Nach über einem Jahr der Stagnation zeigt der Immobilienmarkt erste positive Erholungstendenzen. Allerdings fehlt die Dynamik für einen Durchbruch.
Immobilienunternehmen befinden sich weiterhin in einer schwierigen Lage.
Auf dem Forum zur nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarkts am 22. September sagte Pham Tan Cong, Vorsitzender der Vietnam Federation of Commerce and Industry (VCCI), dass Immobilienunternehmen noch immer mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hätten und die Zahl der neu gegründeten Immobilienunternehmen im Quartal zurückgegangen sei.
Herr Pham Tan Cong, Vorsitzender des Vietnamesischen Handels- und Industrieverbandes (VCCI). (Foto: DDDN)
Im ersten Quartal 2023 gab es 940 Unternehmen, ein Rückgang von 63,2 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2022. Darüber hinaus betrug die Zahl der aufgelösten und vorübergehend ihren Geschäftsbetrieb einstellenden Unternehmen 341 Unternehmen (plus 30,2 %) und 1.816 Unternehmen (plus 60,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum).
Laut dem Vorsitzenden des VCCI stehen Unternehmen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, derzeit vor zahlreichen Herausforderungen und müssen ihre Geschäfts- und Managementpläne ändern, beispielsweise durch Umschuldung, Unternehmensumstrukturierung, Kürzung der Investitionen in Produktion und Geschäft, Rationalisierung des Apparats und Reduzierung der Belegschaft.
„Viele Unternehmen haben die Umsetzung neuer Projekte eingestellt, die Ausgabe von Aktien zur Kapitalerhöhung eingestellt und einige Unternehmen haben ihre Belegschaft um bis zu 50 % reduziert, um mit den derzeit schwierigen Bedingungen klarzukommen“, betonte Herr Pham Tan Cong.
Insbesondere das politische System im Zusammenhang mit dem Grundstückssektor weist zahlreiche Beschränkungen auf, vor allem das Grundstücksgesetz von 2013, das nach fast zehnjähriger Anwendung seine Mängel gezeigt hat, da es mit neuen Situationen auf dem Immobilienmarkt nicht Schritt halten kann bzw. diese nicht ausreichend kontrollieren kann.
Der Vorsitzende des VCCI analysierte: Das Bodengesetz bietet die Möglichkeit, Landbesitz und Landnutzungsverhältnisse zu regeln, aber bei der Organisation der Umsetzung der Gesetze im Zusammenhang mit Immobilien kommt es zu Widersprüchen und Überschneidungen.
„Diese Widersprüche und Überschneidungen haben zu Schwierigkeiten bei der Umsetzung geführt, die Wirksamkeit und Effizienz gesetzlicher Regelungen verringert und zu einer ineffektiven Nutzung der Landressourcen für die sozioökonomische Entwicklung geführt“, sagte Herr Cong.
Herr Pham Tan Cong sagte außerdem, dass das Landgesetz von 2013 derzeit geändert werde, in zwei Sitzungender Nationalversammlung diskutiert worden sei und möglicherweise in der nächsten Sitzung verabschiedet werde.
Kürzlich haben die Nationalversammlung und die Regierung eine Sitzung abgehalten, um die Meinungen der Bevölkerung und der Wirtschaft einzuholen. In der fünften Sitzung der Nationalversammlung wurden zudem erstmals der Entwurf des geänderten Wohnungsbaugesetzes und der Entwurf des geänderten Immobiliengesetzes diskutiert und Stellungnahmen dazu abgegeben.
Somit besteht die historische Chance, dass alle drei wichtigsten Gesetzesentwürfe für die Immobilienbranche in derselben Sitzung – der 6. Sitzung im Oktober 2023 – von der Nationalversammlung geprüft und verabschiedet werden.
„Diese Gesetze werden die Rechte und Interessen der Menschen unmittelbar beeinträchtigen und sich direkt auf den Immobilienmarkt, den Wohnungsmarkt und die Wirtschaft auswirken“, sagte der Vorsitzende des VCCI.
Schwieriger Markt, Immobilienpreise steigen weiterhin stetig
Unterdessen erklärte Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium, dass der Immobiliensektor in Vietnam seit Mitte 2022 mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hatte.
Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium. (Foto: DDDN)
Insbesondere der starke Rückgang der Kaufkraft und Liquidität hat die Schwierigkeiten zusätzlich verschärft. Insbesondere der Rückgang des Angebots hat dazu geführt, dass die Immobilien-, Wohnungs- und Grundstückspreise seit Anfang 2021 zu steigen begannen.
Bis zum Jahresende waren die Wohnungspreise im Durchschnitt um 5–7 % gestiegen; die Preise für einzelne Häuser im Projekt stiegen um 15–20 %; die Grundstückspreise stiegen im Vergleich zum Jahresende 2020 um 20–30 %.
Das typischste Beispiel ist, dass die Preise für Wohnungen aufgrund der sinkenden Anzahl auf dem Markt ständig neue Höchstwerte erreichen. Wohnungen in erschwinglichen Wohngegenden kosten 25–30 Millionen VND/m², Wohnungen in der Mittelklasse 30–50 Millionen VND/m² und Luxuswohnungen über 50 Millionen VND/m². Damit übersteigen sie allmählich die Investitionskapazität der entsprechenden Bevölkerungsgruppen.
Herr Hai kam zu dem Schluss, dass viele derzeit in der Umsetzung befindliche Wohnungsbau- und Stadtgebietsprojekte aus zahlreichen Gründen, in der Regel aus Gründen des Bodenrechts, auf Schwierigkeiten und Hindernisse stoßen oder ihre Umsetzung gestoppt wurde.
Aufgrund der Vorschriften zu den Methoden der Grundstücksbewertung sind viele Projekte derzeit mit Schwierigkeiten, Hindernissen und einer langsamen Umsetzung konfrontiert.
Die Gründe hängen mit dem Planungsrecht, der Befugnis zur lokalen Anpassung der allgemeinen Planung, den Bedingungen und der Zeit für die Überprüfung, Aktualisierung und Anpassung der Planung zusammen, um die Konsistenz der Bauplanung einschließlich der allgemeinen Planung, der Zonenplanung usw. sicherzustellen, oder mit Gründen im Zusammenhang mit dem Investitionsgesetz.
Der Immobilienmarkt ist schleppend, Unternehmen stecken in Schwierigkeiten, doch die Hauspreise steigen weiterhin unaufhörlich. (Foto: RT)
Neben rechtlichen Schwierigkeiten gibt es viele Probleme im Zusammenhang mit sozialem Wohnungsbau, Kreditquellen, der Ausgabe von Unternehmensanleihen und Umsetzungsorganisationen, wenn der Rechtsrahmen zwar vorhanden ist, die Umsetzung jedoch aus vielen Gründen immer noch langsam vorangeht.
Darüber hinaus haben zahlreiche Informationsflüsse bei den Anlegern für Verwirrung gesorgt und sich auf ihr Leben, ihre Märkte und ihre Unternehmen ausgewirkt.
Herr Hai sagte, um einen Durchbruch zu schaffen, müssten sich Ministerien, Zweigstellen und Kommunen in der kommenden Zeit weiterhin auf die Überprüfung und Beseitigung verfahrenstechnischer Hindernisse konzentrieren, um die Verfahren zur Investitionsvorbereitung abzuschließen, und sich auf die Beseitigung von Schwierigkeiten konzentrieren sowie die Entwicklung des Immobilienmarktes sowohl für Verkäufer als auch für Käufer fördern.
Gleichzeitig müssen die Behörden dringend die Erstellung, Bewertung und Genehmigung der städtischen und ländlichen Bauplanung sowie der Flächennutzungsplanung und -pläne organisieren. Die Stadtplanung und die Planung von Industriegebieten müssen überprüft und ergänzt werden, es müssen ausreichende Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau und den Bau von Arbeiterwohnungen bereitgestellt werden und die Regelung, wonach 20 % der in die technische Infrastruktur von gewerblichen Wohnungsbauprojekten und städtischen Gebieten investierten Wohngrundstücke gemäß dem Wohnungsbaugesetz für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau reserviert werden, muss strikt umgesetzt werden.
„Wir werden Informationen und Entwicklungen des Marktes beobachten und erfassen und rechtzeitig Maßnahmen ergreifen, um den Markt zu stabilisieren und so Preisfieber und Immobilienblasen in der Region zu verhindern“, betonte Herr Hai.
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