Die Wohnungspreise in Hanoi steigen weiter, der Bezirk Thanh Oai zahlt eine Kaution für die Grundstücksauktion, Käufer bleiben wachsam, um Risiken zu vermeiden

Die Wohnungspreise in Hanoi steigen weiter, das Landfieber ist vor allem ein Trick von Spekulanten, um Geld zu machen. Sieben Fälle von unerlaubter Änderung der Landnutzung ... das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Während das Interesse an den meisten anderen Immobiliensegmenten und -arten im Mai 2024 zurückging, waren Wohnungen in Hanoi das einzige Segment, das mit einem Zinssatz von 9 % wuchs. (Foto: Linh An)

Die Wohnungspreise in Hanoi steigen weiter

Die Big Data von Batdongsan.com.vn zeigen, dass der Wohnungsmarkt in Hanoi nach drei aufeinanderfolgenden Monaten starken Wachstums im ersten Halbjahr 2024 im April 2024 wieder an Dynamik gewann. Konkret sanken das Interesse und die Anzahl der Inserate für Wohnungen in Hanoi im April 2024 um 30 % bzw. 2 %. Der Rückgang hielt jedoch nur im April an; ab Mai gewannen die Wohnungen in Hanoi allmählich wieder an Form.

Während das Interesse an den meisten anderen Immobiliensegmenten und -arten im Mai 2024 zurückging, waren die Wohnungen in Hanoi das einzige Segment, das mit einem Zinssatz von 9 % wuchs. Im Vergleich zum Mai blieb der Zinssatz im Juni 2024 unverändert.

Tatsächlich erreichen die Wohnungspreise nach etwas mehr als einem Monat der Stagnation von Ende Mai 2024 bis heute weiterhin ein neues Niveau. Dies bedeutet, dass die Wohnungspreise in Hanoi weiter steigen.

Einer Umfrage von Batdongsan.com.vn zufolge kosteten beispielsweise 1-Zimmer-Wohnungen mit 1 Bad im Projekt Vinhomes Smart City Ende April/Anfang Mai 2024 je nach Gebäude, Lage und Balkonausrichtung 2,4 bis 2,6 Milliarden VND pro Wohnung. Der aktuelle Angebotspreis für diesen Wohnungstyp liegt jedoch bei 2,7 bis 2,8 Milliarden VND pro Wohnung. Studio-Apartments kosten 1,8 bis 1,9 Milliarden VND, was einer durchschnittlichen Steigerung von 150 bis 200 Millionen VND pro Wohnung gegenüber Juni 2024 entspricht. Auch die Preise für 2-Zimmer-Wohnungen mit 2 Bädern oder 3-Zimmer-Wohnungen mit 2 Bädern in diesem Projekt stiegen im Vergleich zu vor etwa zwei Monaten um 200 bis 250 Millionen VND.

Auch beim Gemek-Projekt stieg der Preis für 2-Zimmer-Wohnungen mit zwei Bädern von 2,7 bis 2,8 Milliarden VND auf 2,750 bis 2,9 Milliarden VND pro Wohnung. Insbesondere für 2-Zimmer-Wohnungen mit zwei Bädern bietet der Eigentümer einen Preis von über 3 Milliarden VND pro Wohnung an.

Auch die Preise für die Nam Trung Yen-Wohnungen, meist Altbauwohnungen mit zwei Schlafzimmern, stiegen von 2,8–3 Milliarden VND/Wohnung auf 3,1–3,4 Milliarden VND/Wohnung. Die Preise für die Wohnungen mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern im Handiresco-Projekt stiegen ebenfalls von 4–4,2 Milliarden VND/Wohnung im Mai auf 4,3–4,5 Milliarden VND/Wohnung.

Der durchschnittliche Anstieg von 250–300 Millionen VND/Wohnung findet auch bei Projekten in der Le Van Luong Straße statt, wie etwa Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace oder Wohnungen auf der Achse Trung Hoa – Nhan Chinh.

Warum hat der Bezirk Thanh Oai in Hanoi die Grundstücksversteigerungen plötzlich eingestellt?

Der Bezirk Thanh Oai (Hanoi) stoppte die Versteigerung von Landnutzungsrechten für 57 Grundstücke im Gebiet Dam, Dorf Muc Xa, Gemeinde Cao Duong, und gab das Geld für den Kauf von Dokumenten und Anzahlungen von Kunden zurück, mit der Begründung, dass der Startpreis neu festgelegt werden müsse.

Die Truong Son Joint Stock Auction Company, die am 17. August die erste Grundstücksauktion im Bezirk Thanh Oai für 57 Grundstücke in der Gemeinde Cao Duong organisiert hatte, kündigte plötzlich an, die Organisation der Auktion einzustellen und den Kunden das Geld für den Kauf von Dokumenten und Anzahlungen zurückzuerstatten.

Das oben genannte Unternehmen sagte, dass die Einheit eine Mitteilung vom Thanh Oai District Land Fund Development Center mit dem Inhalt „Beenden Sie die Organisation der ersten Auktion von Landnutzungsrechten für 57 Grundstücke im Gebiet Dam, Dorf Muc Xa, Gemeinde Cao Duong, Bezirk Thanh Oai, Hanoi“ erhalten habe.

Der Grund dafür ist, dass das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai den Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten für 114 Grundstücke in der Gemeinde Cao Duong gemäß der Entscheidung des Volkskomitees der Stadt Hanoi neu festgelegt hat.

Zuvor gab es der Ankündigung zufolge 57 Grundstücke im Gebiet des Weilers Muc Xa in der Gemeinde Cao Duong mit einer Fläche von 74,63 bis 134,69 m² und einem Anfangspreis von 8.097 Millionen VND/m².

Bei dem oben genannten Anfangspreis (ohne Steuern, Gebühren und Abgaben) beträgt die Kaution für die Grundstücke etwa 121 bis 218 Millionen VND.

Es ist bekannt, dass im Bezirk Thanh Oai im August keine weiteren Grundstücksversteigerungen stattfinden werden.

Zuvor hatte der Bezirk Thanh Oai am 10. August eine Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, durchgeführt. Diese Auktion sorgte bei Immobilieninvestoren und der Öffentlichkeit für Aufsehen, da der Zuschlagspreis sieben- bis achtmal höher war als der Startpreis. Vom Startpreis von 8,6 bis 12,5 Millionen VND/m² überstieg der höchste Zuschlagspreis die Marke von 100 Millionen VND/m².

Viele glauben, dass der Grund für die hohe Zahl an Investoren bei dieser Auktion der niedrige Startpreis war. Bei einem solchen Startpreis müssen die Anleger lediglich 20 % einzahlen, was etwa 200 Millionen VND entspricht.

Risiko des Käufers

Der Immobilienmarkt erlebte in letzter Zeit starke Preisschwankungen, insbesondere im Wohnungssegment, gefolgt von Projektimmobilien und Grundstücken in den Ortschaften. Mit einem Anstieg um das Sechs- bis Achtfache wie bei den jüngsten Auktionsergebnissen im Bezirk Thanh Oai gilt der Markt jedoch sowohl hinsichtlich des Zuschlagspreises als auch der Teilnehmerzahl als überhitzt, ja sogar als ungewöhnlich.

Aktuellen Aufzeichnungen und der Website Batdongsan.com.vn zufolge beträgt der Preis für Wohngrundstücke in einigen Dörfern der Gemeinde Thanh Cao im Bezirk Thanh Oai im zweiten Quartal 2024 nur etwa 27 bis 30 Millionen VND/m². Dieser Preis ist um etwa 80 % gestiegen, von etwa 15 Millionen VND/m² im Jahr 2020 auf fast 30 Millionen VND/m² im Jahr 2024. Somit ist das Höchstgebot vom 10. August 2,3- bis 3,7-mal höher als der derzeit übliche Verkaufspreis.

Oder eine aktuelle Untersuchung der Grundstückspreise in einigen Vororten von Hanoi zeigt, dass die Grundstückspreise zwar gestiegen sind, insbesondere in Gegenden, die sich auf die Umwandlung in Bezirke vorbereiten, oder an Standorten mit Vorteilen bei der Infrastrukturentwicklung, es jedoch nicht zu einem unrealistischen Anstieg kam, wie es bei den Grundstücksversteigerungen in Thanh Oai der Fall war.

Bei der Grundstücksversteigerung Ende Juni im Bezirk Me Linh beispielsweise änderten sich die Ergebnisse der erfolgreichen Gebote nicht dramatisch; der Zuschlagspreis lag zwischen 20 und 40 Millionen VND/m², während im Bezirk Me Linh hinsichtlich des Infrastruktursystems von den Brücken bis zu den Ringstraßen 4, 3 und 5 noch Entwicklungspotenzial besteht. Auch im Bezirk Thach That stiegen die Grundstückspreise in einigen schönen Gegenden der Gemeinde Binh Yen kürzlich nur um ein paar Millionen VND/m², obwohl es viele nützliche Informationen gibt, die den Immobilienmarkt beeinflussen.

Aufgrund der oben genannten Fakten glauben viele Experten, dass der jüngste Landrausch vor allem ein Trick von Spekulanten und Maklern ist, um Geld zu machen. Viele Gruppen, die zuvor Land erworben haben, nutzen Auktionen in der Region, um die Preise in die Höhe zu treiben und sich ein höheres Grundstück zu sichern. Können die versteigerten Grundstücke nicht verkauft werden, verfallen die Anzahlungen. Auktionsteilnehmer müssen laut Vorschriften eine Anzahlung in Höhe von 20 % des Gesamtwerts des Grundstücks bzw. der Grundstücksfläche zum Startpreis leisten.

Laut Online-Daten von Batdongsan.com.vn verzeichnete der Immobilienmarkt in Hanoi in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 starke Schwankungen des Zinsniveaus. Typischerweise erholt sich das Segment der Grundstücke und Wohnimmobilien nach dem Tiefpunkt im Jahr 2023. Die Anzahl der Suchanfragen stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 118 %; Privathäuser, Reihenhäuser und Villen verzeichneten Zuwächse von 33 %, 27 % bzw. 9 %. In den Vororten verzeichnete Dong Anh den stärksten Zinsanstieg von 104 %, Quoc Oai von 101 %, Gia Lam von 95 %, Hoai Duc von 79 % und Thach That von 48 %.

Experten erklären dies damit, dass dies möglicherweise auf die Angst vor steigenden Immobilienpreisen nach dem offiziellen Inkrafttreten des Bodengesetzes 2024, des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 und des Wohnungsgesetzes 2023 zurückzuführen sei. Andererseits sorgt die Information, dass Hanoi bis 2030 fünf neue Bezirke (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri und Dan Phuong) anstrebt, dafür, dass Grundstücke in diesen Gegenden die Aufmerksamkeit vieler Investoren auf sich ziehen.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, prognostiziert, dass sich der Immobilienmarkt ab dem zweiten Quartal 2025 stark erholen wird; die aktuellen Aufschwünge sind jedoch nur lokal begrenzt. Anleger sollten daher den Markt sorgfältig recherchieren und sich über Preisschwankungen anhand objektiver Informationsquellen informieren.

Auch aufgrund der im Vergleich zum tatsächlichen Wert zu hohen Immobilienpreise halten einige Experten die Manipulation des Immobilienmarktes zur Schaffung virtueller Preise für sehr gefährlich und wirkt sich direkt auf die Käufer aus, ähnlich wie bei der Manipulation des Aktienmarktes. Dies führt zu mangelnder Transparenz und Instabilität auf dem Immobilienmarkt, ohne dass der Staat strenge Sanktionen verhängen kann.

Die Menschen erwarten, dass die Immobilienpreise auf ein angemessenes Niveau sinken werden, sobald die neuen Verwaltungsrichtlinien und gesetzlichen Regelungen bald in Kraft treten. Dies ist die Lösung für Menschen, die wirklich bald die Möglichkeit haben müssen, ein Eigenheim zu besitzen, wie es das Ziel der Regierung ist.

Bei einer Änderung des Nutzungszwecks des Grundstücks ist keine Genehmigung erforderlich.

Das Bodengesetz von 2024 sieht ab dem 1. August 2024 zahlreiche weitere Fälle von Änderungen der Landnutzung ohne Genehmigung vor.

7 Fälle von unbefugter Änderung der Landnutzung

Gemäß den Bestimmungen in Artikel 121 Absatz 3 des Landgesetzes von 2024 ist es nicht erforderlich, bei der zuständigen Behörde eine Genehmigung zur Änderung des Nutzungszwecks einzuholen, wenn die folgenden sieben Fälle gemäß Artikel 121 Absatz 1 des Landgesetzes von 2024 nicht vorliegen.

Im Einzelnen handelt es sich dabei um folgende Fälle: Umwandlung von Reisanbauflächen, Sonderwaldflächen, Schutzwaldflächen und Produktionswaldflächen in andere Landtypen der Gruppe der landwirtschaftlichen Flächen; Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen in nicht landwirtschaftliche Flächen; Umwandlung anderer Landtypen in konzentrierte Viehzuchtflächen bei der Umsetzung groß angelegter konzentrierter Viehzuchtprojekte.

Umwandlung von nicht landwirtschaftlich genutzten Grundstücken, die vom Staat ohne Landnutzungsgebühren zugeteilt werden, in andere Arten von nicht landwirtschaftlich genutzten Grundstücken, die vom Staat mit Landnutzungsgebühren oder Landpacht zugeteilt werden; Umwandlung von nicht landwirtschaftlich genutzten Grundstücken, die kein Wohngrundstück sind, in Wohngrundstücke.

Umwandlung von Grundstücken für den Bau öffentlicher Arbeiten, Grundstücken, die für öffentliche Zwecke mit gewerblichen Zwecken genutzt werden, in nichtlandwirtschaftliche Produktions- und Gewerbeflächen; Umwandlung von nichtlandwirtschaftlichen Produktions- und Gewerbeflächen, die keine Gewerbe- oder Dienstleistungsflächen sind, in Gewerbe- oder Dienstleistungsflächen.

Die Umnutzung der Flächen muss planmäßig erfolgen.

Änderungen der Landnutzung müssen weiterhin der Planung entsprechen und von den zuständigen Behörden genehmigt werden. Dies ist in Artikel 116 des Bodengesetzes von 2024 eindeutig festgelegt.

Dementsprechend ist das Volkskomitee des Bezirks, in dem sich das Grundstück befindet, die zuständige Behörde für die Genehmigung der Umnutzung des Grundstücks.

Fläche der Landnutzungsumwandlung im Jahr 2024

Derzeit sind im Bodengesetz von 2024 keine Dokumente enthalten, die die maximale Fläche und Grenze für die Umwandlung von Landnutzungszwecken festlegen.

Die Nutzungsbeschränkung richtet sich nach den Bedürfnissen der Person, die den Nutzungszweck ändern möchte. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt prüft jedoch die Unterlagen, die Notwendigkeit der Nutzungsänderung und die Planung, um festzustellen, ob die Beschränkung vollständig geändert werden kann.

Jährliche Flächennutzungspläne auf Bezirksebene werden von den zuständigen Behörden vorgeschrieben.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html