Viele fragen sich, warum die Immobilienpreise insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt weiter steigen, insbesondere im Zusammenhang mit dem Inkrafttreten der drei Gesetze zu Land, Wohnung und Immobilien. Wie erklären Sie sich dieses Problem?
Es gibt viele Gründe für den rasanten Anstieg der Immobilienpreise in letzter Zeit, insbesondere in Großstädten. Der Grund, der jedoch wahrscheinlich auf breite Zustimmung stößt, ist das mangelnde Angebot und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, insbesondere bei Wohnungen und kleinen Grundstücken mit durchschnittlichen Preisen im Zentrum.
Warum kommt es zu Preisschwankungen und Angebotsengpässen, obwohl seit dem 1. August das Grundstücksgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz in Kraft sind?
Unserer Meinung nach ist die Zahl der zum Verkauf stehenden neuen Wohnprojekte unmittelbar nach Inkrafttreten der neuen Gesetze gering. Viele erwarten ein größeres Angebot. Man muss jedoch objektiv beurteilen, dass die neuen Regelungen zwar flexibel und sinnvoll sind, aber nur für neu realisierte Wohnprojekte gelten. Diese Projekte müssen rechtliche Verfahren durchlaufen und können nicht unmittelbar nach Inkrafttreten der Gesetze zum Verkauf freigegeben werden.
Andererseits werden Wohnungsbauprojekte aus verschiedenen Gründen gestoppt, z. B. aufgrund der Wahl des falschen Investors, der Nichteinhaltung von Bauvorschriften usw., sodass es noch immer keine Lösung gibt. Alte Projekte warten daher noch auf neue politische Maßnahmen. Projekte mit ungelösten Problemen haben dem Markt kein Angebot gemacht.
Zweitens führt der Anstieg der Inputkosten zu einem Anstieg der Grundstückspreise. Derzeit passen die Gemeinden die Grundstückspreise gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes an. So veröffentlichte beispielsweise Ho-Chi-Minh- Stadt am 21. Oktober eine Grundstückspreisliste. Im Vergleich zur Grundstückspreisliste von 2020 sind die Preise in vielen Gebieten um das Drei- bis Elffache gestiegen, beispielsweise im Bezirk Cu Chi. In Hoc Mon sind sie zwei- bis elfmal höher. Die hohen Grundstückspreise führen zu einem entsprechenden Anstieg der Grundstückskosten für die Bevölkerung (Grundsteuer, Landnutzungsgebühr bei Ausstellung einer Bescheinigung, Gebühr für die Umwandlung der Landnutzung usw.).
Obwohl die Festlegung der Projektlandpreise nicht auf der Bodenpreisliste basiert, werden die für Investitionsprojekte festgesetzten Landnutzungsgebühren mit den neuen Regelungen für Unternehmen nicht niedriger sein als bisher. Insbesondere im Zusammenhang mit höheren Entschädigungskosten für die Räumung von Grundstücken werden die Eigentümer, deren Grundstücke zurückgewonnen werden, mehr Vorteile als zuvor erhalten.
Der dritte Grund ist die anhaltende Immobilienspekulation. Es ist nicht schwer zu bestätigen, dass Menschen aufgrund der hohen Rentabilität weiterhin in Grundstücke investieren möchten. Manche halten Grundstücke für eine gute Möglichkeit, Vermögen zu sichern. Das gilt sowohl für Investoren als auch für diejenigen, die Grundstücke zur Vermögenssicherung kaufen. Das Sprichwort „Ein Geschäftsleben ist nicht gleichbedeutend mit dem Gewinn eines Grundstücks“ gilt bis heute.
Spekulation führt auch zu Tricks, um die Immobilienpreise zu „erhöhen“. Auktionen mit astronomischen Preisen und anschließendem Verlust von Anzahlungen stören den Markt, wie beispielsweise in Thanh Oai, Hoai Duc … und sogar kürzlich in Ha Dong, wo das Höchstgebot 262 Millionen VND/m² erreichte und damit die Rekorde früherer Auktionen brach. Die Folge dieser Preissteigerungen ist, dass der Markt verfälscht wird und Käufer in einem Preis-Labyrinth stecken.
Glauben Sie, dass die Anpassung der Grundstückspreislisten in den Gemeinden zu einem Anstieg der Immobilienübertragungspreise auf dem Markt führen wird?
Unserer Meinung nach ist die Anpassung der lokalen Bodenpreislisten eine objektive Notwendigkeit. Die bisher regulierten Bodenpreislisten spiegeln nicht den tatsächlichen Wert der Grundstücke wider. Daher ist die Anpassung und frühzeitige Anwendung der Bodenpreislisten notwendig. Sie trägt zu Transparenz und Stabilität des Marktes bei und löst seit Jahren bestehende Probleme, wie z. B.: Die Berechnung der Entschädigungspreise für Personen, deren Land zurückgewonnen wurde, wird angemessener. Dies verringert die Situation, dass Einzelpersonen Land erwerben und es dann zu Spekulationszwecken umnutzen.
Allerdings wirkt sich die Erhöhung der Grundstückspreise in der Preisliste auch auf viele Personengruppen aus, insbesondere auf Personen, die eine Bescheinigung über das Nutzungsrecht an Land benötigen, die Änderung der Nutzung landwirtschaftlicher Grundstücke auf demselben Grundstück wie Häuser beantragen müssen und die eine Steuer für nichtlandwirtschaftliche Landnutzung zahlen müssen. Auf diese Personen wirkt sich die Anpassung der Grundstückspreisliste negativ aus, da die Kosten für die Landnutzung steigen.
Vor der Anpassung der Grundstückspreise mussten die Bürger beispielsweise aufgrund der Nutzungsänderung für ein 100 m2 großes landwirtschaftliches Grundstück 1 Milliarde VND bezahlen. Erhöht sich der Grundstückspreis um das 2,2-Fache, steigen die Grundstückskosten um 2,2 Milliarden VND. Auch die Kosten für Registrierungsgebühren und Steuern auf nichtlandwirtschaftliche Flächen steigen.
Dies betrifft besonders gefährdete Personen, insbesondere Personen, die lange Zeit Grundstücke ohne Genehmigung genutzt haben, deren Bebauung ausgesetzt war, und nun Anspruch auf eine Genehmigung haben. Die Kosten für die Zahlung von Landnutzungsgebühren, wenn der Staat diese in einigen Fällen anerkennt, werden im Vergleich zu früher steigen.
Insgesamt lässt sich feststellen, dass der Grunderwerbspreis (Verkaufspreis) in der Regel steigt, wenn der spezifische Grundstückspreis (Einkaufspreis) näher am Marktpreis liegt. Selbst bei einer Verbesserung des Angebots kann es daher sehr schwierig sein, die Immobilienpreise kurzfristig zu „kühlen“.
Was ist Ihrer Meinung nach die Lösung für die aktuelle Situation des plötzlichen Anstiegs der Immobilienpreise in der kommenden Zeit?
Um die Immobilienpreise zu „kühlen“, bedarf es vieler synchroner Lösungen seitens der Behörden. Aus rechtlicher Sicht sind wir jedoch der Ansicht, dass sowohl kurzfristige als auch langfristige Lösungen erforderlich sind.
Kurzfristig sollte die zuständige Behörde die Einführung eines Mechanismus für den Umgang mit Projekten in Erwägung ziehen, die aufgrund rechtlicher Probleme ausgesetzt wurden. Anders ausgedrückt: Es sollten Regelungen geschaffen werden, die eine konsequente Umsetzung dieser Art von Projekten ermöglichen und deren vollständige Beendigung ermöglichen. Die derzeitige Situation ausgesetzter Projekte sollte dadurch nicht mehr aufrechterhalten werden.
Die wiederbelebten Projekte stellen in der kommenden Zeit eine wichtige Versorgungsquelle für den Markt dar. Die Zahl der festgefahrenen Projekte ist groß, und nur wenige dieser Projekte müssen umgesetzt werden, um das Marktangebot zu verändern. Um die Auswirkungen von Grundstückspreisanpassungen zu vermeiden, muss die Regierung zudem Regelungen zur Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren erwägen, einschließlich der Änderung der Landnutzungszweckbestimmung für Haushalte und Einzelpersonen.
Langfristig ist die Anwendung höherer Steuersätze für Eigentümer mehrerer Immobilien, brachliegende Grundstücke und kurzfristige Grundstückskäufe und -verkäufe nach wie vor eine grundlegende Lösung. Dies ist zwar nicht die einzige Lösung, aber eine wichtige Maßnahme zur Marktregulierung und trägt dazu bei, die Investitionen in Immobilien zu begrenzen. Die Anwendung eines solchen Steuergesetzes erfordert jedoch sorgfältige Prüfung des geeigneten Zeitpunkts und der geeigneten Methode.
Darüber hinaus könnten Informationsoffenlegung, Digitalisierungsförderung und die Einrichtung einer nationalen Immobilienbörse – einer Form der heutigen Börse – eine nachhaltige Lösung darstellen. Eine nationale Immobilienbörse, die nach dem Vorbild einer staatlich verwalteten öffentlichen Dienstleistungsorganisation betrieben und in die nationale Bevölkerungs- und Grundstücksdatenbank integriert wird, trägt zur Kontrolle der tatsächlichen Transaktionswerte bei und trägt so zu einem transparenten und gesunden Markt bei.
Vielen Dank!
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Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040
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