"تعديل أنظمة الملكية للحد من النزاعات في المباني السكنية"

[إعلان 1]

اقترح رئيس اتحاد المحامين في فيتنام دو نغوك ثينه تعديل القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة والمنفصلة في قانون الإسكان للحد من النزاعات.

كثرت النزاعات في المباني السكنية مؤخرًا، فيما يتعلق بالمساحة والمرافق والبنية التحتية المملوكة للمستثمر والسكان، وكان أشدها تقسيم الملكية ومواقف الدراجات النارية والسيارات في الطابق السفلي. وقد أجاب الدكتور دو نغوك ثينه، رئيس اتحاد المحامين الفيتنامي وعضو اللجنة القضائية بالجمعية الوطنية ، على هذا السؤال لصحيفة VnExpress ، بمناسبة تقديم مشروع قانون الإسكان المعدل إلى الدورة الخامسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة.

- الخلافات بين المستثمرين والمقيمين حول ملكية الشقق مستمرة منذ سنوات طويلة، ولكن لماذا لم يتمكن قانون الإسكان واللوائح القانونية الأخرى، من خلال التعديلات والملاحق، من حل هذه الوضعية بشكل كامل؟

لا يزال نظام الوثائق القانونية، رغم تعديله وتكميله مرارًا، عاجزًا عن تلبية المتطلبات العملية نظرًا لتزايد تعقيد النزاعات. هناك قضايا قائمة منذ ما قبل صدور اللوائح القانونية، وما زالت قائمة حتى الآن ولم تُحل نهائيًا. ولم تكن عمليات التفتيش ومعالجة المخالفات في هذا المجال شاملة وفي الوقت المناسب. وقد تراخى العديد من الجهات الإدارية، وتأخر العديد من المستثمرين في سداد ديون صندوق النفقة، وهناك دلائل على مخالفات جنائية لم تتدخل الجهات المختصة في معالجتها.

في غضون ذلك، لم يُعزز مجلس الإدارة المنتخب من قِبل السكان عبر مؤتمر الوحدات السكنية دوره التمثيلي بشكل كامل بعد، وذلك لعدم وجود توجيهات محددة بشأن عمل هذه الهيئة وقانونيتها. تفتقر معظم مجالس إدارة الوحدات السكنية الحالية إلى الخبرة في إدارة وتشغيل الوحدات السكنية، ولم يتلقَّ أي تدريب مهني، مما يُصعّب تمثيل السكان وحماية حقوقهم القانونية عند نشوء نزاعات مع المستثمرين.

المحامي دو نغوك ثينه يتحدث في الجمعية الوطنية. تصوير: فام ثينه — المحامي دو نغوك ثينه يتحدث في الجمعية الوطنية. *تصوير: فام ثينه*

- برأيكم لماذا لا تكون الضوابط القانونية الخاصة بتقسيم المرافق والمساحات المشتركة والخاصة في المباني السكنية قابلة للتطبيق على أرض الواقع؟

تم النص على حقوق الملكية المشتركة والخاصة في قانون الإسكان لعام ٢٠١٤، والقانون المدني لعام ٢٠١٥، ولائحة إدارة واستخدام المباني السكنية (الصادرة بالتعميم رقم ٠٢/٢٠١٦ لوزارة البناء )، وعدد من الوثائق الإرشادية الأخرى ذات الصلة. ومع ذلك، لا تزال هناك العديد من أوجه القصور عمليًا، لا سيما النزاعات حول مواقف السيارات.

وفقًا للتعميم رقم 02، يجب تحديد المساحة والتجهيزات المملوكة للمالك، والملكية المشتركة للمالك، بوضوح في عقد شراء وإيجار الشقة. ويجب على المستثمر، إلى جانب العقد، تزويد المشتري بالرسومات وقائمة الملكية المشتركة، وفقًا لأحكام قانون الإسكان.

إن النزاعات التي تنشأ بين العملاء والمستثمرين ترجع إلى عدم القدرة على التمييز بين الملكية المشتركة والخاصة، ولا تكون واضحة من وقت توقيع العقد، مثل بيع أماكن وقوف السيارات أم لا، وعدد أماكن وقوف السيارات في المبنى، ومبادئ تسجيل أماكن وقوف السيارات، وما إلى ذلك. لذلك، أعتقد أن هناك لوائح قانونية، ولكن في الواقع، عندما يوقع الطرفان عقدًا دون تمييز واضح، لا يزال هناك خطر محتمل للنزاع.

قبل أن يدخل التعميم رقم 02 حيز التنفيذ في 15 فبراير 2016، كانت العديد من المباني السكنية تحتوي على عقود شراء وإيجار شقق لم تنص بشكل واضح على ذلك، مما تسبب في العديد من الصراعات والنزاعات حول ملكية الطابق السفلي.

- ما رأيك عندما يقول أحد المحامين أن النظام الحالي الذي ينص على أن مساحة مواقف السيارات في العمارات السكنية تابعة لإدارة أو ملكية المستثمر هو السبب الرئيسي لاندلاع النزاعات، في حين أن هذه من المفترض أن تكون ملكية شائعة؟

من أبرز ما جاء في التعميم رقم 02/2016 لائحة ملكية وإدارة مواقف السيارات في المباني السكنية. ويُسجل شراء واستئجار مواقف السيارات في عقد شراء واستئجار الشقة أو في عقد منفصل.

مواقف الدراجات النارية والمركبات ثلاثية العجلات ومركبات ذوي الاحتياجات الخاصة مملوكة ملكية مشتركة لمالكي المبنى السكني. أما بالنسبة لمواقف السيارات، فيحق لمشتري أو مستأجري الشقق أو المناطق الأخرى في المبنى السكني شراء أو استئجار هذه المواقف؛ وفي حال عدم الشراء أو الاستئجار، تكون إدارة الموقف من قِبَل المستثمر. ولا يجوز للمستثمر تضمين تكلفة بناء هذا الموقف ضمن سعر البيع أو الإيجار.

وهكذا، بالإضافة إلى قرار شراء أو استئجار موقف سيارة في المبنى السكني الذي يسكنون فيه، يمكن لمالكي الشقق أيضًا إعادة بيع أو تأجير موقف سياراتهم. ومع ذلك، ازداد الطلب على مواقف السيارات في الشقق مؤخرًا، ويعتمد شراء وبيع مواقف السيارات بشكل أساسي على اتفاق بين طرفين، مما قد يؤدي إلى احتكار المستثمر، مما يرفع سعر البيع.

أعتقد أنه إذا اعترفت الدولة بحق المستثمرين في مواقف السيارات، فعليها تحديد سقف لسعرها، ولن يطلب المستثمرون أسعارًا باهظة لشراء أو استئجار مواقف السيارات. مع ذلك، ومع الطلب الكبير الحالي على مواقف السيارات، فإن اللوائح التي تسمح بشراء وإعادة بيع مواقف السيارات، ونقل ملكية المساحات المشتركة والخاصة للمستثمرين المتعلقة بها، قد تؤدي بسهولة إلى نزاعات مدنية. مع أن هذه القضية تتعلق ارتباطًا وثيقًا بالمصلحة العامة.

من الضروري أيضًا دراسة مسألة نقل ملكية موقف السيارات في الطابق السفلي إلى الملكية المشتركة لأصحاب الشقق بعناية. فإذا كانت مساحة الموقف مشمولة بالملكية المشتركة، فإن تكلفة إنشائه تُدرج ضمن تكلفة بيع المنزل أو الشقة، وهناك أسر لم تستخدم سيارة أو لا تحتاج إليها، ومع ذلك تتحمل هذه التكلفة عند شراء منزل.

ينص القانون على أنه لا يجوز للمستثمرين إدراج تكلفة بناء مواقف السيارات في سعر بيع الشقة، ولكن كيف نعرف إن كانوا قد أدرجوها في سعر البيع أم لا؟ في الواقع، هناك العديد من العمارات السكنية التي تشهد نزاعات حول هذا الموضوع؟

لم أرَ أي لوائح حالية توضح هذا المحتوى. هذه ثغرة قانونية حقيقية، فلا يمكن للناس التحكم فيما إذا كانت تكلفة الاستثمار في بناء موقف السيارات مشمولة في سعر بيع الشقة أم لا. إن عدم القدرة على تحديد أي جزء من موقف السيارات هو سبب الخلافات بين المستثمرين والسكان.

برأيي، يُعتبر موقف السيارات في المبنى السكني ملكًا مشتركًا. في الواقع، جميع المساحات المشتركة في المبنى السكني، بما فيها موقف السيارات، مُدرجة في سعر بيع المبنى، ويُلغي المستثمر ملكيته له فور التسليم.

- من خلال المتابعة أو إبداء الرأي وحل الشكاوى المتعلقة بنزاعات الملكية في المباني السكنية، لماذا تعتقد أن عدد النزاعات التي تصل إلى المحكمة قليل؟

تُظهر عملية استيعاب القضايا أن هذه كلها نزاعات طويلة الأمد وملحة في المجتمع. يُعدّ العدد الكبير من السكان عائقًا في بعض الأحيان نظرًا لصعوبة إيجاد صوت موحد. كما أن تفويض حل النزاعات أمر صعب نظرًا لعدم استعداد أي شخص لرفع دعوى قضائية. من ناحية أخرى، مع كثرة عدد الأشخاص، يصعب الاتفاق على تكلفة رفع الدعوى، ما يؤدي إلى إطالة أمد القضية تدريجيًا وتبقى مفتوحة.

عند رفع دعوى قضائية، يتعين على السكان أو مجلس إدارة المبنى السكني دفع رسوم قضائية مُسبقة تُحدد قيمتها بناءً على قيمة العقار. هذا يدفع الكثيرين إلى التخلي عن رفع الدعاوى القضائية والتوصل إلى تسوية مع المستثمر.

علاوة على ذلك، فإن عقد البيع الذي يوقعه الطرفان غالبا ما يتم صياغته من قبل المستثمر ولا ينص بوضوح على حقوق السكان فيما يتعلق بالمناطق المشتركة (الطابق السفلي، السلالم، الشرفة، وما إلى ذلك)، وبالتالي ليس لدى السكان أساس كاف لرفع دعوى قضائية في المحكمة للمطالبة بحقوقهم في حالة وجود نزاع.

برأيي، يجب أن تُحل نزاعات المباني السكنية بين الأطراف بالتفاوض والتوفيق، وفقًا للأنظمة القانونية ذات الصلة. في حال تعذر التوصل إلى تفاهم، يُلجأ إلى المحكمة الشعبية لحل المشكلة. كما يجب على الجهات الحكومية والسلطات المحلية تفتيش ومراقبة مخالفات الأطراف ومعالجتها بصرامة.

يُعرض مشروع قانون الإسكان المُعدّل على الدورة الخامسة للمجلس الوطني الخامس عشر. بصفتك عضوًا في المجلس الوطني، كيف ستُشارك في حل نزاعات ملكية المباني السكنية؟

- لا يزال المشروع قيد التشاور، وقد نظم بشكل محدد العديد من المحتويات المتعلقة بالملكية المشتركة والخاصة في المباني السكنية للحد من النزاعات الحالية، مما يجعل المباني السكنية أكثر أمانًا أثناء الاستخدام.

لقد اطلعتُ على آراء المحامين في اتحاد المحامين الفيتنامي للمساهمة في تعديل المسودة الخامسة لقانون الإسكان واستكمالها. وقد اقترحنا أربع مجموعات من القضايا المتعلقة بالملكية، وسياسات التنمية، ومعاملات الإسكان وإدارته، وذلك للحد من النزاعات المتعلقة بالإسكان، وحماية حقوق الأطراف المعنية ومصالحهم المشروعة على النحو الأمثل، وتعزيز استكمال النظام القانوني في قطاع الإسكان في فيتنام.

أقترح تعديل لوائح الملكية المشتركة والخاصة للمباني السكنية في مشروع قانون الإسكان المُعدّل. وبناءً على ذلك، تُصنّف مواقف السيارات في المباني السكنية ضمن الملكية المشتركة، ولا يُثار موضوع بيع وشراء هذه المواقف. وهذا من شأنه أن يُقلّل من النزاعات ذات الصلة.

قرض دوان

[إعلان 2]
رابط المصدر