Při investování do pozemků bez červené knihy buďte opatrní.

Národní shromáždění právě schválilo revidovaný zákon o pozemkech z roku 2024, který vstoupí v platnost 1. srpna. Jedním z bodů, které zajímají mnoho lidí, je nařízení o udělování osvědčení o právu k užívání pozemků (běžně známých jako červené knihy) pro pozemky bez dokladů o právu k užívání pozemků.

Preventivní lov

Konkrétně článek 138 revidovaného pozemkového zákona stanoví, že domácnosti a jednotlivci, kteří užívají pozemky bez dokladů, ale neporušují pozemkové zákony a neporušují je v případech, kdy byly pozemky přiděleny bez řádného povolení před 1. červencem 2014, budou zvažováni pro udělení osvědčení o právu k užívání pozemků. Tento zákon rovněž popisuje mnoho případů, které se zvažují pro udělení osvědčení o právu k užívání pozemků.

Mnoho názorů uvádí, že až výše uvedené nařízení vstoupí v platnost, vyřeší to problém udělování osvědčení o právu k užívání pozemků v případech užívání pozemků, které po sobě zanechali předkové a které je stabilně využíváno. Tyto případy jsou stále běžné, zejména ve venkovských oblastech.

V kontextu stagnujícího trhu s nemovitostmi je většina investičních kanálů neatraktivní, někteří riskují nákup pozemků bez červených knih ve venkovských oblastech s očekáváním, že jakmile vstoupí v platnost zákon o nemovitostech, pozemky budou v červených knihách zapsány a prodejní cena se mnohonásobně zvýší.

Mnoho lidí hledá pozemky bez červené knihy v obci Quang Khe, okres Dak G'long, provincie Dak Nong .

V rozhovoru s reportérem novin Nguoi Lao Dong uvedl pan Bui Cong, realitní makléř v provincii Dak Nong, že v posledních několika měsících obdržel „objednávky“ od mnoha zákazníků, kteří žádali o koupi zemědělské půdy bez červené knihy. Podle pana Conga zákazníci požadují především pozemky se zelenou knihou (lesní pozemky), pozemky bez červené knihy, ale vlastněné dlouhodobými obyvateli, nebo pozemky s výpisem (hranice pozemků byly změřeny a vyznačeny). „Právě jsem zprostředkoval prodej dvou pozemků dvěma zákazníkům v Ho Či Minově Městě a Hanoji. Koupili zemědělskou půdu bez knihy a po koupi si nechali ihned vytyčit hranici. Řekli, že ji koupili, aby na knihu počkali, až od 1. srpna začne platit nový zákon,“ řekl pan Cong.

Podle pana Conga jsou lesní pozemky a zemědělská půda bez červených knih v současnosti velmi levné, pouze 400–500 milionů VND/ha (10 000 m2). Půda s červenými knihami je přitom 2–3krát dražší.

„V minulosti, když se mluvilo o zemědělské půdě bez certifikátu, všichni se báli, protože se obávali, že nebudou schopni vyřídit papíry. Jen místní si ji mezi sebou kupovali a prodávali za účelem zemědělské činnosti. V poslední době se mnoho lidí přijelo podívat a objednalo si, abych ji našel. Možná vědí, že nový zákon umožňuje vydávání certifikátů a cena tohoto typu půdy je příliš nízká, takže se snaží tolik koupit,“ zdůraznil pan Cong.

Podobně paní Kim - zaměstnankyně realitní kanceláře v Binh Phuoc a Tay Ninh - uvedla, že v poslední době se jich mnoho obrátilo s žádostí o koupi velkých pozemků pro zemědělské účely, někteří lidé dokonce požádali o koupi pozemků bez červené knihy, pokud je cena dobrá. „Minulý týden moje společnost konzultovala a uzavřela pozemek o rozloze více než 12 hektarů, kde se pěstuje durian a některé další ovocné stromy v okrese Loc Ninh v provincii Binh Phuoc, za cenu více než 7 miliard VND. Z těchto 12 hektarů mají červenou knihu pouze 3 hektary, zbytek dosud nebyl zaregistrován,“ uvedla paní Kim.

Rizikový trend

Právník Nguyen Phuong Lien z advokátní kanceláře SENLAW uvedl, že nový zákon o pozemkech, který brzy vstoupí v platnost, usnadní vydávání certifikátů. Nákup pozemků bez certifikátu je však riskantní a dobrodružnou formou investice. Lidé a investoři musí při koupi nebo prodeji pozemků v souladu s tímto trendem zvážit klady a zápory. „Pozemek bez právních dokumentů je často mnohem levnější než pozemek se státem uznanými právy. S sebou to však nese mnoho rizik, například při koupi pozemku bez právních dokumentů je pro kupujícího obtížné ověřit si původ pozemku, informace o pozemku a stav plánování. Dále, protože neexistuje osvědčení o právu k užívání pozemku, je pro kupujícího obtížné zajistit, aby pozemek nebyl sporný nebo zasahovaný, zda nedochází k překrývajícím se prodejům pozemků a konfliktům o vlastnictví. V té době je kupující závislý na poctivosti prodávajícího. Nebo budou kupujícímu omezena jeho základní práva jako uživatele pozemku, protože nemůže převádět, darovat, dědit, zastavovat, měnit účel využití pozemku, pronajímat... Pokud chce na pozemku stavět, musí také čekat na dokončení postupů pro žádost o změnu účelu využití pozemku a vydání osvědčení o právu k užívání pozemku...“ – analyzoval právník Lien.

Dr. Pham Anh Khoi, generální ředitel společnosti Real Estate Financial Services Company (FINA), jako osoba pracující v sektoru nemovitostí uvedl, že až po 1. srpnu, kdy vstoupí v platnost a budou uplatňovány zákony týkající se obchodování s nemovitostmi a pozemky, můžeme posoudit účinnost rozhodnutí některých lidí „zkratit se“ k nákupu pozemků bez červené knihy.

„Každý ví, že zemědělská půda, zejména půda bez certifikátu, je velmi levná. Pokud jí bude certifikát udělen, cena se mnohonásobně zvýší. Nikdo si však není jistý, zda je tato půda bez certifikátu předmětem nějakého plánování, zda je sporná nebo zda bude zvažována pro certifikát, či nikoliv?“

Zemědělská půda, pokud bude využívána k obdělávání, investicím do špičkových technologií pro zemědělskou výrobu, zvyšující ekonomickou efektivitu, má velký potenciál. Pokud jde o ty, kteří si koupí zemědělskou půdu, pozemek bez certifikátu, aby později změnili účel využití, rozdělili pozemek na parcely a prodali ho, bude to obtížné a nebude to v pozemkovém zákoně a dalších zákonech týkajících se nemovitostí podporováno,“ komentoval tento expert.

Realitní a finanční experti opakovaně doporučují, aby lidé s volnými penězi a investoři do nemovitostí pečlivě zvážili investice do nemovitostí v odlehlých a periferních provinciích. Před investováním je nutné zvážit ekonomickou efektivitu, kapacitu využití, potenciální výhody, cash flow, ziskovost, likviditu atd., zejména předvídatelná rizika.

Zdroj: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm