قد يعلق المستثمرون بالشقق بعد حمى الأسعار، والسبب وراء إلغاء باك جيانج 102 مشروعًا، وشروط نقل حقوق استخدام الأراضي

لم يعد سوق هانوي سهلاً بالنسبة للمستثمرين الصغار، حيث قررت مقاطعة باك جيانج إلغاء أكثر من 100 مشروع، كما عدلت مدينة دا نانج تخطيط مشروع منطقة حضرية منتجعية فائقة بقيمة تقترب من 44 ألف مليار دونج... هذه هي أحدث أخبار العقارات.

اعتبارًا من الربع الأخير من عام 2024، لم تُطرح أي مشاريع جديدة تقريبًا في سوق العقارات بأسعار تقل عن 60 مليون دونج للمتر المربع، بل إن العديد من المشاريع المعروضة للبيع تتجاوز أسعارها 100 مليون دونج للمتر المربع، وتقع في ضواحي مثل دونج آنه. (الصورة: هاي آن)

بعد حمى الأسعار، هل يصبح سوق العقارات في هانوي "بابا ضيقا" للمستثمرين الصغار؟

وفي تقرير أداء سوق العقارات في عام 2024، قالت وزارة البناء إن قطاع الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه قد ارتفع مقارنة بعام 2023. وعلى وجه الخصوص، تتصدر هانوي معدل زيادة الأسعار.

أدى ارتفاع الأسعار إلى ارتفاع أسعار العقارات منخفضة التكلفة، التي كانت تُقدر سابقًا بأقل من 30 مليون دونج للمتر المربع، إلى أقل من 45 مليون دونج للمتر المربع. أما العقارات متوسطة التكلفة، التي كانت تُقدر سابقًا بين 30 و45 مليون دونج للمتر المربع، فقد ارتفعت الآن إلى ما بين 45 و70 مليون دونج للمتر المربع.

كانت تكلفة قطاع العقارات الفاخرة تتراوح بين 50 و70 مليون دونج للمتر المربع، أما الآن فقد ارتفعت إلى 70-100 مليون دونج للمتر المربع. في الواقع، ارتفعت معايير كل قطاع بنسبة 28-44%.

سجلت بيانات CBRE أنه اعتبارًا من الربع الرابع من عام 2024، وصل سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي إلى 72 مليون دونج/م2، وهو أعلى مستوى في تاريخ سوق العقارات في العاصمة منذ سنوات عديدة.

يُشار إلى أنه لا توجد تقريبًا أي مشاريع جديدة في السوق بأسعار أقل من 60 مليون دونج/م2، بل إن العديد من المشاريع المعروضة للبيع لديها أسعار أعلى من 100 مليون دونج/م2 وتقع في الضواحي مثل دونج آنه.

ارتفعت أسعار الشقق في السوقين الأولية والثانوية، ولم تُستثنَ المشاريع القديمة. ووفقًا لشركة CBRE، ارتفعت أسعار الشقق الثانوية في هانوي العام الماضي بأكثر من 26%. وهذا أعلى مستوى مُسجَّل على الإطلاق، حيث بلغ متوسط ​​سعر المتر المربع 48 مليون دونج فيتنامي.

لا تقتصر المزادات على الشقق فحسب، بل تشكل الأراضي في ضواحي هانوي أيضًا "نقطة ساخنة" في سوق العقارات في عام 2024، عندما تجتذب المزادات في منطقتي ثانه أواي وهواي دوك عددًا كبيرًا من التسجيلات، وتستمر المزادات طوال الليل مع ارتفاع العطاءات الفائزة إلى عشرات المرات أعلى من السعر الابتدائي.

في أعقاب الزيادة الحادة في الشقق والأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني، يتم الإعلان عن العقارات في هانوي من المناطق الضواحي إلى الأزقة الصغيرة في وسط المدينة للبيع بزيادة حادة، مما يجعل حلم الاستقرار بالنسبة للناس أكثر صعوبة.

وعلقت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والبحوث في سافيلز هانوي، قائلة إن سوق العقارات في هانوي وكذلك السوق الوطنية في عام 2025 من المتوقع أن يدخل دورة تطوير جديدة.

وفقًا للسيدة هانغ، ستتجه هذه الدورة نحو التنمية المستدامة بفضل الدعم القوي الناتج عن استكمال الإطار القانوني وعوامل النمو الاقتصادي الكلي القوية. وعلى وجه الخصوص، إلى جانب قوانين العقارات والأراضي والإسكان وتخطيط عاصمة هانوي للفترة 2021-2030، مع رؤية حتى عام 2050، فقد هيأت الظروف للمواطنين والمستثمرين لفهم توجه وشكل تطوير الحيز الحضري في هانوي بشكل أوضح.

في هذه الدورة السوقية الجديدة، سيؤدي استكمال الإطار القانوني إلى تعزيز المنافسة، مما يؤدي إلى تطهير جديد للمنتجات والمستثمرين. فإذا كان المستثمرون في الماضي بحاجة فقط إلى رأس المال والمشاريع للمشاركة في السوق، فإنهم الآن بحاجة إلى بناء سمعة طيبة وخبرة وإمكانات مالية لتطوير مشاريعهم، كما قيّم الخبير.

ويشير الخبراء إلى أن ما يميز هذا السوق هو المشاركة المباشرة للمستثمرين الأجانب.

علّقت السيدة هانغ قائلةً: "سيُشارك المستثمرون الأجانب بشكلٍ أعمق وأوسع في السوق، وسيُنوّعون قطاعات استثماراتهم. وقد ساهموا بشكلٍ أعمق من خلال أنشطة التعاون الاستثماري والتعاون مع كبار المستثمرين المحليين لتطوير المشاريع. علاوةً على ذلك، ستُحسّن الإمكانات المالية لهذه الاتفاقيات التعاونية السوقَ الحالية، مما يُضيّق فرص المشاركة في السوق أمام صغار المستثمرين".

في تقييمه لشقق هانوي هذا العام، أشار الأستاذ المشارك الدكتور دينه ترونغ ثينه إلى أن ارتفاع الأسعار سيتباطأ، وأن السوق يميل إلى أن يكون أكثر استقرارًا، ولم يعد "حارًا" كما كان في الماضي. وبالتالي، سيميل التدفق النقدي للمشترين إلى التحول من المناطق ذات الأسعار المرتفعة إلى المناطق ذات الأسعار التنافسية وفرص النمو الأكبر.

يعتقد السيد فام دوك توان، الرئيس التنفيذي لشركة إي زد للاستثمار والتطوير العقاري، أن أسعار شقق هانوي لن تنخفض، أو سيكون من الصعب جدًا خفضها. ومع ذلك، يرى أن الشقق مناسبة فقط لمن يحتاجون إلى السكن، ولن يكون الاستثمار مجديًا، بل سيواجه المستثمرون صعوبة في ذلك.

بالنسبة للمستثمرين، يشير الخبراء إلى أنه من الضروري دراسة وتقييم المناطق التي حددت مستويات الأسعار المرتفعة بعناية، والتي يمكن التوسع فيها إلى مناطق ذات إمكانات نمو اقتصادي جيدة وتنمية صناعية قوية، لأن هذا هو المكان الذي يمكن فيه تحقيق هوامش ربح كبيرة.

باك جيانج يلغي أكثر من 100 مشروع في المناطق الحضرية والسكنية

قرر باك جيانج إلغاء 102 مشروعًا في المناطق الحضرية والسكنية التي تحتاج إلى جذب الاستثمار والتي تمت الموافقة عليها ولكن لم يتم تحديد سياسات الاستثمار الخاصة بها بعد.

تم للتو التوقيع على القرار وإصداره من قبل نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج، السيد فان ذي توان.

وقد حصلت هذه المشاريع الـ102 على قرارات بالموافقة على قائمة مشاريع المناطق الحضرية والسكنية التي تحتاج إلى جذب الاستثمار في 3 قرارات من اللجنة الشعبية للمقاطعة و24 قرارًا من رئيس اللجنة الشعبية للمقاطعة، ولكن لم يتم تحديد سياسة الاستثمار الخاصة بها بعد.

في وقت سابق، في نهاية ديسمبر 2024، وقع نائب مدير إدارة البناء في باك جيانج نجوين نجوك سون وثيقة لتقديمها إلى اللجنة الشعبية الإقليمية ورئيس اللجنة الشعبية الإقليمية للنظر في إلغاء قائمة 102 مشروع في المناطق الحضرية والسكنية التي تحتاج إلى جذب الاستثمار في المنطقة بحيث يمكن تنفيذ مشاريع المناطق الحضرية والسكنية في المقاطعة وفقًا للوائح.

السبب وراء اقتراح إدارة البناء في باك جيانج إلغاء 102 مشروعًا في المناطق الحضرية والسكنية هو تغيير إجراءات الاستثمار في بناء المناطق الحضرية والسكنية، وفقًا للوائح الحالية. لذلك، من الضروري إلغاء قائمة المشاريع المعتمدة، ولكن لم تُعتمد سياسة الاستثمار بعد.

وبالإضافة إلى ذلك، اقترحت إدارة البناء في مقاطعة باك جيانج أن تقوم اللجنة الشعبية الإقليمية بتعيين اللجان الشعبية في المناطق والبلدات والمدن لمراجعة وإعداد قائمة سنوية بالمشاريع التي تتطلب استعادة الأراضي، ومشاريع تحويل أراضي زراعة الأرز لأغراض أخرى، وتقديم تقرير إلى اللجنة الشعبية الإقليمية للنظر فيها، وتقديمها إلى مجلس الشعب الإقليمي للموافقة عليها وفقًا لأحكام القانون.

في قائمة المشاريع الملغاة البالغ عددها 102 مشروعًا، هناك العديد من المشاريع الموجودة في المناطق والمدن والبلدات: لوك نام، تان ين، هيب هوا، لانج جيانج، ين تي، لوك نجان، باك جيانج، فيت ين... مع قرارات الموافقة على القائمة من 2020-2024.

تجدر الإشارة إلى منطقة نهام بين الحضرية البيئية، بلدة نهام بين، مقاطعة ين دونغ، والتي صدر قرار بالموافقة على إدراجها في القائمة عام ٢٠٢٠ بمساحة ٤٥.٣ هكتار. كما صدر قرار عام ٢٠٢٠، ضمن قائمة المشاريع الملغاة، منطقة كوانغ تشاو الحضرية الجديدة، مقاطعة فيت ين (٣٠ هكتارًا)، ومنطقة كويت تيان - ثانه كونغ السكنية الجديدة، بلدية تين فونغ، مقاطعة ين دونغ (١٩.٦ هكتارًا).

أو بعض المشاريع الكبيرة مثل المنطقة الحضرية الذكية والبيئية والخدمية الراقية في جنوب مدينة باك جيانج (280.2 هكتار)، ومنطقة نينه سون الحضرية، وبلدية نينه سون وبلدية كوانج مينه، ومنطقة فيت ين (حوالي 144 هكتار)، ومنطقة باك جيانج الحضرية متعددة الاستخدامات والسوق الدولي (296 هكتار)...

دا نانغ تعدل خططها لمشروع ضخم بقيمة تقارب 44000 مليار دونج

أعلنت اللجنة الشعبية لمنطقة ليان تشيو (مدينة دا نانغ) في 6 فبراير قرار الموافقة على تعديل التخطيط التفصيلي 1/500 لمشروع مجمع السياحة والمنطقة الحضرية للمنتجع في لانغ فان.

وفقًا للمعلومات المُعتمدة، فإن الأرض المُخصصة لبحث التخطيط تابعة لحي هوا هيب باك، مقاطعة ليان تشيو. تبلغ مساحة الأرض قبل تعديل التخطيط أكثر من 1067 هكتارًا، وبعد التعديل تزيد عن 512 هكتارًا.

انخفضت المساحة المُعدّلة بحوالي 555.7 هكتارًا مقارنةً بالخطة الأصلية. منها 63.3 هكتارًا من أراضي الغابات الطبيعية أُزيلت من المشروع. بالإضافة إلى ذلك، أُزيلت 6.4 هكتارات من أراضي الرمال الطبيعية؛ و6.6 هكتارات من الأراضي المتداخلة مع ميناء ليان تشيو؛ و2.7 هكتار من الأراضي المخصصة للتنقيب والاستكشاف الأثري، و476.7 هكتارًا من سطح البحر.

ويبلغ عدد سكان المشروع حوالي 19 ألف نسمة (منهم السكان الرسميون حوالي 18 ألف نسمة والسكان المؤقتون حوالي ألف نسمة).

يعتبر المشروع بمثابة مجمع سياحي بيئي ومنتجع عالمي المستوى؛ منطقة حضرية ذكية، وخدمات سكنية وتجارية، مع مجموعة كاملة من أنظمة البنية التحتية الاجتماعية والتقنية المتناغمة مع التضاريس والمناظر الطبيعية.

وفي وقت سابق، أصدر رئيس الوزراء في نوفمبر 2024 قرارًا بالموافقة على تعديل سياسة الاستثمار لمشروع منتجع ومجمع الترفيه "لانغ فان".

يهدف المشروع إلى تشكيل مجمع يضم مرافق خدمات تجارية، وتطوير السياحة البيئية جنبًا إلى جنب مع الإسكان منخفض الكثافة، المرتبط بالحفاظ على الطبيعة.

يبلغ إجمالي رأس مال المشروع الاستثماري حوالي 44,000 مليار دونج فيتنامي. ويستغرق تنفيذ المشروع خمس سنوات من تاريخ الموافقة على تعديل سياسة الاستثمار. وتتضمن المرحلة الأولى استكمال إجراءات إعداد الاستثمار من السنة الأولى إلى السنة الثانية، بينما تشمل المرحلة الثانية تنفيذ الاستثمار وقبوله وبدء استخدامه من السنة الثانية إلى نهاية السنة الخامسة (2027-2029).

أشياء يجب معرفتها حول نقل حقوق استخدام الأراضي عند عدم دفع رسوم استخدام الأراضي

وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، لنقل اسم شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض (المعروفة أيضًا باسم الكتاب الأحمر) أو المعاملات الأخرى المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي، يجب على مستخدم الأرض الوفاء بالالتزامات المالية.

هل يمكنني نقل الكتاب الأحمر إذا كنت مدينًا برسوم استخدام الأرض؟

تنص المادة 45 من البند 5 من قانون الأراضي لسنة 2024 على شروط ممارسة حقوق استخدام الأراضي في الحالات التي يكون فيها على مستخدمي الأراضي دفع رسوم استخدام الأراضي على النحو التالي:

في حالة السماح لمستخدم الأرض بتأخير أداء الالتزامات المالية أو السماح له بالالتزام بالتزامات مالية، يجب عليه استكمال الالتزامات المالية قبل ممارسة حقوق التحويل أو النقل أو التأجير أو التأجير من الباطن أو التبرع بحقوق استخدام الأرض أو الرهن أو المساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأرض.

لذا، في حالة وجود دين على رسوم استخدام الأرض، لا يجوز نقل ملكية الأرض أو التبرع بها إلا بعد سداد كامل قيمة الدين. لتغيير الاسم بسرعة، يُرجى الاطلاع على تعليمات المستندات وإجراءات تغيير الاسم في الشهادة واتباعها.

شروط نقل حقوق استخدام الأراضي

ينص قانون الأراضي لعام 2024 بشكل واضح على الشروط اللازمة لممارسة حقوق مستخدمي الأراضي مثل حقوق النقل، وتحديدًا:

شروط المحول (البائع)

بموجب البند 1 من المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024، يجوز لمستخدمي الأراضي نقل حقوق استخدام أراضيهم أو التبرع بها للآخرين عند استيفاء الشروط التالية:

يحق لمستخدمي الأراضي ممارسة حقوق التحويل والنقل والتأجير والتأجير من الباطن والميراث والتبرع بحقوق استخدام الأراضي والرهن العقاري والمساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي عند استيفاء جميع الشروط التالية:

أ) أن يكون حاصلاً على شهادة حق استخدام الأرض أو شهادة ملكية المسكن وحقوق استخدام الأرض أو شهادة حق استخدام الأرض وملكية المسكن والأصول الأخرى الملحقة بالأرض أو شهادة حق استخدام الأرض وملكية الأصول الملحقة بالأرض، باستثناء حالات توريث حقوق استخدام الأرض وتحويل الأراضي الزراعية عند توحيد الأرض وتبادل القطع والتبرع بحقوق استخدام الأرض للدولة والمجمعات السكنية والحالات المنصوص عليها في الفقرة 7 من المادة 124 والفقرة أ من الفقرة 4 من المادة 127 من هذا القانون؛

ب) أن لا تكون الأرض محل نزاع أو أن النزاع قد تم حله من قبل جهة حكومية مختصة أو بموجب حكم أو قرار قضائي أو قرار أو حكم تحكيم دخل حيز التنفيذ قانوناً؛

ج) لا تخضع حقوق استخدام الأراضي للحجز أو غيره من التدابير لضمان تنفيذ الأحكام وفقاً لأحكام قانون تنفيذ الأحكام المدنية؛

د) خلال فترة استخدام الأرض؛

د) لا تخضع حقوق استخدام الأراضي لتدابير الطوارئ المؤقتة المنصوص عليها في القانون.

شروط المُحوَّل إليه (المشتري)

وفقاً للمادة 8 من المادة 45 من قانون الأراضي لسنة 2024، لا يجوز في الحالات التالية قبول نقل أو تبرع حقوق استخدام الأراضي:

الحالات التي لا يجوز فيها نقل أو التبرع بحقوق استخدام الأراضي هي كما يلي:

أ) لا يجوز للمنظمات الاقتصادية الحصول على تحويلات حقوق استخدام الأراضي للغابات المحمية والغابات ذات الاستخدام الخاص من الأفراد، إلا في الحالات التي تتغير فيها أغراض استخدام الأراضي وفقاً لتخطيط استخدام الأراضي والخطط المعتمدة من الجهات المختصة؛

ب) لا يجوز للأفراد الذين لا يعيشون في الغابات المحمية أو الغابات ذات الاستخدام الخاص الحصول على تحويلات أو هدايا لحقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية والأراضي الأخرى في الغابات المحمية أو المناطق المحمية بشكل صارم أو مناطق الاستعادة البيئية في تلك الغابات ذات الاستخدام الخاص؛

ج) المنظمات والأفراد والمجتمعات السكنية والمنظمات الدينية والمنظمات الدينية التابعة لها والأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج والمنظمات الاقتصادية ذات رأس المال الاستثماري الأجنبي التي لا يسمح لها القانون بتلقي تحويلات أو هدايا حقوق استخدام الأراضي.

وعليه، حتى لو استوفى المُحوِّل الشروط، لا يكون التحويل أو التبرع قانونيًا إذا لم يستوفِ المُحوَّل إليه الشروط. بمعنى آخر، إذا وقع المُحوَّل إليه في إحدى الحالات الممنوعة من استلام التحويلات أو التبرعات، فلا يجوز للمُحوِّل تغيير اسمه.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html