Empfehlung zur Begrenzung einer zu starken Kreditkonzentration auf Luxuswohnungsprojekte

(CLO) Laut dem Direktor der NEU müssen Geschäftsbanken geeignete Kreditvergabekriterien für verschiedene Arten von Immobilien herausgeben und so die Kreditkonzentration auf hochwertige Wohnimmobilienprojekte zu stark begrenzen.

Der Immobilienmarkt verzeichnet einen starken Kapitalzufluss.

Derzeit haben Investoren für die Entwicklung von Immobilienprojekten viele Möglichkeiten, Kapital zu mobilisieren. Dazu gehören einige traditionelle Kapitalströme wie: Kreditkapital, Kapital aus der Ausgabe von Unternehmensanleihen, ausländisches Investitionskapital, von Investoren mobilisiertes Kapital, …

Im Zeitraum 2022 - 2023 kommt es auf zwei der wichtigsten Kapitalmobilisierungskanäle des Marktes, nämlich Kredit- und Unternehmensanleihen, zu einer „Überlastung“. Derzeit weisen Kreditkapital und Unternehmensanleihen, die in den Immobilienmarkt „fließen“, jedoch einen starken Aufwärtstrend auf.

Der Kapitalzufluss in den Immobilienmarkt ist groß. (Foto: ST)

Dem Bericht der Staatsbank zufolge stiegen die ausstehenden Kredite bis Ende August 2024 um 7,15 %. Die Staatsbank prognostiziert, dass das Kreditwachstum für das gesamte Jahr 2024 15 % erreichen kann.

Bis Ende August 2024 belief sich der ausstehende Kreditsaldo allein für Immobiliengeschäftsaktivitäten jedoch auf über 1,27 Milliarden VND, was einem Anstieg von 29,18 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht. Damit ist die Kreditwachstumsrate der Immobiliengeschäftsaktivitäten viermal höher als die Kreditwachstumsrate der gesamten Wirtschaft .

Was das Kapital aus Unternehmensanleihen betrifft, so gab es laut dem Bericht der Bond Market Association zum Zeitpunkt der Informationsveröffentlichung am 2. August 33 private Unternehmensanleihenemissionen im Wert von 31.387 Milliarden VND und eine öffentliche Emission im Wert von 395 Milliarden VND im Juli 2024.

Zum Zeitpunkt der Informationsveröffentlichung am 30. August gab es im August 2024 43 private Unternehmensanleihen im Wert von 37.995 Milliarden VND und 2 öffentliche Emissionen im Wert von 11.000 Milliarden VND.

Bis zum 30. September gab es 24 private Unternehmensanleihen im Wert von 22.333 Milliarden VND und eine öffentliche Emission im Wert von 1.467 Milliarden VND im September 2024. Unternehmen kauften Anleihen im Wert von 11.749 Milliarden VND vor Fälligkeit zurück, 2 % mehr als im gleichen Zeitraum im Jahr 2023.

Der Bericht analysierte auch, dass die Ausgabe von Immobilienanleihen im Quartal stark zugenommen hat, wobei die Immobiliengruppe mit etwa 19 % weiterhin den zweiten Platz belegt. Im verbleibenden Jahr 2024 werden schätzungsweise Anleihen im Wert von etwa 79.858 Milliarden VND fällig, wovon der Großteil auf Immobilienanleihen im Wert von etwa 35.137 Milliarden VND entfällt, was 44 % entspricht.

Das Bauministerium erklärte hierzu, dass die Emission von Anleihen durch eine Reihe von Immobilienunternehmen im dritten Quartal 2024 erneut stark zugenommen habe, was zeige, dass dies weiterhin ein wichtiger Kanal zur Kapitalmobilisierung in der Wirtschaft sei.

Neben Kreditkapital und Unternehmensanleihen ist auch der Zufluss von ausländischem Direktkapital in den Immobilienmarkt im Steigen begriffen.

Das Bauministerium ist der Ansicht, dass Vietnam aufgrund seines politischen Kontexts, seiner stabilen wirtschaftlichen Entwicklung und seiner wettbewerbsfähigen Arbeitskosten derzeit ein attraktives Investitionsziel für ausländische Direktinvestoren (FDI) ist.

Gleichzeitig kam das Bauministerium in Marktumfragen mehrerer Forschungsinstitute zu folgender Einschätzung: Zu den Immobiliensegmenten mit herausragendem Wachstum zählen Serviced Apartments und Industrieimmobilien, und dank ausländischer Direktinvestitionen ist die Nachfrage stabil.

„Der Hauptgrund dafür ist, dass auch der Ausbau der Infrastruktur eine große Rolle bei der Steigerung der Attraktivität des Serviced-Apartment-Segments spielt. Ausländisches Kapital, das nach Vietnam fließt, hat viele internationale Fachkräfte angezogen und so ein wichtiges Kundensegment für den Serviced-Apartment-Markt geschaffen“, erklärte das Bauministerium.

Begrenzen Sie die übermäßige Konzentration der Kredite auf hochwertige Wohnimmobilienprojekte

Prof. Dr. Pham Hong Chuong, Rektor der National Economics University (NEU), erklärte, dass Kapitalflüsse in den vietnamesischen Immobilienmarkt in der Realität hauptsächlich über Kreditkanäle, Unternehmensanleihen und Kundenmobilisierung erfolgen. Daher sei die Regierung seiner Ansicht nach aufgefordert, verschiedene Maßnahmen umzusetzen, um Kapital für den Markt zu mobilisieren und freizugeben.

Laut dem NEU-Prinzip müssen Geschäftsbanken für verschiedene Immobilienarten geeignete Kreditvergabekriterien festlegen. (Foto: PS)

Erstens muss die Regierung die Kapitalquellen von Bankkrediten befreien. Laut Prof. Dr. Pham Hong Chuong müssen Geschäftsbanken geeignete Kreditvergabekriterien für verschiedene Immobilienarten festlegen und so die übermäßige Konzentration der Kredite auf hochwertige Wohnimmobilienprojekte begrenzen.

Stattdessen konzentrieren die Banken ihr Kreditkapital auf Investitionen in Sozialwohnungsprojekte und gewerbliche Wohnprojekte, die hocheffizient sind, eine gute Konsumneigung aufweisen und den tatsächlichen Bedürfnissen der Menschen entsprechen.

Gleichzeitig muss die Kreditausweitung mit einer Kreditqualitätskontrolle einhergehen, die Bewertung und Überwachung der Kreditverwendung muss verstärkt werden, die ordnungsgemäße Verwendung muss sichergestellt werden und die Entstehung neuer uneinbringlicher Forderungen im Immobiliensektor muss begrenzt werden.

Zweitens sagte der NEU-Präsident, dass Vietnam Kapitalflüsse aus Immobilienanleihen entwickeln müsse.

Laut Herrn Chuong muss das Finanzministerium die Finanzlage (einschließlich Vermögenswerte, Schulden und Cashflow) von Unternehmensanleihe-Emittenten überprüfen, die derzeit in Schwierigkeiten sind, um Maßnahmen zur Erfüllung der Schuldenverpflichtungen in der kommenden Zeit zu unterstützen und zu überwachen.

Bei neu registrierten Immobilienanleihen müssen die Verwaltungs- und Aufsichtsbehörden die Fälle, in denen Unternehmen und verbundene Unternehmensgruppen große Mengen an Unternehmensanleihen ausgeben, stärker überwachen und beaufsichtigen.

Drittens: Anziehung ausländischer Investitionskapitalgeber und Schaffung eines langfristigen Kapitalmobilisierungskanals für den Immobilienmarkt. Vietnam muss daher ausländisches Investitionskapital im Immobiliensektor fördern, Kapitalquellen neu strukturieren und Fusionen und Übernahmen (M&A) von Immobilienprojekten mit Beteiligung ausländischer Investoren fördern.

Darüber hinaus sagte Herr Chuong, dass es notwendig sei, die Entwicklung institutioneller Investoren auf dem Markt zu fördern, indem man die Entwicklung von Immobilieninvestmentfonds unterstützt, um die Kapitalmobilisierungskanäle für den Markt zu diversifizieren und so die Abhängigkeit von Kapital, das von Kreditinstituten und dem Unternehmensanleihenmarkt mobilisiert wird, schrittweise zu verringern.

Quelle: https://www.congluan.vn/kien-nghi-han-che-tap-trung-tin-dung-qua-nhieu-vao-cac-du-an-nha-o-cao-cap-post319722.html