HoREA: Notwendigkeit, das Risiko einer Manipulation des Grundstückspreises während der Bewertung zu verhindern

Laut HoREA können sich Verwaltungsagenturen, Investoren, Bewertungsunternehmen und Gutachter absprechen und so die Grundstückspreise verzerren. Dies sei ein negativer Umstand, der bei der Gesetzesänderung verhindert werden müsse.

Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hat dem Ständigen Ausschussder Nationalversammlung soeben eine Reihe von Stellungnahmen zum (geänderten) Entwurf des Grundstücksgesetzes vorgelegt, in denen er vor der Gefahr von Absprachen bei der Festsetzung von Grundstückspreisen im Rahmen der Preisfestsetzung warnt.

Laut HoREA sind auf Provinzebene vier Stellen an der Bewertung und Festlegung von Grundstückspreisen für Immobilienprojekte beteiligt. Die erste sind die staatlichen Behörden (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, Direktor des Finanzministeriums und Volkskomitee der Provinz).

Der nächste Bereich ist der Immobilieninvestor, der direkt von der Grundstücksbewertung betroffen ist. Der dritte Bereich ist das Bewertungsunternehmen (das Grundstücksbewertungsdienstleistungen und Bewertungsberichte oder -zertifikate anbietet). Schließlich wird der Gutachter eingeladen, am Landbewertungsrat teilzunehmen. Er hat die Aufgabe, die Bewertungs- und Bewertungsaktivitäten dieses Rates unabhängig zu prüfen, bevor er sie dem Volkskomitee der Provinz zur Entscheidung über die Grundstückspreise vorlegt.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, erklärte, dass es viele Fälle gebe, in denen diese Unternehmen aktiv miteinander absprachen, um die Grundstückspreise zu manipulieren, was zu einer Verzerrung der Ergebnisse der Grundstücksbewertung führe. Er sagte, diese Situationen müssten klar identifiziert werden, um Mechanismen und Lösungen zu entwickeln, um den Verlust staatlicher Einnahmen und öffentlicher Vermögenswerte zu verhindern und zu bekämpfen, da es sich dabei um Landressourcen handele.

Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt rund um Thu Thiem. Foto: Quynh Tran

Herr Chau fügte hinzu, dass die fünf Methoden zur Grundstücksbewertung – Vergleich, Abzug, Einkommen, Überschuss und Grundstückspreisanpassungskoeffizient – ​​derzeit nicht den Genauigkeitsanforderungen entsprächen. Diese fünf Methoden beinhalten nicht die Massenbewertungsmethode, verfügen nicht über eine vollständige Preiseingabedatenbank und werden nicht in Echtzeit aktualisiert, was zu unzuverlässigen Bewertungsergebnissen führt.

Die Anwendung alter Bewertungsmethoden führt dazu, dass dasselbe Immobilienprojekt, wenn es von nur einem Bewertungsunternehmen, aber unter Anwendung zweier verschiedener Bewertungsmethoden durchgeführt wird, zwei unterschiedliche Ergebnisse mit einer Wertdifferenz von 17 % liefert. Umgekehrt führt dasselbe Immobilienprojekt, wenn es von zwei verschiedenen Bewertungsunternehmen unter Anwendung derselben Methode zur Grundstücksbewertung durchgeführt wird, ebenfalls zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen mit einer Wertdifferenz von etwa 17 %.

Der Vorsitzende des HoREA sprach auch das heikle Thema an, dass viele Beamte, Staatsbedienstete und Angestellte im Bereich Grundstücke und Grundstücksfinanzierung Angst vor Verantwortung und rechtlichen Risiken bei der Ausübung ihrer Aufgaben haben. Sie schieben Dinge auf die lange Bank, schieben Dokumente im Kreis herum, trauen sich nicht, Vorschläge zu machen, trauen sich nicht, Entscheidungen zu treffen oder setzen die Grundstückspreise im Vergleich zum Marktpreis sehr hoch an, um auf der sicheren Seite zu sein.

Ebenso lehnen viele Bewertungsunternehmen die Teilnahme an der Grundstücksbewertung zur Ermittlung der an den Staatshaushalt abgeführten Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen für Immobilienprojekte ab, weil sie die damit verbundene Verantwortung und rechtlichen Risiken fürchten.

Angesichts dieser Mängel empfiehlt HoREA der Zentralregierung, den Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Pilotanwendung der Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten zu prüfen. Dieser Vorschlag würde die Einführung eines Bodenpreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient k4) zur Berechnung der Landnutzungsgebühren für alle gewerblichen Wohnbauprojekte erforderlich machen, unabhängig davon, ob ihr Wert laut Bodenpreisliste über oder unter 30 Milliarden VND liegt.

Auf dieser Grundlage kann der Staat innerhalb einer Frist von höchstens sechs Monaten ab dem Datum der Entscheidung über die Landzuteilung, die Landpacht und die Genehmigung zur Änderung der Landnutzung über Landnutzungsgebühren und Landpacht entscheiden. Dieser Punkt ähnelt der Regelung, dass die Grundstückswertbescheinigung maximal sechs Monate gültig ist.

Herr Chau erklärte, der Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt werde die Berechnung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen für Immobilienprojekte, Gewerbewohnungen und städtische Gebiete formalisieren, um Transparenz zu gewährleisten. Auf dieser Grundlage können Staat und Unternehmen die Höhe der an den Staatshaushalt abzuführenden Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen abschätzen.

„Die Beseitigung des Rückstands bei der Grundstücksfinanzierung wird die Rolle des Staates verdeutlichen, der den Markt anführt, anstatt ihm zu folgen. Er wird eine angemessene, korrekte und rechtzeitige Einziehung der Haushaltsmittel sicherstellen und gleichzeitig die Rechte der Projektinvestoren und der Bevölkerung wahren“, betonte er.

Treu

Quellenlink: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html