হো চি মিন সিটির সাফল্যের জন্য কী কী প্রয়োজন?

হো চি মিন সিটিকে এগিয়ে নিতে সাহায্য করার জন্য মিঃ লে হোয়াং চাউ অনেক বিশেষ ব্যবস্থার প্রস্তাব করেছিলেন।

-তুমি কি মনে করো ঐ প্রক্রিয়াগুলো কি?

*প্রথমত, হো চি মিন সিটিতে বিদ্যমান রাস্তাগুলি আপগ্রেড, সম্প্রসারণ এবং আধুনিকীকরণের জন্য বিনিয়োগ প্রকল্পগুলিতে BOT চুক্তি প্রয়োগ করা উচিত নয়। এটি প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের এবং BOT রাস্তা ব্যবহারকারীদের মধ্যে স্বার্থের দ্বন্দ্ব এড়ায় যাদের ফি দিতে হয়, যা সম্ভাব্য সামাজিক হটস্পট তৈরি করে। পরিবর্তে, বিদ্যমান রাস্তাগুলি আপগ্রেড, সম্প্রসারণ এবং আধুনিকীকরণের জন্য বিনিয়োগ প্রকল্পগুলি BT চুক্তির অধীনে বাস্তবায়ন করা উচিত, শহরের বাজেট ব্যবহার করে বিনিয়োগকারীদের অর্থ প্রদান করা উচিত।

এছাড়াও, হো চি মিন সিটিকে বিনিয়োগকারীদের অর্থ প্রদানের জন্য রাষ্ট্রীয় বাজেট মূলধন ব্যবহার করে বিটি চুক্তির মাধ্যমে নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্প পুনরায় চালু করার অনুমতি দেওয়ার কথা বিবেচনা করা প্রয়োজন, অবশ্যই অন্যান্য প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের জমি তহবিল দিয়ে অর্থ প্রদান করা হবে না। একই সময়ে, রাজ্য ভূমি তহবিল উন্নয়ন, ভূমি উন্নয়ন তহবিল, ভূমি তহবিল উন্নয়ন সংস্থা, ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলামে বিনিয়োগ কার্যক্রমের মাধ্যমে বাজেট মূলধন তৈরি করে, খসড়া ভূমি আইন (সংশোধিত) এর বিধান অনুসারে, নগর অবকাঠামো উন্নয়ন, ট্র্যাফিক কাজ ইত্যাদিতে বিনিয়োগের জন্য বেসরকারি খাত থেকে সম্পদ সংগ্রহ করতে।

-রিয়েল এস্টেট বাজারের বর্তমান প্রতিবন্ধকতা সম্পর্কে, হো চি মিন সিটির উন্নয়নের জন্য এবং সেগুলি সমাধানের জন্য আপনার কী পরামর্শ আছে?

*বর্তমানে, সবচেয়ে বড় সমস্যা হল আইনি সমস্যা, বিশেষ করে ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা। বেশিরভাগ প্রকল্প বাস্তবায়ন করা সম্ভব নয় কারণ তারা বর্তমান গণনা পদ্ধতি ব্যবহার করে ভূমি ব্যবহারের ফি পরিশোধ করতে পারে না। অতএব, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলিকে ভূমির মূল্য সমন্বয় সহগ (সহগ K) প্রয়োগ করার অনুমতি দেওয়ার প্রস্তাব করা হয়েছে, এবং সমস্ত জমির প্লট এবং জমির লটে (ভূমির মূল্য তালিকা অনুসারে গণনা করা মূল্য নির্বিশেষে) ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া প্রয়োগ করার জন্য অনুমোদনের জন্য হো চি মিন সিটি পিপলস কাউন্সিলের কাছে জমা দেওয়ার প্রস্তাব করা হয়েছে।

কারণ বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বাণিজ্যিক আবাসন এবং শহরাঞ্চলের জন্য জমির ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া গণনা করার জন্য নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি সাধারণত ব্যবহৃত হয়। তবে, এই পদ্ধতি নির্ভরযোগ্য জমির মূল্যায়ন ফলাফল দেয় না। বিশেষজ্ঞদের হিসাব অনুসারে, একই রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জন্য, যদি শুধুমাত্র একটি মূল্যায়ন সংস্থা দুটি ভিন্ন জমির মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগ করে, তবে এটি দুটি ভিন্ন ফলাফল দেবে, যার মূল্য পার্থক্য প্রায় 17%। যদি একই রিয়েল এস্টেট প্রকল্প দুটি ভিন্ন মূল্যায়ন সংস্থা দ্বারা বাস্তবায়িত হয়, তবে একই জমির মূল্যায়ন পদ্ধতি দুটি ভিন্ন ফলাফল দেবে, যার মূল্য পার্থক্য প্রায় 17%। অতএব, বাণিজ্যিক আবাসন রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের জন্য জমির ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া গণনা করার জন্য জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতির প্রয়োগ অত্যন্ত প্রয়োজনীয়।

-K সহগ প্রয়োগ করা কতটা লাভজনক, স্যার?

*আমার জানা মতে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি একটি নথি জারি করেছে যেখানে সমস্ত রিয়েল এস্টেট এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ভাড়া গণনা করার জন্য K সহগ পদ্ধতি প্রয়োগের অনুমতি চাওয়া হয়েছে, প্রকল্পের ভূমি ব্যবহার ফি মূল্য 30 বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং এর উপরে বা নীচে হোক না কেন, বর্তমানে যেমনটি রয়েছে তেমন একটি ভূমি মূল্যায়ন পরামর্শ ইউনিট নিয়োগের পরিবর্তে। যদি ভূমি ব্যবহার ফি নির্ধারণের জন্য K সহগ প্রয়োগ করা হয়, তাহলে সময় 6 মাসের বেশি নাও হতে পারে। প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের অধিকার নিশ্চিত করার সাথে সাথে রাজ্য বাজেটের জন্য পূর্ণ, সঠিক এবং সময়োপযোগী সংগ্রহ নিশ্চিত করা।

ভূমি ব্যবহার ফি দিতে না পারার কারণে অনেক প্রকল্প বাস্তবায়ন করা যাচ্ছে না।

একই সাথে, যদি হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির প্রস্তাব অনুসারে প্রয়োগ করা হয়, তাহলে এটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বাণিজ্যিক আবাসন এবং নগর এলাকার জন্য ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ভাড়ার গণনাকে আনুষ্ঠানিক করবে, স্বচ্ছতা নিশ্চিত করবে, যাতে রাজ্য এবং উদ্যোগ উভয়ই রাজ্যের বাজেটে কত পরিমাণ ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমি ভাড়া দিতে হবে তা পূর্বাভাস দিতে পারে।

ভূমি ব্যবহারের ফি এবং জমির ভাড়া অজানা থাকার বর্তমান পরিস্থিতি কাটিয়ে ওঠা, উভয়ই কর্মকর্তা, বেসামরিক কর্মচারী এবং সরকারি কর্মচারীদের দাপ্তরিক দায়িত্ব পালন এবং সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের জন্য আইনি ঝুঁকি এড়ানো; একই সাথে নিশ্চিত করা যে রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির রাজ্য বাজেটে প্রদত্ত ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়ার পরিমাণ নির্ধারণের পূর্ণ ক্ষমতা রয়েছে (বার্ষিকভাবে বা বাজারের ওঠানামার সময় জমির মূল্য সমন্বয় সহগ (সহগ K4) নির্ধারণের অধিকারের মাধ্যমে এবং প্রতিটি ধরণের রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বাণিজ্যিক আবাসন, নগর অঞ্চল অনুসারে, বাজারকে অনুসরণকারী রাষ্ট্র নয়, বরং বাজারকে নেতৃত্ব দেওয়ার ভূমিকা পালন করার জন্য)। একই সাথে, প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের অধিকার নিশ্চিত করার সাথে সাথে রাজ্য বাজেটের জন্য পর্যাপ্ত, সঠিক এবং সময়োপযোগী সংগ্রহ নিশ্চিত করা।

-ব্যবসায়ীরা বর্তমানে যে সমস্যায় "আটকে" আছে তা হল বিনিয়োগ নীতি অনুমোদন এবং বিনিয়োগকারীদের অনুমোদনের পদ্ধতি। কোনও প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য এটি প্রথম দুটি ধাপ। এগুলি সমাধানের জন্য আপনার কী কী সুপারিশ আছে?

*আমরা বুঝতে পারি যে বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনের পাশাপাশি বিনিয়োগকারীদের অনুমোদনের প্রক্রিয়াটি রিয়েল এস্টেট এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগ এবং নির্মাণ পদ্ধতির "শৃঙ্খল" এর প্রাথমিক প্রক্রিয়া মাত্র। অতএব, এই পদ্ধতির "বাধা" অতীতে সামাজিক আবাসন প্রকল্প এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের "বাধা" সৃষ্টি করেছে। অতএব, কেবল হো চি মিন সিটির জন্য নয়, সমগ্র দেশের জন্য এই বাধা অপসারণ করা প্রয়োজন।

এছাড়াও, বর্তমান সমস্যা হলো সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ১/২০০০ পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করা। অনেক প্রকল্প বাস্তবায়ন করা সম্ভব হচ্ছে না কারণ বেশিরভাগ সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাণিজ্যিক আবাসন থেকে রূপান্তরিত জমি। যদি সামাজিক আবাসন তৈরি করা হয়, তাহলে ভূমি ব্যবহার সহগ ১.৫ গুণ বৃদ্ধি পাবে। এর অর্থ হল, পুরাতন ১/২০০০ পরিকল্পনা সেই অনুযায়ী সামঞ্জস্য করতে হবে।

১/২০০০ স্কেল জোনিং পরিকল্পনার সমন্বয় রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির দায়িত্ব এবং কর্তৃত্বের অধীনে এবং নগর পরিকল্পনা ও নির্মাণ আইন অনুসারে "পর্যায়ক্রমে" সমন্বয় করা হয়, তবে এটি নির্দিষ্ট করা হয়নি যে "নির্মাণ বিনিয়োগের জন্য সম্ভাব্যতা অধ্যয়ন প্রতিবেদন প্রস্তুত করার এবং প্রকল্পের পরবর্তী পদক্ষেপগুলি বাস্তবায়নের আগে জোনিং পরিকল্পনা এবং বিস্তারিত পরিকল্পনা আইন অনুসারে সমন্বয়ের জন্য অনুমোদিত বা অনুমোদিত হতে হবে।" অতএব, সামাজিক আবাসন প্রকল্পে বিনিয়োগকারীদের অপেক্ষা করতে হবে, তাদের কতক্ষণ অপেক্ষা করতে হবে তা না জেনে, যদিও সামাজিক আবাসন প্রকল্প প্রদেশের জনসংখ্যার আকার বৃদ্ধি করে না। কারণ সামাজিক আবাসনের ক্রেতাদের কমপক্ষে ৬ মাসের জন্য স্থায়ী বা অস্থায়ী বাসিন্দা হতে হবে এবং তাদের সামাজিক বীমা থাকতে হবে, যা প্রকল্পটি অবস্থিত এলাকায় স্থানীয় জনসংখ্যার আকার বৃদ্ধি করে।

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm