রাজ্য প্রাথমিক জমির দাম নির্ধারণ করে: রিয়েল এস্টেট বাজার স্থিতিশীল করার সমাধান

জমির প্রাথমিক মূল্যের বিষয়ে রাজ্যের সিদ্ধান্ত হল বাজারের অস্থিরতা নিয়ন্ত্রণ করা।

কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় (MARD) ভূমি আইন ২০২৪-এর কয়েকটি ধারার সংশোধনী ও পরিপূরক সংক্রান্ত খসড়া আইনটি সম্পূর্ণ করার জন্য, ১৫তম মেয়াদের ১০ম অধিবেশনে বিবেচনার জন্য জাতীয় পরিষদে জমা দেওয়ার আগে, সংস্থা এবং ব্যক্তিদের কাছ থেকে ব্যাপকভাবে মতামত সংগ্রহ করছে।

অনেক বাধা দূর করুন

কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের মতে, ১ বছরেরও বেশি সময় ধরে বাস্তবায়নের পর, ২০২৪ সালের ভূমি আইন একাধিক সমস্যার মুখোমুখি হয়েছে। বর্তমান বিধিবিধানের সীমাবদ্ধতা কেবল ব্যবসায়ীদের জন্য বিনিয়োগ এবং প্রকল্প উন্নয়নেই অসুবিধা সৃষ্টি করে না বরং মানুষের অধিকারকেও সরাসরি প্রভাবিত করে, বিশেষ করে সার্টিফিকেট প্রদান, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন, প্লট ভাগাভাগি করা বা জমি পুনরুদ্ধারের সময় ক্ষতিপূরণ পাওয়ার মতো পদ্ধতিতে।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে রাজ্যের সরাসরি জমির দাম নির্ধারণের ফলে ভার্চুয়াল দাম রোধ করা সম্ভব হবে।

উল্লেখিত প্রধান বাধাগুলির মধ্যে একটি হল ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং পরিকল্পনার অপর্যাপ্ততা, যা বর্তমান দ্বি-স্তরের স্থানীয় সরকার মডেলের জন্য উপযুক্ত নয়। জেলা পর্যায়ে বার্ষিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা আর ব্যবহারিক নয়, সময়সাপেক্ষ, অতিরিক্ত পদ্ধতি তৈরি করে এবং জমি শোষণের প্রক্রিয়াকে ধীর করে দেয়। অনেক পরিবারকে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা আপডেট হওয়ার জন্য অপেক্ষা করতে হয়, যার ফলে তারা উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক সুযোগ হাতছাড়া করে, যার ফলে উল্লেখযোগ্য ক্ষতি হয়।

জমি বরাদ্দ এবং লিজ প্রক্রিয়া সম্পর্কে, বর্তমানে প্রকল্পগুলি মূলত নিলাম বা দরপত্রের মাধ্যমে বাস্তবায়িত হয়। তবে, অন্যান্য অনেক আইনের উপর নির্ভরতার কারণে এই প্রক্রিয়াগুলি জটিল এবং ওভারল্যাপিং প্রমাণিত হচ্ছে, যার ফলে প্রকল্প প্রস্তুতি প্রক্রিয়া দীর্ঘায়িত হচ্ছে।

উল্লেখযোগ্যভাবে, কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় মালিকের প্রতিনিধি হিসেবে জমির দাম নির্ধারণে রাষ্ট্রের ভূমিকা স্পষ্ট করার প্রস্তাব করেছে। সেই অনুযায়ী, প্রাথমিক বাজারে, জমি বরাদ্দ, ইজারা এবং জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন সহ, জমির দাম পরামর্শদাতা সংস্থার উপর নির্ভর না করে, রাজ্য কর্তৃক নির্ধারিত হতে হবে। এদিকে, দ্বিতীয় বাজারে, অর্থাৎ, জমি ব্যবহারের অধিকার ক্রয়, বিক্রয়, হস্তান্তর এবং বন্ধক রাখার কার্যক্রমে, জমির দাম পক্ষগুলি নিজেরাই সম্মত হবে, পরিকল্পনা, অবকাঠামো এবং আর্থিক উপকরণের মাধ্যমে রাজ্য একটি পরোক্ষ নিয়ন্ত্রক ভূমিকা পালন করবে।

তবে, বাস্তবে, প্রাথমিক ভূমি মূল্যায়ন এখনও মূলত পরামর্শের ফলাফল এবং দ্বিতীয় মূল্যের উপর নির্ভর করে, যদিও নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতিতে এখনও অনেক ত্রুটি রয়েছে, স্বচ্ছতার অভাব রয়েছে এবং বাজারের উন্নয়ন সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে না। এটি রাষ্ট্রের নিয়ন্ত্রক ভূমিকাকে দুর্বল করে, প্রকল্প বাস্তবায়নের অগ্রগতিকে প্রভাবিত করে এবং যখন লোকেরা তাদের জমি পুনরুদ্ধার করে কিন্তু ক্ষতিপূরণের স্তর প্রকৃত মূল্যের কাছাকাছি না থাকে তখন অনেক হতাশার সৃষ্টি করে।

কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের আরেকটি বিষয় উল্লেখ করা হয়েছে যে মূল্যায়ন পদ্ধতির প্রয়োগে ভুল, বিশেষ করে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি, যা বাজারের তথ্য, বিনিয়োগের ধরণ এবং জমির ভাড়ার দামের উপর নির্ভর করে। এদিকে, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের বাজার তীব্রভাবে ওঠানামা করে এবং তথ্য মূলত পুরানো দামের উপর ভিত্তি করে তৈরি হয়, যা প্রকৃত মূল্য বা ভবিষ্যতের সম্ভাবনা প্রতিফলিত করে না। এর ফলে মানুষ, বিশেষ করে গ্রামীণ এলাকায়, প্রায়শই ক্ষতির সম্মুখীন হয় কারণ লেনদেনে জমির প্রকৃত মূল্য সঠিকভাবে প্রতিফলিত হয় না।

হো চি মিন সিটি ইনস্টিটিউট অফ এনভায়রনমেন্টাল ইকোনমিক্সের পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান বলেন যে ভূমি আইনের সংশোধনী প্রয়োজনীয় এবং সমাজতান্ত্রিক-ভিত্তিক বাজার অর্থনীতি গড়ে তোলার লক্ষ্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। তাঁর মতে, বর্তমান আইনের অনেক বিধান বাস্তব জীবন এবং ব্যবসায়িক চাহিদার কাছাকাছি নয়। বিশেষ করে, জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার সময় ভূমি ব্যবহার ফি আদায় বর্তমানে দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে, হো চি মিন সিটির মতো কিছু জায়গায়, এই বৃদ্ধি 38 গুণ পর্যন্ত। এর ফলে অনেক মানুষের পক্ষে তাদের ব্যবহারের আইনি অধিকার পাওয়া অসম্ভব হয়ে পড়ে।

তাঁর মতে, প্রাথমিক জমির দামের বিষয়ে রাজ্যের সিদ্ধান্ত সঠিক দিকের একটি পদক্ষেপ, যার লক্ষ্য বাজারের অস্থিতিশীলতা নিয়ন্ত্রণ করা, বিশেষ করে বর্তমান প্রেক্ষাপটে যখন জমির দামের জল্পনা, নিলাম এবং তারপর জমা বাতিলকরণ... দামের স্তরকে অস্বাভাবিকভাবে বাড়িয়ে দিচ্ছে। তবে, ডঃ থুয়ান জমির মূল্যায়ন ব্যবস্থায় প্রাথমিক মূল্য এবং দ্বিতীয় মূল্যকে স্পষ্টভাবে পৃথক করার প্রয়োজনীয়তা উল্লেখ করেছেন। "নির্দেশিকা নথিতে সহগ K প্রয়োগ প্রাথমিক মূল্য থেকে দ্বিতীয় মূল্য নির্ধারণে সহায়তা করবে এবং একই সাথে বাজার নিয়ন্ত্রণ ও স্থিতিশীল করার জন্য রাজ্যের জন্য একটি কার্যকর হাতিয়ার হয়ে উঠবে," তিনি বলেন।

এই বিশেষজ্ঞ আরও জোর দিয়ে বলেন যে আইনে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা প্রয়োজন যে কোন ক্ষেত্রে প্রাথমিক মূল্য প্রয়োগ করা হবে এবং কোন ক্ষেত্রে গৌণ মূল্য ব্যবহার করা হবে। বাস্তবে সম্ভাব্যতা নিশ্চিত করার জন্য সংশ্লিষ্ট ডিক্রি এবং সার্কুলারগুলি নির্দিষ্ট করে এবং বিস্তারিত নির্দেশনা প্রদানে ভূমিকা পালন করবে।

নিয়ন্ত্রণ এবং স্বচ্ছতা নিশ্চিত করার জন্য পর্যাপ্ত সরঞ্জামের প্রয়োজন

যদিও রাজ্যকে প্রাথমিক জমির দাম নির্ধারণের ক্ষমতা দেওয়ার প্রস্তাবটি সমগ্র জনগণের মালিকানার প্রতিনিধিত্বকারী ভূমিকা নিশ্চিত করার জন্য প্রয়োজনীয় বলে মনে করা হচ্ছে, তবুও অনেক মতামত এখনও উদ্বেগ প্রকাশ করে যে মূল্য নির্ধারণে বাজারের কারণগুলির অভাব থাকলে, জমির বাজারে "দ্বি-মূল্য" পরিস্থিতির পুনরাবৃত্তি হওয়ার ঝুঁকি রয়েছে। এটি কেবল বাজারের স্বচ্ছতাকেই প্রভাবিত করে না বরং বাজেট ক্ষতির কারণও হতে পারে, লেনদেনের সাথে জড়িত পক্ষগুলির মধ্যে বৈষম্য তৈরি করতে পারে।

"দুই-মূল্য" পরিস্থিতি অতীতে সাধারণ ছিল, যখন একই জমির দুটি ভিন্ন দাম ছিল: চুক্তি এবং আর্থিক বাধ্যবাধকতা গণনা করার জন্য নথিতে উল্লিখিত দাম প্রায়শই বাজারে প্রকৃত লেনদেনের দামের চেয়ে অনেক কম ছিল। এর মূল কারণ ছিল যে রাজ্য কর্তৃক জারি করা জমির মূল্য তালিকা তাৎক্ষণিকভাবে বাজারের ওঠানামা প্রতিফলিত করেনি, যার ফলে সরকারী মূল্য এবং প্রকৃত মূল্যের মধ্যে একটি বড় ব্যবধান তৈরি হয়েছিল।

ডিকেআরএ গ্রুপের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং মন্তব্য করেছেন যে, বাজারের প্রতিক্রিয়া ছাড়াই জমির দাম নির্ধারণের একক কর্তৃত্ব যদি রাজ্যের থাকে, তাহলে এটি সহজেই বস্তুনিষ্ঠ মূল্য নির্ধারণের দিকে পরিচালিত করবে, যার ফলে "দ্বি-মূল্য ব্যবস্থা" পুনরাবৃত্তি ঘটবে। তাঁর মতে, রাষ্ট্র, ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারী সহ সকল পক্ষের মধ্যে ন্যায্যতা নিশ্চিত করার জন্য বাজার নীতির উপর ভিত্তি করে মূল্য নির্ধারণ করা প্রয়োজন। মিঃ থাং বলেন যে, যদি রাজ্য জমি বরাদ্দ করে, দাম নির্ধারণ করে এবং অর্থ সংগ্রহ করে, তবে এটি "একই সাথে ফুটবল খেলা এবং বাঁশি বাজানো" থেকে আলাদা নয়, যার একটি স্বাধীন পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থা নেই।

তার মতে, বাজার ফ্যাক্টর সম্পূর্ণরূপে নির্মূল করার পরিবর্তে, আইনের উচিত ভূমি ব্যবহারকারীদের শ্রেণীবদ্ধ করার কথা বিবেচনা করা যাতে উপযুক্ত সহায়তা নীতিমালা থাকে। উদাহরণস্বরূপ, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময় সুবিধাবঞ্চিত গোষ্ঠীগুলির জন্য আর্থিক বাধ্যবাধকতা অব্যাহতি দেওয়া বা হ্রাস করা সম্ভব, যেমনটি অনেক বিশেষজ্ঞ প্রস্তাব করেছেন।

এদিকে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেছেন যে দুই দামের পরিস্থিতি বা ব্যবসাগুলি ভূমি নীতির সুবিধা নিতে পারে এমন সম্ভাবনা নিয়ে খুব বেশি চিন্তা করার দরকার নেই। তার মতে, রিয়েল এস্টেট নিয়ন্ত্রণ এবং মুনাফা রোধ করার জন্য রাজ্যের কর থেকে শুরু করে ঋণ পর্যন্ত সম্পূর্ণ নিয়ন্ত্রক সরঞ্জাম রয়েছে। "প্রাথমিক বাজারে জমির দাম নির্ধারণের সম্পূর্ণ অধিকার রাষ্ট্রের রয়েছে, কারণ এটি সমগ্র জনসংখ্যার প্রতিনিধিত্বকারী মালিকের অধিকার। এদিকে, সেকেন্ডারি মার্কেট, যেখানে মানুষ এবং ব্যবসার মধ্যে নাগরিক লেনদেন হয়, সেখানেই বাজারকে স্ব-নিয়ন্ত্রিত হতে হবে," তিনি জোর দিয়েছিলেন।

প্রকৃতপক্ষে, গত ২ বছরে, কর নিয়ন্ত্রণ, নোটারাইজেশন এবং রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর রেকর্ডের ব্যবস্থাপনা অত্যন্ত কঠোরভাবে বাস্তবায়িত হয়েছে। অনেক লোক যারা কর কমানোর জন্য ক্রেতাদের কম দাম ঘোষণা করতে "অনুরোধ" করত, তারা এখন নিয়ম মেনে চলতে বাধ্য হচ্ছে, কারণ নোটারাইজেশন এবং কর সংস্থাগুলি আর কম দাম ঘোষণার অনুমতি দেয় না, এমনকি অস্বাভাবিক পার্থক্য সনাক্ত হলে নথি পুনরায় করারও প্রয়োজন হয়। লাম ডং- এর একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী মিঃ ফাম হু টি. বলেছেন যে তিনি খরচ বাঁচাতে কম রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর মূল্য ঘোষণা করতেন, কিন্তু যেহেতু সংস্থাগুলি কঠোর হয়েছে, তাই তিনি তা খুব কঠোরভাবে করেছেন। "ক্রেতারা এখন কম দাম ঘোষণা করতে অস্বীকার করেন। তারা চিন্তিত যে পরে বিক্রি করার সময় তাদের উপর ভারী কর আরোপ করা হবে, তাই তাদের প্রকৃত মূল্য ঘোষণা করতে হবে," মিঃ টি. বলেন।

"হো চি মিন সিটির একজন ব্রোকার মিঃ নগুয়েন ডাং ফু নিশ্চিত করেছেন যে "দ্বিগুণ মূল্য" ঘোষণার পরিস্থিতি প্রায় অদৃশ্য হয়ে গেছে। কর কর্তৃপক্ষ এতে খুব বেশি জড়িত। মিথ্যা ঘোষণার কিছু মামলায় তলব করা হয়েছে, এমনকি ফৌজদারি মামলারও সতর্ক করা হয়েছে। এখন, ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ই গুরুতর, যে কর প্রদান করবে সে দায়ী।"

ভার্চুয়াল দাম ব্লক করতে অবদান রাখুন

মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, পরামর্শদাতা সংস্থা এবং মূল্যায়ন কাউন্সিলের মাধ্যমে বর্তমান মূল্যায়ন সহজেই ফাঁকফোকর তৈরি করে, এমনকি জমির মূল্য নির্ধারণের সময় "আটক" পর্যন্ত হতে পারে। অতএব, প্রাথমিক বাজারে সরাসরি দাম নির্ধারণ করা রাজ্যের জন্য অপরিহার্য। দ্বিতীয় বাজারে, বাজার ব্যবস্থা সম্পূর্ণরূপে পরিচালিত হওয়া উচিত, কর সরঞ্জামের মাধ্যমে রাজ্যের নিয়ন্ত্রণে। এই পদ্ধতি কেবল জমির দামকে স্বচ্ছ করতে সাহায্য করে না বরং রিয়েল এস্টেট বাজারকে "ঠান্ডা" করতে এবং অনুমান দ্বারা স্ফীত ভার্চুয়াল দাম প্রতিরোধেও অবদান রাখে।

সূত্র: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm