العقارات هي قناة الاستثمار الأكثر رواجًا لدى الكثيرين. ولكن، من المثير للدهشة أن المستثمر الأسطوري وارن بافيت لم يخترها قناةً استثماريةً لاستثمار أمواله. لماذا؟
لا يوجد عدم كفاءة في التسعير.
«العقارات ليست سلعة. أعتقد أن أسعار العقارات عادةً ما تكون صحيحة في أغلب الأحيان، ومن الصعب أن نجد أسعارًا خاطئة في بعض الأحيان»، هذا ما أوضحه وارن بافيت ذات مرة في اجتماع المساهمين في شركة بيركشاير هاثاواي.
تتمثل فلسفة الملياردير الاستثمارية في الاستثمار في شركات عالية الجودة تُتداول بخصم كبير على قيمتها الحقيقية. لكن العقارات لا توفر هذا النوع من الفرص. يعتقد أن فرص شراء عقارات أقل بكثير من قيمتها التقديرية قليلة.
يُعدّ تحليل العقارات أسهل من تحليل غيرها من الأنشطة التجارية، نظرًا لثبات تدفقاتها النقدية ووضوحها. وهذا يُقلّل من احتمالية التسعير الخاطئ.
بالطبع، السوق ليس فعالاً تماماً. فعندما يمر الاقتصاد بأزمة، تظهر انخفاضات في أسعار العقارات، لكنها نادرة الحدوث.
لا توجد ميزة تنافسية
يتجنب وارن بافيت أيضًا الشركات التي يتمتع فيها الآخرون بميزة، وهو لا يفعل ذلك. وقد صرّح بأن بيركشاير لا تتمتع بأي ميزة تنافسية على مستثمري العقارات المحترفين.
تُدار سوق العقارات من قِبل صناديق الاستثمار العقاري، وهي شركات خاصة متخصصة في العقارات. توظف هذه الشركات أفضل الكفاءات وتتمتع بأفضل العلاقات في هذا المجال. كما يشارك صغار المستثمرين غالبًا في سوق العقارات الأمريكي من خلال الاستثمار في شهادات صناديق هذه الصناديق.
وفي الوقت نفسه، يتخصص وارن بافيت وصندوقه في الاستثمار في الأسهم والشركات المدرجة.
العقبات الضريبية
في الولايات المتحدة، يخضع المستثمرون الأفراد الذين يستثمرون في العقارات لضريبة الدخل الشخصي. أما عندما تستثمر الشركات والمؤسسات التجارية، بخلاف صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، في هذا المجال، فتُفرض عليها ضريبة العقار مرتين: مرة على مستوى الشركة، ومرة أخرى عند توزيعها على المساهمين.
يعد الاستثمار العقاري مكلفًا من حيث الإدارة والتشغيل مقارنة بالأسهم (الصورة: تران كانج).
إدارة مكلفة
بخلاف الأسهم والسندات، لا يُعدّ الاستثمار العقاري استثمارًا سلبيًا. يواجه مالكو العقارات العديد من التحديات الإدارية، بدءًا من الصيانة والتشغيل والتأجير وصولًا إلى القضايا القانونية.
يتطلب كل هذا العمل تكلفةً من حيث الوقت والمال. عندما يكون حجم الاستثمار كبيرًا، غالبًا ما يلجأ المستثمرون إلى شخص أو مؤسسة لإدارة العقارات.
يتجنب المستثمرون الأذكياء، مثل بافيت، الاستثمارات التي تُشتت انتباههم عن فرص العوائد الأعلى. وبالنسبة له، يندرج قطاع العقارات ضمن هذه الفئة.
ولكن هناك استثناءات.
في ظل ظروف معينة، يكون بافيت على استعداد للاستثمار في العقارات، مثل أثناء الأزمة أو فرصة ضخمة من عمليات البيع.
على سبيل المثال، خلال أزمة الثمانينيات والتسعينيات، أنشأ وارن بافيت شركة Trust Corp. لشراء الأصول المصفاة لمؤسسات الادخار الفاشلة، بما في ذلك آلاف العقارات.
خلال هذه الفترة، شهدت العقارات عمليات بيع مكثفة، وكان المشترون نادرين، وأصبحت التقييمات بعيدة كل البعد عن الأساسيات. صرّح بافيت بأن "أسعار العقارات كانت مُبالغًا فيها للغاية في ذلك الوقت".
انضم العديد من المستثمرين الخارجيين، بمن فيهم وارن بافيت، إلى هذا المضمار. لكن باستثناء الأزمات المالية الخطيرة، نادرًا ما تُتاح فرص التسعير الخاطئ من هذا النوع.
في حين أنه يتجنب الاستثمار المباشر في العقارات، إلا أن الملياردير يستثمر أحيانًا في مشتقات عقارية يتم تداولها علنًا مثل صناديق الاستثمار العقاري.
غالبًا ما يكون هذا الشكل من الاستثمار متنوعًا وعالي السيولة.
هذا يسمح لبوفيت بالدخول والخروج بسرعة، على عكس العقارات. تُستثمر صناديق الاستثمار العقاري (REITs) بنفس طريقة الأسهم، لكنها لا تزال تُمثل جزءًا صغيرًا من محفظة بيركشاير.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)