Immer wird über den Mangel geklagt, aber Sozialwohnungen sind immer noch unverkauft und verlassen

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Das 120.000-Milliarden-Paket hat keine Schulden verursacht?

Laut einem Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Dong Nai wurden in der Provinz derzeit 31/32 Industrieparks mit 618.000 Beschäftigten in Betrieb genommen, davon etwa 321.000 aus anderen Provinzen, die meisten von ihnen mit Wohnraumbedarf. Es wird erwartet, dass bis 2025 drei weitere Industrieparks in Betrieb gehen, in denen etwa 450.000 Beschäftigte Wohnraum benötigen.

Obwohl die Provinz entsprechende Maßnahmen ergriffen, Lösungen bereitgestellt, die Landfinanzierung überprüft, den Wohnungsbauplan für Arbeiter (NOCN) ergänzt und eine Reihe von Projekten umgesetzt hat, sind in der gesamten Provinz bislang nur etwa 4.500 Wohneinheiten entstanden. Arbeiter müssen nach wie vor überwiegend in von Einheimischen gebauten Häusern wohnen.

Luôn kêu thiếu nhưng nhà ở xã hội vẫn ế, bỏ hoang - Ảnh 1. — Arbeiterwohnungsprojekt der Firma Thu Thiem schleppend voran

In Binh Duong , einer der erfolgreichsten Gemeinden im Bereich Sozialwohnungen (NOXH) und NOCN, wurden bis 2020 lediglich rund 35.700 Einheiten in Betrieb genommen. Das von der Regierung vorgegebene Entwicklungsziel von 86.877 Einheiten im Zeitraum 2021–2030 wurde jedoch nicht erreicht. Verglichen mit dem Bedarf von 129.212 Einheiten bis 2030 ist diese Zahl noch zu gering.

Obwohl Ho-Chi-Minh-Stadt über viele Industriegebiete und eine große Einwandererbevölkerung verfügt, wurden dort von 2006 bis heute nur über 18.800 Sozialwohnungen gebaut. Laut einem Vorsitzenden des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt werden im Zeitraum von 2021 bis 2025 voraussichtlich rund 2,5 Millionen ^Quadratmeter Sozialwohnungsfläche entstehen, was etwa 35.000 Wohnungen entspricht. Im Zeitraum von 2026 bis 2030 werden voraussichtlich rund 58.000 Einheiten entstehen.

Einem Bericht des Bauministeriums zufolge wurden im Land bislang 181 Sozialwohnungsprojekte mit fast 94.400 Wohnungen und einer Gesamtfläche von über 4,8 Millionen ^{Quadratmetern} fertiggestellt. Die Gemeinden setzen weiterhin 291 Sozialwohnungsprojekte mit einem Bauumfang von rund 271.500 Wohnungen und einer Gesamtgrundfläche von rund 14,52 Millionen ^{Quadratmetern} um.

Das Bauministerium gab insbesondere im Hinblick auf das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND bekannt, dass elf Kommunen eine Liste mit 24 kreditwürdigen Projekten mit einem Kreditbedarf von rund 12.400 Milliarden VND veröffentlicht hätten. Tatsächlich sind durch dieses Kreditpaket jedoch noch keine Schulden entstanden.

In einem Gespräch mit Thanh Nien erklärte Nguyen Tan Kiet, Leiter von Thanh Thang Design and Construction Consulting Co., Ltd., dem Investor des Sozialwohnungsprojekts in Long Khanh City (Dong Nai), dass sein Unternehmen am 4. Oktober eine Lotterie veranstaltet habe, bei der 201 Sozialwohnungen des Projekts zum Kauf ausgewählt werden konnten. Unmittelbar nach Bekanntgabe des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND im April 2023 meldete sich das Unternehmen beim Bauamt von Dong Nai an, um Hauskäufern Kredite zu gewähren, erhielt jedoch bislang keine Rückmeldung. Darüber hinaus arbeitete das Unternehmen mit der Social Policy Bank zusammen, um Kunden Geld für den Kauf von Sozialwohnungen zu einem günstigeren Zinssatz von nur 4,8 % pro Jahr zu leihen, erhielt jedoch bisher keine Antwort.

„Der Bau des Sozialwohnungsprojekts im Bezirk Bao Vinh in der Stadt Long Khanh begann im Juni 2020. Es umfasst 1.054 Sozialwohnungen, darunter 462 Wohnungen und 592 Reihenhäuser. Davon kosten einstöckige Reihenhäuser etwa 800 bis 900 Millionen VND/Einheit, etwa 90 bis 95 ^m2 . Die meisten Käufer von Sozialwohnungen sind an dem Darlehenspaket der Bank für Sozialpolitik interessiert, weil der Zinssatz günstiger ist“, sagte Herr Kiet.

Tausende Sozialwohnungen bleiben unverkauft

Kürzlich teilte der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Bac Ninh, Ngo Tan Phuong, mit, dass die Provinz in der Vergangenheit sieben Sozialwohnungs- und Industriewohnungsprojekte mit insgesamt 4.000 bezugsfertigen Wohnungen fertiggestellt habe. Investoren hätten 1.681 Wohnungen zum Verkauf angeboten, doch nur wenige Arbeitnehmer hätten sich für den Kauf angemeldet, sodass 1.324 Wohnungen unverkäuflich seien. Der Grund dafür sei, dass über 70 % der Arbeitnehmer in dieser Gegend von außerhalb kommen. Insbesondere die jungen Arbeitnehmer im Alter von 18 bis 30 Jahren, die zum Arbeiten kommen, möchten nur mieten, anstatt zu kaufen. Hinzu komme, dass Arbeitnehmer mit einem monatlichen Einkommen von 9 bis 10 Millionen VND Schwierigkeiten hätten, den finanziellen Bedarf für ein Haus zu decken. Neben den Lebenshaltungskosten müssten die ohnehin schon in Not geratenen Arbeitnehmer oft Geld sparen, um es ihren Familien in die Heimat zu schicken. Darüber hinaus hätten die meisten Arbeitnehmer in Bac Ninh instabile Wohnverhältnisse und würden häufig den Arbeitsplatz wechseln. Die Provinzführung erklärte zudem, dass die Arbeitnehmer das Leben in Hochhäusern nicht gewohnt seien. Bac Ninh schlug daher vor, Investitionen in den Bau von NOCN außerhalb von Industrieparks zu tätigen, damit diese Art von Unterkünften Arbeitnehmern in Industrieparks, Wirtschaftszonen, Exportverarbeitungszonen, Hightech-Zonen, kleinen und mittleren Industrieclustern sowie Produktionsstätten aller Branchen und Berufe umfassend zugutekommt. Gleichzeitig schlug die Provinz vor, dass das Bauministerium weitere spezielle Anreizmechanismen für Arbeiterunterkünfte prüft und ergänzt.

Nicht nur in Bac Ninh, auch in Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es Probleme mit nicht verkauften Sozialwohnungen und Gewerberäumen, wo schon seit langem ein Mangel herrscht. Der Vorsitzende der Stadt Thu Duc erklärte kürzlich in Zusammenarbeit mit dem Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass im Rahmen des NOCN-Projekts der Phuoc Thanh Company bis Ende dieses Jahres über 1.000 Wohnungen übergeben werden sollen, es aber nur rund 100 Anträge auf Anmietung von Wohnungen gebe. Der Vertreter des Investors erklärte, dass sich zwar viele Kunden aus der Gruppe der Begünstigten von Sozialwohnungsförderung angefragt hätten, aber nur sehr wenige den Anforderungen entsprächen. Kaufberechtigte hätten kein Geld und trauten sich nicht, bei Banken Kredite aufzunehmen, da der Zinssatz des 120.000 Milliarden VND schweren Kreditpakets bis zu 7,7 % pro Jahr beträgt, nur eine Laufzeit von fünf Jahren hat und nur 1 bis 1,5 % pro Jahr unter dem Zinssatz für Geschäftskredite liegt. Gleichzeitig würden diejenigen, die über Geld verfügen, nicht zu den Arbeitnehmern gezählt. Um die oben genannten Wohnungen zu verkaufen, „riskiert“ der Investor dieses Projekts derzeit, sie neben Arbeitern auch an andere Käufer von Sozialwohnungen zu verkaufen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte freimütig, dass der Zinssatz des 120.000 Milliarden VND schweren Pakets zu hoch sei und eine Belastung für Käufer von Sozialwohnungen darstelle. Außerdem müssen Käufer von Sozialwohnungen gemäß den geltenden Bestimmungen drei Bedingungen hinsichtlich Unterkunft, Wohnsitz und Einkommen erfüllen. Die Wohnsitzbedingung besteht insbesondere darin, am Standort des Sozialwohnungsprojekts eine dauerhafte Wohnsitzregistrierung oder eine vorübergehende Wohnsitzregistrierung für ein Jahr oder länger zu haben. Käufer von Sozialwohnungen dürfen außerdem nicht der persönlichen Einkommenssteuer unterliegen, d. h. ihr Gehalt darf 11 Millionen VND pro Monat nicht übersteigen. Einige Experten halten diese Bestimmungen für überholt. Beispielsweise haben sich die Preise für Sozialwohnungen in fünf Jahren fast verdoppelt, aber die Methode zur Ermittlung eines niedrigen Einkommens - eine wichtige Voraussetzung für den Hauskauf - ist dieselbe wie vor acht Jahren.

Die Verantwortlichen des Bauministeriums räumten ein, dass das Programm für den sozialen Wohnungsbau zwar bemerkenswerte Ergebnisse erzielt habe, aber noch nicht die Erwartungen erfüllt habe. Die Hauptgründe seien der Mangel an Grundstücken, Schwierigkeiten bei der Auswahl von Investoren, fehlendes Vorzugskapital, ein unzureichender und nicht ausreichend starker Anreizmechanismus sowie komplizierte und langwierige Investitionsverfahren für den sozialen Wohnungsbau. Darüber hinaus hätten einige Organisationen und Einzelpersonen das Sozialwohnungsgesetz nicht eingehalten, da die Sanktionen unzureichend oder nicht streng genug seien.

Derzeit erhält die Regierung den Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (in der geänderten Fassung) und überarbeitet ihn. Insbesondere schlägt er vor, die Richtlinien in Bezug auf Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau, die Auswahl von Investoren für Sozialwohnungsprojekte, Anreize für Projektinvestoren im Bau von Sozialwohnungen zur Miete, zum Mietkauf und zum Verkauf sowie die Festlegung von Verkaufspreisen, Mieten und Mietkaufpreisen für Sozialwohnungen zu ändern ... um Investitionen in und den Bau von Sozialwohnungen zu fördern und sicherzustellen, dass die Preise für Sozialwohnungen auf einem moderaten Niveau bleiben, damit Kader, Arbeiter und Werktätige mit niedrigem Einkommen die Möglichkeit haben, Wohnraum zu erwerben und ihre Lebensumstände zu stabilisieren. Insbesondere wurden diesem Entwurf viele Bestimmungen hinzugefügt, um die führende Rolle des Staates bei der Umsetzung der Sozialwohnungspolitik hervorzuheben. Konkret investiert der Staat in den Bau von Sozialwohnungen, indem er öffentliches Investitionskapital für die Miete und den Mietkauf von Sozialwohnungen verwendet. Der Staat investiert in den Bau von Sozialwohnungen unter Verwendung von Kapital aus Staatsanleihen, Obligationen, öffentlichem Entwicklungshilfekapital, Vorzugsdarlehen von Sponsoren und staatlichem Entwicklungsinvestitionskreditkapital; Kapital, das aus Landentwicklungsfonds und anderen nicht im Staatshaushalt vorgesehenen Finanzmitteln gemäß den gesetzlichen Bestimmungen für Verkauf, Vermietung und Mietkauf mobilisiert wird.

Herr Le Hoang Chau , Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt

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