مشروع تجريبي "غير صبور" لتوسيع الأراضي المخصصة للإسكان التجاري

عُرض مؤخرًا على هيئات المجلس الوطني اقتراح استكمال مشروع قرار المجلس بشأن قيادة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو امتلاكها. ورغم بطء وتيرة العمل، إلا أن إقرار المشروع في دورته الثامنة مباشرةً سيُبشر بخير لسوق العقارات.

عُرض مؤخرًا على هيئات المجلس الوطني اقتراح استكمال مشروع قرار المجلس بشأن قيادة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو امتلاكها. ورغم بطء وتيرة العمل، إلا أن إقرار المشروع في دورته الثامنة مباشرةً سيُبشر بخير لسوق العقارات.

ليس من الضروري تطبيق التجربة على جميع المحافظات والمدن الـ63.

في منتصف الأسبوع الماضي، ناقشت لجنة القوانين في مجلس الأمة مقترح الحكومة بإضافة مشروع قرار مجلس الأمة بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي إلى برنامج تطوير القانون والقرار 2024.

إن المحتوى المحدد الذي اقترحته الحكومة هو تحديد واضح لنطاق أنواع الأراضي التي يُسمح لمنظمات الأعمال العقارية بالموافقة على تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي أو التي لديها حقوق استخدام الأراضي لتغيير غرض الاستخدام لنوع واحد أو أكثر بما في ذلك: الأراضي الزراعية ؛ الأراضي غير الزراعية التي ليست أرضًا سكنية؛ الأراضي السكنية والأراضي الأخرى في نفس قطعة الأرض في حالة الاتفاق على تلقي حقوق استخدام الأراضي.

يوضح القرار شروط تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي ويجب ضمان مبادئ استخدام الأراضي وفقًا للتخطيط (كما هو منصوص عليه في قانون الأراضي) ووفقًا لبرامج وخطط تطوير الإسكان.

على وجه التحديد، يتوافق نطاق مساحة الأرض المخصصة لتنفيذ المشروع مع تخطيط استخدام الأراضي على مستوى المنطقة أو ضمن مخططات البناء والتخطيط الحضري. يتوافق المشروع مع برنامج وخطة تطوير الإسكان المحلي التي تم إقرارها والموافقة عليها. توجد وثيقة من اللجنة الشعبية للمقاطعة توافق على نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشروع إسكان تجاري في حال الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي.

معيار آخر هو أن منظمات الأعمال العقارية التي تنفذ مشاريع الإسكان التجاري يجب أن تستوفي الشروط المنصوص عليها في قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية وقانون الاستثمار والقوانين الأخرى ذات الصلة.

يحدد القرار أيضًا معايير اختيار المشاريع التجريبية لضمان التناغم والمساواة بين أشكال الحصول على الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري. وبناءً على ذلك، يجب أن يستوفي التنفيذ التجريبي لمشاريع الإسكان التجاري، من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو امتلاكها، المعايير التالية: أن تُنفذ في المناطق الحضرية، والمناطق المخططة للتطوير الحضري، وألا تتجاوز 30% من مساحة الأراضي السكنية الإضافية خلال فترة التخطيط (مقارنةً بالوضع الحالي لاستخدام الأراضي السكنية) وفقًا لخطة تخصيص الأراضي وتقسيم المناطق المعتمدة في التخطيط الإقليمي للفترة 2021-2030؛ وأن لا تُدرج ضمن المشاريع المحددة في البند 4 من المادة 67 من قانون الأراضي.

في حالة الحصول على حقوق استخدام الأراضي، يجب ألا تكون مساحة الأرض لتنفيذ المشروع مدرجة في قائمة الأعمال والمشاريع التي تتطلب استرداد الأراضي التي يوافق عليها مجلس الشعب الإقليمي وفقًا لما هو منصوص عليه في الفقرة 5 من المادة 72 من قانون الأراضي.

وقال عضو اللجنة القانونية الدائمة بالجمعية الوطنية هوانج مينه هيو في تصريح لمراسلي صحيفة الاستثمار على هامش الجمعية الوطنية إن الهيئة الفاحصة وافقت على اقتراح أن تدرس اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية وتقدم تقريرا إلى الجمعية الوطنية للحصول على إذن بإضافة مشروع القرار التجريبي إلى برنامج تطوير القوانين والأنظمة لعام 2024، وتقديمه إلى الجمعية الوطنية لاتخاذ القرار في الدورة الثامنة.

وفيما يتعلق ببعض القضايا المحددة، قال السيد هيو إن الحكومة اقترحت إجراء تجربة تجريبية في جميع المحافظات الـ63 والمدن التي تديرها الحكومة المركزية لتجنب آلية الطلب والعطاء، ولكن بعض الآراء في جلسة المراجعة قالت إنه من الضروري النظر في نطاق تنفيذ التجربة التجريبية.

برأيي الشخصي، في المناطق التي ترتفع فيها نسبة امتلاك المنازل، كالمناطق الريفية حيث يمتلك غالبية السكان منازل بالفعل، ومعدل التحضر فيها منخفض، لا داعي لإجراء تجارب تجريبية. في بعض المدن الكبرى ذات الطلب المرتفع على المساكن، ينبغي تطبيق برنامج تجريبي لخفض أسعار المساكن. إذا نُفذ البرنامج التجريبي بشكل جماعي ودون ضوابط، فقد يؤدي بسهولة إلى وضع مشابه لما هو عليه في بعض الدول التي تشهد فائضًا كبيرًا في المساكن. هذا يعني ضخ الأموال في العقارات، مما سيضر بالاقتصاد، لذا يجب دراسته بعناية فائقة، ويجب عدم تطبيقه في جميع المحافظات والمدن.

ومن القضايا الأخرى التي أثيرت في جلسة المراجعة أن الحكومة اقترحت تنفيذ السياسة التجريبية لمدة خمس سنوات، ولكن بعض الآراء في جلسة المراجعة طلبت توضيحًا بشأن ما إذا كانت هذه السياسة ستطبق على المشاريع الجديدة اعتبارًا من وقت سريان القرار أو ما إذا كانت المشاريع من الفترة السابقة ستتمتع أيضًا بهذه الآلية.

"تحدث ولكن لا تفعل أو افعل ببطء شديد"

وبحسب جدول الأعمال، فإن مجلس الأمة اليوم (28 أكتوبر/تشرين الأول) سيخصص معظم وقته للإشراف على تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 حتى نهاية عام 2023.

قال عضو لجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية النائب ها سي دونغ إن العقارات قطاع له تأثير كبير على الاقتصاد، وتظهر نتائج الرصد أن نظام السياسات شهد العديد من التغييرات، ولا تزال بعض الوثائق القانونية متداخلة وغير متسقة وغير متزامنة، والوثائق التي توضح تنفيذ القانون بطيئة في الإصدار، وذات جودة منخفضة، ولم تتمكن من التنبؤ بجميع المشاكل التي تنشأ في الواقع.

تجنب خلق المزيد من الارتباك

في تقرير نتائج رصد "تنفيذ سياسات وقوانين إدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام ٢٠١٥ إلى نهاية عام ٢٠٢٣"، أعرب وفد المجلس الوطني المتابع عن آرائه بشأن مشروع القرار المتعلق بتجريب تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو امتلاكها. ويوصي الوفد باتباع تعليمات الجهات المختصة بدقة، وضمان آلية تجريبية لتحسين موارد الأراضي لتحقيق التنمية الاجتماعية والاقتصادية، وتجنب أي صعوبات إضافية في عملية التنفيذ.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن بعض اللوائح غير ملائمة للواقع، وبطيئة المراجعة والتنقيح والاستكمال، وغير واضحة، مما يؤدي إلى تناقضات في الفهم والتنفيذ؛ وبعض القضايا لا يوجد لها لوائح أو تعليمات، مما يؤدي إلى ارتباك في التنفيذ.

أكد مندوب كوانغ تري أن الأمين العام تو لام، في كلمته خلال الجلسة الافتتاحية للدورة الثامنة للجمعية الوطنية، شدد على أن المؤسسة تُمثل "عائقًا" أمام "العيوب". وللتغلب على هذا العائق تدريجيًا، اقترحت الحكومة على وجه السرعة قانونًا لتعديل أربعة قوانين للاستثمار، ثم قانونًا لتعديل سبعة قوانين للمالية والموازنة. ومع ذلك، هناك قضايا تحتاج إلى معالجة، وقد تم تحديدها منذ الدورة السابقة، إلا أن التحضير لها بطيء للغاية.

على سبيل المثال، خلال الدورة السابعة، وعند مناقشة قوانين الأراضي والعقارات التي ستدخل حيز التنفيذ قريبًا، لاحظتُ رغبة العديد من الشركات في إزالة العقبات المتعلقة بالأراضي المخصصة للإسكان التجاري. وقد درست الحكومة المشروع التجريبي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات تتعلق بالحصول على حقوق استخدام الأراضي أو حقوق استخدام الأراضي لأراضٍ أخرى، وقد أُدرج هذا المحتوى في خطة تنفيذ قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، كما قال السيد دونغ.

وأكد مسؤولو وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن هذا مفيد للبلاد والشعب، ومنذ فبراير/شباط من هذا العام، ردوا على الصحافة بأنهم سيسرعون من تقدم تطوير هذا المشروع، مع أن الخيار الأفضل هو أن يتم الموافقة عليه من قبل الجمعية الوطنية في الدورة السابعة ويدخل حيز التنفيذ مع قانون الأراضي.

ومع ذلك، لم تُعرض الدورة السابعة فحسب، بل لم يُدرج محتوى الدورة الثامنة بعد في المشروع. وحسب المعلومات المتوفرة لدي، سيُعرض المشروع أيضًا على الجمعية الوطنية لإدراجه في جدول أعمال هذه الدورة. لكن هذا التأخير سيستمر في الضغط على كلٍّ من هيئة المراجعة والمندوبين، كما أعرب السيد ها سي دونغ عن قلقه.

في كلمته أمام الجمعية الوطنية في دورتها السابعة، أشار مندوب كوانغ تري إلى أنه، سواءً أكان الأمر يتعلق بالجمعية الوطنية أم الحكومة أم الوزارات والهيئات الحكومية، يجب تطبيق ما قيل. وقال السيد دونغ بنفاد صبر: "لكن هذا المثال يُظهر أن هناك قضايا نتحدث عنها، لكننا لا ننفذها أو ننفذها ببطء شديد، ولذلك، يصعب الحفاظ على الاقتصاد على مساره الصحيح، ناهيك عن تسريعه وتحقيق تقدم ملموس".

ومن ثم، قال النائب ها سي دونغ إن جلسة الرقابة العليا هي أيضًا فرصة لتوضيح السبب والمسؤولية عن التأخير في تقديم المشروع إلى الجمعية الوطنية، فضلاً عن التأخير في حل المشاكل الأخرى التي تشكل عقبات تحتاج إلى إزالتها في سوق العقارات.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/sot-ruot-thi-diem-mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-d228426.html