ارتفاع حاد في أسعار الشقق، متى ستنخفض؟

وفقًا لتقرير سوق العقارات للربع الأول من عام ٢٠٢٤ الصادر عن PropertyGuru Vietnam، واصلت أسعار الشقق ارتفاعها خلال هذا الربع. وبعد ست سنوات، بلغ متوسط ارتفاع أسعار الشقق في هانوي ٧٠٪.

في بداية عام ٢٠١٨، بلغ سعر بيع الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه ٢٧ و٣١ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع على التوالي. وبعد ست سنوات، بلغ متوسط ارتفاع أسعار الشقق في هانوي ٧٠٪، متجاوزًا متوسط ارتفاع أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه (٥٥٪).

وبحسب تقرير صادر عن شركة PropertyGuru Vietnam، فإن أسعار الشقق في مدينة هوشي منه ستواصل الارتفاع بنسبة 2-5% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

وعلى وجه الخصوص، ارتفع سعر بيع الشقق الراقية في مدينة هوشي منه (السعر فوق 55 مليون دونج/م2) بنسبة 5%؛ وارتفعت أسعار الشقق المتوسطة (السعر 35-55 مليون دونج/م2) بنسبة 2% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

تستمر أسعار الشقق في وسط المدن الكبرى في الارتفاع (تصوير: كونغ هيو).

وفقاً للخبراء، لا يُمكن أن تستمر أسعار المساكن في الارتفاع. إذا تكرر سيناريو ما قبل أكثر من عشر سنوات، أي مع ازدياد مشاريع الإسكان الميسور وتوازن العرض والطلب، ستنخفض أسعار المساكن.

واعترف السيد نجوين آنه كيو، رئيس مجلس إدارة مجموعة جي 6، بأن سبب ارتفاع أسعار الشقق، بالإضافة إلى زيادة تكاليف المدخلات، يأتي أيضًا من حقيقة أن الشركات متورطة في الكثير من الإجراءات القانونية، مما يؤدي إلى فترة طويلة من الزمن وعدم تلبية العرض للطلب.

مع ذلك، ووفقًا للسيد كيو، فإن ارتفاع أسعار الشقق لا يعني بالضرورة استمرار انخفاضها. والدليل على ذلك أنه في الفترة من ٢٠٠٨ إلى ٢٠١٠، كانت هناك مشاريع شقق سكنية بأسعار تتراوح بين ٥٠ و٧٠ مليون دونج للمتر المربع. ومع ذلك، في الفترة من ٢٠١١ إلى ٢٠١٣، عندما شهد السوق ظهور مشاريع سكنية تجارية منخفضة التكلفة، بمتوسط أسعار يتراوح بين ١١ و١٥ مليون دونج للمتر المربع، انخفضت أسعار الشقق في السوق على الفور.

على سبيل المثال، في عام ٢٠١٠، تراوح متوسط سعر بيع شقق مشروع "إندوتشينا بلازا" السكني في شارع شوان ثوي (كاو جياي، هانوي) بين ٥٠ و٦٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ولكن بحلول عام ٢٠١٣، ومع ازدياد العرض، تراوح سعر العديد من الشقق في هذه المنطقة بين ٣٠ و٣٥ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع فقط. وبعد أكثر من ١٠ سنوات، أصبح سعر الشقق هنا حوالي ١٠٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

مع التطورات الفعلية، علق ممثل مجموعة G6 أنه إذا تكرر السيناريو القديم، فقد تنخفض أسعار المساكن اعتبارًا من عام 2026. والسبب هو أن مشاريع الإسكان بشكل عام ومشاريع الإسكان الاجتماعي بشكل خاص ستبدأ في استكمال الإجراءات، مما يزيد العرض بعد حوالي عام واحد، مما يساعد على تبريد أسعار المساكن.

وبحسب جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام، فمن المتوقع أن يرتفع المعروض من الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه مرة أخرى بعد فترة طويلة من التراجع، وذلك بفضل تعافي السوق والجهود المبذولة لإزالة العقبات القانونية أمام المشاريع من قبل وكالات إدارة الدولة.

على وجه الخصوص، سيتم طرح وحدات سكنية اجتماعية وعمالية في السوق قريبًا. إلا أن توفير هذه المنتجات يحتاج إلى وقت لاستكمال الإجراءات القانونية قبل طرحها في السوق، ويأتي معظمه من مناطق بعيدة عن مركز المدينة.

لذلك، تتوقع شركة VARS استمرار ارتفاع أسعار الشقق في مراكز المدن الكبرى على المدى القصير، لا سيما في الفئات الاقتصادية والمتوسطة. في الوقت نفسه، قد تشهد أسعار شراء وإعادة بيع المشاريع الراقية والفاخرة انخفاضًا طفيفًا.

ومع ذلك، بحلول منتصف عام 2025، عندما تدخل الوثائق القانونية المتعلقة بقطاع العقارات حيز التنفيذ لتخفيف الصعوبات أمام المستثمرين ومشتري المساكن الاجتماعية والمساكن للعمال، فقد تهدأ أسعار المساكن.

وقالت جمعية VARS: " إن المعروض من المساكن الاجتماعية سوف يزيد، وستنخفض أسعار الشقق إلى مستوى أكثر ملاءمة للأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية ".

وبحسب السيدة دونج ثوي دونج، المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي فيتنام، فإن أسعار الشقق لا يمكن أن ترتفع إلى الأبد، بل ستستمر في الارتفاع حتى تصل إلى "عتبة التحمل" والقدرة على تحمل التكاليف لمشتري المنازل.

ويتوقع العديد من الخبراء أن أسعار المساكن ستنخفض اعتباراً من منتصف عام 2025.

وبحسب السيدة دونج، فإن الدليل الأوضح على هذا الواقع هو أن أسعار الشقق في مدينة هوشي منه، بعد ارتفاعها المستمر من عام 2017 إلى عام 2019 ووصولها إلى ذروتها، استقرت وظلت مستقرة بحلول عام 2022.

وعلقت السيدة دونج قائلة: "لقد وصلت أسعار الشقق في مدينة هوشي منه إلى مستويات لم يعد الناس قادرين على تحملها".

وفي سوق الشقق في هانوي، تعتقد السيدة دونج أن الأسعار سوف تستمر في الارتفاع حتى تصل إلى متوسط سعر يتراوح بين 100 و200 مليون دونج/م2، وعندها سوف تضطر إلى التوقف.

بالطبع، ستعتمد هذه الزيادة في الأسعار على موقع كل مشروع وجودته. أسعار مواقع المشاريع الحالية، التي تبلغ 70 مليون دونج/متر مربع، ستستمر في الارتفاع حتى تصل إلى 100-120 مليون دونج/متر مربع. أما أسعار مواقع المشاريع الحالية، التي تتراوح بين 30 و40 مليون دونج/متر مربع، فيمكن أن ترتفع إلى 50-60 مليون دونج/متر مربع، اعتمادًا على جودة الشقة وسمعة المستثمر، وفقًا للسيدة دونج.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للخبراء، عندما يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ، فإن المعروض من المساكن سوف يزيد ومن ثم سوف تبرد أسعار المساكن.

أكد السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، أن قانون الأراضي لعام 2024، الذي تم تنفيذه قبل نصف عام، سيعزز تطوير المعروض في السوق، وبالتالي خفض أسعار المساكن.

في الآونة الأخيرة، أدى النقص المستمر في المعروض من الشقق إلى ارتفاع أسعار الشقق في هانوي بشكل غير طبيعي، حتى في الضواحي، حيث يتراوح سعر البيع بين 60 و70 مليون دونج للمتر المربع، وهو ما يعادل سعر الأرض. وفي وسط المدينة، توجد مشاريع بأسعار تقارب 300 مليون دونج للمتر المربع.

وبحسب بحث أجرته شركة PropertyGuru Vietnam، فإن المشاريع الجديدة الأخيرة تساهم بنحو 20 ألف إلى 30 ألف شقة سنوياً، في حين أن الطلب الطبيعي يصل إلى 70 ألف إلى 80 ألف شقة سنوياً.

وشاطرًا الرأي نفسه، حلل الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، الأمر قائلاً: "سيساعد قانون الأراضي، الذي سيدخل حيز التنفيذ قريبًا، على تذليل عقبات التنفيذ والإنجاز للعديد من المشاريع بسرعة. ومن ثم، سيزداد المعروض في السوق، مما يُسهم في تخفيف الضغط الحالي على العرض والطلب. وستنخفض أسعار المساكن تدريجيًا إلى مستوى معقول، يناسب دخل الأفراد".

علاوةً على ذلك، مع تسهيل حصول المستثمرين على الأراضي، تُتاح أيضًا فرصةٌ لانخفاض تكلفة تطوير المشاريع بفضل اختصار إجراءات الإكمال القانوني. كما تُتاح إمكانية تعديل أسعار المنتجات.

تشاو آنه

مصدر: https://vtcnews.vn/tang-chong-mat-khi-nao-gia-chung-cu-ha-nhiet-ar864818.html