Bezahlbare Wohnungen werden in den nächsten drei Jahren weniger als 5 % des Angebots ausmachen.

Wohnungen unter 3 Milliarden VND gelten als erschwinglich.

Laut dem kürzlich von Savills Vietnam veröffentlichten Immobilienmarktbericht für Ho-Chi-Minh-Stadt stieg das Angebot an neuen Wohnungen im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 78 % und im Vergleich zum Vorjahr um 199 % auf 1.125 Einheiten aus einem neuen Projekt und acht nachfolgenden Markteinführungen. Davon entfielen 70 % des Marktanteils auf die Kategorie B. Dadurch stieg das gesamte Primärangebot im Vergleich zum Vorquartal um 13 % auf 5.574 Einheiten.

Das Primärangebot blieb in den ersten sechs Monaten des Jahres im Vergleich zum Vorjahr mit 6.690 Einheiten stabil. Davon entfielen 56 % des Marktanteils auf die Klasse B, gefolgt von Klasse C (40 % Marktanteil) und Klasse A (4 % Marktanteil). Das Primärangebot konzentrierte sich hauptsächlich auf den Osten (Thu Duc City) mit 57 % Marktanteil und den Westen (Binh Tan, Binh Chanh) mit 29 % Marktanteil.

Der Bericht kam zu dem Schluss, dass sich der Markt mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens um 655 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wieder erholt, was das Marktvertrauen unterstreicht. Im zweiten Quartal 2024 wurden 2.288 erfolgreiche Transaktionen verzeichnet, die 70 % des gesamten Verkaufsvolumens des ersten Halbjahres ausmachten. Dies ist auf niedrigere Kreditzinsen, klare Produktlegalität und eine effektive Verkaufspolitik zurückzuführen. Im ersten Halbjahr erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis für Erstwohnungen 72 Millionen VND/m² Nettofläche.

Der Bericht wies jedoch auch darauf hin, dass das Angebot an Wohnungen unter 3 Milliarden VND in Ho-Chi-Minh-Stadt zunehmend begrenzt ist. In den ersten sechs Monaten des Jahres machten sie nur 18 % des Primärangebots aus und lagen überwiegend mehr als 10 km vom Stadtzentrum entfernt. Laut Savills‘ Forschungsmodell gelten Wohnungen unter 3 Milliarden VND derzeit als erschwingliches Segment. Experten gehen davon aus, dass die Erschwinglichkeit eine große Herausforderung für den Markt darstellen wird, wenn dieses Segment in den nächsten drei Jahren weniger als 5 % des Wohnungsangebots ausmacht.

Wohnungsperformance in den ersten 6 Monaten 2024

„Wir haben eine Analyse durchgeführt, um die Situation im Bereich bezahlbarer Wohnraum in Ho-Chi-Minh-Stadt zu verstehen. Dieses Modell berücksichtigt unterschiedliche Einkommensstufen basierend auf Einkommen, Ausgaben und Ersparnissen“, sagte Giang Huynh, Forschungsleiterin und S22M-Leiterin bei Savills Vietnam.

Dieser Experte geht davon aus, dass Immobilienkäufer zehn Jahre lang sparen, möglicherweise unterstützt durch ihre Hypothek oder ihr Eigenkapital. Daraus schlussfolgert er, dass eine Zweizimmerwohnung mit einem Preis von unter 3 Milliarden VND pro Einheit als erschwinglich gilt.

„Derzeit sind die meisten erschwinglichen Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt verkauft, das aktuelle und zukünftige Angebot ist in Ho-Chi-Minh-Stadt sehr begrenzt. Und das neue und zukünftige Angebot an erschwinglichem Wohnraum wird hauptsächlich in Binh Duong entstehen, dem an Ho-Chi-Minh-Stadt grenzenden Gebiet. Daher ist es klar, dass Käufer von Ho-Chi-Minh-Stadt in diese Gegend ziehen müssen, um erschwingliches Angebot zu finden“, analysierte Frau Giang.

Die Preise im günstigen Segment steigen immer weiter.

Die Experten von Savills fügten hinzu, dass sich der Sekundärmarkt in jüngster Zeit angesichts des begrenzten Übergabeangebots und der geringen Primärprodukte positiv entwickelt habe. Im Jahr 2024 werden viele Projekte der Klassen B und C deutliche Preissteigerungen auf dem Sekundärmarkt verzeichnen. Luxusprojekte, die 2023 hohe Preise erzielten, stehen unterdessen auf dem Sekundärmarkt unter Druck. Es zeigt sich, dass Bezirke mit guter Anbindung dank verbesserter Infrastruktur und geringem Übergabeangebot starke Preissteigerungen auf dem Sekundärmarkt verzeichnen.

Immobilien stehen vor vielen Herausforderungen

Der Director of Research und S22M von Savills analysierte das Reihenhaus-/Villensegment und kommentierte: „In einer Stadt mit über 10 Millionen Einwohnern verzeichneten wir im zweiten Quartal lediglich 668 Reihenhausimmobilien, 10 Neubauten und 72 Transaktionen. Der Markt ist in den letzten Jahren aufgrund zahlreicher Herausforderungen ähnlich wie das Wohnungssegment geschrumpft. Daher steigen die Primärpreise angesichts des begrenzten Angebots weiterhin stark an. Obwohl sie im Jahr 2024 sinken werden, dominieren hochpreisige Produkte weiterhin den Markt.“

Die Daten zeigen insbesondere, dass mehr als 77 % des gesamten Primärangebots Preise von über 30 Milliarden VND pro Einheit haben. Die meisten dieser hochwertigen Produkte befinden sich in städtischen Gebieten und konzentrieren sich hauptsächlich auf Thu Duc City. Hochpreisige Primärprodukte, die Konkurrenz vom Sekundärmarkt und erschwingliche Produkte aus den Nachbarprovinzen haben den Markt in HCMC stark belastet. Produkte über 30 Milliarden VND hatten Schwierigkeiten, nur 6 % wurden absorbiert. Reihenhäuser verzeichneten dank der realen Nachfrage und wettbewerbsfähiger Preise mit 31 % die höchste Absorptionsrate.

Im zweiten Quartal 2024 wurden teure gewerblich genutzte Reihenhäuser in The Global City verkauft, was zu einem Rückgang der Primärpreise um 2 % gegenüber dem Vorquartal und 4 % gegenüber dem Vorjahr führte und 320 Millionen VND/m2 Grundstück erreichte.

Betriebssituation des Villen- und Stadthaussegments in Ho-Chi-Minh-Stadt in den ersten 6 Monaten des Jahres 2024

Der Bericht stellt fest, dass es in Ho-Chi-Minh-Stadt bis 2026 keine niedrigen Produkte mehr unter 5 Milliarden VND geben wird und nur noch 10 % des Primärangebots unter 10 Milliarden VND kosten werden. In Binh Duong machen Produkte dieser Preisspanne 85 % des Angebots und in Dong Nai 55 % aus.

In der zweiten Jahreshälfte 2024 werden voraussichtlich 883 Flachbauten auf den Markt kommen, hauptsächlich aus den nächsten Phasen bestehender Projekte. Produkte mit einem Preis von über 20 Milliarden VND werden 80 % des zukünftigen Angebots ausmachen. Zwei neue Projekte, Foresta und The Meadow, werden 30 % des zukünftigen Angebots an Villen und Stadthäusern abdecken. Für beide Projekte liegen Baugenehmigungen vor.

Bis 2026 wird das Angebot voraussichtlich 4.663 Einheiten erreichen, hauptsächlich konzentriert auf Distrikt 2, Binh Chanh und Nha Be. Aufgrund knapper Grundstücke und knapper Infrastruktur haben sich die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten fünf Jahren auf dem Primärmarkt verdreifacht und auf dem Sekundärmarkt verdoppelt. Steigende Preise haben Immobilienkäufer mit echtem Wohnzweck in die benachbarten Provinzen getrieben, um dort passendere Optionen zu finden.

Die Experten von Savills gaben einen Überblick und sagten, dass wichtige Infrastrukturprojekte im Gange seien und der Region durch die künftige Versorgung entlang wichtiger Infrastrukturrouten zugutekommen würden.

Quelle: https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html