জমির দাম নির্ধারণ: এমনকি নিরীক্ষাও কঠিন

[বিজ্ঞাপন_১]

১৮ অক্টোবর, হ্যানয়ে "অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার ও উন্নয়নের প্রচার: মূল বিষয় এবং রাষ্ট্রীয় নিরীক্ষার ভূমিকা" ফোরাম অনুষ্ঠিত হয়। ফোরামের একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় ছিল "ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং জমির মূল্য নির্ধারণ - অনুশীলন এবং রাষ্ট্রীয় নিরীক্ষা কার্যক্রম থেকে অপর্যাপ্ততা" যার সভাপতিত্ব করেন ডেপুটি স্টেট অডিটর জেনারেল হা থি মাই ডাং এবং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ উপমন্ত্রী লে মিন নগান।

ফোরামে, কেবল রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের প্রতিনিধিরা অসুবিধাগুলি সম্পর্কে "অভিযোগ" করেননি, বরং কিছু বৃহৎ প্রদেশ এবং শহরগুলিও এই কর্তৃপক্ষের সম্মুখীন হওয়া অসুবিধাগুলি ভাগ করে নিয়েছে।

অতএব, কর্মশালাটি জমির দাম নির্ধারণে অসুবিধা এবং সমস্যাগুলি "সনাক্ত" করবে বলে আশা করা হচ্ছে এবং সেখান থেকে রাজ্য নিরীক্ষার সাথে সমাধানের প্রস্তাব দেবে।

জমির মূল্য নির্ধারণের নিরীক্ষাও ছবি ১ এর সাথে মিলে যায় — "ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ভূমি মূল্যায়ন - অনুশীলন থেকে এবং রাজ্য নিরীক্ষা কার্যক্রমের মাধ্যমে অপর্যাপ্ততা" ডেপুটি স্টেট অডিটর জেনারেল হা থি মাই ডাং এবং প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ উপমন্ত্রী লে মিন নাগানের সভাপতিত্বে। ছবি: হোয়াং তু

প্রদেশ এবং শহরগুলিতেও জমির দাম নির্ধারণে অসুবিধা হয়।

কর্মশালায়, হ্যানয় পিপলস কমিটি বলেছে যে সাম্প্রতিক সময়ে, এই সংস্থাটি জমি অধিগ্রহণ; স্থান ছাড়পত্র; ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসনের ভিত্তি হিসাবে নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণ; শহরে (রিং রোড ৩ এবং রিং রোড ৪ প্রকল্প; রেলওয়ে প্রকল্প ইত্যাদি) সরকারি বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে জেলা-স্তরের পিপলস কমিটির উদ্যোগ বৃদ্ধির জন্য বিকেন্দ্রীকরণ এবং কর্তৃত্ব অর্পণের পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে বাস্তবায়ন করেছে।

অনুশীলনের মাধ্যমে, হ্যানয় সিটি পিপলস কমিটি মূল্যায়ন করে যে সরকারের ১৫ মে, ২০১৪ তারিখের ডিক্রি ৪৪/এনডি-সিপি-এর দফা ৩, দফা অনুসারে আর্থিক স্বায়ত্তশাসনে স্থানান্তরিত পাবলিক সার্ভিস ইউনিটগুলির জন্য জমি ভাড়া মূল্য নির্ধারণের জন্য আবাসিক জমির দাম প্রয়োগ অনুপযুক্ত।

ইতিমধ্যে, খান হোয়া প্রাদেশিক পিপলস কমিটিও পূর্ববর্তী অনেক প্রকল্পের জমির দাম নির্ধারণে "ভুল সংশোধন" নিয়ে লড়াই করছে।

খান হোয়া প্রাদেশিক গণ কমিটি মন্তব্য করেছে যে ভূমি মূল্যায়ন হল একটি নির্দিষ্ট সময়ে ব্যবহারের জন্য আর্থিক আকারে জমির মূল্যের একটি অনুমান। ভূমি মূল্যায়ন অর্থনীতির পাশাপাশি রাজ্যের ভূমি ব্যবস্থাপনা কার্যক্রমে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে।

ভূমি ব্যবহারের ফি, ভূমি ভাড়া, ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসন সহায়তা সংগ্রহের জন্য নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের কাজ ছাড়াও, খান হোয়া প্রদেশকে কেন্দ্রীয় পরিদর্শন কমিটি এবং সরকারী পরিদর্শকের সিদ্ধান্ত অনুসারে লঙ্ঘনযুক্ত প্রকল্পগুলি প্রতিকারের জন্য জমির দাম নির্ধারণ করতে হবে। প্রদেশে নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের কাজের জন্য এটি একটি নতুন, বিশেষ এবং অত্যন্ত কঠিন কাজ।

এই সংস্থাটি অবৈধ প্রকল্প এবং ভূমি ব্যবহারের ফি আদায়ের প্রকল্পগুলি কাটিয়ে ওঠার জন্য নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের কাজ ভাগ করে নিয়েছে। প্রাদেশিক পার্টি কমিটির স্থায়ী কমিটি এবং প্রাদেশিক পিপলস কমিটি ঘনিষ্ঠভাবে নির্দেশনা দিয়েছে কিন্তু এটি এখনও ধীরগতির এবং সমস্যার কারণে নির্ধারিত কাজের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করেনি: পরিকল্পনা সমন্বয়, কাঠামোর পরিবর্তন এবং ভূমি ব্যবহারের ফর্মের কারণে প্রকল্পগুলিকে জমির দাম পুনরায় নির্ধারণ করতে হবে; বিনিয়োগ, জমি, নির্মাণ পরিকল্পনা, বিবরণ, জমির ধরণ সম্পর্কিত আইনি নথির সমস্যা; বাজার জমির দাম সম্পর্কে কোনও তথ্য নেই, ...

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রকের ভূমি সম্পদ পরিকল্পনা ও উন্নয়ন বিভাগ মূল্যায়ন করেছে যে জমির মূল্য কাঠামো এবং জমির মূল্য তালিকা বাজারে প্রচলিত জমির দাম বিবেচনায় নিয়ে নিয়ম মেনে তৈরি করা হয়েছে।

তবে, ২০১৩ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নের সারসংক্ষেপে রেজোলিউশন নং ১৯-এনকিউ/টিডব্লিউ-এর সারসংক্ষেপ ফলাফলের মাধ্যমে দেখা যায় যে, এখন পর্যন্ত, জমির দাম সম্পর্কিত কিছু আইনি বিধান বাস্তবে আর কার্যকর নেই, যা কিছু সীমাবদ্ধতা প্রকাশ করে যেমন জমির দাম নির্ধারণের কিছু পদ্ধতি ভূমি ব্যবহার অধিকার বাজারের তথ্যের প্রকৃত অবস্থার জন্য উপযুক্ত নয়, অসম্পূর্ণ জমির দাম ডাটাবেসের প্রেক্ষাপটে জমির দামের রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার জন্য উপযুক্ত নয়;

বিনিয়োগকারীরা অসুবিধা সম্পর্কে "অভিযোগ" করেন

কর্মশালায় বক্তব্য রাখতে গিয়ে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ ২০১৩ সালের ভূমি আইনের বিধান অনুসারে "নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণ" করার জন্য "জমির মূল্য নির্ধারণ" এর বর্তমান অবস্থার একটি মূল্যায়ন প্রদান করেন।

জমির মূল্য নির্ধারণের নিরীক্ষাও চিত্র ২ এর সাথে মিলে যায় — "অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধার ও উন্নয়নের প্রচার: মূল বিষয় এবং রাষ্ট্রীয় নিরীক্ষার ভূমিকা" ফোরামের অধীনে "ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ভূমি মূল্যায়ন - অনুশীলন এবং রাষ্ট্রীয় নিরীক্ষা কার্যক্রম থেকে অপ্রতুলতা" কর্মশালায় অংশগ্রহণকারীরা। ছবি: হোয়াং তু।

মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, ২০১৩ সালের ভূমি আইন এবং ডিক্রি ৪৪/২০১৪/এনডি-সিপি "৫টি ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি" এবং "ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতির প্রয়োগ" নির্ধারণ করেছে কিন্তু সেগুলি সম্পূর্ণ নয়, নির্দিষ্ট নয়, বাস্তব পরিস্থিতির কাছাকাছি নয়, কিছু বিধান আসলে "মানক" নয়, যেমন "বিয়োগ পদ্ধতি" নির্ধারণ করা যদিও এটি কেবল "তুলনা পদ্ধতি" এর একটি গণনা কৌশল; অথবা "গণ ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি" নির্ধারণ করেনি যেখানে বাস্তবে রাজ্য "ভূমি মূল্য কাঠামো" বা "ভূমি মূল্য তালিকা" এর জমির দাম তৈরি করতে "গণ ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি" প্রয়োগ করেছে; অথবা শুধুমাত্র "ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি" প্রয়োগ করেছে যেখানে জমির প্লট এবং জমির লটের মূল্য "ভূমি মূল্য তালিকা" অনুসারে ৩০; ২০; ১০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর কম, কিন্তু যেসব প্রকল্পে জমির প্লট এবং জমির লটের মূল্য বেশি, সেসব প্রকল্পে প্রয়োগ করা হয়নি।

"ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি" প্রয়োগ নির্ভরযোগ্য ফলাফল দেয় না। উদাহরণস্বরূপ, একই ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শ ইউনিটের একই প্রকল্প "ভূমির মূল্য নির্ধারণ" এর জন্য 2টি ভিন্ন "ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি" প্রয়োগ করে, যা প্রায়শই প্রায় 20% পার্থক্য সহ 2টি ভিন্ন ফলাফল দেয়; অথবা 2টি ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শ ইউনিটের একটি প্রকল্প "ভূমির মূল্য নির্ধারণ" এর জন্য একই "ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি" প্রয়োগ করে, এটিও 2টি ভিন্ন ফলাফল দেয়।

মিঃ চাউ বিন থুয়ান প্রদেশের একটি নগর এলাকা প্রকল্পের উদাহরণ দিয়েছেন যেখানে প্রথম রাষ্ট্রীয় সংস্থা জমির মূল্য ৯০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যায়ন করেছে, দ্বিতীয় রাষ্ট্রীয় সংস্থা জমির মূল্য ১,৮০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত পরিদর্শন ও মূল্যায়ন করেছে এবং তৃতীয় রাষ্ট্রীয় সংস্থা ৩,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি জমির মূল্য পুনরায় পরিদর্শন ও মূল্যায়ন করেছে।

যেহেতু জমির দাম নির্ধারণ অনেক বিনিয়োগকারীর জন্য অসুবিধার কারণ হয়ে দাঁড়াচ্ছে, তাই মিঃ লে হোয়াং চাউ "জমির দাম নির্ধারণ, জমির দাম নির্ধারণ, জমির দাম নির্ধারণ", "জমি ব্যবহারের ফি, জমির ভাড়া গণনা করার জন্য নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণ", "জনসাধারণের আর্থিক তথ্য, পাবলিক সম্পদ বা পাবলিক ফাইন্যান্সের ব্যবস্থাপনা ও ব্যবহার, পাবলিক সম্পদ, আইন মেনে চলা এবং পাবলিক ফাইন্যান্স ও পাবলিক সম্পদের ব্যবস্থাপনা ও ব্যবহারের দক্ষতা সম্পর্কিত আর্থিক প্রতিবেদনের নির্ভুলতা এবং সততা মূল্যায়ন ও নিশ্চিত করার" কাজ সম্পাদনে রাষ্ট্রীয় নিরীক্ষার অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা মূল্যায়ন করেছেন।

এমনকি নিরীক্ষাও একটি সমস্যা।

রাজ্য নিরীক্ষা অঞ্চল I বলেছে যে বর্তমানে, নিয়ম অনুসারে, আমাদের জমি মূল্যায়নের ৫টি পদ্ধতি রয়েছে। নিরীক্ষা অনুশীলনের মাধ্যমে, এটি দেখা যায় যে: মূলত স্থানীয়রা জমির ক্ষতিপূরণ দেওয়ার সময় নির্দিষ্ট জমির দাম গণনা করার জন্য তুলনা পদ্ধতি ব্যবহার করে; পরিকল্পনা এলাকায় জমি মূল্যায়নের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি; কৃষি জমি মূল্যায়নে আয় পদ্ধতি এবং ছোট, কম মূল্যের জমির প্লটের জন্য জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি।

অনেক এলাকায় নির্দিষ্ট জমির মূল্যায়নে বিলম্ব হচ্ছে। জমির ব্যবহার ফি সংগ্রহের জন্য জমির দাম অনুমোদনের সময় প্রায়শই জমি বরাদ্দের সময়ের চেয়ে অনেক দেরিতে আসে। এমন কিছু প্রকল্প রয়েছে যা জমির দাম অনুমোদন ছাড়াই ২ থেকে ৩ বছর ধরে চলে আসছে।

অনেক ক্ষেত্রে, পরিকল্পনা সমন্বয় জমির দামকে প্রভাবিত করার সময় বা ৫ বছরের জমির ভাড়া মূল্য স্থিতিশীলকরণ চক্র শেষ হওয়ার সময় জমির দাম সময়মতো সমন্বয় করা হয় না বা করা হয় না। জমি মূল্যায়নে বিলম্বের ফলে রাজ্যের বাজেটে ভূমি ব্যবহার ফি সময়মতো জমা হয় না।

নিরীক্ষায় দেখা গেছে যে অনেক প্রকল্পে জমির দাম যথাযথভাবে মূল্যায়ন করা হয়নি - নিলাম মূল্য বা মূল্যায়নের সময় বাজার রেফারেন্স মূল্যের চেয়ে অনেক কম। অনেক ক্ষেত্রে, ভিন্ন ভিন্ন তুলনামূলক সম্পদ নির্বাচন, অনুপযুক্ত পরিমাণ নির্ধারণ এবং বিভিন্ন কারণের সমন্বয়ের সাথে মিলিত হয়ে, মূল্যায়ন করা জমির মূল্য হ্রাস করেছে।

এমন প্রকল্প আছে যেগুলি মূল্যায়নের সময় থেকে অনেক দূরে সময়ে তুলনামূলক সম্পদ নির্বাচন করে, কিন্তু মূল্যায়নের সময় তুলনামূলক মূল্যের সাথে সামঞ্জস্য করার ফ্যাক্টর অন্তর্ভুক্ত করে না। অনেক প্রকল্প নোটারি অফিসে বিক্রয় চুক্তি অনুসারে তুলনামূলক সম্পদের মূল্য তথ্য গ্রহণ করে, যা প্রকৃত লেনদেনের মূল্যের তুলনায় চুক্তিতে মূল্য তথ্যের নির্ভরযোগ্যতা এবং নির্ভুলতা নিশ্চিত করে না।

এছাড়াও, মূল্যায়নের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত অনেক বিষয়ের স্পষ্ট ভিত্তি নেই, অথবা বাস্তবতার সাথে উপযুক্ত বলে নির্ধারিত হয় না যেমন: বিনিয়োগের হার, দখলের হার, বিনিয়োগকারীর আদর্শ লাভের মার্জিন, বিক্রয় খরচ অনুপাত, নগদ প্রবাহ ছাড়ের কারণ...

রাজ্য নিরীক্ষা অঞ্চল I-এর অনুশীলনটি মূল্যায়ন করে এবং জমি মূল্যায়নের সময় উদ্বৃত্ত পদ্ধতিতে উন্নয়ন বিনিয়োগ ব্যয় নির্ধারণে অসুবিধা এবং অপর্যাপ্ততা খুঁজে পায়। নিরীক্ষায় দেখা গেছে যে স্থানীয়দের মধ্যে কোনও সামঞ্জস্য ছিল না: কিছু স্থানীয় বিনিয়োগের হার অনুসারে প্রতিষ্ঠিত, কিছু স্থানীয় বিশদ অনুমান অনুসারে প্রতিষ্ঠিত; কিছু স্থানীয় অস্থায়ী অনুমান করেছিল এবং বিশদ নিষ্পত্তির প্রয়োজন ছিল।

রাষ্ট্রীয় নিরীক্ষার ভূমিকা

ডঃ ভু দিন আনহ মূল্যায়ন করেছেন যে সাধারণভাবে জমির মূল্যায়ন এবং বিশেষ করে জমির মূল্যায়ন পদ্ধতি সাম্প্রতিক সময়ে রাজ্য নিরীক্ষার অন্যতম প্রধান নিরীক্ষা বিষয়।

এই বিষয়বস্তুর জন্য নিরীক্ষা কার্যক্রমের জন্য জমির মূল্য কাঠামো বাতিল করার কেন্দ্রীয় রেজোলিউশনের প্রয়োজনীয়তাগুলি নিবিড়ভাবে অনুসরণ করা প্রয়োজন (ডিক্রি ৯৬/২০১৯/এনডি-সিপি-তে নির্ধারিত জমির মূল্য কাঠামো হল স্থানীয়দের জন্য ২০২০-২০২৪ সময়ের জন্য জমির মূল্য তালিকা জারি করার ভিত্তি), বাজার নীতি অনুসারে জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য ব্যবস্থা এবং পদ্ধতি থাকা উচিত এবং জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য দায়ী সংস্থার কার্যাবলী, কাজ এবং দায়িত্ব নির্ধারণ করা উচিত।

তদনুসারে, কেন্দ্রীয় সরকার জমির মূল্য তালিকা তৈরিতে স্থানীয় এলাকা পরিদর্শন ও তত্ত্বাবধানের জন্য মানদণ্ড এবং পদ্ধতি তৈরি করে। প্রাদেশিক গণপরিষদগুলি জমির মূল্য বাস্তবায়নের সিদ্ধান্ত নেয়, পরিদর্শন ও তত্ত্বাবধান করে।

“রাজ্য নিরীক্ষা ভূমি মূল্যায়ন, ভূমি মূল্যায়ন কাউন্সিলের স্বাধীনতা, ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শদাতা সংস্থাগুলির ক্ষমতা, মূল্যায়নকারীদের ক্ষমতা এবং নীতিশাস্ত্র, সেইসাথে প্রচার এবং স্বচ্ছতা নিশ্চিত করার জন্য নিয়ম মেনে চলার একটি নিরীক্ষা পরিচালনা করে যেমন: জনসাধারণের জমির দাম, ট্রেডিং ফ্লোরের মাধ্যমে বাধ্যতামূলক লেনদেন, ব্যাংকের মাধ্যমে অর্থ প্রদান, নগদ অর্থ ছাড়াই;…” - ডঃ ভু দিন আনহ জমির দাম নির্ধারণে রাজ্য নিরীক্ষার ভূমিকা সম্পর্কে তার মতামত দিয়েছেন।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস