كيف يتم تنظيم طريقة تقييم الأراضي؟

[إعلان 1]

مبادئ وأسس وطرق تقييم الأراضي

وقّع رئيس الجمعية الوطنية ، فونغ دينه هيو، على قانون الأراضي (القانون رقم 31/2024/QH15). ينص قانون الأراضي (المُعدّل) على نظام ملكية الأراضي، وصلاحيات ومسؤوليات الدولة التي تُمثّل ملكية الشعب الكاملة للأراضي وتُديرها بشكل مُوحّد، ونظام إدارة الأراضي واستخدامها، وحقوق والتزامات المواطنين ومستخدمي الأراضي فيما يتعلق بالأراضي الواقعة ضمن أراضي فيتنام.

تجدر الإشارة إلى أن المادة ١٥٨ تنص على مبادئ وأسس وطرق تقييم الأراضي. ويجب أن يضمن تقييم الأراضي، على وجه التحديد، المبادئ التالية: اتباع أسلوب تقييم الأراضي وفقًا لمبادئ السوق؛ والالتزام الصارم بأساليب التقييم ونظامه وإجراءاته؛ وضمان النزاهة والموضوعية والعلنية والشفافية؛ وضمان الاستقلالية بين هيئات استشارات تقييم الأراضي، ومجلس تقييم قوائم أسعار الأراضي، ومجلس تقييم أسعار الأراضي المحددة، والجهات أو الأشخاص المختصين بتحديد أسعار الأراضي؛ وضمان انسجام المصالح بين الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين.

يشمل أساس تقييم الأراضي ما يلي: الغرض من استخدام الأرض للتقييم؛ مصطلح استخدام الأرض. بالنسبة للأراضي الزراعية التي تخصصها الدولة للأسر والأفراد وفقًا للحد الأقصى لتخصيص الأراضي الزراعية، والأراضي الزراعية الواقعة ضمن حدود نقل الملكية، لا يُعتمد مصطلح استخدام الأرض على؛ المعلومات المُدخلة لتقييم الأراضي وفقًا لأساليب التقييم؛ العوامل الأخرى المؤثرة على أسعار الأراضي؛ اللوائح القانونية ذات الصلة وقت التقييم.

الحوار - قانون الأراضي (المعدل): كيف يتم تنظيم طريقة تقييم الأراضي؟ — يجب أن تضمن عملية تقييم الأراضي الصدق والموضوعية والدعاية والشفافية... (صورة: هوو ثانغ)

تتضمن معلومات الإدخال لتقييم الأراضي وفقاً لطرق تقييم الأراضي المحددة في الفقرة (ج) من البند (2) من هذه المادة ما يلي: أسعار الأراضي المسجلة في قاعدة بيانات الأراضي الوطنية، قاعدة بيانات الأسعار الوطنية؛ أسعار الأراضي المسجلة في عقود نقل حقوق استخدام الأراضي؛ السعر الفائز في مزاد حقوق استخدام الأراضي بعد استيفاء الالتزامات المالية؛ أسعار الأراضي التي يتم جمعها من خلال التحقيق والمسح في الحالات التي لا تتوفر فيها معلومات أسعار الأراضي المحددة في الفقرة (أ) والفقرة (ب) من هذه الفقرة؛ معلومات عن الإيرادات والنفقات والدخل من استخدام الأراضي.

تشمل طرق تقييم الأراضي ما يلي: يتم تنفيذ طريقة المقارنة من خلال تعديل سعر قطع الأراضي التي لها نفس غرض استخدام الأرض، وبعض أوجه التشابه في العوامل المؤثرة على سعر الأرض المحولة في السوق، والفوز بمزاد حقوق استخدام الأرض حيث قام الفائز بالمزاد بالوفاء بالتزاماته المالية وفقًا لقرار الفوز بالمزاد من خلال تحليل ومقارنة العوامل المؤثرة على سعر الأرض بعد استبعاد قيمة الأصول المرتبطة بالأرض (إن وجدت) لتحديد سعر قطعة الأرض المراد تقييمها؛

يتم تنفيذ طريقة الدخل عن طريق أخذ متوسط الدخل الصافي السنوي لكل مساحة أرض مقسومًا على متوسط سعر الفائدة على الودائع لأجل 12 شهرًا بالدونغ الفيتنامي في البنوك التجارية التي تمتلك فيها الدولة أكثر من 50٪ من رأس المال المستأجر أو إجمالي أسهم التصويت في المنطقة الإقليمية لمدة 03 سنوات متتالية حتى نهاية الربع الأخير مع البيانات قبل وقت تقييم الأرض؛

يتم تنفيذ طريقة الفائض من خلال طرح إجمالي الإيرادات التقديرية للتنمية مطروحًا منها إجمالي التكلفة التقديرية لتطوير قطعة الأرض أو مساحة الأرض على أساس الاستخدام الأكثر فعالية للأرض (معامل استخدام الأرض، وكثافة البناء، والحد الأقصى لعدد طوابق المبنى) وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي والتخطيط التفصيلي للبناء المعتمد من الجهة المختصة؛

تُطبَّق طريقة مُعامل تعديل أسعار الأراضي بضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي في مُعامل التعديل. ويُحدَّد مُعامل التعديل بمقارنة سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي بسعر السوق.

وتحدد حالات وشروط تطبيق أسلوب تقييم الأراضي على النحو التالي: يطبق أسلوب المقارنة لتقييم الحالة التي يوجد فيها على الأقل 03 قطع أرض بنفس غرض استخدام الأرض، وتشابه معين في العوامل المؤثرة على سعر الأرض المحولة في السوق، والفوز بمزاد حقوق استخدام الأرض حيث قام الفائز بالمزاد بالوفاء بالالتزامات المالية وفقًا لقرار الفوز بالمزاد؛

يتم تطبيق طريقة الدخل في التقييم في الحالات التي لا تكون فيها قطعة الأرض أو الأرض الزراعية أو الأرض غير الزراعية أرضًا سكنية ولا تفي قطعة الأرض أو الأرض المراد تقييمها بشروط تطبيق طريقة المقارنة ولكن يمكن تحديد الإيرادات والمصروفات من استخدام الأرض وفقًا لغرض استخدام الأرض الذي يتم تقييمه؛

يتم تطبيق طريقة الفائض على تقييم قطع الأراضي ومساحات الأراضي للمشاريع الاستثمارية التي لا تتوفر فيها شروط تطبيق طريقة المقارنة أو طريقة الدخل ولكنها تستطيع تقدير إجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكاليف التطوير للمشروع؛

يتم تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأراضي لتحديد التعويض بشكل محدد عندما تسترد الدولة الأراضي في حالات استصلاح العديد من قطع الأراضي المتجاورة ذات الغرض الاستخدامي نفسه والتي تم تحديد أسعار أراضيها في قائمة أسعار الأراضي ولكنها لا تلبي شروط تطبيق طريقة المقارنة.

تُستخدم أساليب تقييم الأراضي المحددة في البند 5 من هذه المادة لتحديد أسعار الأراضي المحددة وإعداد جداول أسعارها. في حال تطبيق أساليب تقييم الأراضي المذكورة في البنود (أ) و(ب) و(د) من البند 5 من هذه المادة لتحديد أسعار الأراضي المحددة، وكانت النتائج أقل من أسعار الأراضي المدرجة في جدول أسعار الأراضي، تُعتمد أسعار الأراضي المدرجة فيه.

يتم اقتراح اختيار طريقة تقييم الأراضي من قبل المنظمة التي تقوم بتقييم الأراضي ويتم اتخاذ القرار بشأنها من قبل مجلس تقييم الأراضي المحدد.

لوائح أسعار الأراضي

تنص المادة 159 من قانون الأراضي على جدول أسعار الأراضي. وبناءً عليه، يُطبّق جدول أسعار الأراضي في الحالات التالية: حساب رسوم الانتفاع عند اعتراف الدولة بحق الانتفاع بالأراضي السكنية للأسر والأفراد؛ تغيير غرض استخدام الأراضي للأسر والأفراد؛ حساب إيجار الأرض عند استئجار الدولة للأرض وتحصيلها إيجارًا سنويًا؛

حساب ضريبة استخدام الأراضي؛ حساب ضريبة الدخل من نقل حق استخدام الأراضي للأسر والأفراد؛ حساب الرسوم في إدارة واستخدام الأراضي؛ حساب الغرامات عن المخالفات الإدارية في قطاع الأراضي؛ حساب التعويض للدولة عن التسبب في ضرر في إدارة واستخدام الأراضي.

الحوار - قانون الأراضي (المعدل): كيف يتم تنظيم طريقة تقييم الأراضي؟ (الشكل 2). — قائمة أسعار الأراضي مبنية حسب المساحة والموقع (الصورة: هوو ثانغ).

حساب رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي عند اعتراف الدولة بحقوق استخدام الأراضي في شكل تخصيص الأراضي مع تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي مع تحصيل إيجار الأرض لمرة واحدة طوال مدة الإيجار للأسر والأفراد؛

حساب السعر الابتدائي لطرح حقوق استخدام الأراضي في المزاد العلني عندما تقوم الدولة بتخصيص أو تأجير الأراضي في الحالات التي تم فيها استثمار قطع الأراضي أو المساحات الأرضية في البنية التحتية التقنية وفقًا لتخطيط البناء التفصيلي؛ حساب رسوم استخدام الأراضي في الحالات التي يتم فيها تخصيص الأراضي دون طرح حقوق استخدام الأراضي في المزاد العلني للأسر والأفراد؛ حساب رسوم استخدام الأراضي في الحالات التي يتم فيها بيع المنازل المملوكة للدولة للمستأجرين الحاليين.

تُبنى قائمة أسعار الأراضي بناءً على المساحة والموقع. بالنسبة للمناطق التي تحتوي على خرائط عقارية رقمية وقاعدة بيانات أسعار الأراضي، تُبنى قائمة أسعار الأراضي لكل قطعة أرض بناءً على مساحة القيمة وقيمة قطعة الأرض القياسية.

تقوم اللجنة الشعبية على مستوى المقاطعة بتطوير وتقديم قائمة أسعار الأراضي الأولى إلى مجلس الشعب على نفس المستوى لاتخاذ القرار بشأنها لإصدارها وتطبيقها اعتبارًا من 1 يناير 2026. وفي كل عام، تكون اللجنة الشعبية على مستوى المقاطعة مسؤولة عن تقديم قائمة أسعار الأراضي إلى مجلس الشعب على مستوى المقاطعة لاتخاذ القرار بشأن التعديلات والتغييرات والمكملات لقائمة أسعار الأراضي لإصدارها وتطبيقها اعتبارًا من 1 يناير من العام التالي.

في حالة ضرورة تعديل أو تغيير أو استكمال قائمة أسعار الأراضي خلال العام، تكون اللجنة الشعبية للمقاطعة مسؤولة عن عرضها على مجلس الشعب للبت فيها.

تتولى هيئة إدارة الأراضي بالمقاطعة مسؤولية مساعدة اللجنة الشعبية بالمقاطعة في تنظيم تطوير قائمة أسعار الأراضي وتعديلها وتحديثها واستكمالها. وخلال عملية التنفيذ، يجوز لها الاستعانة بشركة استشارية لأسعار الأراضي لتطوير قائمة أسعار الأراضي وتعديلها وتحديثها واستكمالها .

[إعلان 2]
مصدر