السوق يخسر شققًا أقل من 25 مليون دونج/م2
فيما يتعلق بالمعلومات الأخيرة عن سوق العقارات، أفادت وزارة الإنشاءات بانخفاض عدد مشاريع التطوير السكني الجديدة المعتمدة والمكتملة مقارنةً بالسنوات السابقة، مما أدى إلى محدودية المعروض في السوق. ومع ذلك، تميل أسعار المساكن إلى الارتفاع، متجاوزةً القدرة المالية لغالبية الراغبين في الشراء بغرض الاستخدام.
تجدر الإشارة إلى أن السوق يكاد ينعدم فيه أي مشروع في قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة (أقل من 25 مليون دونج للمتر المربع). ويقتصر السوق بشكل رئيسي على الشريحة المتوسطة (التي تتراوح أسعارها بين 25 و50 مليون دونج) المؤهلة لتعبئة رأس المال والصفقات.
مشروع الإسكان الاجتماعي قيد الاستخدام منذ سنوات عديدة في هانوي (الصورة: ها فونج).
وفقًا لتقرير سافيلز عن سوق العقارات في هانوي للربع الرابع من عام 2023، بلغ عرض الشقق الجديدة أدنى مستوياته في عشر سنوات. وتمثل الشقق التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونج 42% من عدد الوحدات المباعة في عام 2023، بزيادة عن 3% في عام 2019. وتمثل الشقق التي تتراوح أسعارها بين 2 و4 مليارات دونج 55% من حصة السوق. بينما لا تتجاوز نسبة الشقق التي يقل سعرها عن ملياري دونج 3%.
وبحسب جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، فقد أدى النمو الاقتصادي السريع والتوسع الحضري على مدار السنوات الماضية إلى زيادة الطلب على المساكن بينما انخفض العرض بشكل مستمر ولم يُظهر أي علامات على الزيادة منذ عام 2018، مما تسبب في أن يصبح الخلل بين العرض والطلب خطيرًا بشكل متزايد.
يتجه هيكل العرض بشكل متزايد نحو المنتجات الفاخرة عالية القيمة لأغراض الاستثمار والمضاربة. ويؤدي هذا الفارق المطول في الطور إلى ارتفاع مستمر في أسعار المساكن، مما يُرسي مستوى سعريًا جديدًا يتجاوز قدرة غالبية الناس على تحمله.
لا يقتصر الأمر على زيادة صعوبة حصول من يحتاجون إلى شراء منزل للسكن على سكن بدخلهم الخاص، بل يُقلل أيضًا من هذه الحاجة. لا سيما جيل الشباب، الذي يستسلم تدريجيًا لأنه "مهما حاول، لن يستطيع شراء منزل"، ويتحول إلى نمط حياة ممتع، مُعطيًا الأولوية للاستئجار.
تظهر بيانات البحث من هذه الوحدة أن نسبة المعروض من الشقق في القطاع الميسور (أقل من 25 مليون دونج/م2) من إجمالي المعروض من المساكن قد انخفضت بشكل مستمر، من 30% في عام 2019 إلى 7% في عام 2022 و6% في عام 2023.
وفي الفترة 2019-2022، انخفضت أيضًا نسبة الشقق متوسطة المدى (25-50 مليون دونج/م2) إلى 54% و46% و34% و27% على التوالي، مع ورود العرض بشكل أساسي من المنتجات التي يتراوح سعرها بين 40-50 مليون دونج/م2.
في الوقت نفسه، يتصدر الطلب على المساكن العقارية هيكل الطلب السكني بنسبة 80%، بينما تُشكل نسبة 15% المتبقية طلبًا استثماريًا طويل الأجل، و5% طلبًا مضاربيًا. ونحو 25% فقط من الطلب على المساكن العقارية لديه القدرة المالية على التحول إلى طلب حقيقي.
لا ينبغي أن تتجاوز نفقات السكن 30% من إجمالي الدخل.
في هذا السياق، وإلى جانب الإسكان الاجتماعي، سيُشكّل الإسكان الميسور التوجهَ التنموي الرئيسي والقوي في سوق العقارات خلال الفترة المقبلة، لأنه قطاعٌ ينبع من الاحتياجات الفعلية وقدرات غالبية الناس.
وفقاً للسيد نجوين فان دينه، رئيس مجلس إدارة جمعية VARS، لا يوجد مفهوم رسمي للإسكان الميسور. ومع ذلك، يُمكن تحديد بعض خصائص هذا النوع من خلال مقارنته بالإسكان الاجتماعي، واستناداً إلى طريقة تحديد معقولية أسعار المساكن.
مشروع بناء غير مكتمل في منطقة ها دونج، هانوي (الصورة: ها فونج).
يستهدف السكن الاجتماعي بشكل رئيسي أصحاب الدخل المنخفض والعمال في المناطق الصناعية، مع إعفائهم من رسوم استخدام الأراضي والوصول إلى حزم الائتمان التفضيلية المخصصة للمستثمرين ومشتري المنازل...
السكن الميسور هو السكن التجاري ذو الأسعار المعتدلة، المناسب للقدرة المالية لغالبية الناس، ويستهدف الأشخاص ذوي الدخل المتوسط والمتوسط القريب، مع مستوى معين من الادخار.
وفقًا لرئيس مجلس إدارة VARS، فإن السكن الميسور هو عندما تتمكن كل أسرة من موازنة تكاليف السكن ونفقات المعيشة الأخرى ضمن دخلها. ووفقًا للخبرة في تقييم القدرة على تحمل تكاليف السكن في العديد من دول العالم، فإن السكن الميسور هو السكن الذي لا تتجاوز تكاليفه 30% من إجمالي دخل الأسرة.
"بالنسبة لأسرة يبلغ دخلها حوالي 30 مليون دونج شهريًا، فإن 30% من هذه التكلفة تعادل تراكمًا يبلغ حوالي 100 مليون دونج سنويًا، وبالتالي فإن سعر المساكن بأسعار معقولة يبلغ حوالي 2-2.5 مليار دونج للشقة"، كما أعطى السيد دينه مثالاً.
وبحسب قوله، من الصعب جدًا حاليًا تطوير مشاريع سكنية بأسعار في النطاق المذكور، لا سيما في مدينتين مميزتين تشهدان طلبًا سكنيًا مرتفعًا. ومع ذلك، فالصعوبة لا تعني الاستحالة.
[إعلان 2]
مصدر
![[صورة] زعماء مقاطعة جيا لاي يقدمون الزهور عند نصب العم هو مع المجموعات العرقية في المرتفعات الوسطى](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
تعليق (0)