Wie können die Wohnungspreise gesenkt werden, um dem tatsächlichen Wohnungsbedarf gerecht zu werden?

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Die Wohnungspreise sind im Laufe der Jahre stetig gestiegen.

Laut der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VARS) haben die schnelle wirtschaftliche Entwicklung und die Urbanisierung zu einem sprunghaft ansteigenden Bedarf an Wohnraum geführt, während die Grundstücksfonds allmählich erschöpft sind und das Wohnungsangebot aufgrund der langsamen Projektumsetzung aufgrund von Kapitalquellenpolitiken und Entscheidungen von Behörden und Abteilungen zur Kontrolle des Immobilienmarktes kontinuierlich abnimmt.

Immobilien – Wie können die Wohnungspreise gesenkt werden, um dem tatsächlichen Wohnungsbedarf gerecht zu werden? — Der Wert städtischen Baulandes ist mit der Modernisierung der Infrastruktur und der öffentlichen Dienste gestiegen, was die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf neue Höchststände getrieben hat.

Aufgrund der Wertsteigerung städtischen Baulandes im Zuge der Modernisierung der Infrastruktur und der öffentlichen Dienste sind die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf neue Höchststände gestiegen.

Laut VARS-Forschungsdaten stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 um etwa 38 Prozentpunkte, während er in Ho-Chi-Minh-Stadt 16 Prozentpunkte betrug.

Insbesondere ist der Wohnungspreisindex einer der Indizes im Real Estate Price Index Project, das VARS untersucht, um die Schwankungen der Immobilienpreise unter dem Einfluss von Marktbewegungen im Laufe der Zeit widerzuspiegeln.

Insbesondere die Wohnungspreise in Hanoi sind sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich gestiegen. Gleichzeitig befinden sich auch die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh- Stadt wieder in einem Preisanstiegszyklus, der mit einem allmählichen Rückgang hochwertiger Luxusprojekte auf dem Sekundärmarkt einhergeht.

Statistiken von Batdongsan.com.vn zeigen, dass das Interesse an zum Verkauf stehenden Wohnungen im Januar 2024 landesweit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 66 % gestiegen ist. Auch die Anzahl der Immobilienangebote nahm um 46 % zu. Insbesondere in Hanoi stieg die Anzahl der Wohnungssuchen im Januar 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 71 %. Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg die Nachfrage nach Wohnungen um 59 %. Dieser Trend ist in den meisten anderen Provinzen und Städten ähnlich.

Immobilien – Wie können die Wohnungspreise gesenkt werden, um dem tatsächlichen Wohnungsbedarf gerecht zu werden? (Abbildung 2). — Statistiken von Batdongsan.com.vn zufolge stieg das Interesse an zum Verkauf stehenden Wohnungen im Januar 2024 landesweit um 66 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023, die Zahl der Immobilienangebote nahm ebenfalls um 46 % zu.

Trotz der stark gestiegenen Nachfrage wächst das Wohnungsangebot weiterhin überproportional. Sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete das Wohnungsangebot im Jahr 2023 einen Rückgang.

In Hanoi wird das Angebot an neuen Wohnungen im Jahr 2023 auf 10.500 Einheiten geschätzt, was einem Rückgang von etwa 31 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Ho-Chi-Minh-Stadt wird das Angebot an neuen Wohnungen auf fast 7.500 Einheiten geschätzt, was einem Rückgang von mehr als 50 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022 entspricht.

Das Wohnungsangebot ist in letzter Zeit aufgrund der immer geringeren Zahl neu genehmigter Immobilienprojekte zurückgegangen, während laufende Projekte aufgrund rechtlicher und finanzieller Probleme ins Stocken geraten. Obwohl die Bemühungen der Regierung, der Ministerien und der Zweigstellen zur Überwindung der Schwierigkeiten einige bemerkenswerte Ergebnisse erzielt haben, ist die Zahl der im Jahr 2023 umgesetzten und wiederaufgenommenen Projekte stark gestiegen, der Liquiditätsdruck für Immobilienunternehmen hat jedoch noch nicht nachgelassen.

Beseitigung der Schwierigkeiten für Investoren in Sozialwohnungsprojekten zur Senkung der Wohnungspreise

Dementsprechend hat sich die Situation der Kapitalmobilisierung durch die Ausgabe von Unternehmensanleihen seit Mitte 2023 dank der Bemühungen der staatlichen Verwaltungsbehörden schrittweise verbessert.

Immobilien – Wie können die Wohnungspreise gesenkt werden, um dem tatsächlichen Wohnungsbedarf gerecht zu werden? (Abbildung 3). — Neue Regelungen zur Beseitigung der Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen sind offiziell in Kraft getreten und senken die Wohnungspreise auf ein Niveau, das für Menschen mit echtem Wohnbedarf angemessen ist.

Der Druck hinsichtlich der Fälligkeit der Anleihen bleibt jedoch auch im Jahr 2024 eine Herausforderung für Unternehmen, insbesondere für Immobilienunternehmen. Laut den neuesten Daten der Vietnam Bond Market Association (VBMA) werden Immobilienanleihen im Wert von fast 115,7 Billionen VND fällig, was 41,4 % des Gesamtwerts der in diesem Jahr fälligen Unternehmensanleihen entspricht.

Auch die Emissionsaktivitäten in den ersten Monaten des Jahres 2024 stoßen aufgrund erschwerter Bedingungen für die Emission und den Handel von Anleihen auf Hindernisse. Dazu gehören beispielsweise Vorschriften für professionelle Wertpapieranleger und verbindliche Bonitätsprüfungen, sobald das Dekret 65/2022/ND-CP nach einer Verlängerung und Verschiebung gemäß Dekret 08/2023/ND-CP ab Anfang 2024 wieder in Kraft tritt. Dies ist jedoch nur ein kurzfristiges Problem; langfristig wird die Umsetzung des Dekrets 65 zu einer gesünderen Entwicklung des Unternehmensanleihenmarktes beitragen.

Was das Fremdkapital betrifft, ist die Zahl der ausstehenden Kredite für Geschäftsaktivitäten im Immobilienbereich dank der Lösungen des Bankensektors, der Regierung und der zuständigen Behörden zur Beseitigung von Projektschwierigkeiten kontinuierlich gestiegen.

Allerdings gingen die Verbraucherkredite und Immobiliendarlehen in den ersten Monaten des Jahres 2024 gegenüber 2023 weiter zurück, obwohl die Kreditzinsen niedrig blieben. Da Inflation und Zinsschwankungen weiterhin unvorhersehbar sind, ist die Aufnahme von Krediten für den Hauskauf und die monatliche Rückzahlung von über 10 Millionen VND für viele Familien zu einer Belastung geworden, da sie sich ihrer zukünftigen Arbeits- und Einkommenssituation nicht wirklich sicher sind.

Nach Tet stiegen die Kredite für Eigenheimkäufe jedoch bei einigen Geschäftsbanken mit diversifizierten Immobilienökosystemen leicht an, da die Menschen wieder begannen zu investieren.

Nach einer langen Phase des Rückgangs dürfte das Wohnungsangebot in beiden Sondergebieten dank der Markterholung und der Bemühungen staatlicher Verwaltungsbehörden, rechtliche Hürden für Projekte abzubauen, wieder steigen. Dies gilt insbesondere für Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen. Dieses Angebot benötigt jedoch Zeit, um die rechtlichen Verfahren abzuschließen, bevor es offiziell auf den Markt kommt, und stammt hauptsächlich aus Gebieten, die weit vom Zentrum entfernt liegen.

VARS prognostiziert daher, dass die Wohnungspreise im Zentrum der Großstädte kurzfristig weiter steigen werden, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Segment. Gleichzeitig könnten die Kauf- und Wiederverkaufspreise von High-End- und Luxusimmobilien leicht sinken.

VARS geht davon aus, dass neben der Etablierung einer Reihe positiver Faktoren auf dem aktuellen Markt bis Mitte 2025 die neuen Gesetze für den Immobiliensektor mit neuen Regelungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen offiziell in Kraft treten werden.

Das Angebot an Sozialwohnungen wird zunehmen, die Wohnungspreise werden auf ein Niveau sinken, das für Menschen mit echtem Wohnbedarf besser geeignet ist.

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