استمرار اقتراح فرض ضريبة عقارية ثانية

وتوقعت جمعية وسطاء العقارات في فيتنام أن أسعار المساكن لن تنخفض، وواصلت اقتراحها فرض ضرائب على العقارات الثانية أو المهجورة.

جاء هذا الاقتراح من قبل جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) في سياق ارتفاع أسعار العقارات بشكل مستمر دون وجود أي علامة على الانخفاض، وخاصة في قطاع الشقق.

وفقًا لبيانات VARS، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في الربع الثاني في هانوي ومدينة هو تشي منه بنسبة 58% و27% على التوالي مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2019. ويشهد قطاع الشقق متوسطة المدى ندرة متزايدة، حيث يتجاوز سعر أكثر من 80% من الشقق الجديدة المعروضة هذا العام 50 مليون دونج للمتر المربع. حتى أن بعض... مشروع شقة جديدة ويبلغ سعر البيع أيضًا ما يصل إلى عشرات الآلاف من الدولارات الأمريكية للمتر المربع.

لا تقتصر أسعار المشاريع الجديدة على ارتفاع أسعار الشقق القديمة فحسب، بل تمتد لتشمل الشقق القديمة أيضًا. ولا تزال العديد من الشقق، التي استُخدمت لعقود، تُعرض للبيع بأسعار أعلى بمرتين أو ثلاث مرات مما كانت عليه عند طرحها. كما يُظهر قطاع أراضي الفلل والتاون هاوس والضواحي بوادر ارتفاع في الأسعار، لأن بعض المستثمرين يُحاولون خلق عرض وطلب وهميين لتحقيق الربح.

وفقاً للسيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية VARS، فإن النظام القانوني الحالي يفتقر إلى عقوبات تُنظّم وتمنع المضاربة على الأراضي واحتكارها بهدف رفع الأسعار. في الوقت نفسه، يُعدّ بيع وشراء ونقل ملكية الأراضي دون ضوابط السبب الرئيسي وراء "حمى الأراضي" في العديد من المناطق. يشتري المضاربون الأراضي ثم يتركونها مهجورة، في انتظار ارتفاع الأسعار أو خلق ندرة مُصطنعة، وهو أمر شائع، والغرض من ذلك هو "رفع الأسعار لتحقيق الربح".

قال السيد دينه: "إن البحث في ضريبة العقارات أمرٌ مُلِحّ لتنظيم السوق. لا ينبغي تجاهل هذه السياسة لمجرد صعوبة تطبيقها".

يقترح الخبراء سياسة ضريبية عقارية تُطبق على فئتين: مشتري المنازل الثانية أو أكثر، والمالكين الذين يتخلون عن مشاريعهم. سيرتفع معدل الضريبة تدريجيًا في المعاملات التي تكون فيها فترة ملكية البائع قصيرة.

على سبيل المثال، تفرض سنغافورة ضريبة بنسبة 16% عند بيع المالك منزله في السنة الأولى من الشراء. وينخفض معدل الضريبة إلى 12% إذا باع المالك الشقة في السنة الثانية، و8% في السنة الثالثة. ولا يخضعون لهذه الضريبة عند بيع المنزل بعد السنة الرابعة. أما بالنسبة للمشتري، فاعتبارًا من أبريل 2023، ستزيد الدولة الضريبة على شراء عقار ثانٍ بنسبة 3%، لتصل إلى 20%؛ أما العقار الثالث، فتبلغ الضريبة عليه 30% (المعدل السابق 25%).

اقترحت هيئة تنظيم العقارات (VARS) أيضًا أنه في حال عدم بناء المالك مشروعًا بعد استلامه الأرض، يجب عليه أيضًا دفع ضريبة هجر العقارات. تُطبّق كوريا هذه الطريقة بمعدل ضريبي قدره 5%، ويزداد تدريجيًا حسب عدد سنوات هجر العقار. وبالمثل، تفرض فرنسا ضريبة على المنازل الشاغرة بنسبة 17% من قيمة إيجار السنة الأولى، وتُضاعف (34%) في السنوات اللاحقة.

وبحسب رئيس مجلس إدارة الهيئة، فإن تنظيم السوق من خلال سياسات الضرائب العقارية سيحد من المضاربة ويكبح جماح ارتفاع أسعار العقارات. كما تشجع هذه السياسة مالكي المشاريع المهجورة على التأجير أو البيع، مما يزيد من المعروض في السوق.

في الواقع، ليست هذه هي المرة الأولى التي يُقترح فيها فرض ضريبة عقارية ثانية لخفض أسعار المساكن. قبل سبع سنوات، اقترحت الحكومة تطبيق ضريبة عقارية ثانية تجريبية في مدينة هو تشي منه، لكنها لم تُعتمد. وتباينت الآراء، ومنها ما اعتبر أن فرض الضريبة مبكر جدًا.

في أغسطس/آب 2023، واصل الناخبون في مدينة هو تشي منه اقتراح فرض ضرائب على المنازل الثانية، وفرض ضرائب أعلى على الأراضي الشاغرة والمنازل التي لا تُضيف قيمةً للأرض. وأعلنت وزارة المالية أنها درست وصاغت قانون ضريبة العقارات، المتوقع إضافته إلى برنامج تطوير القوانين واللوائح لعام 2024، وقدمته إلى الجمعية الوطنية لإبداء ملاحظاتها عليه في دورتها الثامنة (أكتوبر/تشرين الأول 2024). ولا تزال هذه المقترحات في مرحلة الصياغة حاليًا.

مع ذلك، يواجه استخدام الأدوات الضريبية لتنظيم السوق تحديات عديدة. وصرح الخبير الاقتصادي دينه ترونغ ثينه بأنه من أجل استخدام الأدوات الضريبية بفعالية، يتعين على هيئات الإدارة تعزيز بناء واستكمال قواعد البيانات والمعلومات المتعلقة بسوق العقارات. ومن ثم، سيكون تحديد أسعار المنازل الثانية والثالثة وقيمها علنيًا وشفافًا.

أوصى السيد نجوين فان دينه أيضًا بدراسة معدلات الضرائب بعناية لتجنب الازدواج الضريبي، الذي من شأنه أن يُستنزف القدرة الشرائية للأفراد. في الوقت نفسه، يمكن للأغنياء التهرب من الضرائب بنقل ملكية العقارات إلى أقاربهم.

قال رئيس مجلس إدارة VARS: "لكل سياسة مشاكلها عند طرحها لأول مرة. تكمن المشكلة في مراعاة الإيجابيات والسلبيات. ضريبة العقارات هي نفسها، وستتفوق إيجابياتها على سلبياتها".

مصدر