Malé domy jsou na vzestupu, velké pozemky jsou problémem

Zákon o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) přijatý 28. listopadu stanoví, že práva k užívání pozemků nemohou být převedena na osoby, které staví domy nebo rozdělují pozemky na parcely k prodeji v městských částech, okresech a městských oblastech zvláštní třídy, třídy I, II a III. Tento zákon oficiálně nabude účinnosti 1. ledna 2025.

Podle investorů a odborníků bude mít tato regulace silný dopad na trh s nemovitostmi.

Pan Giang Anh Tuan - ředitel obchodního centra Tuan Anh, předpovídá, že v nadcházející době bude malých domů nedostatek, zatímco velké domy a pozemky se budou obtížně prodávat.

Městské domy o rozloze okolo 30 m² a ceně 2–3 miliardy VND dlouhodobě přitahují zákazníky, protože jejich finance vyhovují většině lidí, zejména těm, kteří mají skutečnou bytovou potřebu.

„ Domy o rozloze 30–40 metrů čtverečních byly vždy vzácné. Nyní, když existují předpisy zpřísňující rozdělení pozemků, se domy o rozloze okolo 30 metrů čtverečních stanou skutečně vzácnými a vyhledávanými mnoha lidmi, včetně těch, kteří v nich potřebují bydlet, a investorů ,“ řekl pan Tuan.

Očekává se, že malé domy o rozloze 30 metrů čtverečních se stanou stále populárnějšími. (Foto: Ngoc Vy).

Velké pozemky se mezitím budou prodávat jen velmi obtížně, protože pokud nebudou rozděleny na parcely, budou muset prodat celý velký pozemek, celková cena je vysoká a počet zákazníků s dostatečnými financemi není velký.

V poslední době mnoho investorů shánělo pozemky o rozloze několika set metrů čtverečních s cílem rozdělit je na menší parcely a prodat těm, kteří je skutečně potřebují. Mnoho vlastníků pozemků si s výše uvedeným trikem „rozdělování parcel za účelem prodeje pozemků“ hodně vydělalo. Pokud však vstoupí v platnost nařízení o zpřísnění dělení pozemků, tento způsob podnikání nebude možný.

Pan Nguyen Huu Cau - realitní makléř v okrese Hoang Mai ( Hanoj ) uvedl, že pokud se zpřísní rozdělení pozemků, může nastat riziko „neprodaných“ pozemků, protože velké pozemky přicházejí s velkými financemi. Ne všichni zákazníci jsou ochotni utratit peníze za velké pozemky kvůli velkým finančním zdrojům a pomalé likviditě. Tento typ je vhodný pouze pro ty, kteří chtějí podnikat, jako je otevírání soukromých ubytování, rekreačních objektů nebo farem. Tato zákaznická základna je však malá.

Mezitím existuje mnoho zákazníků, kteří chtějí koupit malé pozemky s financemi od několika set milionů do 2 miliard. Chtějí si pozemek udržet, počkat na pozitivní informace, na růst cen a pak prodat své zboží.

„ Pozemek o rozloze 200 m² stojí přibližně 8–10 miliard VND. Pokud se rozdělí na menší parcely o velikosti cca 40 m², investoři mohou snadno oslovit a prodat pozemky mnoha lidem, protože jejich finance jsou pouze asi 3 miliardy VND. To je důvod, proč se velké pozemky snadno neprodají. A investoři, kteří vlastní velké pozemky a ještě neměli čas oddělit si osvědčení o právu k užívání pozemku, budou mít potíže s prodejem nebo budou nuceni prodat za nízkou cenu ,“ řekl pan Cau.

Podle pana Caua se zisk z nákupu velkého pozemkového fondu a jeho následného rozdělení na menší parcely k prodeji pohybuje v rozmezí 30–50 %. To je důvod, proč mnoho investorů „preferuje“ tuto formu rozdělení pozemků.

„ Cena malých pozemků v blízké budoucnosti jistě poroste ,“ poznamenal pan Cau.

Ředitel Batdongsanu v jižním regionu, pan Dinh Minh Tuan, při analýze této problematiky předpověděl, že pozemkový segment se po oficiálním vstupu tohoto zákona v platnost setká s obtížemi.

Pan Tuan vysvětlil, že v současné době 90 % pozemkových transakcí na trhu pochází z produktů pro bezplatné rozdělení pozemků jednotlivců a malých realitních společností, které vyvíjejí modely samostatného rozdělení pozemků.

Podle pana Tuana je pro jednotlivce vždy snazší požádat o rozdělení pozemků než pro firmy realizovat projekty a žádat o licence. Vzhledem k tomu, že tento typ pozemků má různé ceny a malé plochy, je snadné jej zlikvidovat. Pro investory, kteří kupují velké pozemky a rozdělují je, je to velmi oblíbené, protože forma nákupu a prodeje je volná a existuje jen málo formálních projektů.

Pan Tuan uvedl, že zpřísnění dělení pozemků také znamená, že tento typ pozemků bude čelit obtížím kvůli omezené a zúžené nabídce. Kupující budou mít také kvůli omezené nabídce potíže s jejich přístupem.

Tato osoba předpovídá, že investoři držící velké pozemky mohou být nuceni prodávat za „zlevněné ceny“. Zdrojem zlevněného zboží budou investoři, kteří drží pozemky s úmyslem je rozdělit na parcely, aby dosáhli zisku. Když je likvidita nízká, vlastníci půdy jsou nuceni snižovat ceny.

Vzhledem k vysoké hodnotě však bude pro velkoplošné pozemkové produkty obtížné najít zákazníky a kupující by mohli být schopni „vymáčknout ceny“ od vlastníků půdy. Snížená likvidita půdy také ztíží situaci na trhu v kontextu dlouhodobé recese.

Chau Anh

Zdroj