"لاعب جديد" في سوق العقارات

اللاعب الجديد ليس أي شركة، بل السياسات الهادفة إلى توفير مساكن تناسب القدرة الشرائية للمواطنين. إذا نُفِّذت هذه السياسات جيدًا، فقد تُغيِّر الوضع غير المنطقي لسوق العقارات في المستقبل القريب.

منطقة الإسكان الاجتماعي في مدينة ثانغ لونغ الخضراء، في منطقة كيم تشونغ الحضرية الجديدة، هانوي - الصورة: B.NGOC

لاعب جديد يمتلك إمكانيات هائلة. يتمثل ذلك في تحديد أهداف محددة لبناء المساكن الاجتماعية في كل منطقة لتحقيق هدف مليون وحدة سكنية اجتماعية؛ وتصميم نماذج أولية لتنفيذ كل ذلك دفعة واحدة وزيادة الأرباح لتشجيع الشركات على بناء المساكن الاجتماعية.

في شهر مارس/آذار، يجب علينا إنشاء صندوق وطني للإسكان، وهناك سلسلة من السياسات لإزالة الصعوبات أمام المشاريع العقارية التي تواجه مشاكل قانونية...

المصدر: وزارة البناء - الرسومات: T.DAT

حقيقة محزنة: أسعار الشقق في ارتفاع مستمر

الطلب على السكن مرتفع للغاية في حين أن العرض محدود، وخاصة في مشاريع الإسكان التجاري المتوسطة والعالية والفاخرة، مما يدفع أسعار الشقق إلى ما هو أبعد من قيمتها الحقيقية.

وفقًا لسجلات Tuoi Tre في مشروع الإسكان الاجتماعي NHS Trung Van (منطقة Nam Tu Liem، هانوي)، هناك فرق كبير بين أسعار بيع شقق الإسكان الاجتماعي والشقق التجارية في نفس المبنى.

في حين تم الإعلان عن سعر بيع المساكن الاجتماعية في مبنى NHS Trung Van من قبل إدارة البناء في هانوي في مايو 2023 بحوالي 19.5 مليون دونج / ^{م 2} ، يتم عرض سعر بيع صندوق الشقق التجارية (حوالي 20٪ من إجمالي عدد الشقق في المشروع) للبيع بمبلغ 60 - 70 مليون دونج / ^{م 2} .

في نفس المشروع وبنفس البنية التحتية وجودة البناء، سعر بيع الشقق التجارية أعلى بثلاث مرات من سعر بيع شقق الإسكان الاجتماعي.

وبالمثل، تم الإعلان عن سعر بيع مشروع الإسكان الاجتماعي Udic Ecotower Ha Dinh (الذي بدأ للتو في بنائه بواسطة شركة Udic Infrastructure Development Investment Corporation على قطعة الأرض رقم N01، المنطقة الحضرية الجديدة Ha Dinh، بلدية Tan Trieu، منطقة Thanh Tri، هانوي) من قبل وزارة البناء في هانوي في فبراير 2025 عند حوالي 25 مليون دونج / ^{متر مربع} ، وسعر الإيجار 150.000 دونج / ^{متر مربع} / شهر، وسعر الإيجار بالشراء 390.000 دونج / ^{متر مربع} / شهر.

في هذه الأثناء، يتم الإعلان عن سعر بيع الشقق التجارية في المناطق المجاورة مع نفس البنية التحتية الاجتماعية ووصلات المرور مثل Eco Green City، مبنى D3 Vinaconex 2، QMS To Huu، The Charm An Hung للبيع من 55 إلى 75 مليون دونج / ^{متر مربع} .

يُظهر الوضع المذكور أعلاه أوجه القصور في سوق الإسكان الحالي. فسعر المساكن الاجتماعية الخاضعة لسيطرة الدولة (بهامش ربح للمستثمر بنسبة 10%) يبقى في متناول غالبية ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض (حوالي 20-25 مليون دونج/ ^{متر مربع} )، بينما يعتمد سعر المساكن التجارية (بسبب الندرة) على مستوى عروض أصحاب المشاريع، والذي يرتفع إلى مستوى غير طبيعي (من 55 إلى 75 مليون دونج/ ^{متر مربع} )، على الرغم من أن جودة المساكن لا تختلف كثيرًا.

إن حالة ارتفاع أسعار الشقق بشكل مستمر تدفع أيضًا أسعار الشقق المستخدمة لمدة 5-10 سنوات، مع عدم تغيير وسائل الراحة، أو حتى تدهورها، إلى الارتفاع بمقدار 1.5-2 مرة في عام 2024.

منطقة الإسكان الاجتماعي التابعة لهيئة الخدمات الصحية الوطنية ترونج فان (نام تو ليم، هانوي) - الصورة: BN

هناك العديد من الشقق المعروضة للبيع، فهل من الممكن أن يستمر السعر في الارتفاع؟!

طلبت الحكومة من الوزارات والقطاعات المعنية استكمال إنشاء صندوق الإسكان الوطني بحلول مارس 2025 لزيادة المعروض من السكن الاجتماعي والإسكان التجاري بأسعار معقولة بشكل حاد، بما يتناسب مع دخل غالبية الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض، وعمال المناطق الصناعية.

ويرى العديد من الخبراء أن إنشاء صندوق وطني للإسكان إلى جانب سلسلة من الحلول لتعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي سيساعد على زيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة في الفترة المقبلة، وبالتالي إعادة تشكيل سوق الإسكان وخفض أسعار المساكن في السنوات المقبلة.

قال رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، السيد نجوين فان دينه، إن إنشاء صندوق إسكان وطني على المدى الطويل سيخلق استقرار السوق، ويلبي الحد الأدنى من احتياجات الإسكان للناس، لكن الأمر سيستغرق بعض الوقت للحصول على إمدادات الإسكان.

ومع ذلك، على المدى القصير، فإن المعلومات المتعلقة بإنشاء صندوق وطني للإسكان سوف تعمل على خلق الثقة في السوق، وسوف يعتقد العمال والأشخاص ذوي الدخل المنخفض أنه سيكون هناك مساكن بأسعار معقولة للشراء.

وفقًا للأستاذ المشارك الدكتور نجوين كوانغ توين، نائب رئيس مجلس إدارة جامعة هانوي للقانون، فقد أدركت الحكومة جيدًا عيب سوق العقارات، وهو انخفاض العرض مقارنةً بالطلب. في السابق، كانت الدولة تُصدر سياساتها فقط، لكن زيادة العرض كانت تعتمد على المستثمرين، ولذلك لم يكن هناك تمويل لشراء مساكن منخفضة التكلفة للمواطنين.

تُخصّص الحكومة حاليًا إنفاقًا سنويًا على الإسكان الاجتماعي للمناطق؛ وإذا طُبّق بصرامة، فسيزداد العرض حتمًا. وهذا حلٌّ تُطبّقه أيضًا العديد من الدول.

ستؤثر هذه الحلول على السوق وتُنظّمه، مما يُقلّل من اختلال التوازن بين العرض والطلب. من المهم تطبيقها بصرامة. وفي الوقت نفسه، من الضروري تعزيز شفافية السوق، وتوفير نظام بيانات عقاري متكامل، ومعرفة عدد المنازل التي يملكها كل شخص، وضرورة استخدام الأدوات التنظيمية مثل ضريبة العقارات، بحسب السيد توين.

مستأجرون ينقلون الأثاث إلى مبنى سكني في شارع لي فان لونغ، منطقة نها بي، مدينة هوشي منه - الصورة: تو ترونغ

مدينة هوشي منه تقترح إنشاء صندوق ادخار للإسكان الاجتماعي

وفقًا لمشروع الاستثمار لبناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030، تم تكليف مدينة هوشي منه بهدف تطوير ما يقرب من 70 ألف وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030. ومن بينها، في الفترة 2021-2025، سيتم بناء حوالي 26 ألف وحدة وفي الفترة 2026-2030، سيتم بناء حوالي 44 ألف وحدة.

ولكي يتوفر رأس المال اللازم للتنفيذ، هناك حاجة إلى طرق عديدة، بما في ذلك تعبئة الأشخاص المؤهلين لشراء السكن الاجتماعي من خلال خصم رواتبهم، وهو ما لا توجد آلية لتنفيذه.

ومن ثم فإن دراسة إنشاء صندوق ادخار الإسكان الاجتماعي (على غرار نموذج سنغافورة) تهدف إلى تعظيم الموارد الاجتماعية، وخلق الوعي بالادخار المالي للإسكان لمن يحتاجون إليه، وفي نفس الوقت إدارة هذه الفئة من الناس ومجالات المشاريع المحددة.

اقترحت لجنة مدينة هو تشي منه الشعبية أن تسمح الحكومة بإنشاء صندوق ادخار للإسكان الاجتماعي في المنطقة. بعد الحصول على موافقة الحكومة، ستنسق لجنة المدينة الشعبية مع وزارتي المالية والإنشاءات لتوحيد نموذج العمل هذا.

الرجوع إلى نموذج سنغافورة

أكد الدكتور فام فونغ نام، المحاضر في كلية الموارد الطبيعية والبيئة بجامعة فيتنام الوطنية للزراعة، على ضرورة إنشاء صندوق وطني للإسكان لتطوير مساكن منخفضة التكلفة في المدن الكبرى، لتهيئة الظروف المناسبة لذوي الدخل المحدود للحصول على مسكن. ويمكن الإشارة إلى نموذج تطوير الصندوق في صندوق الادخار المركزي (CPF) في سنغافورة.

أُنشئ الصندوق عام ١٩٥٥، ويُستخدم بشكل رئيسي في قروض الإسكان الاجتماعي. عند إنشائه، كانت نسبة المساهمة ١٠٪ من الراتب الشهري (٥٪ لكل موظف وصاحب عمل). حاليًا، يُلزم أصحاب العمل والموظفون ذوو الدخل المحدود وموظفو الخدمة المدنية بالمساهمة برواتبهم الشهرية في صندوق الادخار المركزي (CPF) بمعدلات ١٧٪ و٢٠٪ شهريًا على التوالي. يُقرض صندوق الادخار المركزي ما يصل إلى ٩٠٪ من قيمة المنزل بأسعار فائدة منخفضة جدًا، ويُسدد على أقساط تتراوح بين ٢٥ و٣٠ عامًا.

بالإضافة إلى صندوق الادخار المركزي، يوفر مجلس الإسكان والتنمية في سنغافورة أيضًا قروض الرهن العقاري لمشتري المنازل من ذوي الدخل المنخفض بما يعادل 80% من القيمة الثابتة لمدة أقصاها 55 عامًا مطروحًا منها عمر المقترض أو 30 عامًا، أيهما يأتي أولاً.

بالإضافة إلى ذلك، ولتمكين الناس من شراء المنازل، يتعين على الحكومة توفير قروض سكنية بحيث لا يضطر الناس إلى إنفاق أكثر من 20% من دخلهم الشهري على شراء المنازل. وتُقدم البنوك التجارية والمؤسسات المالية الأخرى قروض الإسكان الخاصة.

ولتنظيم سوق الإسكان والسيطرة على أسعار المساكن المرتفعة والحد من المضاربة، طبقت الحكومة السنغافورية العديد من التدابير الفعالة مثل خفض الحد الأقصى لمدة القرض لشراء المساكن، والحد من قيمة القروض، وزيادة الضرائب على مشتري العقارات...

لقد أدى نجاح سياسة تطوير سوق الإسكان في سنغافورة إلى جعلها واحدة من البلدان التي تتمتع بأعلى معدل ملكية للمساكن في العالم (يصل حاليًا إلى أكثر من 90%).

للدولة دورٌ بالغ الأهمية. ومن الضروري إصدار لوائح متخصصة على وجه السرعة لتطوير المساكن الميسورة التكلفة، مع تنفيذ ومراقبة وحل المشكلات التي قد تنشأ أثناء عملية التنفيذ على الفور.

وقال السيد نام "إن المستثمرين من القطاع الخاص، والذين يُفهمون على أنهم مستثمرون، يحتاجون أيضًا إلى تشجيعهم على المشاركة في تطوير صندوق الإسكان هذا من خلال سياسات دعم محددة، وخاصة السياسات المالية والأرضية".

المصدر: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm