Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen „unverkauft“
Der jüngste Immobilienmarktbericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigt, dass im dritten Quartal im Land mehr als 250 zum Verkauf stehende Wohnprojekte verzeichnet wurden, bei denen es sich größtenteils um die nächsten Projektphasen handelte. Damit wurden dem Markt rund 20.000 Produkte zur Verfügung gestellt.
Zusätzlich zum Angebot aus den nächsten Phasen alter Projekte verzeichnete der Markt ein neues Angebot aus neu eröffneten Projekten an einigen Orten wie Can Tho , Lao Cai, Ho-Chi-Minh-Stadt, Hai Phong usw. Viele Projekte wurden verlängert, begonnen, neu gestartet usw.
Die Angebotsstruktur besteht noch immer hauptsächlich aus niedrigen Gebäuden und Grundstücken, die 54 % des gesamten Wohnungsangebots im Land ausmachen.
Das mittlere Wohnungssegment (25–50 Mio. VND/m²) und das gehobene Wohnungssegment (50–80 Mio. VND/m²) waren auch in diesem Quartal weiterhin führend beim Angebot an neuen Wohnungen und machten 58 % bzw. 26 % des gesamten Angebots an zum Verkauf stehenden Wohnungen aus.
Das Segment der erschwinglichen Wohnungen (unter 25 Millionen VND/m²) ist weiterhin knapp und nur in geringen Mengen in einigen Provinzen und Städten der Stufe 2 und 3 verfügbar. Das Gesamtangebot an erschwinglichen Wohnungen ist im Vergleich zu 2019 um 98 % zurückgegangen.
Laut VARS ist Sozialwohnungen sowohl knapp als auch unverkauft. Sozialwohnungsprojekte in Haiphong und Da Nang waren fast sofort nach ihrer Eröffnung ausverkauft, während in der Industriehauptstadt Bac Ninh trotz mehrerer Angebote nur ein Drittel ihres Bestands verkauft wurde.
Es wird ein Sozialwohnungsprojekt umgesetzt (Foto: Ha Phong).
In einem Bericht an das Bauministerium vom vergangenen August erklärte das Volkskomitee der Provinz Bac Ninh, dass die Provinz Bac Ninh zwar in den Bau von Zehntausenden von Arbeiterwohnungen investiert habe, die in der Provinz tätigen Arbeiter jedoch offenbar kein Interesse daran hätten, Arbeiterwohnungen zu kaufen.
Dementsprechend ist die Zahl der in Industrieparks tätigen Arbeiter, die sich für den Kauf von Häusern anmelden, sehr gering, und zwar unter den sieben fertiggestellten und teilweise fertiggestellten Arbeiterwohnungsprojekten in Bac Ninh, die dem Markt etwa 4.000 fertige Wohnungen bieten.
Der Bericht besagt, dass Projektbesitzer kürzlich 1.681 Arbeiterwohnungen zum Verkauf angeboten haben, von denen jedoch nur sehr wenige verkauft wurden. Derzeit sind in sieben Projekten noch 1.324 Einheiten verfügbar.
In einem kürzlich an die Regierung gesandten Bericht über den Erhalt, die Anpassung und die Fertigstellung des Entwurfs der überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes erklärte das Bauministerium, dass es landesweit 15 Orte mit staatlich verwalteten Sozialwohnungen mit insgesamt 15.841 Einheiten gebe. Davon seien 12.162 Einheiten vermietet, 1.380 Einheiten vermietet (in den Provinzen Ba Ria – Vung Tau und Vinh Long), 929 Einheiten verkauft und 750 Einheiten stünden noch leer, weil es keine Mieter/Mietkäufer gebe oder weil die Mieter die Mietverträge ausgelaufen und die Wohnungen wegen fehlender Nachfrage zurückgegeben hätten. Für 620 Einheiten in Ho-Chi-Minh-Stadt gebe es keinen spezifischen Bericht über die Situation der Vermietung und des Mietkaufs dieses Wohnungsfonds.
In der Stadt Da Nang gibt es 10.579 Sozialwohnungen im Staatsbesitz, die jedoch nur vermietet werden. Die Stadt hat einen Plan zur Vorlage beim Premierminister erstellt, um die Genehmigung zum Verkauf von 846 Einheiten zu erhalten, und hat bereits 616 Einheiten verkauft.
Notwendigkeit, die Zielgruppe zu erweitern
Das Bauministerium schätzte, dass die Zulassung von Mietkauf zu weniger Begünstigten und damit zu einer Verringerung des Mietwohnungsfonds führen würde. Gleichzeitig würde die Zulassung von Mietkauf zu einer „Leopardenfell“-Eigentumsform führen: An einem Projekt oder einem Gebäude gibt es sowohl privates als auch staatliches Eigentum, was zu Schwierigkeiten bei Verwaltung, Nutzung und Betrieb führt.
Darüber hinaus wird der Sozialwohnungsbau in den meisten Ländern, darunter China, Korea und Singapur, nach internationalen Erfahrungen ausschließlich zur Miete genutzt, wenn der Staat in ihn investiert.
Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen sind Mangelware und unverkäuflich (Bild: Ha Phong)
Das Volkskomitee der Provinz Bac Ninh begründete die fehlende Käuferschaft für über 1.000 Arbeiterwohnungen damit, dass die Mehrheit der Arbeiter aus anderen Provinzen stamme, instabile Wohnverhältnisse habe und häufig umziehe und den Arbeitsplatz wechsele. Da die Einkommen der Arbeiter jedoch nach wie vor niedrig seien, seien Verkauf, Vermietung und Mietkauf von Arbeiterwohnungen in Bac Ninh in letzter Zeit sehr schleppend verlaufen.
Um die Attraktivität von Arbeiterwohnungen zu erhöhen, empfiehlt die Provinz Bac Ninh dem Bauministerium, spezielle Anreizmechanismen für Arbeiterwohnungen und Sozialwohnungen für Arbeiter zu prüfen und zu ergänzen. Dies geht mit einem System von Standards, Vorschriften, spezifischen Regelungen und Anweisungen für die Verwaltung und synchrone Entwicklung dieser Art von Wohnraum einher.
Die Provinz empfahl dem Bauministerium außerdem, die Vorschriften und Richtlinien im Zusammenhang mit Investitionen in den Bau einer synchronen technischen und sozialen Infrastruktur bei großen Sozialwohnungsprojekten zu prüfen und zu ändern, um das Ziel einer Senkung der Sozialwohnungspreise entsprechend dem Einkommen und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Sozialwohnungssubjekte sicherzustellen.
Gleichzeitig ist die Methode zur Ermittlung der Verkaufs-, Miet- und Mietkaufpreise bei großflächigen Sozialwohnungsgebieten mit umfassender Infrastruktur festzulegen.
Aus Expertensicht erklärte Herr Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS-Arbeitsgruppe für Immobilienmarktforschung, dass selbst bei vollständiger Umsetzung des 1-Millionen-Sozialwohnungsprojekts das Angebot an Sozialwohnungen die Nachfrage nicht decken könne. Gleichzeitig birgt der Prozess der Umsetzung, des Baus und des Verkaufs von Sozialwohnungsprojekten noch viele Probleme, von rechtlichen Mechanismen über Vorschriften und Kaufbedingungen bis hin zu den Anspruchsvoraussetzungen für Versicherungspolicen.
Herr Nam schlug vor, dass die Wohnungspolitik alle Gesellschaftsschichten ansprechen sollte. Die Regelungen für Begünstigte von Sozialwohnungen sollten angepasst werden, um sie angemessener zu gestalten. Sozialwohnungen sind nicht für Reiche bestimmt, sondern sollten sich an diejenigen richten, die über steuerpflichtiges Einkommen und Ersparnisse verfügen, aber keinen Zugang zu teurem Gewerbewohnungsbau haben.
„Die Nachfrage nach Sozialwohnungen ist enorm, doch die Entwicklungsplanung muss sorgfältig geplant werden, um das Ziel zu erreichen, Unternehmen in schwierigen Zeiten bei der Erholung zu helfen und Menschen mit niedrigem Einkommen die Möglichkeit zu geben, sich niederzulassen“, betonte Herr Nam.
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