dong und Tien Noi sowie dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt abzustimmen, um die Grenze festzulegen und das Land an die Trung Dong Company zu übergeben. Gleichzeitig sollten die Landgewinnung und die Rodung des verbleibenden Landes innerhalb der Projektgrenze beschleunigt werden.
Das Volkskomitee der Provinz forderte die Trung Dong Company außerdem auf, ihre Ressourcen für die schnelle Umsetzung des Projekts zu bündeln. Nach Abschluss der Projektarbeiten muss das Unternehmen die Infrastrukturarbeiten und das ungenutzte Land an die lokale Regierung übergeben.
Die zuständigen Abteilungen und Behörden werden das Unternehmen weiterhin bei der Durchführung der Investitionsverfahren, der Zahlung von Landnutzungsgebühren und der gesetzeskonformen Umsetzung des Projekts koordinieren und unterstützen.
Das städtische Wohnungsbauprojekt in der Stadt Duy Tien ist eines der wichtigsten Projekte zur Entwicklung der städtischen Infrastruktur, zur Deckung des Wohnungsbedarfs der Menschen und zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung des Ortes.
Hanoi: Zwei Entscheidungen im Zusammenhang mit der Versteigerung von Landnutzungsrechten aufheben
Das Volkskomitee von Hanoi hat soeben den Beschluss Nr. 67/2024/QD-UBND erlassen, mit dem zwei Beschlüsse über die Befugnis zur Genehmigung des Startpreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Land mit Nutzungsgebühren oder zur Pacht von Land in Hanoi aufgehoben werden. Der Beschluss tritt am 1. Dezember 2024 in Kraft.
Konkret hob das Volkskomitee von Hanoi den gesamten Beschluss Nr. 19/2019/QD-UBND des Volkskomitees der Stadt vom 15. Oktober 2019 auf, der die Befugnis zur Genehmigung des Anfangspreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Grundstücken mit Landnutzungsgebühren oder zur Pacht von Grundstücken in Hanoi regelt.
Gleichzeitig hob die Stadt auch den Beschluss Nr. 07/2023/QD-UBND des städtischen Volkskomitees vom 21. April 2023 zur Änderung von Artikel 1 des Beschlusses Nr. 19/2019/QD-UBND vom 15. Oktober 2019 über Vorschriften zur Genehmigung des Anfangspreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Grundstücken mit Landnutzungsgebühren oder zur Pacht von Grundstücken in der Stadt Hanoi auf.
Dementsprechend wird das Volkskomitee von Hanoi in der Entscheidung Nr. 07/2023/QD-UBND den Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Land mit Landnutzungsgebühren oder zur Pacht von Land mit einer einmaligen Zahlung für die gesamte Pachtdauer genehmigen, angewendet auf Grundstücke oder Landflächen mit einem Wert von 30 Milliarden VND oder mehr.
Die Entscheidung tritt am 1. Dezember 2024 in Kraft.
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