ابحث عن المزيد من الحلول العقارية

خلال الأشهر التسعة الأولى من عام ٢٠٢٤، شهد سوق العقارات الفيتنامي العديد من التغيرات الإيجابية، انعكست في انتعاش العرض وأسعار البيع وزيادة الطلب من المشترين. إلى جانب ذلك، تركت العديد من المشاريع والمشاريع العقارية بصمتها من خلال أنشطة محددة، مما ضخّ حيوية جديدة في السوق.

التغيير الإيجابي

وفقًا لتقرير صادر عن سافيلز فيتنام، شكلت الشقق التي تجاوزت أسعارها 4 مليارات دونج فيتنامي 70% من إجمالي عدد الشقق المباعة خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2024. والجدير بالذكر أن أسعار الشقق في المدن الكبرى، مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، واصلت تسجيل نمو ملحوظ. ففي هانوي، ارتفعت أسعار الشقق الجديدة بنسبة 6%، لتصل إلى متوسط ​​69 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع؛ بينما وصلت في مدينة هو تشي منه إلى 68 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ويُظهر هذا الارتفاع في الأسعار قوة الطلب وارتفاعه في السوق.

حظيت مشاريع الشقق الفاخرة التي أُطلقت حديثًا في هانوي ومدينة هو تشي منه باهتمام كبير من العملاء، حيث تراوحت معدلات الاستيعاب بين 60% و80%. ولا تقتصر هذه المشاريع على زيادة العرض في السوق فحسب، بل تجذب أيضًا عددًا كبيرًا من السكان بفضل بنيتها التحتية الحديثة وشبكة الطرق المريحة.

حققت شركات عقارية كبيرة، مثل فينغروب، ونوفالاند، وصن جروب، وغيرها، تقدمًا ملحوظًا في تنفيذ المشاريع وتعزيز الأنشطة التجارية. ومن الأمثلة البارزة على ذلك شركة هوا بينه للإنشاءات، إحدى أكبر شركات المقاولات في قطاع الإنشاءات، والتي تلقت دعمًا من بنك الاستثمار والتنمية الفيتنامي ( BIDV ) بتمديد حدها الائتماني ليصل إلى 4000 مليار دونج. وهذا لا يساعد هوا بينه على تجاوز هذه الفترة العصيبة فحسب، بل يُعد أيضًا مؤشرًا إيجابيًا على انتعاش شركات العقارات الكبيرة.

سجلت سلسلة المشاريع العملاقة أكوا سيتي (دونج ناي) ونوفا وورلد فان ثيت (فان ثيت) التابعة لمجموعة نوفالاند انتعاشًا معينًا مع زيادة ثابتة في حجم المعاملات بعد حل المشكلات القانونية تدريجيًا.

لم تأتِ التغييرات الإيجابية في سوق العقارات خلال الأشهر التسعة الأولى من عام ٢٠٢٤ من الانتعاش الاقتصادي والطلب الحقيقي من المواطنين فحسب، بل جاءت أيضًا من إزالة العوائق القانونية. فقد أدى إصدار قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، وقانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ إلى خلق بيئة قانونية أكثر شفافية للشركات والمستثمرين. كما طُوّرت اللوائح المتعلقة بتقييم الأراضي، وإجراءات الترخيص، وتطهير المواقع بشكل ملحوظ، مما ساعد على تقليل العوائق القانونية التي تواجهها شركات العقارات في كثير من الأحيان.

على سبيل المثال، واجهت مشاريع العقارات في مدينة هو تشي منه صعوبات في منح تراخيص بناء الأقبية، وقد تم حل هذه الصعوبات. ويشكل القراران 3803/QD-UBND و3804/QD-UBND الصادران عن اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه الأساس للموافقة على الخطة الرئيسية، والمضي قدمًا في استكمال تحديث تراخيص البناء المعدلة لمشاريع العقارات في المنطقة... ومن المتوقع أن تُحل المشكلات القانونية المتعلقة بمشاريع مدينة هو تشي منه تدريجيًا بفضل هذه القرارات.

وفقًا للسيد نجوين توان ثانغ، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، فإن قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ والمرسوم ٧١/٢٠٢٤ المُنظِّم لأسعار الأراضي قد أزالا العقبات أمام العديد من المشاريع التي لم تُحتسب رسوم استخدام الأراضي في مدينة هو تشي منه. يوجد في المدينة حاليًا حوالي ٢٠٠ مشروع عقاري يعاني من مشاكل في تمويل الأراضي. وفي عام ٢٠٢٤، ستُزيل مدينة هو تشي منه العقبات أمام ٣٦ مشروعًا وتُصدر حوالي ١٧٥٠٠ شهادة.

جزء من منطقة أكوا سيتي الحضرية (305 هكتارات) التابعة لمجموعة نوفالاند يُحل تدريجيًا مشاكله. تصوير: نجوين توان

على وجه الخصوص، مؤخرًا، وبعد أن ثبت أن إزالة العوائق القانونية أمام مشاريع العقارات في دونغ ناي لا تزال بطيئة مقارنة بالمقاطعات المجاورة، أكد رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة دونغ ناي، السيد فو تان دوك، على أنه سيتم إعطاء الأولوية لإزالة الصعوبات المتعلقة بتخطيط التقسيم الفرعي C4 في مدينة بين هوا. تبلغ مساحة هذا التقسيم الفرعي ما يصل إلى 1500 هكتار مع مشاريع كبيرة بما في ذلك: المناطق السكنية والحضرية واسعة النطاق مثل منطقة لونغ هونغ السكنية (227 هكتارًا)، ومنطقة الخدمات التجارية الحضرية في جزيرة فوك هونغ (286 هكتارًا) التي استثمرتها شركة دوناكوب، ومنطقة دونغ ناي ووترفرونت الحضرية (170 هكتارًا) التي استثمرتها شركة نام لونغ للاستثمار المساهمة، ومنطقة أكوا سيتي الحضرية (305 هكتارات) التي استثمرتها مجموعة نوفالاند.

علاوةً على ذلك، ساهمت سياسات الائتمان التي ينتهجها بنك الدولة في استقرار السوق. ووفقًا لتقرير صادر عن بنك الدولة الفيتنامي، ارتفعت القروض العقارية بنهاية يونيو 2024 بنسبة 4.6%، منها قروض الأعمال العقارية بنسبة 10.3%، وخاصةً قروض الإسكان بنسبة 1.2%. وهذا يُظهر دعم النظام المالي لقطاع العقارات، ويعزز ثقة المستثمرين ومشتري المنازل.

وفقًا للدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV، دخل سوق العقارات رسميًا مرحلة انتعاش إيجابي. وقد هيأ استقرار الاقتصاد الكلي، والتضخم المُسيطر عليه، والتحسين التدريجي للسياسات القانونية، الظروف المناسبة لنمو سوق العقارات بشكل أقوى في الفترة المقبلة. إضافةً إلى ذلك، سيظل الاستثمار في البنية التحتية للنقل، وخاصةً خطوط المترو في هانوي ومدينة هو تشي منه، عاملًا مهمًا في تعزيز نمو السوق.

لا تزال الصعوبات والتحديات قائمة

مع ذلك، في ظل دخول قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، وقانون الإسكان لعام ٢٠٢٣، وقانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ حيز التنفيذ، لا يزال قطاع العقارات يواجه سلسلة من الصعوبات والتحديات. وإذا لم تُوجد حلول، فسيتفاقم القصور المزمن.

وفقًا لوزارة الإنشاءات، فإن من أهم بنود قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ إلغاء نظام تسعير الأراضي القديم. وبدلاً من ذلك، تُحدَّث قائمة أسعار الأراضي سنويًا، لتحديد أسعار قريبة من السوق. هذا يعني أن تكلفة الاستثمار في بناء وتطوير المشاريع العقارية سترتفع، مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات والمساكن بنسبة تتراوح بين ١٥٪ و٢٠٪. قد يُسبب هذا التغيير صعوبات للمستثمرين ومشتري المنازل على حد سواء. من ناحية أخرى، إذا لم تُطبَّق قائمة أسعار الأراضي الجديدة بصرامة، فسيؤدي ذلك إلى خلق فرص للمضاربة والتلاعب بالسوق، مما يؤدي إلى زيادة عدم المساواة في فرص امتلاك المنازل بين مختلف فئات المجتمع.

من المقترحات المهمة الأخرى النظر في فرض ضرائب على مالكي العقارات الكثيرة، على أن يستند ذلك إلى مبدأ خلق قيمة للمجتمع. وأكد الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية ورئيس جمعية وسطاء العقارات الفيتنامية، أن فرض الضرائب لا ينبغي أن يقتصر على عدد العقارات المملوكة، بل يجب أن يشمل أيضًا الغرض من استخدامها. ولا ينبغي أن يُلزم من يشترون عقارات للإيجار، مما يُضيف قيمة للمجتمع، بهذه السياسة الضريبية.

صرحت السيدة دو ثو هانغ، مديرة سافيلز هانوي، بأن ضريبة العقارات الثانية تتطلب إعدادًا دقيقًا لضمان توحيدها على مستوى البلاد. فبدون توحيد نظام الإدارة والإجراءات الفنية، مثل المعاملات المصرفية وإقرار الأصول، لن تحقق الضريبة الأثر المرجو، بل قد تُسبب اضطرابًا في السوق.

من العوامل المهمة التي تُسهم في ارتفاع أسعار المساكن اختلال التوازن بين العرض والطلب. ففي الوقت الحالي، لا يزال عرض المساكن منخفضًا جدًا مقارنةً بالطلب، وخاصةً في قطاع المساكن منخفضة التكلفة، المُناسب لذوي الدخل المحدود والمتوسط. ولتنظيم السوق، اقترحت وزارة الإنشاءات فتح باب المعروض العقاري من خلال إزالة العوائق القانونية في المشاريع المتعثرة، مع تشجيع إطلاق مشاريع جديدة.

وفقاً للسيدة هو ثي ثو ماي، مديرة شركة فيتنام للإسكان (هانوي)، إذا لم تتخذ الحكومة والشركات إجراءات حاسمة لزيادة العرض، وخاصةً في قطاع الإسكان الاجتماعي والإسكان منخفض التكلفة، فسيواجه السوق عواقب وخيمة. سيواجه ذوو الاحتياجات السكنية الحقيقية صعوبة في امتلاك منزل، وقد يؤدي ارتفاع الأسعار إلى عدم استقرار السوق بأكمله.

تشديد لوائح مزاد الأراضي

من أهم أساليب تنمية إيرادات العقارات في الموازنة العامة للدولة مزاد حقوق الانتفاع بالأراضي. وترى وزارة الإنشاءات أن تخصيص الأراضي وتأجيرها عبر المزاد له جوانب سلبية محدودة، وساهم في تقليل الطلب والعطاء، وزيادة الإيرادات. إلا أن هذه العملية تواجه أيضًا العديد من القيود، أبرزها ظاهرة "وسطاء المزادات" الذين يتواطؤون لخلق "أسعار افتراضية" للتلاعب بالسوق.

للتغلب على سلبيات مزادات حقوق استخدام الأراضي، اقترحت وزارة الإنشاءات زيادة مبلغ التأمين عند المشاركة في المزادات وتقصير مدة السداد بعد الفوز، وذلك لمنع المضاربة وخلق مستوى سعر افتراضي. يُسهم هذا التنظيم في الحد من مشاركة المشاركين في المزادات بغرض الشراء وإعادة البيع لتحقيق الربح، حيث يقتصر المشاركة على ذوي الاحتياجات الحقيقية.

اليوم البرنامج الحواري "تحديد سوق العقارات نهاية عام 2024 وبداية عام 2025"

نُظِّمت هذه الندوة من قِبَل صحيفة لاو دونغ، وانعقدت في تمام الساعة الثامنة صباح يوم 10 أكتوبر/تشرين الأول، في قاعة المؤتمرات بالطابق الثاني من مبنى الصحيفة، الكائن في 123-127 شارع فو فان تان، حي فو ثي ساو، المنطقة الثالثة، مدينة هو تشي منه. وتُتيح هذه الندوة فرصةً للجهات الإدارية والشركات والخبراء لابتكار حلولٍ تُعزز تطوير السوق في الفترة المقبلة.

ركزت الندوة على المحتويات التالية: الوضع الحالي لسوق العقارات، والتوقعات للفترة المقبلة؛ تأثير 3 قوانين جديدة تتعلق بسوق العقارات بالإضافة إلى تنفيذ الوثائق التي توجه تنفيذ القانون؛ القضايا المتعلقة بقائمة أسعار الأراضي والضرائب...

المصدر: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm