Was sagt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt?

In diesem Dokument schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt vor, die Methode zur Grundstücksbewertung zu ändern und zu ergänzen. Drei Bewertungsmethoden sollen nun geregelt werden: Vergleichsmethode, Ertragswertmethode und Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. Im Vergleich zum Dekret Nr. 44/2014/ND-CP wurden im Dekretsentwurf somit zwei Bewertungsmethoden für Grundstücke reduziert.

Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt wurde durch die Regelung von drei Methoden zur Grundstücksbewertung (Vergleich, Einkommen, Grundstückspreisanpassungskoeffizient) sichergestellt, dass alle Fälle der Grundstücksbewertung abgedeckt sind, die der staatlichen Verwaltung von Grundstücken dienen.

Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt ist durch die Einführung von drei Methoden zur Grundstücksbewertung sichergestellt, dass alle Fälle der Grundstücksbewertung, die der staatlichen Verwaltung dienen, abgedeckt sind. (Foto: DM)

Konkret ist die Abzugsmethode in die Vergleichsmethode integriert, da die Abzugsmethode ein Schritt bei der Anwendung der Vergleichsmethode auf Grundstücke mit an das Grundstück gebundenem Vermögen ist, der angewendet wird, um den Wert des an das Grundstück gebundenen Vermögens von dem verglichenen Grundstück zu trennen.

Gleichzeitig schlug das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Entwurf des Dekrets 44 vor, die Überschussmethode nicht zur Bewertung von Grundstücken zu verwenden.

Zur Begründung, warum die Überschussmethode nicht zur Bewertung von Grundstücken verwendet wird, erklärte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt laut dem Entwurf an die Regierung , dass es sich bei der Überschussmethode um eine Methode zur Bewertung von Grundstücken handele, bei der die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse des Grundstücks abzüglich der gesamten angenommenen Entwicklungskosten berechnet würden.

Dementsprechend muss die Berechnung des angenommenen Gesamtertrags aus der Immobilienentwicklung auf den angenommenen Faktoren basieren: Übertragungspreis, Mietpreis, Verkaufszeitpunkt, Verkaufsrate, Trend und Volatilität des Übertragungspreises, zukünftiger Mietpreis, Belegungsrate usw. und der Cashflow muss auf den Bewertungszeitpunkt gemäß dem Kreditzinssatz der Bank diskontiert werden.

Die Berechnung der voraussichtlichen Gesamtkosten für die Entwicklung einer Immobilie basiert nicht nur auf den von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreisen, sondern hängt auch von der Bauzeit, der jährlichen Baurate, den Eventualkosten, den Zinskosten, dem Anlegergewinn unter Berücksichtigung von Risikofaktoren, den Werbe- und Verkaufskosten usw. ab.

Die Berechnung der oben genannten angenommenen Faktoren für die gesamten Entwicklungserlöse und die gesamten Entwicklungskosten ist sehr kompliziert, die Bewertungsergebnisse sind unsicher, ungenau und weisen große Fehler auf (bei demselben Grundstück ändert sich das Bewertungsergebnis bereits durch die Änderung eines einzigen Indikators in den angenommenen Faktoren). Dies kann leicht ausgenutzt werden und birgt Risiken für die mit der Bewertung beauftragten Mitarbeiter und die Personen, die die spezifischen Grundstückspreise vor Ort festlegen.

Dies ist die Hauptursache für die Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Ermittlung, Bewertung und Entscheidung über konkrete Grundstückspreise in jüngster Zeit.

Im Immobiliengeschäft hingegen existiert das Grundstück immer zuerst, und sein Preis wird vor der Schaffung der Immobilie festgelegt. Wenn man davon ausgeht, den Wert der Immobilie in der Zukunft zu schätzen, ist die Bestimmung des Grundstückspreises nicht angemessen. Dies führt dazu, dass der Grundstückspreis von der Immobiliengeschäftsmethode des Investors abhängt und nicht den wahren Marktwert des Grundstücks widerspiegelt.

Darüber hinaus wird die Überschussmethode häufig von Investoren verwendet, um den erzielten Nutzen zu berechnen, indem sie Einnahmen annehmen und die anfallenden Kosten schätzen, und so eine Entscheidung zu treffen, ob sie investieren oder nicht.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist der Ansicht, dass die Methode zur Bestimmung der Grundstückspreise im Sinne der Resolution Nr. 18-NQ/TW die Einhaltung marktwirtschaftlicher Grundsätze gewährleisten muss. Daher steht die Tatsache, dass der Entwurf des Dekrets 44 nicht die Überschussmethode zur Bestimmung der Grundstückspreise anwendet, um die finanziellen Verpflichtungen der Landnutzer und die Entschädigung bei staatlicher Landrückgewinnung zu berechnen, im Einklang mit der Politik der Partei.

Um die Einschränkungen zu überwinden, die sich aus der Nichtanwendung der Überschussmethode ergeben, wurde im Verordnungsentwurf 44 der Inhalt der Vergleichsmethode geändert und ergänzt.

Insbesondere werden Leitlinien für die Bewertung von Grundstücken und Landflächen bereitgestellt, die nicht in technische Infrastruktur investiert wurden. Dabei werden kombinierte Abzugstechniken zum Abzug der Investitionskosten für technische Infrastruktur verwendet. Gleichzeitig werden zusätzliche Vorschriften hinzugefügt, wonach bei der Ermittlung der Grundstückspreise die Methode des jährlichen Anpassungskoeffizienten zum Vergleich und zur Abstimmung angewendet werden muss, um die Genauigkeit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung sicherzustellen.

Quelle: https://www.congluan.vn/chi-de-xuat-3-phuong-an-dinh-gia-dat-bo-tai-nguyen-va-moi-truong-noi-gi-post258175.html