Der Kampf um das Eigentum in der Wohnung

Dutzende Bewohner des Stadtgebiets CT3 Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) blieben die ganze Nacht wach, um den Keller und die Versorgungseinrichtungen zu bewachen, die sie gerade vom Investor zurückerhalten hatten.

Der Streit um das Grundstück, die Infrastruktur und die Versorgungseinrichtungen, die den CT3-Bewohnern und dem Investor – der Nam Cuong Group – gehörten, entbrannte nach neunjährigem Betrieb des Wohngebäudes. 540 Wohnungseigentümer mit mehr als 2.000 Bewohnern wählten den Verwaltungsrat (eine Organisation, die Wohnungseigentümer vertritt) auf der Wohngebäudekonferenz. Der Verwaltungsrat unterzeichnete daraufhin einen Vertrag mit der Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), einer Tochtergesellschaft der Nam Cuong Group, über die Verwaltung und den Betrieb von vier Gebäuden.

Frau Nguyen Thi Thanh Nga, die derzeitige Vorstandsvorsitzende, sagte, die Anwohner hätten Ende 2022 „versteckte Einnahmen und Ausgaben“ im Parkservice entdeckt. NCP verzeichnete monatlich 166 geparkte Autos, doch laut Anwohnern „parkten über 300 Autos mit Monatsparkschein in den beiden Kellern B1 und B2 des Gebäudes“. Der Investor zahlte die Kellerwartungsgebühr nicht, während alles, vom Austausch der Glühbirnen bis hin zur Verwaltung und Instandhaltung der beiden Keller, von den Anwohnern finanziert wurde.

Der Verwaltungsrat und die Bewohner einigten sich daraufhin auf die Kündigung des Verwaltungs- und Betriebsvertrags mit NCP und verlangten gleichzeitig vom Investor die Vorlage von Eigentumsnachweisen für Keller B2. Die Übergabe der Immobilie erfolgte am 31. Mai. Obwohl NCP der Kündigung des Verwaltungsvertrags zustimmte, unterzeichnete sie die Übergabe der Geräte nicht, vernichtete sämtliche Fahrzeugkartendaten der Bewohner und besetzte Keller B2 sowie das Verwaltungsbüro im ersten Stock von Gebäude A.

Ein Vertreter von NCP erklärte, dass sich Keller B2 und das Büro im ersten Stock von Gebäude A im Privatbesitz des Investors – der Nam Cuong Group – befinden. Rechtsgrundlage ist das seit 2015 mit dem ehemaligen Vorstandsvorsitzenden des CT3-Gebäudes unterzeichnete Protokoll, das bestätigt, dass sich dieser Keller im Privatbesitz des Investors befindet. Der Vertreter der Bewohner bestätigte jedoch, dass dieser Keller gemäß dem Wohnungskaufvertrag im Miteigentum stehe.

Der Streit erreichte seinen Höhepunkt, als eine Gruppe von Fremden, die von NCP angeheuert worden waren, vor Haus A auftauchte. Die Bewohner meldeten sich umgehend bei der Gruppe und riefen alle dazu auf, den neuen Vorstand zu unterstützen. Erst als die Bezirkspolizei und viele Bewohner eintrafen, zog die Gruppe ab.

In der Nacht zum 31. Mai blieben Dutzende Anwohner die ganze Nacht wach, da sie befürchteten, der Keller und das Büro im ersten Stock könnten besetzt werden. „Wir werden unser Eigentum an den beiden Kellern schützen und eine Petition an die Behörden senden, um die Verstöße des NCP-Betreibers aufzuklären“, sagte Frau Nga.

3 km vom Stadtgebiet CT3 Co Nhue entfernt gibt es im Apartmentgebäude Dreamland Bonanza in der Duy Tan 23 (Nam Tu Liem, Hanoi) ebenfalls einen Streit zwischen dem Investor und den Bewohnern bezüglich der Aufteilung des Gebiets und der öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen.

Gemäß dem Wohnungsgesetz umfasst das Privateigentum an einem Mehrfamilienhaus den privaten Bereich und die dazugehörigen technischen Anlagen. Das Gemeinschaftseigentum umfasst die verbleibende Fläche außerhalb des Privateigentums, einschließlich vieler Bauten und Einrichtungen wie Gemeinschaftsräume, Geräte und gemeinsam genutzte technische Infrastruktur. So gehören Kameraräume und Betriebsführungsräume zum Gemeinschaftseigentum der Mehrfamilienhauseigentümer.

Im Dreamland Bonanza mit 378 Wohnungen und über 1.300 Bewohnern behauptete der Investor, die Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, dass ihm der Kameraraum und der Betriebsführungsraum gehörten. Das Unternehmen beauftragte seine Tochtergesellschaft MSC Vietnam mit der Verwaltung dieser Eigentumsverhältnisse. Die Bewohner waren damit nicht einverstanden und beauftragten daher die USEM Vietnam Company mit der Betriebsführung.

Herr Ngo Ngoc Linh, ein Anwohner, berichtete, er habe während seiner Büroarbeit die Nachricht der Bewohnergruppe Dreamland Bonanza erhalten: „Der Kameraraum ist wieder besetzt.“ Hunderte Bewohner des Wohnhauses nutzten die beiden Wochenenden, um sich in der Lobby des Gebäudes zu versammeln und vom Vorstand des Investors für die Rückerlangung ihrer Verwaltungs- und Betriebsrechte zu kämpfen. „Doch nur einen Tag, nachdem die Bewohner zur Arbeit gegangen waren, wurden die Verwaltungspositionen des Gebäudes, einschließlich des Kameraraums, vom Investor zurückerobert“, sagte Herr Linh.

Bewohner von Dreamland Bonanza versammelten sich in der Lobby des Gebäudes, um eine Lösung des Streits um Verwaltungs- und Betriebsrechte zu fordern. Foto: Zur Verfügung gestellt vom Vorstand.

Zusätzlich zu dem oben genannten Streit gibt es in diesem Mehrfamilienhaus auch einen Konflikt um die Aufteilung der Kellerfläche. Laut Vorschriften gehören die Stellplätze für Motorräder und Fahrräder im Keller zum gemeinsamen Eigentum der Wohnungseigentümer, während die Stellplätze für Autos dem Investor gehören und vom Investor nicht in den Verkaufspreis, die Miete oder die Investitionskosten für den Bau dieser Stellplätze eingerechnet werden dürfen. Bei der Anordnung der Stellplätze muss der Grundsatz beachtet werden, dass die Wohnungseigentümer Vorrang haben und erst dann öffentliche Parkplätze zugewiesen werden.

Die Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company behauptete, dass ihr die gesamte Fläche der drei Keller, die nicht im Verkaufspreis enthalten waren, gehörte, einschließlich der Kellerfläche für Motorräder, Fahrräder und Dreiräder. Der Vorstand, der die Bewohner vertrat, erklärte jedoch: „Der Investor konnte keine Belege wie die endgültige Abrechnung der Kellerbaukosten vorlegen, und es gab keine Eigentumsbescheinigung.“

Der unüberbrückbare Streit hat dazu geführt, dass es im Wohngebäude Dreamland Bonanza zwei parallele Verwaltungseinheiten gibt, die sich auf das gemeinsame und private Eigentum des Investors und der Bewohner beziehen. Das Gebäude verfügt über zwei Rezeptionen, zwei Sicherheitskräfte in zwei weiß-blauen Uniformen im Keller, einen Kameraraum und viele weitere Bereiche. Die Bewohner müssen monatlich Parkgebühren an die Verwaltungseinheit des Investors und Servicegebühren an die Betriebseinheit des Gebäudes entrichten.

Der Verwaltungsausschuss des Apartmentgebäudes Dreamland Bonanza hat vor Kurzem ein Dokument an das Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem geschickt, in dem er den Bezirk auffordert, den Investor aufzufordern, ihm die technische Infrastruktur, die Ausrüstung, den Kameraraum, den Betriebsführungsraum usw. zu übergeben, da es sich dabei „gemäß den gesetzlichen Bestimmungen um einen Teil des Apartmentgebäudes im Gemeinschaftseigentum“ handele.

Anwohner halten am 19. April Transparente hoch, um gegen die Erhöhung der Parkgebühren am TNR Gold Season Apartmentgebäude zu protestieren. Foto: Beitragender

Eigentumsstreitigkeiten sind landesweit weit verbreitet. Laut Statistiken des Immobilienverbands aus dem Jahr 2022 gab es in Hanoi 129 von 845 und in Ho-Chi-Minh-Stadt 105 von 935 Gebäuden und Gebäudekomplexen, in denen Streitigkeiten und Klagen erhoben wurden. In Hanoi kam es zusätzlich zu den oben genannten Fällen auch zu Streitigkeiten in den Wohnhäusern des Viet Duc Complex; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (Bezirk Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho…

Nguyen Manh Khoi, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement ( Bauministerium ), erklärte, dass einer der häufigsten Streitigkeiten bei Wohnungen die Frage des Gemeinschafts- und Privateigentums sei; die verzögerte Einzahlung und Übergabe der Mittel für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zwischen Investoren und Bewohnern. „In einigen Mehrfamilienhäusern können sich Investoren und der die Bewohner vertretende Verwaltungsrat nicht auf die Aufteilung der Gemeinschafts- und Privatbereiche sowie auf die Bereiche einigen, die der Investor für den Nichtverkauf bzw. für nicht verkaufte oder unvermietete Bereiche behält. Dies hat dazu geführt, dass die Daten nicht abgerechnet werden konnten und sich die Auszahlung der Mittel für die Instandhaltung um ein bis drei Jahre verzögert“, so Khoi.

Der Chefinspektor des Bauministeriums, Nguyen Ngoc Tuan, wies auf Verstöße in vielen Wohngebäuden hin, da Investoren in die Gemeinschaftsräume eindringen und diese für ihre eigenen Zwecke nutzen.

Im Zeitraum 2021–2022 überprüfte die Bauaufsichtsbehörde 37 Investoren und 36 Verwaltungsräte von 43 Mehrfamilienhäusern in 16 Ortschaften und verhängte gegen 20 Investoren Verwaltungsstrafen in Höhe von über 14 Milliarden VND. Die Aufsichtsbehörde forderte die Investoren auf, sich mit dem Verwaltungsrat über die Fläche und Ausstattung des Mehrfamilienhauses zu einigen, die dem gemeinsamen Eigentum unterliegen, die vollständigen Unterlagen des Mehrfamilienhauses an den Verwaltungsrat zu übergeben und fünf Investoren zu verpflichten, mehr als 2.000 m2 der überbauten Fläche an die Bewohner zurückzugeben.

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Quellenlink: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html