زيادة ضريبة نقل الملكية العقارية: عرقلة التدفق النقدي، تُؤثر سلبًا على مشتري المنازل الحقيقيين

وبحسب الخبراء، إذا تم فرض ضريبة الدخل الشخصي على عمليات نقل العقارات بناءً على مدة الاحتفاظ، فبالإضافة إلى سقوط السوق بسهولة في حالة تجميد قصيرة الأجل، فإن مشتري المنازل الحقيقيين سيتأثرون أيضًا بشكل كبير.

الكبح المفاجئ، التدفق النقدي يصعب دخول السوق

قال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هومز، إن اقتراح فرض ضريبة دخل شخصية على تحويلات العقارات بناءً على مدة الاحتفاظ يهدف إلى منع المضاربة. لكن في الواقع، المتضررون بشدة هم المستثمرون المشاركون في السوق بهدف تحقيق أرباح قانونية.

" علينا أن نميز بوضوح بين المضاربة والاستثمار. فالمضاربة لم تعد تعني الكثير في الواقع "، كما قال السيد تشونغ.

أشار السيد تشونغ أيضًا إلى أنه في ظل الظروف الحالية، وفي حال تطبيق قانون الضرائب هذا، قد تكون مشاركة المستثمرين في السوق محدودة. في الوقت نفسه، مع وجود مشروع عقاري معروض للبيع، بالإضافة إلى مشتري المنازل، يوجد أيضًا عدد كبير من المستثمرين. لذلك، عندما يتردد المستثمرون، يتباطأ التدفق النقدي إلى السوق، وستواجه المشاريع صعوبة في البيع، ومن المرجح أن يدخل السوق في حالة من "التجمد" في السيولة، ولن يجد المستثمرون منفذًا لبيع منتجاتهم.

لا يؤدي ضريبة النقل التي اقترحتها وزارة المالية إلى تجميد السوق فحسب، بل إنها قد تتسبب أيضًا في ارتفاع أسعار العقارات بشكل حاد.

وأوضح السيد تشونغ ذلك قائلاً إنه بدون مشاركة المستثمرين، سيستغرق بيع أي مشروع ما بين 7 و10 سنوات. وتُصبح التكاليف المالية، وخاصةً الفوائد، عبئًا ثقيلًا على المستثمرين. وستُضاف هذه التكلفة حتمًا إلى سعر البيع، مما سيؤدي إلى ارتفاع حاد في أسعار العقارات في السوق الأولية.

وبالمثل، في السوق الثانوية، سوف يقوم المستثمرون بإضافة ضرائب عالية إلى سعر بيع العقارات، مما يدفع الأسعار الثانوية إلى الاستمرار في الارتفاع.

وقال رئيس مجلس إدارة مجموعة دي تي جيه السيد نجوين كوك خانه أيضًا إن هذه الضريبة ستشل السوق، مما يؤثر بالتالي على العديد من الصناعات الأخرى والتنمية المستقرة للاقتصاد بأكمله.

وفي تحليله المحدد، قال خان إنه عندما تكون الضرائب مرتفعة للغاية، فإن الأرباح المتوقعة للمستثمرين سوف تنخفض، مما يدفع العديد من المستثمرين إلى التحول إلى قنوات أخرى مثل الأسهم والذهب.

قال السيد خان إن الضرائب أداة مهمة لاستقرار السوق وتعزيز توزيع أكثر عدالة للأصول. ومع ذلك، مع استمرار انخفاض مستويات دخل الأفراد وارتفاع أسعار المساكن، فإن الإفراط في فرض الضرائب قد يدفعهم إلى أزمة مالية.

إذا تم تطبيقه فجأة، السياسة الضريبية قد يُحدث ذلك صدمةً في السوق، مما يؤدي إلى عمليات بيع مكثفة، ويُسبب اختلالاتٍ في المالية المصرفية، ويؤدي إلى عواقب اقتصادية عديدة. لذلك، من الضروري اتباع خارطة طريق مرنة عالية المرونة.

الضرائب المرتفعة ستؤدي بسهولة إلى تجميد سوق العقارات (صورة توضيحية: كونغ هيو)

وشاطره الرأي السيد دينه مينه توان، مدير المبيعات في المنطقة الجنوبية لشركة بروبرتي جورو فيتنام، قائلاً إنه في ظل تباطؤ انتعاش السوق، تُعتبر زيادة الضرائب بمثابة "كبح مفاجئ" وليس في الوقت المناسب. سيتجمد السوق الثانوي قبل أن يتعافى، مما سيُسبب سلسلة من ردود الفعل السلبية على القطاعات ذات الصلة التي لم تتعافى بعد، مثل قطاع البناء ومواد البناء.

وفقًا للسيد توان، يُظهر الواقع أن مشتري العقارات يُحبّون العقارات لكنهم لا يُفضّلون الاحتفاظ بها لفترة طويلة. أظهر استطلاع حديث أجرته شركة Property Guru Vietnam وشمل أكثر من 1000 شخص يبحثون عن عقارات أن 59% منهم اشتروا عقاراتهم بغرض الاستثمار وليس للسكن. والجدير بالذكر أن حوالي 39% من مالكي العقارات ينوون بيعها خلال العام المقبل.

يعكس هذا الواقع اتجاهين واضحين: فالشعب الفيتنامي يحب الاستثمار في العقارات، ولكنه يحتفظ بها لفترة قصيرة من الزمن، وغالباً ما "يبيعها عندما يكون السعر مناسباً"، وينقل رأس المال بمرونة إلى أصول أخرى أكثر ربحية.

ولذلك، قال السيد توان إن الاقتراح بزيادة معدل الضريبة على أساس فترة الاحتفاظ بمقدار 2-5 مرات بدلاً من تطبيق معدل الضريبة الثابت الحالي البالغ 2٪ يهدف إلى الحد من المضاربة والتصفح، ولكن مجموعة "التصفح" تشكل نسبة كبيرة من الطلب، وبالتالي يجب النظر في السياسة لتجنب التأثيرات السلبية على سوق رأس المال التي تتعافى ببطء.

وفقًا للسيد توان، سيتأثر قطاعا الأراضي والشقق، وخاصةً الشقق الفاخرة، أولًا، نظرًا لكونهما الخيار الاستثماري المفضل والشائع لدى المستثمرين الأفراد. ومع ذلك، غالبًا ما يلجأ هؤلاء المستثمرون إلى البحث عن فرص استثمارية خلال فترة تتراوح بين 6 و18 شهرًا لتحقيق أقصى قدر من الأرباح. ومع فرض معدل ضريبة بنسبة 10% لفترات حيازة تقل عن عامين، ستتآكل هوامش الربح بشكل كبير، مما يُقلل من جاذبية الاستثمار. سيؤدي هذا إلى استبعاد العديد من صغار المستثمرين من السوق، وانخفاض سيولة السوق.

قد يبيع مستثمرو الأراضي والشقق المتأثرون مباشرةً أصولهم خوفًا من تطبيق المقترح، ويرغبون في التداول قبل سريان السياسة الجديدة. قد ينخفض سعر هذا المنتج، ويدخل السوق في حالة من ازدحام السيولة، لأن المستثمرين الجدد أيضًا في حالة من الترقب والانتظار ، كما قال السيد توان.

ولذلك يرى أن ضريبة نقل الملكية العقارية يجب أن تطبق على أساس فترة الاحتفاظ عندما يكون السوق أكثر استقرارا وتوازنا ويتم بناء قاعدة بيانات لتحديد سعر البيع.

قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إنه في حال فرض ضرائب مرتفعة على المعاملات قصيرة الأجل، فقد يحتفظ العديد من المستثمرين بعقاراتهم لفترة أطول بدلًا من بيعها، مما يؤدي إلى نقص المعروض في السوق الثانوية. وفي حال عدم اتخاذ إجراءات مصاحبة لزيادة المعروض من المشاريع الجديدة، فقد تستمر أسعار المساكن في الارتفاع بدلًا من الانخفاض.

وقال رئيس إحدى شركات العقارات إن تطبيق معدل ضريبة بنسبة 10% على سعر بيع العقارات التي تقل مدتها عن عامين أمر مرتفع للغاية، مما قد يسبب صدمة وشل سيولة سوق رأس المال الهشة.

وبحسب قوله، في حال اقتراح اللائحة المذكورة، سيُحمَّل المشتري النهائي عبء الضريبة، مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل وإضعاف فعالية هذه السياسة في تحقيق الاستقرار. ناهيك عن أنها قد تُشكِّل "ذريعة" للأطراف للتداول بسعرين للتحايل على القانون، مما يُسبب خسائر في الميزانية ويُشكِّل مخاطر قانونية جسيمة.

الحاجة إلى خفض الضرائب وتمديد فترة الاحتفاظ باللوائح

يقول الخبراء إن معدل الضريبة المقترح على تحويلات العقارات مرتفع للغاية (صورة توضيحية: مينه دوك)

وفقًا لجمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فإن معظم التصرفات المضاربية في فيتنام تتمتع بفترة احتفاظ أقل من عام واحد. وقد ضمن امتلاك العقارات لمدة خمس سنوات أو أكثر الاستقرار وطول العمر، لذا اقترحت VARS النظر في تعديل فترة امتلاك العقارات لتحديد معدل الضريبة.

المستوى الموصى به من VARS ضريبة الدخل الشخصي تم تعديلها على النحو التالي: أقل من سنة، معدل الضريبة 10%؛ من سنة إلى أقل من سنتين، معدل الضريبة 6%؛ من سنتين إلى أقل من 5 سنوات، معدل الضريبة 4%؛ ومن 5 سنوات فأكثر (أو الميراث) معدل الضريبة 2%. تهدف هذه الخطة إلى استهداف سلوك المضاربة قصيرة الأجل بشكل قوي، مع تشجيع الاستثمار العقاري طويل الأجل، مما يساهم في استقرار السوق.

وتعتقد منظمة VARS أيضًا أنه من الضروري وضع خارطة طريق واضحة للتنفيذ، يتم فيها تحديد تاريخ السريان بما يتناسب مع الظروف الاجتماعية والاقتصادية وقدرة السوق على التكيف.

إن تطبيق اللوائح الجديدة بسرعة كبيرة، وخاصة التغييرات في أساليب حساب الضرائب ومعدلات الضرائب، يمكن أن يؤدي إلى اضطرابات كبيرة، تؤثر على نفسية دافعي الضرائب واستقرار بعض الأسواق، وخاصة سوق العقارات.

ولذلك، توصي منظمة VARS بأن تدرس هيئة الصياغة بعناية توقيت وطريقة التنفيذ لضمان الجدوى والفعالية والإجماع الاجتماعي عند إصدار القانون ووضعه موضع التنفيذ.

وقال السيد لي فيت هاي - رئيس مجلس إدارة مجموعة هوا بينه للإنشاءات أيضًا إن معدل ضريبة الدخل البالغ 10٪ على إجمالي سعر البيع للعقارات المملوكة لأقل من عامين مرتفع، وقد يكون معدل 5٪ أكثر معقولية.

وبحسب رأيه، عندما لا يكون سوق العقارات مستقرًا، ينبغي تطبيق السياسات تدريجيًا لمساعدة السوق على التكيف معها، وتجنب الصدمات المفاجئة. لذلك، ينبغي أن يكون معدل الضريبة الأولي منخفضًا، ثم يُرفع تدريجيًا لاحقًا.

قال السيد هاي: " إن الحد من المضاربة أمر ضروري، ولكن ليس القضاء على الاستثمار. يجب وضع خارطة طريق لمعدلات الضرائب حتى لا يتأثر سوق العقارات ".

وبحسب قوله، فإن السياسات تحتاج إلى تطبيقها في الوقت المناسب وتعديلها تدريجيا، حتى يتسنى للسوق الوقت للتكيف، وتجنب خلق صدمات تؤثر على الاقتصاد بأكمله.

وأكد السيد هاي أن كافة اللوائح العامة تحتاج إلى تأخير وخطوات تعديل معقولة، خاصة في ظل سوق العقارات الذي لم يتعاف بعد.

في مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي (الاستبدالي) الذي تتشاور بشأنه وزارة المالية قبل تقديمه إلى الحكومة ومجلس الأمة ، تقترح الوزارة تطبيق ضريبة الدخل الشخصي على تحويلات العقارات التي يقوم بها الأفراد من خلال ضرب الدخل الخاضع للضريبة بمعدل الضريبة البالغ 20% لكل تحويل.

يتم تحديد هذا الدخل الخاضع للضريبة من خلال سعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء والنفقات المعقولة المتعلقة بتوليد الدخل من نقل العقارات.

في حال عدم تحديد سعر الشراء والتكاليف المرتبطة به، تُحسب ضريبة الدخل الشخصي بضرب سعر البيع في معدل الضريبة. ويعتمد معدل الضريبة في هذه الحالة على مدة الملكية بحد أقصى 10%.

تحديدًا، يبلغ معدل الضريبة 10% على العقارات التي تقل مدة حيازتها عن سنتين، و6% على العقارات التي تتراوح مدة حيازتها بين سنتين وأقل من خمس سنوات.

معدل الضريبة هو ٤٪ على العقارات المملوكة لمدة تتراوح بين ٥ سنوات وأقل من ١٠ سنوات. أما العقارات المملوكة لمدة ١٠ سنوات فأكثر والعقارات الموروثة، فيُفرض عليها معدل ضريبة ٢٪.

بالنسبة للعقارات الناتجة عن الميراث، لا يتم حساب فترة الحيازة، ولكن سيتم فرض معدل ضريبي بنسبة 2٪ (كما هو مطبق حاليًا).

المصدر: https://baolangson.vn/tang-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chan-dong-tien-nguoi-mua-nha-o-thuc-chiu-anh-huong-nang-5054763.html