سوق تأجير المكاتب المزدهر وتوقعات الخبراء

خلق بيئة تنافسية

شهدت أنشطة تأجير المكاتب انتعاشًا ملحوظًا مؤخرًا، مع ازدياد معاملات توسعة المكاتب أو نقلها. كما شهد السوق تحولًا في الطلب من جانب المستأجرين، مما دفع مستثمري المكاتب، وخاصةً الشركات الكبرى والشركات متعددة الجنسيات، إلى تغيير استثماراتهم للاحتفاظ بالمستأجرين.

ولفهم التحول في طلب المستأجرين بشكل أفضل ومعرفة العوامل التي تحافظ بشكل فعال على مستأجري المكاتب، يقول السيد ماثيو باول - رئيس شركة سافيلز فيتنام، إن سوق المكاتب يستفيد من زيادة رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المتدفق إلى فيتنام في الآونة الأخيرة.

وبناءً على ذلك، تُظهر بيانات وزارة التخطيط والاستثمار أنه اعتبارًا من 20 أبريل 2024، بلغ إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في فيتنام أكثر من 9.27 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 4.5% عن نفس الفترة من عام 2023. وحتى الآن، يوجد في البلاد 40,049 مشروعًا صالحًا برأس مال مسجل إجمالي يبلغ حوالي 478.58 مليار دولار أمريكي.

هناك العديد من المكاتب من الفئة أ للإيجار في مدينة هوشي منه .

استثمر المستثمرون الأجانب في 17 قطاعًا من أصل 21 قطاعًا في الاقتصاد الوطني. ومن بين هذه القطاعات، تصدر قطاع الصناعات التحويلية والتجهيزية قائمة الاستثمارات بإجمالي رأس مال استثماري تجاوز 6.15 مليار دولار أمريكي، مستحوذًا على ما يقارب 66.4% من إجمالي رأس المال الاستثماري المسجل، بزيادة قدرها 19.8% خلال الفترة نفسها.

احتل قطاع العقارات المرتبة الثانية برأس مال استثماري إجمالي تجاوز 1.73 مليار دولار أمريكي، مستحوذًا على ما يقارب 18.7% من إجمالي رأس المال الاستثماري المسجل، بزيادة قدرها 78.2% خلال الفترة نفسها. تلاه قطاعا الجملة والتجزئة، وهما النقل والتخزين، برأس مال استثماري إجمالي تجاوز 451.4 مليون دولار أمريكي ونحو 383.2 مليون دولار أمريكي على التوالي.

لقد أظهر نمو رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر وتنويع الصناعات إلى جانب مؤشر ثقة الأعمال الإيجابي المستمر أن فيتنام هي سوق محتملة للعديد من أنواع الشركات، مما يؤدي إلى زيادة الطلب على المكاتب.

شهدت حركة تأجير المكاتب ازدهارًا ملحوظًا في الربع الأول من عام ٢٠٢٤. وحافظ المستأجرون في قطاعات تكنولوجيا المعلومات والتصنيع والقانون على معدل إشغال مرتفع.

مع ذلك، لا يقتصر الطلب المرتفع على جميع قطاعات المكاتب. يتركز الطلب حاليًا على قطاع المكاتب عالية الجودة، نظرًا لصرامة متطلبات المستأجرين للمكاتب. فهم بحاجة إلى مكاتب تضمن جودة عالية وبيئة عمل جيدة لجذب الكفاءات والاحتفاظ بها.

بيئة العمل هي دائما واحدة من العوامل التي يسعى إليها مستثمرو تأجير المكاتب وكذلك مستأجرو المكاتب.

لذلك، يتجه التوجه تدريجيًا نحو المباني الخضراء المعتمدة، ذات المساحات الجيدة والمرافق المتكاملة. لذا، يجب على مستثمري المكاتب مواكبة هذا التوجه وضمان توفير مبانٍ بمعايير جودة تلبي الذوق العام.

الاتجاه الحالي هو أن معظم المستأجرين يفضلون المناطق المركزية في المدن الكبرى، حيث توجد مشاريع جديدة عالية الجودة، وأسعار إيجار مناسبة وقريبة من المركز.

ومن الواضح أن اتجاه اختيار مكتب المستأجرين يعتمد على العديد من العوامل، والسعر ليس العامل الوحيد الذي تضعه الشركات في اعتبارها، وخاصة بالنسبة للمستأجرين الذين يميلون إلى ترقية مكاتبهم إلى مباني من الفئة أ.

بالنسبة للعديد من الشركات، يعد الانتقال إلى المباني المكتبية المعتمدة باللون الأخضر أولوية قصوى أو حتى متطلبًا، كجزء من التزامها العالمي تجاه المساهمين والمتطلبات التنظيمية ذات الصلة.

أحيانًا تكون الشركات مستعدة لدفع مبالغ إضافية مقابل مبنى ذي جودة أفضل وحاصل على شهادة بيئية، مما يوفر بيئة عمل منتجة للموظفين وصورة إيجابية لعلامتها التجارية لدى العملاء. لذا، فرغم أن السعر عامل مهم للغاية، إلا أنه ليس العامل الحاسم.

وقد لاحظ خبراء سافيلز الفرق بين المباني المعتمدة الخضراء والمباني غير المعتمدة.

ستواجه المباني القديمة التي لا تستوفي المعايير الخضراء ضغوطًا متزايدة لخفض الإيجارات، إذ لا يمكنها منافسة المباني الحاصلة على شهادة خضراء. وتشير الأدلة إلى أن بعض مُلّاك العقارات، وخاصةً مكاتب الدرجة الثانية، اضطروا إلى خفض الإيجارات للاحتفاظ بالمستأجرين، بينما حافظت المباني الفاخرة على استقرار الإيجارات.

من الواضح أن السعر مهم. ولكن كما هو الحال في أي شيء آخر، كثير من الناس على استعداد لدفع ثمن تجارب عالية الجودة. وكما هو الحال عند شراء سيارة أو ملابس أو حقائب يد، قد يكون فرق السعر مقبولًا أحيانًا مقابل منتجات وخدمات أعلى جودة، كما قال ماثيو باول.

إيجارات المكاتب في مدينة هوشي منه ترتفع

وفقًا لخبراء سافيلز، يتمتع سوق المكاتب في مدينة هو تشي منه بمزايا عديدة، إذ تتوافر مساحات مكتبية واسعة، ويصاحب ذلك سوق تجاري أوسع. ولا تزال أسعار إيجار المكاتب في مدينة هو تشي منه أعلى من أسعارها في هانوي، وخاصةً في مشاريع المنطقة الأولى.

مع ذلك، كان سوق مدينة هو تشي منه يتركز سابقًا في منطقة واحدة، وهي المنطقة 1، التي كانت توفر المعروض الرئيسي من المكاتب. إلا أن هذا السوق شهد تحولًا الآن إلى منطقة ثو ثيم، مع توفر معروض جديد من المكاتب، ومساحات واسعة، والعديد من المشاريع المعتمدة بيئيًا.

في غضون ذلك، يختلف الوضع في هانوي. تشهد هانوي نموًا أوسع في سوق المكاتب، حيث تركز مواقع مختلفة على المشاريع التجارية مثل هوان كيم، وبا دينه، وغرب هانوي، وقريبًا منطقة البحيرة الغربية.

مع ذلك، فإن معدل الإشغال الحالي للمشاريع في منطقتي هوان كيم وبا دينه مرتفع للغاية. لذلك، من المتوقع إطلاق مبانٍ جديدة قريبًا، مثل غراند تيرا، وتايساي سكوير هانوي، وتيان بو بلازا، وبي آر جي دايموند بارك بلازا، لتكون مصادر إمداد جديدة، مما يعزز الأنشطة التجارية.

تعتبر مدينة هوشي منه مدينة تتمتع بعدد كبير من المكاتب للإيجار والتي تجذب عددًا كبيرًا من العملاء وتتميز بأسعارها الأفضل.

ويعتقد الخبراء أيضًا أن أسعار إيجارات المكاتب في هانوي من غير المرجح أن تتجاوز نظيراتها في مدينة هوشي منه في المستقبل.

وبناءً على ذلك، ووفقًا لشركة سافيلز آسيا والمحيط الهادئ، سيظل متوسط ​​سعر إيجار المكاتب من الفئة أ في هانوي، مقارنةً بالمنطقة، عند 41.7 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع شهريًا (شاملًا الضرائب ورسوم الخدمة)، في النصف الثاني من عام 2023. في حين يبلغ هذا الرقم في مدينة هو تشي منه 63.2 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع شهريًا.

وعلى وجه الخصوص، مع توقع زيادة العرض الجديد من الدرجة الأولى في هانوي في الفترة المقبلة، فإن أسعار الإيجار ستظل تنافسية.

بالنسبة للمباني الفردية المشهورة أو ذات الجودة العالية، قد تكون هناك حاجة إلى أسعار أعلى، لكنها لن تكون أعلى بكثير من البدائل. لذلك، ستحافظ هانوي في الفترة المقبلة على أسعار إيجار معقولة للمباني عالية الجودة.

في الوقت نفسه، يرى الخبراء أن تكلفة الاستثمار في المباني الخضراء استثمار طويل الأجل. في المقابل، فإن خفض الأسعار مسألة قصيرة الأجل، لأن مستأجري المكاتب غالبًا ما يستخدمون المبنى لفترة طويلة، تتراوح بين 5 و10 سنوات على الأقل، أو حتى لفترة أطول.

لذلك، تُعدّ مباني المكاتب الخضراء المُطوّرة بشكل مستدام عاملاً بالغ الأهمية للمستثمرين للاحتفاظ بالمستأجرين على المدى الطويل. وبالتالي، فإنّ المشكلة الحالية التي يواجهها مستثمرو المشاريع الخضراء هي الاستثمار طويل الأجل.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html