Um die oben genannten zufriedenstellenden Ergebnisse zu erzielen, sind in vielen Bereichen zahlreiche synchrone Lösungen erforderlich, die die Provinz bereits umgesetzt hat. In der aktuellen Situation ist jedoch der jeweilige Grundstückspreis entscheidend, insbesondere um Infrastrukturinvestoren zu halten und Sekundärinvestoren in Milliardenhöhe anzuziehen.
Kein Warten auf die Änderung des Dekrets 44, Rundschreiben 36
Im Industriepark Tan Duc wurden 206,5 Hektar Land von der Bevölkerung übergeben, und die endgültige Festlegung konkreter Entschädigungspreise und Pachtpreise für das Land ist in vollem Gange. Im Industriepark Son My 1 befindet sich die Provinz in einer ähnlichen Lage, obwohl sie bereits 76,78 Hektar der insgesamt 375,57 Hektar Landnutzungsplan mit Ziel bis 2025 übergeben hat. Da es jedoch keinen konkreten Grundstückspreis gibt und auch die Pachtpreise noch nicht berechnet wurden, kann der Investor im Industriepark Son My 1 keinen Einfluss nehmen, obwohl die gesamte Infrastruktur bis 2025 fertiggestellt sein soll. Der Standort zieht ausländische Großprojekte im Wert von mehreren Milliarden Dollar an, wie beispielsweise das LNG-Hafenlager Son My und das Energiezentrum Son My.
Deshalb forderte der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz, Doan Anh Dung, im Hinblick auf die Förderung der Entwicklung von drei wirtschaftlichen Säulen, einschließlich der industriellen Säule, im Jahr 2024, dass die konkreten Grundstückspreise für zwei Industrieparks – Son My I und Tan Duc – unbedingt so früh wie möglich im Jahr 2024 festgelegt werden, um Investitionsprojekte anzustoßen, insbesondere wichtige nationale Projekte und Arbeiten im Gebiet Ham Tan. Denn Ende Februar 2024 wird die Provinz eine Zeremonie abhalten, um die Planung der Provinz Binh Thuan für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2050 bekannt zu geben und gleichzeitig Investitionen zu fördern.
„Die Abteilungen und Zweigstellen raten dem Volkskomitee der Provinz dringend, Pläne im Einklang mit der Provinzplanung zu erstellen und anzupassen, wie z. B. Stadtplanung, ländliche Planung, Bebauungspläne für Gemeinden, Bezirke und Städte. Insbesondere die drei Küstenbebauungspläne, Abteilungen und Zweigstellen müssen den Bau beschleunigen, um strategische Projekte anzuziehen“, betonte der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz. Gleichzeitig ist er besorgt darüber, dass Binh Thuan seit drei Jahren auf die Änderung von Dekret 44 und Rundschreiben 36 wartet. Nach einer allgemeinen Überprüfung sind bis zu 47 Projekte mit spezifischen Grundstückspreisen nach dem Motto „Altes wird zurückgelassen, Neues kommt hinzu“ festgefahren. Darunter befinden sich Projekte, die seit zehn Jahren warten, wie z. B. NovaWorld Phan Thiet. Über die Presse und Petitionen hoffen Unternehmen, bald konkrete Grundstückspreise zu erhalten, um die nächsten Schritte einzuleiten, da sie täglich Bankzinsen von bis zu 50 Milliarden VND zahlen müssen. Oder andere Unternehmen müssen während des Wartens auf konkrete Grundstückspreise auch noch mit anderen Kosten rechnen …
Das (geänderte) Bodengesetz von 2024, das Ende Januar 2024 von der Nationalversammlung verabschiedet wurde, dauert normalerweise etwa ein Jahr, bis es in Kraft tritt. Um Dekret 44 und dann Rundschreiben 36 zu ändern, müssen wir auf die Verkündung des Bodengesetzes von 2024 warten. Wir haben die letzten drei Jahre gewartet, jetzt dauert es ein weiteres Jahr. Die Unternehmen können es nicht mehr aushalten, können nicht länger warten, alle Unternehmen werden abwandern. Wenn wir die Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Bewertung konkreter Grundstücke sorgfältig vergleichen, sehen wir, dass es immer noch viele Probleme gibt. Es gibt beispielsweise keine Projekte zum Vergleichen. Wenn wir für keine Projekte konkrete Grundstückspreise festlegen, wie sollen wir dann Vergleichsmöglichkeiten haben? ... Deshalb müssen wir herausfinden, warum es Probleme gibt, wo sie liegen und was sie sind. Ist es so schwierig, dass wir es nicht können oder Angst davor haben?“, stellte der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz, Doan Anh Dung, klar.
Verantwortungsgefühl
Der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz forderte daher die Ministerien, Zweigstellen und Kommunen auf, die Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen im Landsektor als dringende Aufgabe zu betrachten und sich bei der Lösung dieser Probleme auf den Grundsatz zu konzentrieren, dass die jeweilige Ebene für die Lösung zuständig ist und nicht auf Druck, Vermeidung, Angst vor Fehlern oder Angst vor Verantwortung. Gleichzeitig sollen die Ministerien und Zweigstellen, insbesondere die Task Force des Premierministers, bei der Beseitigung der Schwierigkeiten bestmöglich unterstützt werden. Dementsprechend müssen das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, das Finanzministerium sowie die Volkskomitees der Bezirke und Städte dringend spezifische Grundstückspreise festlegen, um die Landnutzungsgebühren für Projekte zu berechnen, für die Grundstücke zugeteilt oder gepachtet wurden, und so die Voraussetzungen für die weitere Vorgehensweise der Projekte schaffen. So wurden kürzlich bei der Festlegung spezifischer Grundstückspreise für zwei Tourismusprojekte Erfahrungen und Methoden gesammelt, um die Lösung anderer Projekte voranzutreiben. Die Festlegung spezifischer Grundstückspreise für die verbleibenden Projekte soll bis 2024 abgeschlossen sein.
Dies bedeutet, dass sich die Behörden und Gemeinden weiterhin an Erlass 44 und Rundschreiben 36 halten werden, um konkrete Grundstückspreise festzulegen, ohne dass Unternehmen länger warten müssen. Insbesondere in der Vergangenheit hielten die Leiter des Volkskomitees der Provinzen nach der Klassifizierung von 47 Projekten Sitzungen für jede thematische Projektgruppe ab und veröffentlichten nach den Sitzungen Schlussfolgerungen und Anweisungen, um Schwierigkeiten und Hindernisse für jedes Projekt und jede Projektgruppe zu beseitigen. Daher kann das Jahr 2024 als der Zeitpunkt angesehen werden, Hindernisse bei der Ermittlung konkreter Grundstückspreise für jedes der oben genannten Projekte klar zu identifizieren und zu beseitigen.
Es ist erwähnenswert, dass mit der Verabschiedung des Bodengesetzes 2024 auch viele weitere Probleme der dreijährigen Wartezeit ans Licht kamen. Zuvor war man voller Erwartung, dass sich die Pachtpreise für Pachtprojekte mit jährlichen Zahlungen in der Provinz nach der Änderung und Ergänzung von Dekret 44 und Rundschreiben 36 lösen würden. In den Entwürfen, die den Volkskomitees der Provinzen, den zuständigen Ministerien und den Regierungsmitgliedern zur Stellungnahme vorgelegt wurden, wird für Grundstückspreise für Projekte mit jährlichen Pachtzahlungen, für die die Volkskomitees der Provinzen keine konkreten Preise veröffentlicht haben, die Methode des Anpassungskoeffizienten angewendet. Das bedeutet, der Grundstückspreis in der Grundstückspreistabelle wird mit dem jährlichen Anpassungskoeffizienten multipliziert und anschließend zum durchschnittlichen jährlichen Zinssatz für nicht befristete Pachtverträge von vier staatlichen Banken addiert. Mit dem neuesten Entwurf vom 5. Januar 2024 hat sich dieser Inhalt jedoch geändert.
„Konkret gilt die Methode des Anpassungskoeffizienten nur für Projekte, denen vor dem 1. Januar 2005 Land zugeteilt, gepachtet oder deren Landnutzung geändert wurde. Für Projekte nach dem 1. Januar 2005 müssen spezifische Grundstückspreise auf Grundlage der drei Methoden Überschuss, Vergleich und Einkommen ermittelt werden. Wenn Dekret 44 gemäß diesem Entwurf geändert wird, wird es noch schwieriger, die Grundstückspreise für vorherige Projekte zu bestimmen, da die Sammlung von Informationen zur Bestimmung von Entwicklungskosten, Entwicklungserlösen und Vergleichsvermögen zur Erstellung von Bewertungsvermögen sehr schwierig oder sogar unmöglich ist. Dann werden bei der Methode zur Berechnung der Grundstückspreise viele angenommene Faktoren ohne Überprüfung und Vergleichsinformationen verwendet, wodurch das Fehlerrisiko und das Risiko von Fehleinschätzungen bei der Grundstückspreisbestimmung sehr hoch sein werden“, so die Leiter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.
Die Ermittlung konkreter Grundstückspreise ist naturgemäß kompliziert. Bis 2024 müssen die zuständigen Behörden jedoch Anstrengungen unternehmen, den Engpass bei den Grundstückspreisen zu beheben, um Unternehmen bei der Umsetzung ihrer Projekte zu unterstützen. Dies trägt auch dazu bei, die Provinz den in der Resolution des 14. Provinzparteitags (2020–2025) festgelegten Ergebnissen näher zu bringen.
Lektion 1: Grundstückspreise mit Vorsicht „entfernen“
BICH NGHI – FOTO VON N. LAN
Quelle
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