Die Belastung durch ständig steigende Immobilienpreise führt dazu, dass viele Menschen in eine Schuldenspirale geraten.

Angesichts der stetig steigenden Immobilienpreise müssen Käufer laut Experten bei der Kreditaufnahme bei Banken sorgfältig kalkulieren, um nicht in eine Schuldenspirale zu geraten.

Zweischneidiges Schwert

Herr Tran Ngoc Thien (Bezirk Hoang Mai, Hanoi ) sagte: „Als er Mitte 2022 sah, dass die Immobilienpreise stark zu steigen begannen, beschlossen er und seine Frau, eine 75 m² große Wohnung im Bezirk Vinh Tuy für 3,35 Milliarden VND zu kaufen.“ „ Wenn ich mich nicht sofort zum Kauf entschlossen hätte, hätte ich befürchtet, dass die Immobilienpreise weiter steigen würden“, erklärte er, warum er mitten im „Sturm“ zahlte.

Da er damals jedoch nur über etwa 800 Millionen VND verfügte, stimmte er zu, den Restbetrag von der Bank zu einem Vorzugszinssatz von 0 % für die ersten zwei Jahre zu leihen. Gemäß der Vereinbarung musste Herr Thien 25 % des Wohnungswerts im Voraus bezahlen, was etwa 850 Millionen VND entsprach, und die restlichen 2,5 Milliarden VND für einen Zeitraum von 30 Jahren von der Bank leihen.

Dank des zinslosen Darlehens verliefen die monatlichen Zahlungen in den ersten beiden Jahren reibungslos. Ab Mitte 2024 änderte sich jedoch alles.

Zu Beginn der Realzinszahlungsperiode stieg der variable Zinssatz sprunghaft auf 12 % pro Jahr, wodurch sich die monatlich zu zahlenden Tilgungs- und Zinsbeträge auf über 30 Millionen VND erhöhten. Herr Thien war zu diesem Zeitpunkt wirklich schockiert. Nach einigen Monaten des Kampfes wurden die Lebenshaltungskosten immer belastender, sodass er sechs Monate in Folge nicht in der Lage war, seine Schulden zu bezahlen.

Der Kredit wurde sofort in die Kategorie der uneinbringlichen Forderungen verschoben, und die Bank forderte die Herausgabe der Vermögenswerte für Liquidationsverfahren an. Herr Thien war besorgt und konnte aufgrund der Gefahr großer Verluste nicht gut schlafen.

Dank der Unterstützung von Verwandten und Freunden konnte Herr Thien glücklicherweise alle überfälligen Schulden begleichen und die Zinsen und Tilgung für die nächsten drei Monate im Voraus bezahlen, um die Rückkehr des Cashflows zu beweisen. Dadurch fiel das Darlehen wieder in die Gruppe 1, wodurch das Risiko des Hausverlusts vermieden wurde.

Der kontinuierliche Anstieg der Immobilienpreise zwingt viele Menschen dazu, sich Geld von Banken zu leihen, um Häuser zu kaufen. (Illustration: Minh Duc)

Laut Herrn Thien wird der Zinssatz Anfang 2025 wieder auf 9 % steigen, seine monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen werden jedoch weiterhin etwa 22 bis 23 Millionen VND betragen.

„ Auch wenn der Zinssatz gesunken ist, stellt der Betrag von über 20 Millionen VND/Monat noch immer eine große Belastung dar, da meine Frau derzeit in Schwierigkeiten steckt und weniger verdient. Daher reicht unser Monatsgehalt fast nur noch für die Rückzahlung des Bankkredits. Wir müssen uns Geld von Verwandten leihen, um unseren Lebensunterhalt und andere Ausgaben zu decken “, vertraute Herr Thien an.

Nicht so viel Glück wie Herr Thien hatte Frau Nguyen Huong Lan (Bezirk Tu Liem, Hanoi). Sie sagte, sie habe sich gerade dazu entschlossen, die Wohnung, die sie vor zwei Jahren gekauft hatte, zu verkaufen, um die Bank zu bezahlen, weil sie sich die monatliche Tilgung und die Zinsen nicht leisten könne.

Frau Lan erzählte, dass sie eine 65 m² große Wohnung für über 3 Milliarden VND gekauft hatte. Sie hatte 1 Milliarde VND und lieh sich über 2 Milliarden VND von der Bank. Sie kaufte nach Zahlungseingang und erhielt 0 % Zinsen, bis sie das Haus erhielt. Nach Erhalt des Hauses musste sie im ersten Jahr monatlich über 20 Millionen VND Tilgung und Zinsen zahlen. Zu diesem Zeitpunkt beschlossen sie und ihr Mann, ihre Ausgaben zu reduzieren, um genug Geld für die Bankrückzahlung zu sparen.

Doch seit Ende 2024 hat Frau Lans Ehemann seinen Job verloren und die ganze Familie ist auf ihr Gehalt von 18 Millionen VND angewiesen. „ Selbst wenn ich faste und weniger ausgebe, reicht mein Einkommen nicht aus, um die Bankzinsen zu bezahlen “, sagte Frau Lan.

Schließlich, nach vielen schlaflosen Nächten, besprach Frau Lan mit ihrem Mann, ob sie ihr derzeitiges Haus verkaufen könnten, um den Bankkredit abzubezahlen und das restliche Geld zu sparen. Anschließend ging das Paar wieder dazu über, ein Haus zu mieten.

„ Auch wenn ich ein Haus mieten muss, stehe ich nicht mehr unter dem Druck, Bankkredite abbezahlen zu müssen. Die monatlichen Bankzinsen reichen aus, damit meine Familie eine Altbauwohnung mieten kann“, erzählt Lan.

So vermeiden Sie die Schuldenspirale

Laut Dr. Nguyen Tri Hieu, einem Experten für Bank- und Finanzwesen, ist die Fremdfinanzierung ein wichtiges Instrument, um Menschen den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern. Wird sie jedoch nicht richtig eingesetzt, kann sie zu einer Schuldenspirale führen.

Herr Hieu empfiehlt Hauskäufern, nur bis zu 80 % des Immobilienwerts zu leihen und gleichzeitig sicherzustellen, dass die monatlichen Schuldenzahlungen 50 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Wichtiger ist, dass sie über einen Rücklagenfonds verfügen, der die Schulden von 6 bis 12 Monaten abdeckt, um Risiken im Falle von Arbeitslosigkeit oder Einkommensverlusten zu vermeiden.

Darüber hinaus empfiehlt Herr Hieu jungen Menschen, ihre Rückzahlungsfähigkeit vor der Kreditaufnahme sorgfältig zu berechnen und die FOMO-Mentalität (Angst, etwas zu verpassen) zu vermeiden, die leicht dazu führen kann, sich über ihre Verhältnisse zu verschulden. Um die Sicherheit des Kredits zu beurteilen, ist es wichtig, eine Einnahmen- und Ausgabentabelle zu erstellen und Szenarien mit Einkommens- und Zinsschwankungen zu testen.

Experten raten Eigenheimkäufern, die variablen Zinssätze sorgfältig zu prüfen und ihr Einkommen auszugleichen, bevor sie Kredite bei Banken aufnehmen. (Illustration: Minh Duc).

„ Die finanzielle Hebelwirkung ist ein zweischneidiges Schwert. Wenn sie nicht gut kontrolliert wird, können Kreditnehmer leicht Schulden machen und sogar ihr Haus verkaufen müssen, wenn der Markt fällt oder das Einkommen instabil ist “, analysierte Herr Hieu.

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, sagte außerdem, dass Hauskäufer bei der Kreditaufnahme bei Banken ihre Einkünfte nach Ablauf der Vorzugszinsperiode ausgleichen müssen. Nach Ablauf dieser Periode muss je nach Bank ein Aufschlag von 2-3 % oder mehr auf den Zinssatz aufgeschlagen werden.

Laut Herrn Quyet können die Zinssätze je nach Marktmechanismus, der in den nächsten zwei bis drei Jahren manchmal unvorhersehbar ist, auf über 10 % steigen, was ein hohes Risiko darstellt. Daher ist es vor der Kreditaufnahme notwendig, das Einkommen und die Zahlungsfähigkeit nach zwei bis drei Jahren sorgfältig zu berechnen, um ein Haushaltsdefizit zu vermeiden.

Viele Prognosen deuten darauf hin, dass mit der steigenden Kreditnachfrage auch die Einlagen- und Kreditzinsen im nächsten Jahr steigen werden. Daher könnten die Kreditzinsen in den Folgejahren auf 11-12 % pro Jahr steigen.

Neben den Zinsen sollten auch die Vertragsbedingungen sorgfältig geprüft werden. Liegt der Vertrag nicht sorgfältig, können versteckte Gebühren wie Vorfälligkeitsentschädigungen oder Bedingungen für die Anpassung des Zinssatzes nach der Aktion auftauchen.

„ Um Fehler zu vermeiden, müssen Eigenheimkäufer ihre Fähigkeit zur Rückzahlung des Kredits sorgfältig prüfen und einen Notfallplan für Ereignisse wie Arbeitsplatzverlust, Krankheit usw. haben“, rät Herr Quyet.

Herr Tran Minh Nhat, ein langjähriger Investor in Hanoi, berichtete außerdem, dass viele Banken in letzter Zeit attraktive Konditionen eingeführt haben, um Kunden anzulocken. Einige Banken bieten extrem günstige Kreditzinsen von etwa 6–7 %, die jedoch nur für drei bis sechs Monate gelten.

Nach Ablauf der Vorzugsfrist wird der Zinssatz auf Basis des Basiszinssatzes zuzüglich einer Marge von 3,5 % pro Jahr festgelegt. Die meisten Banken verwenden den Basiszinssatz anstelle des Zinssatzes für 12-monatige Festgeldanlagen als Grundlage für die Marge und bestimmen so den endgültigen Kreditzinssatz, den die Kunden zahlen müssen.

Das Endergebnis: Bei einem durchschnittlichen Basiszinssatz von 8,2 bis 9 % pro Jahr zuzüglich der Marge liegen die Hypothekenzinsen nach variabel berechnet immer noch bei astronomischen 12,5 bis 13 % pro Jahr. Hinzu kommen zusätzliche Gebühren einiger Banken wie Versicherungen und Laufzeitkosten, die sich auf etwa 2 bis 3 % pro Jahr summieren.

Herr Nhat sagte, dass es unter Investoren wie ihm viele Eigenheimkäufer gebe, die nach Ablauf der Vorzugsfrist mit Schulden belastet seien. In vielen Fällen sei die Belastung nach der Erhöhung des variablen Zinssatzes auf 13-14 % zu groß geworden, und sie müssten Vermögenswerte verkaufen, um die Schulden zu tilgen.

Quelle: https://baolangson.vn/ganh-gia-nha-lien-tuc-tang-cao-nhieu-nguoi-roi-vao-vong-xoay-no-ngan-hang-5053725.html