So schwierig wie der Besitz eines Hauses in Hanoi, Hai Phong korrigiert Landauktionen, der Markt beginnt einen neuen Zyklus und prognostiziert das „herrschende“ Segment

Für die Menschen wird es in Hanoi zunehmend schwieriger, Wohnraum zu finden, 2025 beginnt ein neuer Zyklus, Hai Phong korrigiert Auktionen für Landnutzungsrechte … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Die Immobilienpreise in Vietnam steigen weltweit am stärksten, was dazu führt, dass es für viele immer schwieriger wird, ein Haus zu kaufen. (Foto: Linh An)

Der Zugang zu Wohnraum wird für die Menschen immer schwieriger.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass die Steigerungsrate der Immobilienpreise in Vietnam zu den höchsten der Welt gehöre, was zur Folge habe, dass es für die Menschen immer schwieriger werde, ein Haus zu kaufen.

Dementsprechend stiegen die Immobilienpreise in Vietnam zwischen 2019 und 2024 innerhalb von fünf Jahren um 59 %. Dieser Anstieg ist deutlich höher als in Industrieländern wie den USA (54 %), Australien (49 %), Japan (41 %) und Singapur (37 %).

Aufgrund des oben genannten Anstiegs sagte Herr Quoc Anh, dass die Menschen in Hanoi, vorausgesetzt, ihr gesamtes Einkommen werde für den Kauf eines Hauses verwendet, 169 Jahre arbeiten müssten, um ein Haus mit Straßenfront zu einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 22,8 Milliarden VND pro Einheit zu erwerben. Für ein Privathaus mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von etwa 6,3 Milliarden VND pro Einheit würden die Menschen 132 Jahre arbeiten müssen. Für eine Wohnung, deren durchschnittlicher Verkaufspreis derzeit 3,1 Milliarden VND pro Einheit beträgt, würden die Menschen ebenfalls 23 Jahre arbeiten müssen.

Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen außerdem, dass das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Hanoi etwa 2,3 bis 10 Mal höher ist als das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Hanoi.

Laut Angaben des Allgemeinen Statistikamts betrug das durchschnittliche Monatseinkommen der Arbeitnehmer in Hanoi im dritten Quartal 2024 10,7 Millionen VND/Monat. Bei einem Haushalt mit vier Personen, von denen zwei im erwerbsfähigen Alter sind, beträgt das Gesamteinkommen des Haushalts etwa 21,4 Millionen VND/Monat.

Der durchschnittliche Erstwohnungspreis wird im Jahr 2024 70 Millionen VND/m2 erreichen, bei neu eröffneten Projekten beginnen die Preise bei 60 Millionen VND/m2. Um eine Wohnung in Hanoi kaufen zu können, benötigen Käufer ein Mindesteinkommen zwischen 45 Millionen und 210 Millionen VND/Monat, je nach Gegend.

Die erhebliche Lücke zwischen dem tatsächlichen Durchschnittseinkommen und den Immobilienpreisen macht den Erwerb von Wohneigentum in Hanoi heute für die Mehrheit der Haushalte mit durchschnittlichem oder sogar gutem Einkommen nicht nur zu einer Herausforderung, sondern sogar unmöglich. In zentralen Bezirken wie Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung oder Tay Ho beträgt die Lücke zwischen dem zur Hypothekentilgung erforderlichen Mindestjahresgehalt und dem durchschnittlichen Haushaltseinkommen bis zu zehnstellige Beträge. Vororte wie Ha Dong, Bac Tu Liem oder Long Bien bieten zwar günstigere Preise, eignen sich aber nur für Einzelpersonen und Haushalte mit einem Einkommen von 40 bis 60 Millionen Euro pro Monat.

Basierend auf dem durchschnittlichen Hauspreis in jedem Bezirk und unter der Annahme, dass der Käufer 70 % des Hauswerts bei einer Bank mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 8 %/Jahr für 20 Jahre leihen kann. Gemäß dem Finanzprinzip sollte die gesamte monatliche Rate 40 % des Einkommens nicht überschreiten. Dann ist das empfohlene Mindesteinkommen für den Kauf eines durchschnittlich teuren Hauses in Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem und Gia Lam etwa zwei- bis dreimal höher als das durchschnittliche Haushaltseinkommen der Arbeiter in Hanoi.

In den Bezirken Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da oder Tay Ho liegt das erforderliche Mindesteinkommen über 1 Milliarde VND/Jahr, was einem Unterschied von etwa dem 3,7- bis 8-fachen entspricht. In den Bezirken Cau Giay und Thanh Xuan beträgt der Unterschied das 3- bis 3,5-fache.

Herr Le Bao Long, Marketingdirektor von Batdongsan.com.vn, erklärte, dass aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise 84 % der Käufer weiterhin Kredite aufnehmen müssten. Haushalte mit einem monatlichen Gesamteinkommen von weniger als 40 Millionen VND haben mit 69 % den höchsten Zinssatz. Haushalte mit einem monatlichen Gesamteinkommen von 41–70 Millionen VND haben einen Zinssatz von 18 %, Haushalte mit einem monatlichen Gesamteinkommen von 71–100 Millionen VND einen Zinssatz von 9 %. Für Haushalte mit einem monatlichen Gesamteinkommen von über 100 Millionen VND beträgt der Zinssatz nur 4 %.

Laut Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbandes, werden Kreditnehmer jedoch mit vielen unvorhersehbaren Ereignissen konfrontiert, beispielsweise einem wirtschaftlichen Abschwung, der das Einkommen der Hauskäufer verringern, ihre Zahlungsfähigkeit einschränken oder den Druck auf die Schuldentilgung erhöhen kann. Die Bankzinsen sind nicht festgeschrieben, und in manchen Zeiträumen verteuern Zinsanpassungen die Hypotheken, was dazu führen kann, dass die Ratenzahlungen nicht mehr geleistet werden können. Manche entscheiden sich zudem, abzuwarten oder ein Haus zu mieten, um finanziell flexibler zu sein. Darüber hinaus senken viele Kunden ihre Kriterien bei der Haussuche, um sich bald eine eigene Wohnung leisten zu können.

Städtisches Land in Provinzmärkten wird dominieren

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, erklärte, dass nach einer langen Marktkrise gestrandete Investoren Cashflow und Investitionsmarkt wieder ins Gleichgewicht gebracht hätten. In den letzten zwei Jahren strömte der Cashflow in die Hauptstadt, insbesondere in das Wohnungssegment, da der Markt und dieses Segment dem tatsächlichen Bedarf – einem enormen und stets vorhandenen Kapitalbedarf des Hanoi-Marktes – entsprechen. Ein Markt mit einer hohen Investorenkonzentration hat die Immobilienpreise in Hanoi schnell und stark in die Höhe getrieben und damit die Märkte der umliegenden Provinzen unter Druck gesetzt, was diesen Provinzen zu einer Erholung verhalf.

Die Immobilienpreise in Hanoi sind derzeit zu hoch und entwickeln sich allmählich ähnlich wie in den umliegenden Provinzen. Diesem Trend folgend, wird der Immobilienmarkt im Norden, insbesondere in Hanoi, im Jahr 2025 nicht so stark ansteigen wie 2024. Angesichts der hohen Immobilienpreise werden die Menschen nicht mehr so ​​schnell Häuser kaufen, sondern auf Mieten umsteigen und das für den Hauskauf vorgesehene Geld in die Provinz oder aufs Land investieren.

Auf den Provinzmärkten dominiert das Segment der städtischen Grundstücke, insbesondere Grundstücke mit vollständigen Rechtsdokumenten sind gefragter. Käufer bevorzugen Grundstücke und niedrige Gebäude in der Nähe von Industrieparks und Wirtschaftszentren wie Bac Ninh, Bac Giang oder Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong und Quang Ninh. Gemeinsam ist diesen Provinzen ihre starke wirtschaftliche Entwicklung, ihre Lage an den Hauptverkehrswegen der Hauptstadt, ihr Fundament an Industrieparks und ihr reger Tourismus.

2025 markiert den Beginn eines neuen Immobilienzyklus. Anstatt in die Masse zu investieren, der Marktwelle zu folgen oder einem bestimmten „heißen“ Marktsegment zu folgen, sollten Anleger einen Markt wählen, der eng mit der wirtschaftlichen Entwicklung und Infrastruktur verknüpft ist. 2025 werden die Provinzmärkte am Stadtrand von Hanoi wachsen. Anleger werden Produkte von seriösen Investoren mit vollständigen Rechtsdokumenten bevorzugen. Anschließend sollten sie Produkte wählen, die ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit entsprechen, ohne zu viel Fremdkapital einzusetzen.

Hai Phong: Korrektur der Auktionsarbeiten für Landnutzungsrechte

Der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Hai Phong hat soeben Anweisungen herausgegeben und die zuständigen Abteilungen, Zweigstellen und Einheiten aufgefordert, die Versteigerung der Landnutzungsrechte in dem Gebiet zu korrigieren.

Konkret beauftragte der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Haiphong das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und die Volkskomitees der Bezirke, die öffentliche Bekanntgabe von Planungen, Flächennutzungsplänen, Bauplanungen und Stadtplanungen in dem Gebiet, in dem Versteigerungen von Landnutzungsrechten stattfinden, und in den angrenzenden Gebieten zu organisieren. Außerdem sollten Maßnahmen ergriffen werden, um die Versorgung mit Wohnimmobilien und Wohngrundstücken sicherzustellen, die der Zugänglichkeit und Zahlungsfähigkeit der Mehrheit der bedürftigen Menschen entsprechen, und so das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt zu überwinden.

Bevor der Startpreis gemäß der Grundstückspreisliste für die Versteigerung von Landnutzungsrechten festgelegt wird, ist es notwendig, den entsprechenden Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste des Gebiets und des Ortes, an dem die Versteigerung stattfindet, gemäß den Vorschriften zu überprüfen, anzupassen und zu ergänzen. Die Entwicklung des Auktionsplans für Landnutzungsrechte muss streng, wissenschaftlich und behördlich kontrolliert erfolgen, um zu vermeiden, dass die Versteigerung gewinnbringend genutzt wird und viele Marktstörungen verursacht.

Die Volkskomitees der Bezirke, Abteilungen, Behörden und verwandten Organisationen müssen den lokalen Landbedarf prüfen, in den Bau von Infrastruktur für Gebiete investieren, auf denen voraussichtlich Landnutzungsrechte versteigert werden. Gleichzeitig müssen sie die Bereitstellung geeigneter Landfonds prüfen, um die Zuteilung von Umsiedlungsland und die Zuteilung von Land ohne Versteigerung von Landnutzungsrechten für die festgelegten Personen durchzuführen. Die Anwendung von Informationstechnologie und digitaler Transformation muss bei der Organisation von Versteigerungen von Landnutzungsrechten gefördert werden, um Öffentlichkeit und Transparenz zu gewährleisten. Sie sind gegenüber dem Gesetz und dem Volkskomitee der Stadt für die Organisation und Durchführung von Versteigerungen von Landnutzungsrechten verantwortlich, um Öffentlichkeit, Transparenz und Objektivität zu gewährleisten und die Interessen des Staates sowie die Rechte und Interessen der Beteiligten zu schützen.

Fordern Sie das Justizministerium auf, die Immobilienauktionsorganisationen anzuweisen, auf der Grundlage der geltenden gesetzlichen Bestimmungen geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die Informationen zur Auktionsteilnahmehistorie streng zu verwalten und Fälle mit ungewöhnlichen Anzeichen bei Auktionen umgehend zu erkennen, wie etwa: eine Person oder eine Gruppe von Personen meldet sich für die Abgabe von Geboten auf mehrere Grundstücke im selben Auktionsgebiet an, Auktionsteilnehmer bieten ungewöhnlich hohe Gebote ab oder gewinnen hohe Gebote, verzichten aber auf die Hinterlegung von Anzahlungen. Melden Sie dies den Immobilieneigentümern und den zuständigen Behörden, damit diese geeignete Maßnahmen ergreifen können.

Die Polizei der Stadt Haiphong erfasst die Situation proaktiv, erkennt, untersucht und geht streng nach dem Gesetz gegen Organisationen und Einzelpersonen vor, die bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten in einem solchen Ausmaß gegen die Vorschriften verstoßen, dass sie wegen strafrechtlicher Verantwortlichkeit strafrechtlich verfolgt werden müssen.

Hung Yen versteigerte erfolgreich 273 Grundstücke

Die Lac Viet Joint Stock Auction Company gab bekannt, dass das Unternehmen am 9. Februar erfolgreich das Nutzungsrecht für 273 Grundstücke im nördlichen Wohngebiet des Bezirkssport-, Kultur- und Wohnkomplexes in der Stadt An Thi in der Provinz Hung Yen versteigert habe.

Do Thi Hong Hanh, Vorstandsvorsitzende der Lac Viet Joint Stock Auction Company, erklärte, dass mehr als 4.000 Bieterunterlagen eingegangen seien. Am Auktionstag waren fast 2.000 Teilnehmer anwesend.

273 versteigerte Grundstücke haben eine Gesamtfläche von 30.571,9 m² und einen Gesamtstartpreis von 645,747 Milliarden VND.

Die Grundstücke haben eine Fläche von 90–295,2 m². Der Startpreis liegt zwischen 19,2 und 31,2 Millionen VND/m². Das entspricht einem Startpreis von über 1,7 bis über 7,8 Milliarden VND pro Grundstück. Die Versteigerung erfolgt durch direkte, geheime Abstimmung in einer Runde mit aufsteigendem Gebot.

Die Auktionsergebnisse zeigten, dass das Gesamtgebot mehr als 1.503,3 Milliarden VND betrug, was einer Differenz von 857,631 Milliarden VND und einem Anstieg von 232,81 % entspricht.

Dabei beträgt der höchste Auktionspreis 120 Millionen VND/m2 und der niedrigste 36 Millionen VND/m2.

Den höchsten Zuschlagspreis erzielte laut Auktionsveranstalter das Eckgrundstück mit der besten Lage und einer Fläche von über 200 Quadratmetern.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html