Trh je svědkem zajímavého „paradoxu“, mnoho bytových projektů je „vyprodaných“, cenový segment 50 milionů VND/m2 zmizí.

Trh byl svědkem zajímavého „paradoxu“, bytové projekty v Hanoji se obchodovaly dobře, dokonce se „vyprodávaly“, předpisy o zaznamenávání poplatků za užívání pozemků při vydávání červených knih... jsou nejnovějšími realitními zprávami.

Odborníci tvrdí, že nové byty v Hanoji s cenou pod 50 milionů VND/m2 brzy zmizí. (Foto: Linh An)

Cenově dostupné byty postupně „mizí“

Segment dostupného bydlení je na trhu velmi žádaný, ale nabídka je velmi nedostatečná. V roce 2024 bude téměř 67 % nových bytů na hanojském trhu v segmentu luxusních a luxusních bytů.

Předpokládá se, že primární segment s cenou 50 milionů VND/m2 do roku 2025 zmizí. Odborníci se dokonce domnívají, že nové byty v Hanoji s cenou pod 50 milionů VND/m2 brzy zmizí. Očekává se, že příběh dostupného komerčního bydlení znovu nastolí rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou na trhu, ale nyní je stále vzdálenější.

Statistiky Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) ukazují, že ve třetím čtvrtletí roku 2024 se index cen bytů v Hanoji zvýšil o 64 % ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2019, což je dvojnásobek nárůstu v Ho Či Minově Městě. Průměrná primární prodejní cena se blíží 60 milionům VND/m2.

Pan Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace, poznamenal, že lidé se středními příjmy v Hanoji se stále častěji stěhují do odlehlých čtvrtí, kde ještě nebyl dokončen systém propojovací infrastruktury, aby si koupili domy. Tato situace se v blízké budoucnosti opakuje i v dalších městských oblastech, pokud nebude mechanismus udělování licencí projektům přepracován. Ceny bytů v těchto oblastech však již nejsou na „vhodné“ úrovni.

Ředitel Batdongsan.com.vn na jihu, pan Dinh Minh Tuan, uvedl, že v roce 2024 došlo k zajímavému „paradoxu“, že ačkoli ceny bytů na primárním trhu v Hanoji i Ho Či Minově Městě byly vysoké, kupní síla byla stále poměrně dobrá. Až 70 % makléřů uvedlo, že bytové projekty v Hanoji měly v roce 2024 kladný objem transakcí, dokonce byly „vyprodané“. Podobně toto číslo v Ho Či Minově Městě dosáhlo více než 40 %.

To ukazuje silnou atraktivitu segmentu bytů, zejména projektů, které dobře uspokojují skutečné potřeby v oblasti bydlení. Byty jsou vždy průkopníky v cyklech oživení trhu, protože se zaměřují na skutečné potřeby v oblasti bydlení, tedy na potřebu, která je vždy přítomná a udržitelná. Prudký nárůst transakcí se soustředí v bytech s malou plochou a rozumnými cenami. Projekty, které si kupující vybírají, jsou navíc často dokončené produkty s kompletní infrastrukturou, nízkou hustotou zástavby, renomovanými investory, dobrým průběhem splácení a preferenční úrokovou politikou atd., analyzoval pan Tuan.

Přestože segment cenově dostupných a středně drahých bytů ve velkých městech, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, klesá, stále se jedná o hlavní segment, který přitahuje velký zájem skutečných kupujících, kteří potřebují vlastnit dům, aby se mohli usadit.

Z této reality vyplývá, že rozvoj cenově dostupného komerčního bydlení je stále naléhavou potřebou, zejména ve velkých městech. Pan Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí, uvedl, že je nutné navrhnout iniciativu pro výzkum a rozvoj segmentu cenově dostupného komerčního bydlení, protože to bude důležitý faktor, který pomůže stabilizovat a zajistit udržitelnost trhu s nemovitostmi.

Mám investovat do pronájmu bytů s službami?

Na workshopu „Potenciál bytů k pronájmu“ odpoledne 23. prosince Dr. Nguyen Van Dinh uvedl, že ceny nemovitostí v centrální oblasti vykazují vzestupný trend. Průměrná cena bytu ve 4 centrálních čtvrtích Hanoje se ve srovnání se začátkem roku 2019 zdvojnásobila, což je o 30 % více než průměrný nárůst v celé Hanoji.

Například Hai Ba Trung a Dong Da jsou dva okresy s nejlepším tempem růstu cen za posledních 5 let, a to díky relativně dobré cenové hladině ve srovnání s nově otevřenými projekty v příměstských oblastech. Nově otevřené projekty v posledních 3 letech průběžně upravovaly své ceny, a to po každé fázi otevření přibližně o 10 %. Nové bytové projekty, které byly otevřeny k prodeji v roce 2024, měly běžné ceny od 125 milionů VND/m2. Byty s servisem se prodávají za cenu přibližně 88 milionů VND/m2 (bez DPH a poplatků za údržbu).

V kontextu rostoucích cen bytů, pokud máte v hotovosti více než 5 miliard VND, měli byste přesunout svou investici do pronájmu servisovaných bytů?

Pan Le Dinh Chung, generální ředitel společnosti SGO Home, uvedl, že mnoho investorů má tendenci hledat nemovitosti s dvojím zdrojem zisku, kdy mají stabilní příjem z pronájmu a zisk z růstu aktiv.

Pokud tedy máte 5,5 miliardy VND, navrhuje pan Chung, investoři mohou najít flexibilní nemovitost, která generuje peněžní tok a lze ji využít k bydlení nebo pronájmu. S takovou flexibilní nemovitostí nebude obtížné ji později prodat.

Podle pana Chunga se apartmány s obsluhou v centru velkých měst, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, v posledních letech těší pozornosti díky stabilním příjmům od dlouhodobých hostů, odborníků a zahraniční komunity.

Cena servisovaných bytů je navíc o 35–70 % nižší než na trhu ve stejném segmentu, ale cena pronájmu servisovaných bytů je o 25–50 % vyšší než u dlouhodobých bytů. To ukazuje, že servisované byty k pronájmu jsou realitní produkty s vysokou investiční efektivitou.

Projekt turistické oblasti v Binh Dinh v hodnotě 2 500 miliard dongů má investora.

Dne 23. prosince se z kanceláře Lidového výboru provincie Binh Dinh objevila zpráva: Místopředseda Lidového výboru provincie Nguyen Tu Cong Hoang podepsal rozhodnutí č. 4428/QD-UBND, kterým se schvalují výsledky dražby práv k užívání pozemků za účelem realizace projektu Bod č. 2 (2-2), turistická oblast pláže Nhon Ly - Cat Tien.

Jedná se o projekt s celkovým odhadovaným investičním kapitálem nejméně 2 215,57 miliard VND (bez výhry z aukce na práva k užívání pozemků), realizovaný v obci Cat Chanh, okres Phu Cat, ekonomická zóna Nhon Hoi, provincie Binh Dinh.

Vybraným investorem je proto společnost Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (se sídlem ve městě Quy Nhon, Binh Dinh) s vítěznou nabídkovou cenou 368,823 miliardy VND, což představuje rozdíl téměř 21 miliard VND (20,877 miliardy VND) oproti vyvolávací ceně 347,946 miliardy VND.

Plánovaná plocha projektu je přes 40 hektarů, z toho plocha pozemků určených pro turistické služby (pozemky pro turistické vily, pozemky pro resorty, pozemky pro hotely, pozemky pro náměstí, pozemky pro komerční služby, pozemky pro bazény) je přes 14,4 hektaru, plocha zeleně je přes 15,3 hektaru, plocha pozemků pro dopravní a technickou infrastrukturu (pozemky pro dopravní dopravu, pozemky pro technickou infrastrukturu, pozemky pro parkování) je téměř 5,6 hektaru a plocha pozemků pro pláže a vodní plochy je 4,8 hektaru. Forma využití pozemků spočívá v tom, že stát pozemky pronajímá a vybírá pozemkové nájemné jednorázově po celou dobu pronájmu formou dražby práv k užívání pozemků.

Po dokončení bude mít Binh Dinh k dispozici další luxusní resortní projekty, jako jsou: turistické vily, hotely, projekty resortních služeb, projekty komerčních služeb (restaurace, obchody se suvenýry, karaoke, všeobecné podnikání) k prodeji, pronájmu, leasingu s koupí a další obchodní aktivity v souladu s předpisy, které uspokojí potřeby turistů v oblasti ubytování, resortů, zábavy a rekreace.

Tento projekt také slibuje větší dynamiku pro rozvoj místního cestovního ruchu, a to výstavbou mnoha důležitých objektů, jako jsou: hotely, rekreační vily, náměstí a komerční služby...

Podle představitelů provincie Binh Dinh se jedná o oblast s velkým potenciálem, který však nebyl dostatečně využit. Provincie Binh Dinh má mnoho politik týkajících se přilákání investic. V rámci toho vytváří podmínky pro investory s dostatečnou kapacitou a zkušenostmi k investování do oblasti, aby se rozvíjela v souladu s pokyny provinční lidové rady v každém období.

Předpisy pro zaznamenávání dluhu poplatku za užívání pozemků při vydávání červené knihy

Je třeba zohlednit předpisy o zaznamenávání dluhu z poplatku za užívání pozemků při udělování osvědčení o právu k užívání pozemků (červená kniha), vlastnictví aktiv připojených k pozemkům.

Článek 18, bod 11 vyhlášky 101/2024/ND-CP stanoví dlužnou částku z poplatků za užívání pozemků při udělování osvědčení o právu k užívání pozemků a vlastnictví majetku připojeného k pozemkům (obecně známých jako červené knihy), která se provádí následovně:

a) Subjekty oprávněné k úhradě dluhu z poplatku za užívání pozemků při vydání prvního osvědčení o právu k užívání pozemků a vlastnictví majetku připojeného k pozemku jsou fyzické osoby a domácnosti, které v současné době užívají pozemky a které potřebují nechat svůj dluh zaevidovat, a dědici podle zákonných ustanovení, kteří potřebují nechat svůj dluh zaevidovat, tito budou svůj dluh i nadále evidovat;

b) Výše ​​poplatku za užívání pozemků zaznamenaná jako dluh pro případ uvedený v bodě a tohoto ustanovení je celková výše poplatku za užívání pozemků splatná v době vydání Osvědčení o právech užívání pozemků a vlastnictví majetku připojeného k pozemku;

c) Pořadí a postupy pro evidenci, placení a zúčtování dluhů z poplatků za užívání pozemků a období trvání dluhu z poplatků za užívání pozemků pro domácnosti a jednotlivce, kteří mají nárok na dluhy z poplatků za užívání pozemků, jak je stanoveno v tomto článku, se provádějí v souladu s ustanoveními zákona o výběru poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného;

d) V případě, že je osobě přidělen pozemek k přesídlení, bude dluh z poplatků za užívání pozemků zaznamenán v souladu s ustanoveními vyhlášky o kompenzacích, podpoře a přesídlení, jakmile stát pozemky získá zpět;

d) Evidence dluhu z poplatku za užívání pozemků pro subjekty uvedené v bodě a tohoto článku se uplatňuje od 1. srpna 2024 do 31. července 2029. Platba a zrušení dluhu z poplatku za užívání pozemků se provádí v souladu s ustanoveními zákona o výběru poplatku za užívání pozemků a nájemném z pozemků.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html