مدينة هوشي منه تتوق إلى شقق بأقل من 2 مليار دونج

سجلت مدينة هوشي منه متوسط أسعار للشقق تتراوح بين 40-60 مليون دونج/م2 في المناطق الضواحي وما يصل إلى 100 مليون دونج/م2 في المناطق المركزية، وهو ما يتجاوز قدرة العديد من الأسر ذات الدخل المتوسط على تحمل التكاليف.

أين يتركز التطوير العقاري في مدينة هوشي منه؟

معلومات في ورشة عمل "التدفق النقدي في سوق العقارات في الجنوب: تحديد فرص الاستثمار"، التي نظمتها مجلة العقارات الإلكترونية في فيتنام (Reatimes)، ومعهد أبحاث العقارات في فيتنام (VIRES)، بالتعاون مع جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) ومجموعة Bcons، الأستاذ المشارك. صرّح الدكتور تران كيم تشونغ، نائب المدير السابق للمعهد المركزي لبحوث الإدارة الاقتصادية ( وزارة التخطيط والاستثمار )، بأن تطورات القطاعات وقطع الأراضي في سوق مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها خلال الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024 قد سجّلت طرح 14 مشروعًا للبيع، وفّرت 787 منتجًا للسوق، بانخفاض قدره 46% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

ووصل معدل استيعاب العرض الجديد إلى نحو 30%، أي ما يعادل 237 منتجاً تم تداولها بنجاح، بانخفاض 58% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

سجل قطاع المنازل والفلل في أغسطس 2024 في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها 16 مشروعًا مفتوحًا للبيع، مما يوفر 1333 منتجًا للسوق، مسجلاً زيادة بمقدار 2 ضعف مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. بلغ معدل الاستهلاك على العرض الجديد 61٪، أي ما يعادل 817 منتجًا تم تداولها بنجاح، بزيادة قدرها 3.5 مرة مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

في قطاع الشقق، بلغ عدد الوحدات الجديدة المطروحة في السوق 5,378 وحدة، بانخفاض قدره 24% على أساس سنوي في عام 2023، معظمها في المرحلة التالية من المشاريع، وتركزت بشكل رئيسي في مدينتي هو تشي منه وبينه دونغ . وبلغ معدل الاستيعاب 76% من الوحدات الجديدة المطروحة في السوق، مع 4,086 صفقة ناجحة، بانخفاض قدره 22% على أساس سنوي.

بالنسبة للعقارات السياحية، انخفضت أسعار البيع الثانوي بشكل حاد، ويقبل العديد من المستثمرين خسائر تصل إلى 20% وحتى 30%، ولكن لا يزال من الصعب للغاية تصفيتها.

نظرة عامة على ورشة العمل "التدفق النقدي في العقارات الجنوبية: تحديد فرص الاستثمار".

فيما يتعلق بالتدفقات النقدية إلى سوق العقارات في مدينة هو تشي منه، تشير الإحصاءات إلى أن رصيد الائتمان العقاري القائم في المدينة لا يزال يحافظ على معدل نمو مرتفع، حيث يفوق كل شهر ما سبقه. وبحلول نهاية يوليو 2024، تجاوز إجمالي رصيد الائتمان العقاري القائم في المنطقة مليون مليار دونج، ما يمثل 27.6% من إجمالي الرصيد، بزيادة قدرها 5.5% مقارنة بنهاية عام 2023، وهو أعلى من معدل النمو العام للائتمان في المنطقة.

وفقًا للسيد تشونغ، سينصبّ تركيز تطوير سوق العقارات في مدينة هو تشي منه على الأحياء الداخلية وعواصم مقاطعات بينه دونغ، ودونغ ناي، ولونغ آن . ثانيًا، سيُفتح المحور الذي يربط مدينة هو تشي منه بعواصم مقاطعات بينه دونغ، ودونغ ناي، ولونغ آن، بحيث تكون مدينة هو تشي منه مركزًا، مما يُعزّز تطوير المناطق الحضرية التي تربط بين بينه دونغ، وبيان هوا، وتان آن.

ثالثا، سوف تعمل عملية التوسع الحضري في مدينة هو تشي منه والعواصم بينه دونج ودونج ناي ولونج آن على تعزيز وتوسيع نطاق التنمية العقارية إلى ضواحي مدينة هو تشي منه، وضواحي تان آن، ومدينة بينه دونج الجديدة، وضواحي مدينة بين هوا.

رابعا، سوف تنمو المناطق الحضرية الجديدة في منطقة مدينة هوشي منه، مثل مدينة نون تراش، ومدينة بينه دونغ الجديدة، ومنطقة مطار لونغ ثانه الحضرية، وما إلى ذلك، بشكل متزايد في المساحة، وسوف تزيد قيمتها، وسوف تصبح تعقيدات المناطق الحضرية واضحة بشكل متزايد.

خامسًا، مدن التنمية الموجهة نحو النقل (TOD) (نموذج التنمية الحضرية الذي يركز على النقل العام) في مدينة هو تشي منه، وبينه دونغ، ولونغ آن، وتاي نينه، وبا ريا - فونغ تاو. وتحتضن منطقة مدينة هو تشي منه العديد من مشاريع البنية التحتية الوطنية واسعة النطاق، مما سيخلق فرصًا واعدة للتنمية الحضرية الموجهة نحو النقل العام، وسوق العقارات بشكل عام.

المنطقة السادسة هي المربع الحضري الجديد ثو دوك - لونغ ثانه - بين هوا - بينه دونغ. تُعدّ هذه المنطقة منطقةً واعدةً للتنمية الحضرية، وهي سمةٌ فريدةٌ لمنطقة مدينة هو تشي منه حتى عام ٢٠٣٠، مع رؤيةٍ تمتد حتى عام ٢٠٤٥. بفضل مزاياها المتكاملة من حيث الأراضي والبنية التحتية والدعم الاقتصادي، تُعدّ هذه المنطقة فريدةً من نوعها للتنمية الاقتصادية لمنطقة مدينة هو تشي منه بشكلٍ عام، والتنمية الحضرية بشكلٍ خاص، وتطوير سوق العقارات بشكلٍ خاص.

أسعار العقارات تتجاوز القدرة على تحمل التكاليف، والطلب يفوق العرض

أشار السيد لي نهو ثاتش، رئيس مجلس إدارة مجموعة بي كونز، إلى أن متوسط أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه يتراوح بين 40 و60 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع في الضواحي، ويصل إلى 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع في المناطق المركزية، وهو ما يتجاوز قدرة العديد من الأسر متوسطة الدخل على تحمل التكاليف. ويشهد الطلب على المساكن في مدينة هو تشي منه حاليًا ارتفاعًا كبيرًا، حيث يُقدر بنحو 50 ألف شقة سنويًا لتلبية احتياجات السكان. إلا أن العرض لا يلبي هذا الطلب نظرًا لعوامل عديدة، منها العوائق القانونية، وارتفاع أسعار الأراضي، ونقص المعروض من الشقق بأسعار معقولة، وهي الأسباب الرئيسية لعدم نمو السوق بشكل متزامن.

في الواقع، يُشكل السكن منخفض التكلفة حوالي 60-70% من الطلب الحالي على السكن. وهذا يُشير إلى أن الناس، وخاصةً ذوي الدخل المحدود والمتوسط، في حاجة ماسة إلى حلول سكنية تُناسب قدراتهم المالية. ومع ذلك، يفتقر السوق إلى مشاريع سكنية بأسعار معقولة، مما يُصعّب على الكثيرين العثور على مسكن.

على وجه الخصوص، تُعد مسألة ثقة العملاء بالغة الأهمية. فقد سُلّمت العديد من المشاريع، لكن الشهادات لم تُسلّم إليهم، مما يُثير قلقهم، ويُصبح من الضروري استعادة ثقتهم.

وفقًا للسيد ثاتش، في المدن الكبرى في جنوب شرق البلاد، مثل مدينة هو تشي منه وبينه دونغ ودونغ ناي، يزداد الطلب على السكن للفئات ذات الدخل المنخفض والمتوسط، بمن فيهم العمال والمهاجرون. ومع ذلك، لا يزال عرض المساكن الاجتماعية والميسورة التكلفة محدودًا للغاية، ولا يلبي الاحتياجات الفعلية لهذه الفئة. يُجبر هذا الوضع الكثيرين على العيش في مساكن داخلية ضيقة ومنخفضة الجودة تفتقر إلى المرافق الأساسية، مما يؤثر سلبًا على جودة حياتهم وصحتهم.

"يتزايد الطلب على الشقق التي يقل سعرها عن 2 مليار دونج في مدينة هوشي منه، ومع ذلك، يُظهر الواقع أن المعروض من الشقق الجديدة في عام 2024 محدود للغاية، مما يدفع الأسعار إلى الارتفاع، مما يجعل من الصعب على العديد من الأشخاص العثور على مكان مناسب للعيش فيه"، كما شارك السيد ثاتش.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-khat-can-ho-duoi-2-ty-dong-d228833.html