انتهى زمن سماسرة الأراضي وبيع "الأرز الأخضر"
إن ما يقرب من 200 اجتماع عقدته الوكالات الإقليمية مع المواطنين لمعالجة المشاكل الناجمة عن المشاريع التي تستثمر فيها شركة باخ دات آن هي حالات نموذجية لعواقب فترة "الانفجار" لما يسمى بمشاريع التنمية الحضرية.
حتى هذه اللحظة، وعلى الرغم من الجهود الكبيرة التي بذلتها السلطات والمسؤوليات الكبيرة التي تقع على عاتقها، وأصدر كبار قادة المقاطعة "إنذاراً نهائياً"، فمن المحتمل أن يستغرق الأمر بعض الوقت الإضافي للتعامل بشكل كامل مع قضية باخ دات آن.
لا تواجه منطقة باخ دات آن وحدها مشاكل على مستويات مختلفة، بل إن العديد من مشاريع المناطق السكنية والحضرية التي يستثمر فيها قطاع الأعمال حالياً والتي يبلغ عددها نحو 200 مشروع في المقاطعة تواجه مشاكل على مستويات مختلفة.
لم يُحصِ أحدٌ بعدُ أرقام (بل وحتى تقديرات) الأضرار التي لحقت بالدولة والشعب والشركات، لكن الهدر الهائل للموارد، وخاصةً موارد الأراضي، والعواقب الاجتماعية المترتبة على ذلك، حقائق جلية. وسيستغرق الأمر سنواتٍ طويلةً أخرى حتى تتمكن السلطات على جميع المستويات من معالجة عواقب فترةٍ كانت فيها المشاريع في كل مكان!
يتطلب قانون الأراضي لعام 2024 والقوانين المتعلقة بأعمال العقارات والإسكان (المعدلة) التي دخلت حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 حظرًا مطلقًا على تقسيم وبيع الأراضي في أحياء جميع المدن والبلدات.
في الوقت نفسه، تُشدّد مشاريع البناء الحضرية والسكنية بدءًا من مرحلة الترخيص وحتى عملية التنفيذ بأكملها. ويتجلى ذلك تحديدًا في اشتراط الإفصاح العام والشفافية لدى الرأي العام، والذي يتضمن معلومات شاملة ومفصلة حول قانونية المشروع وحجمه وتقدمه.
إلغاء مشاريع "احتضان الأراضي"
وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، سيتم منح مستثمري المشاريع الذين لا يستخدمون الأرض أو يتأخرون عن الجدول الزمني في استخدام الأرض مقارنة بالجدول الزمني المذكور في مشروع الاستثمار تمديدًا لاستخدام الأرض لمدة لا تزيد عن 24 شهرًا ويجب عليهم دفع مبلغ إضافي للدولة من المال يتوافق مع رسوم استخدام الأرض وإيجار الأرض للفترة الممتدة.
إذا لم يقم المستثمر باستغلال الأرض بعد انقضاء المدة المحددة، فإن الدولة تستعيد الأرض دون تعويض عن الأرض والأصول المرتبطة بالأرض وتكاليف الاستثمار المتبقية على الأرض.
وبحسب الخبراء، فإن القواعد القانونية الجديدة ستتضمن "فحصاً" صارماً للمستثمرين العقاريين، وسيتم إقصاء الشركات الصغيرة ذات الموارد المالية المحدودة، والشركات الانتهازية وغير المهنية من اللعبة.
لن يبقى وضع بيع "الأرز الأخضر" لأغراض الربح قائمًا. إذ لا يمكن للشركات فتح مشاريع للبيع إلا بعد الوفاء بالتزاماتها تجاه الدولة بالكامل واستيفاء شروط البنية التحتية المحددة.
يحظر قانون العقارات المُعدّل أيضًا سماسرة العقارات الهواة والمستقلين (الذين لطالما أطلق عليهم الجمهور اسم "سماسرة الأراضي"). ويمنع هذا القانون أيضًا تجارةَ عمال البناء وبائعي الخضراوات للأراضي؛ أو انتشارَ سماسرة العقارات من الريف إلى المدينة، وهو أمرٌ شائعٌ منذ زمن طويل.
التفكير الحضري
اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، ستتوقف الدولة عن منح تراخيص لمشاريع تقسيم الأراضي في أحياء المدن والبلدات. وسيُضطر المستثمرون في مشاريع الأراضي إلى التركيز على المناطق الريفية الواقعة على أطراف المدن والبلدات.
مع وجود قيود كبيرة على مساحة التطوير، فضلاً عن القيود القانونية الأكثر صرامة على مشاريع العقارات، توقع المحللون أن ترتفع أسعار الأراضي في المستقبل القريب، مما يسبب عيوبًا للأشخاص ذوي الدخل المنخفض الذين لديهم حاجة حقيقية للأراضي السكنية.
وعلى وجه الخصوص، بمجرد عدم إضفاء الطابع المؤسسي على سياسة "فرض الضرائب المرتفعة على الأشخاص الذين يملكون الكثير من المنازل والأراضي ولكنهم لا يستغلونها بفعالية" وفقاً للقرار رقم 18 الصادر عن اللجنة التنفيذية المركزية الثالثة عشرة، فمن المرجح أن تظل المضاربة على الأراضي جذابة لكثير من الناس.
لقد عانت مدينة كوانج نام من عواقب وخيمة نتيجة للتوسع الحضري الجامح في الآونة الأخيرة، ومن المؤكد أنها ستتعلم العديد من الدروس القيمة.
إن أكثر هذه التحديات وضوحاً هو التصحر الواسع النطاق والمستمر في العديد من المناطق الحضرية على الرغم من اكتمال البنية الأساسية؛ والوضع الذي يشتري فيه معظم الناس الأراضي في مشاريع لأغراض المضاربة التجارية في المقام الأول؛ وفقدان الأراضي من أجل الإنتاج في حين يتم التخلي عن المشاريع وإهمالها لسنوات عديدة؛ والقصة الاجتماعية للعديد من الأسر والأفراد الذين يشعرون بالإحباط الشديد إزاء الحاجة إلى الاستقرار وكسب العيش ولكن أسعار الأراضي بعيدة جداً عن متناول اليد...
التحضر والتنمية الحضرية اتجاهان لا مفر منهما. لكن كيفية ومسار وخارطة الطريق التي تناسب كل مرحلة من مراحل التنمية هي مسألةٌ تحتاج كل منطقة إلى دراستها لاستغلال موارد الأراضي على النحو الأمثل وفقًا لتوجهات الحزب، ولحل القضايا الاجتماعية بتناغم.
تجدر الإشارة إلى أنه في قائمة مشاريع جذب الاستثمار وأولويات جذب الاستثمار في كوانج نام في الفترة 2024 - 2025 (القرار رقم 1221-QD / UBND، بتاريخ 21 مايو 2024 للجنة الشعبية الإقليمية)، من بين 233 مشروعًا في المحليات، هناك ما يصل إلى 40 مشروعًا تجذب الاستثمار في التنمية الحضرية، معظمها في شكل مناطق السوق والمناطق السكنية الحضرية (أعمال الأراضي).
من الصعب تحديد عدد المشاريع الضرورية والملحة حقًا، وما هو الهدف (المضاربون التجاريون أو احتياجات الإسكان للسكان المحليين)، بما في ذلك مشاكل المدخلات والمخرجات للمشروع، ولكن من المؤكد أن هذه ستكون قضايا لا يمكن تجاهلها، عندما تكون المحليات في المقاطعة "على دراية" بذلك واضطرت إلى دفع ثمن مشاريع التقسيم وبيع الأراضي.
ومن التوقعات الجديرة بالملاحظة من قبل الخبراء بعد دخول القوانين الثلاثة المتعلقة بالأراضي المذكورة أعلاه حيز التنفيذ، أن العقارات الصناعية ستجذب المستثمرين المحليين والأجانب بقوة في الفترة المقبلة.
لقد قررت خطة مقاطعة كوانج نام تطوير أكثر من 10 آلاف هكتار من أراضي الحديقة الصناعية من الآن وحتى عام 2030. وقد أثبتت الممارسة أن الأراضي الصناعية كانت ولا تزال تعزز أعلى مستوى من الكفاءة وتولد الأرباح وتساهم بشكل كبير في التنمية الاجتماعية والاقتصادية المحلية.
----------------------
الدرس الثالث: عندما تكون الأراضي الزراعية "غير مقيدة"
[إعلان 2]
المصدر: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html
تعليق (0)