السبب وراء انخفاض القدرة الشرائية لسوق العقارات الجنوبي بشكل حاد فجأة

نقص العرض الجديد

وبحسب لاو دونغ ، فإن الطلب على شراء وبيع المنازل في المنطقة الجنوبية لا يزال يتزايد بقوة، ولا يزال مستوى أسعار البيع مرتفعا، لكن عدد معاملات الشقق وبعض القطاعات الأخرى من سوق العقارات في المنطقة الجنوبية آخذ في الانخفاض، ويرجع ذلك أساسا إلى نقص العرض الجديد.

وتظهر نتائج أبحاث السوق لعدد من شركات العقارات أن سوق العقارات في أبريل 2024 لم يتمكن من الحفاظ على "تسارع" مارس السابق عندما كان هناك انخفاض طفيف في القدرة الشرائية في معظم القطاعات.

وفقًا لموقع batdongsan.com.vn، شهدت سوق العقارات في مدينة هو تشي منه تراجعًا في القوة الشرائية في معظم القطاعات، حيث انخفض الطلب على شراء المنازل مقارنةً بالربع الأول من عام 2024، حيث شهد قطاعا الشقق والفلل أكبر انخفاض في عدد عمليات البحث. وانخفضت المنازل الخاصة والبيوت المتلاصقة بنسبة 1%، بينما انخفضت أراضي المشاريع بنسبة 2%.

وأظهر تقرير سوقي حديث صادر عن شركة CBRE Vietnam أن عدد الشقق الجديدة التي تم طرحها في السوق في مدينة هوشي منه في الربع الأول من عام 2024 يبلغ حوالي 500 وحدة، منها 80 وحدة في القطاع الفاخر.

يشهد حجم تداول الشقق وبعض قطاعات سوق العقارات الأخرى في المنطقة الجنوبية انخفاضًا. صورة توضيحية

وفقًا لشركة CBRE فيتنام، يُعد هذا أيضًا أقل عدد من الشقق المعروضة للبيع في ربع سنة خلال الخمسة عشر عامًا الماضية في مدينة هو تشي منه، وبنسبة انخفاض بلغت حوالي 17% فقط مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. أما من حيث السيولة، فقد تجاوز إجمالي عدد الشقق المباعة في الربع الأول من عام 2024، 600 وحدة، بانخفاض قدره 74% مقارنةً بالربع الأخير من عام 2023. وبلغ سعر الشقة الرئيسي المعروض 61 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، دون تغيير عن الربع السابق، وبانخفاض قدره 3% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي.

من حيث أسعار البيع، استمرت أسعار بيع الشقق في مدينة هوشي منه في شهر أبريل في التقلبات السعرية الطفيفة في 3 أنواع: الراقية والمتوسطة والمعقولة.

تباطأ انخفاض أسعار الشقق الثانوية في مدينة هو تشي منه بشكل كبير. يبلغ متوسط ​​سعر الشقق حاليًا في مدينة هو تشي منه ما لا يقل عن 51 مليون دونج/متر مربع، وما لا يزيد عن 337 مليون دونج/متر مربع، وفقًا لبحث سوقي أجراه موقع batdongsan.com.vn.

وبحسب وحدات أبحاث السوق، فإن الانخفاض الطفيف في سوق العقارات في مدينة هوشي منه يرجع إلى حد كبير إلى نقص المنتجات التجارية.

خلال الشهر الماضي، كان لدى المدينة مشروع واحد فقط تقريبًا مع العرض الرسمي للبيع، وهو المرحلة الثانية من مشروع مدينة أكاري، الذي تم الإعلان عنه في أبريل 2024.

شهدت مقاطعة بينه دونج المجاورة لمدينة هوشي منه افتتاح 6 مشاريع جديدة للبيع في أبريل/نيسان، وهو ما يشير إلى أن المعروض من الشقق في مدينة هوشي منه لا يزال محدودا للغاية.

منذ بداية العام، شهدت المدينة أيضًا إطلاق عدد من المشاريع الجديدة، بما في ذلك مشروعان فاخران في مدينة ثو دوك والمنطقة 7، واللذان تم إطلاقهما رسميًا، إلا أن محفظة منتجاتهما متواضعة واستكشافية. أما الباقي، فلا يزال مجرد عدد قليل من المنتجات المتفرقة من مشاريع قديمة أو المرحلة التالية من مشاريع قائمة سابقًا.

وتتم المعاملات الرئيسية لقطاع الفلل والأراضي في مدينة هوشي منه بالكامل تقريبًا في السوق الثانوية، وذلك بسبب قيام المستثمرين بإعادة البيع، مع وجود نقص خطير في المشاريع الجديدة.

ومن المتوقع أن يستمر هذا النقص في العرض الشهر المقبل حيث إن معظم المشاريع التي يتم تنفيذها أو التي يتم الاستعداد لتنفيذها في مدينة هوشي منه لا تزال ليس لديها خطة مبيعات رسمية للشهر المقبل.

نظرة عامة على تطورات السوق في عام ٢٠٢٤، وفقًا لشركة CBRE فيتنام، سيُطرح أكثر من ٨٠٠٠ شقة جديدة للبيع في مدينة هو تشي منه. وبالتالي، سيطرح المستثمرون حوالي ٧٥٠٠ شقة جديدة خلال الأشهر الستة المتبقية من عام ٢٠٢٤. ومن المتوقع أن ترتفع الأسعار الأولية بنسبة ٣٪ على أساس سنوي.

ومع ذلك، قالت السيدة دونج ثوي دونج، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام، إنه فقط عندما يدخل قانون الأراضي المعدل لعام 2024 حيز التنفيذ جنبًا إلى جنب مع تعافي الاقتصاد الفيتنامي، فإن سوق العقارات في فيتنام بشكل عام والمنطقة الجنوبية بشكل خاص سوف تشهد انتعاشًا واضحًا.

جاذبية الضواحي

وفقًا لصحيفة ستوك إكسبريس نيوز ، مع حلول عام 2024، شهد سوق العقارات في الجنوب تغيرًا واضحًا في كلٍّ من العرض والمعاملات. وبالنظر إلى معدل مبيعات السلع في السوق خلال الأشهر الأخيرة مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، يُلاحظ أن ثقة مشتري المنازل تتعافى تدريجيًا. يتركز عدد المعاملات الناجحة بشكل رئيسي في قطاع العقارات المتوسطة، بينما لا يزال قطاع العقارات الفاخرة هادئًا نسبيًا، ويسجل زيادة في قيمة المخزون.

في هذا السياق، أي شركة لديها استراتيجية لإعادة هيكلة منتجاتها لتلبية احتياجات الإسكان الفعلية ستحل مشكلة السيولة في وقت أقرب. ومع ذلك، فإن المعروض من المساكن منخفضة التكلفة ومتوسطة التكلفة في مدينة هو تشي منه يتناقص بشكل متزايد، ومن يرغب في شراء منزل للسكن الآن ويبحث عن منتج بأسعار معقولة، عليه فقط البحث في المناطق المجاورة. وإدراكًا لهذه العقلية، توافد العديد من المستثمرين إلى الضواحي لتطوير مشاريع لتلبية الطلب المتزايد.

على سبيل المثال، في لونغ آن ، تستعد شركة سي هولدينغز لإطلاق مشروع "ديستينو سنترو" الواقع على واجهة الطريق السريع الوطني 1A، والذي يضم أكثر من 2000 وحدة سكنية بأسعار معقولة، مع تقديم حلول مالية لزيادة التواصل مع العملاء. وعلى مقربة، أعلنت مجموعة كات تونغ عن مشروع "كات تونغ فو آن" السكني، الذي يضم 1700 شقة بمساحات تتراوح بين 38 و80 مترًا مربعًا.

في بينه دونغ، نظمت كابيتالاند حفل وضع حجر الأساس لمشروع "ذا أورشارد" الواقع في قلب مدينة ثو داو موت. يُعد هذا المشروع جزءًا من مجمع "سيكامور" السكني الفاخر، الذي يجمع بين التجارة والخدمات، ويضم 3500 شقة، باستثمار إجمالي قدره 18,000 مليار دونج.

في هذه الأثناء، أعلنت مجموعة Phu Dong للتو عن مشروع Phu Dong Sky One في مدينة Di An، مع فترة بناء متوقعة تتراوح بين 24 و36 شهرًا والتسليم يبدأ في ديسمبر 2025، مما يوفر للسوق 780 شقة بمساحة 42-75 مترًا مربعًا، بمتوسط ​​سعر بيع يتراوح بين 30 و32 مليون دونج/متر مربع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة).

بالإضافة إلى هذين المشروعين، فإن بعض المشاريع المجاورة لديها أيضًا أسعار أقل من 50 مليون دونج/متر مربع، مثل مشروع Bons Polaris التابع لمجموعة Bcons بأسعار تتراوح من 37 إلى 41 مليون دونج/متر مربع؛ مشروع Phuc Dat Connect 2 التابع لمجموعة Phuc Dat بأسعار تتراوح من 40 مليون دونج/متر مربع؛ مشروع Picity Sky Park بأسعار تتراوح من 40 إلى 45 مليون دونج/متر مربع؛ مشروع T&T Capital بأسعار تتراوح من 30 إلى 35 مليون دونج/متر مربع.

قالت السيدة جيانج هوينه، نائب المدير ورئيس أبحاث السوق وS22M في شركة سافيلز فيتنام، إن سوق مدينة هوشي منه لم يعد لديه حاليًا منتجات تقل عن 2 مليار دونج، وأن 90٪ من المعاملات في الشريحة من 2 إلى 5 مليار دونج/وحدة.

وبحسب السيدة جيانج هوينه، فإن منتجات الشقق في بينه دونج ودونج ناي ولونج آن لا تزال تحافظ على أسعار بيع تنافسية مقارنة بسوق مدينة هوشي منه، وبالتالي أصبحت وجهة جذابة لمشتري المنازل.

داو فو (T/h)

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-suc-mua-cua-thi-truong-bat-dong-san-phia-nam-bat-ngo-giam-manh-a664563.html