Welche Kosten führen zu ungewöhnlich hohen Immobilienpreisen?

Die Wohnungspreise in Hanoi steigen ungewöhnlich stark an, weit über die Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen, Häuser zu kaufen - Foto: N.TRAN

Laut Bauministerium setzen sich die aktuellen Immobilienpreise aus Grundstückskosten, Baukosten, Kreditzinsen, Unternehmensgewinnen, Steuern und Maklergebühren zusammen...

Um die Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten, empfehlen einige Experten Lösungen zur Anpassung der Grundstückspreise, zur Berechnung angemessener Steuern, Gebühren und Projektkreditzinsen, bei gleichzeitiger Kontrolle der Rohstoffpreise, einem Ausgleich von Angebot und Nachfrage sowie zur Verhinderung von Immobilienspekulationen.

Der Preis für eine Wohnung im mittleren Preissegment beträgt ebenfalls 100 Millionen VND/m2

Nach Angaben des Bauministeriums stiegen die Verkaufspreise einiger Wohnungsbauprojekte in Hanoi im zweiten Quartal dieses Jahres stark an. Die Preise für Wohnungen im Stadtgebiet Royal City stiegen um 33 %, für die Wohnungen in The Pride um 33 %, für die Wohnungen in My Dinh Song Da – Sudico um 32 % und für Vinhomes West Point um 28 %. In einigen alten Stadtgebieten wie Trung Hoa – Nhan Chinh stiegen die Wohnungspreise ebenfalls um 25 %, und im Umsiedlungsgebiet Nam Trung Yen stiegen die Preise um 20 %.

Der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen ist im Mai 2024 im Vergleich zum Ende des Jahres 2023 gestiegen, insbesondere für das Projekt Udic Westlake 56,7 Millionen VND/m2, D' El Dorado 85,3 Millionen VND/m2, HDI Tower 160,1 Millionen VND/m2, Feliz Homes 53,9 Millionen VND/m2 und GoldSeason 63,8 Millionen VND/m2.

Das Bauministerium gab an, dass für Wohnungen der mittleren Preisklasse früher Preise zwischen 50 und 70 Millionen VND/m2 verlangt wurden, der Transaktionspreis nun jedoch auf 70 bis 100 Millionen VND/m2 gestiegen sei.

Beispielsweise liegt der Preis für das Projekt Noble Crystal Tay Ho bei rund 187 Millionen VND/m², für Mandarin Garden bei 80 – 105 Millionen VND/m². Insbesondere im Projekt The Grand in der Hai Ba Trung Straße im Bezirk Hoan Kiem kosten einige Wohnungen fast 1 Milliarde VND/m².

In Ho-Chi-Minh-Stadt stieg im zweiten Quartal 2024 das Segment der Mittelklassewohnungen um 2 %, das Segment der gehobenen Preisklasse um 5 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2023. Der Mangel an neuem Angebot trieb auch die Verkaufspreise gebrauchter Wohnungsprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt in die Höhe.

Das Apartmentprojekt City Garden erzielte einen durchschnittlichen Verkaufspreis von 85 Millionen VND/m², was einer Steigerung von 18 % entspricht. Das Projekt Antonia (Bezirk 7) und Masteri Thao Dien (Thu Duc City) verzeichneten einen Anstieg von 11 % bzw. 10 %. Ende des zweiten Quartals stiegen die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum Jahresende 2023 durchschnittlich um etwa 6 %.

Einige Apartmentprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt erzielen hohe Verkaufspreise, wie etwa Cantavil An Phu, das um 22,6 % auf 54,5 Millionen VND/m2 stieg, Zenity (Bezirk 1) stieg um 18,2 % auf 101,4 Millionen VND/m2, Green View (Bezirk 7) stieg um 25,1 % auf 53,9 Millionen VND/m2, The Panorama (Bezirk 7) stieg um 15,5 % auf 69,6 Millionen VND/m2.

Warum sind die Preise ungewöhnlich hoch?

Jüngste Erhebungen und Bewertungen des Bauministeriums zeigen, dass die Kosten für die Grundnutzungsgebühren pro Quadratmeter Wohnfläche recht hoch sind. Im Wohngebiet von GP Invest in Hanoi betragen sie etwa 15 Millionen VND bzw. 36,35 Millionen VND, was 41,5 % des Verkaufspreises entspricht; das Apartmentprojekt in Haiphong kostet 6,67 Millionen VND bzw. 34,54 Millionen VND, was 19,3 % des Verkaufspreises entspricht; das Flachbauprojekt in Haiphong kostet 60,14 Millionen VND bzw. 156,83 Millionen VND.

Ähnlich verhält es sich im Stadtgebiet Dong Tang Long in der Stadt Thu Duc (HCMC): Es beträgt 2,34 Millionen VND bzw. 8,84 Millionen VND. Im Villenprojekt im Stadtgebiet Chanh My in der Provinz Binh Duong beträgt die Landnutzungsgebühr 16,3 % des Verkaufspreises.

Nach Angaben des Bauministeriums werden die Grundstücksgebühren für die Projekte bei Anwendung des Grundstückspreises von 2024 weiter stark ansteigen. Konkret wird sich die Grundstücksgebühr in der Immobilienpreisstruktur des Projekts von GP Invest um 60 % erhöhen, im Stadtgebiet Dong Tang Long und in der Stadt Thu Duc um etwa 60–65 % und beim Villenprojekt Chanh My um 50 % des Verkaufspreises.

Das Bauministerium schätzt, dass die Anwendung einer neuen, marktnahen Grundstückspreisliste in der kommenden Zeit die Verkaufspreise für Häuser und Immobilien im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 15 bis 20 % erhöhen wird. Konkret betragen die Bauinvestitionskosten pro Quadratmeter Wohnfläche im GP Invest-Wohnprojekt (Hanoi) 5,1 Millionen VND bzw. 36,3 Millionen VND, was etwa 14,1 % des Verkaufspreises entspricht. Das Apartmentprojekt in Haiphong kostet 15,7 Millionen VND bzw. 34,5 Millionen VND, was etwa 45,5 % des Verkaufspreises entspricht. Das Flachbauprojekt in Haiphong kostet 31,2 Millionen VND bzw. 156,8 Millionen VND, was 20,53 % des Verkaufspreises entspricht.

Zudem hätten die Investitionskosten für den Bau von Wohnbauprojekten in letzter Zeit aufgrund gestiegener Kosten für Brandschutz und -bekämpfung kaum oder nur unwesentlich geschwankt, obwohl jedes Projekt unterschiedliche Größenordnungen und Produkte aufweise, erklärte das Bauministerium.

Was die Kosten für Fremdkapital zur Realisierung von Wohnbauprojekten betrifft, so beträgt die Zinsbelastung laut Ministerium bei gewerblichem Kapital in Höhe von 30 bis 70 % des gesamten Investitionskapitals etwa 3 bis 5 % der gesamten Bauinvestitionskosten. Die üblichen Verkaufskosten für gewerbliche Wohnbauprojekte liegen zwischen 3 und 7 % des Immobilienverkaufspreises, bei manchen Projekten sogar bis zu 15 % des Hausverkaufspreises.

Die letzte Gruppe, aus der sich die aktuellen Immobilienpreise zusammensetzen, sind Steuerkosten, Gewinne und Verwaltungskosten des Projektbesitzers, die bei Hochhäusern 10 – 20 % und bei niedrigen Häusern 20 – 30 % des Verkaufspreises betragen.

Quelle: Bauministerium – Grafik: T.DAT

Wie lassen sich die Immobilienpreise senken?

Auf Grundlage aller Arten von Kosten und des Verhältnisses der Kosten, die den Verkaufspreis eines Hauses ausmachen, wie oben beschrieben, sagte Herr Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident der Real Estate Brokerage Association, im Gespräch mit Tuoi Tre , dass die aktuellen Grundstückspreise im Vergleich zum Einkommen der Menschen sehr hoch seien und die Verwaltungsbehörden die Grundstückspreise daher der Realität anpassen müssten.

„Das Prinzip der marktgerechten Grundstückspreise eignet sich für städtische Gebiete mit stabiler Entwicklung und klaren Transaktionsparametern, wie beispielsweise Distrikt 1, Thu Duc City (HCMC), Hoan Kiem, Ba Dinh und Dong Da (Hanoi). Für unbebaute Gebiete wird es jedoch sehr gefährlich, wenn wir die Grundstückspreise nicht anpassen, um eine Entwicklungsdynamik zu schaffen“, sagte Herr Thanh.

Herr Thanh verwies auf ein Beispiel aus China: Unternehmen bauen zwar viele Häuser, doch die Preise sind hoch (teilweise aufgrund hoher Grundstückskosten), sodass die Häuser nicht verkauft werden können. Wenn Unternehmen in Schwierigkeiten geraten, kann der Staat sie nicht retten. Denn letztendlich trifft der Käufer die endgültige Entscheidung.

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, ist die Grundstückskostenstruktur eines Wohnbauprojekts einschließlich der Landnutzungsgebühren und der Kosten für die Baufeldräumung sehr hoch und hängt von der Baudichte des jeweiligen Projekts ab.

Aus der Sicht eines Immobilieninvestmentunternehmens betonte Herr Nguyen Quoc Khanh, Vorsitzender der DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, dass für Unternehmen, die heute in Wohnbauprojekte investieren, die Zeit das Wichtigste sei. Eine Verkürzung der Bearbeitungszeiten für Wohnbauprojekte durch klare Regelungen werde den Unternehmen helfen, die Compliance-Kosten zu senken und so die Immobilienpreise zu senken.

Laut Herrn Thanh muss die Entwicklung des Immobilienmarktes auf Stabilität und die Verbesserung der Lebensqualität ausgerichtet sein. Eine Gewinnspanne von 10–20 % des Verkaufspreises eines Hauses ist für Immobilieninvestoren normal, muss aber in der Realität überprüft werden. Denn es gibt große Immobilienprojekte, die auf völlig neuem Land gebaut werden und Käufer anlocken. Der Gewinn des Projektinvestors ist um ein Vielfaches höher als die Zahlen in der Statistik.

Viele Immobilienexperten sind zudem der Ansicht, dass zur Angleichung von Angebot und Nachfrage nach Wohnraum das Angebot an preiswertem Wohnraum erhöht werden muss. Dieses Angebot hängt maßgeblich von der Beteiligung von Ministerien, Zweigstellen und Kommunen ab. Darüber hinaus ist ein Umdenken erforderlich: Statt Land auszubeuten, müssen die Grundstückspreise auf einem für die Mehrheit der Bevölkerung angemessenen Niveau gehalten werden. Angesichts der aktuell hohen Grundstückspreise werden viele Unternehmen Investitionen in Projekte nicht wagen, was eine Erhöhung des Wohnungsangebots in naher Zukunft erschwert.

Um die aktuellen Immobilienpreise zu senken, müssten laut Herrn Le Hoang Chau die folgenden sechs Dinge getan werden:

1. Reduzieren Sie die Grundstückskosten.

2. Reduzieren Sie die damit verbundenen Steuern und Gebühren.

3. Reduzieren Sie die Zinskosten.

4. Halten Sie die Materialkosten für das Projekt, einschließlich Benzin und Strom, stabil.

5. Wie lässt sich der Genehmigungsprozess für Wohnungsbauprojekte vereinfachen und dadurch die Kosten für die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften senken?

6. Verhindern Sie Immobilienspekulationen, schaffen Sie absichtlich virtuelle Preisniveaus, um Gewinne zu erzielen, erhöhen Sie die Anzahlung für Grundstücksauktionen auf 20 % und bestrafen Sie diejenigen streng, die ihre Anzahlung nach dem Gewinn der Auktion aufgeben.

Es gibt auch spekulative Gründe, die zu virtuellen Preisen führen.

Das Bauministerium bestätigte außerdem, dass die hohen Immobilienpreise teilweise darauf zurückzuführen seien, dass Immobilieninvestoren die Marktknappheit ausnutzten, um hohe Preise anzubieten. Einige Verbände, Spekulantengruppen, Investoren und als Makler tätige Einzelpersonen störten den Markt, um „die Preise in die Höhe zu treiben und virtuelle Preise zu schaffen“.

Normalerweise zahlen Immobilieninvestoren etwa 3 % des Verkaufspreises an den Börsenmakler und den Verkaufsmakler. Allerdings berechnen die Börsenmakler bei Transaktionen mit Kunden je nach Marktlage oft einen Aufschlag. Diese Differenz ist nicht festgelegt und kann 5 %, 10 % oder 20 % des Verkaufspreises betragen.

Beispielsweise liegt der Verkaufspreis eines Flachbau-Wohnprojekts in Hung Yen bei 7 bis 8 Milliarden VND/Einheit. Der durchschnittliche Preisunterschied beträgt etwa 750 Millionen VND. Wenn sich der Markt jedoch abkühlt, beträgt der Preisunterschied nur 250 Millionen VND/Einheit.

Immobilienprojekt im Bau im Bezirk 7, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH

Knappes Wohnungsangebot, fieberhafte Preise, geringe reale Transaktionen

Der Immobilienpreisanstieg in Hanoi seit Jahresbeginn hat viele Probleme mit der aktuellen Wohnungsbaupolitik aufgeworfen. Die Immobilienpreise sind in den letzten Quartalen kontinuierlich gestiegen und haben ein neues, himmelhohes Niveau erreicht, das das Vorjahresniveau deutlich übertrifft. Gleichzeitig sind die tatsächlichen Transaktionen auf dem Markt zurückgegangen. Während das Wohnungsangebot weiterhin knapp ist, gibt es keinen bezahlbaren Wohnraum mehr, und das Angebot an Sozialwohnungen und Wohnungen für Geringverdiener ist begrenzt, und in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es kaum neues Angebot. Die Immobilienpreise sind hoch, und die Mehrheit der Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen, die einen echten Wohnungsbedarf haben, kann sich keinen Hauskauf leisten.

Angesichts ungewöhnlicher Anzeichen auf dem Immobilienmarkt wird sich der Premierminister in der kommenden Zeit mit Unternehmen und Gruppen aus dem Immobiliensektor treffen, um Lösungen zur Entspannung des Marktes zu besprechen.

Laut einem kürzlich vom Bauministerium an die Regierung übermittelten Bericht (18. September), der die Kostenstruktur, Verkaufspreise und Gründe für den Anstieg der Immobilienpreise analysiert, nimmt das Wohnungsangebot des Landes stark ab. Im zweiten Quartal 2024 wurden lediglich neun Wohnbauprojekte fertiggestellt, bei denen rund 6.000 Wohnungen, Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Betrieb genommen wurden. Im ersten Halbjahr dieses Jahres belief sich der fertiggestellte Wohnungsbestand sogar nur auf rund 9.000 Wohnungen, Einfamilienhäuser und Reihenhäuser. Die Zahl der für den Neubau genehmigten Wohnbauprojekte liegt bei lediglich rund 20.000 Einheiten.

Der Wohnungs- und Grundstücksmangel in Hanoi seit Ende 2023 hat die Immobilienpreise rapide in die Höhe getrieben. Einige Luxusapartmentprojekte im Westseegebiet wurden mit Einstiegspreisen von über 100 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten. Gleichzeitig wurde das Super-Urban-Gebiet Vinhomes Co Loa gerade mit Preisen von über 300 Millionen VND/m² für Reihenhäuser eröffnet. Auch versteigerte Grundstücke in ländlichen Dörfern und Vororten Hanois wie Hoai Duc, Thanh Oai und Phuc Tho, 30–40 km vom Stadtzentrum entfernt, wurden auf über 100 Millionen VND/m² hochgetrieben.

Bauministerium identifiziert Ursachen und Lösungen zur Senkung der Immobilienpreise

4 Gründe für steigende Immobilienpreise:

1. Die Grundstückskosten steigen gemäß der neuen Grundstückspreisliste, Grundstücksauktionen liegen um ein Vielfaches über dem Startpreis, wodurch das Grundstückspreisniveau steigt.

2. Das Phänomen der „Erstellung virtueller Preise und Preissteigerungen“ durch Spekulanten und Einzelpersonen, die als Immobilienmakler tätig sind.

3. Mangelndes Immobilien- und Wohnungsangebot, um den Bedürfnissen der Mehrheit der Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen gerecht zu werden.

4. Die jüngsten wirtschaftlichen Schwankungen im Zusammenhang mit den Aktien-, Anleihen- und Goldmärkten haben zu einem starken Kapitalfluss in Immobilien geführt, um einen sicheren „Hafen“ zu finden.

6 Lösungen zur Senkung der Immobilienpreise:

1. Beseitigung von Verfahrens- und Rechtmäßigkeitsschwierigkeiten, Erhöhung des Marktangebots, Förderung einer sicheren und nachhaltigen Marktentwicklung.

2. Die Arbeit bei Grundstücksauktionen korrigieren, die Regelungen für Grundstücksauktionen dahingehend verbessern, dass die Anzahlungen erhöht, die Anfangspreise realistischer festgelegt, die Fristen für die Auszahlung von Auktionsgewinnen verkürzt und die Anzahl der Bieter mit Spekulationsabsichten eingeschränkt werden.

3. Erforschen und schlagen Sie Steuerrichtlinien für Menschen vor, die viele Häuser und Grundstücke besitzen, um Spekulationen einzuschränken.

4. Über Lösungen und Maßnahmen verfügen, um die negativen Auswirkungen der Veröffentlichung neuer Grundstückspreislisten gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024 zu begrenzen.

5. Pilotmodell eines vom Staat verwalteten Transaktionszentrums für Immobilien- und Landnutzungsrechte.

6. Verstärkte Kontrolle und Prüfung der Organisation von Auktionen für Landnutzungsrechte, der Ausschreibung von Projekten zur Nutzung von Land sowie effektive Verwaltung der Geschäftsaktivitäten im Bereich Immobiliendienstleistungen, der Immobilienhandelsflächen und der Maklertätigkeiten.

Sozialwohnungen in den Nachbarländern

Laut einem Bericht der thailändischen Zeitung „ Nation “ von Anfang April sagte Narit Therdsteerasukdi, Generalsekretär des Board of Investment of Thailand (BOI), dass die Steueranreize für Wohnimmobilien am 15. März vom Board genehmigt worden seien. Diese Anreize sind Teil der dritten Phase des Projekts zur Bereitstellung von Darlehen, um Menschen mit niedrigem Einkommen beim Kauf von Eigenheimen und Eigentumswohnungen zu unterstützen, das von der Government Housing Bank of Thailand (GHB) vorgeschlagen wurde.

Derzeit gilt das Steuerförderungsprogramm nur für Einfamilienhäuser mit einer Mindestfläche von 70 Quadratmetern und Wohnungen mit einer Grundfläche von mindestens 24 Quadratmetern. Laut Herrn Therdsteerasukdi unterstützt die BOI seit 1993 Wohnbauprojekte für Geringverdiener. Davon hat die BOI an der Bereitstellung von 44 Wohnbauprojekten mit 34.900 Wohnungen in der Hauptstadt Bangkok sowie in den Provinzen Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom und Chonburi mitgewirkt.

Die malaysische Regierung kündigte am 17. September an, im Rahmen des People's Housing Programme (PPR) landesweit mindestens 23 neue bezahlbare Wohnbauprojekte zu starten, so die Nachrichtenagentur Bernama. Der stellvertretende Minister für Wohnungswesen und Kommunalverwaltung (KPKT), Datuk Aiman Athirah Sabu, erklärte, dass die malaysische Regierung bis September 2024 166 bezahlbare Wohnbauprojekte mit 104.081 Wohneinheiten für Geringverdiener fertiggestellt habe und 16 weitere Projekte baue.

Die Häuser im PPR-Projekt kosten zwischen 45.000 und 60.000 Ringgit (zwischen 10.700 und über 14.000 US-Dollar) pro Einheit. Zukünftige Projekte werden mit neuen Einrichtungen ausgestattet, um die Lebensqualität der Bewohner zu verbessern.

Quelle: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm